لا يمكن للبنوك أن تكون بريئة

هل يتعاون المستثمرون مع البنوك؟

في الواقع، هناك العديد من المشاريع التي يقوم فيها المستثمر، قبل بيع المنازل للعملاء، برهن المشروع بأكمله للبنك. بدلاً من إطلاق الرهن العقاري وبيعه للعملاء، لم يقم المستثمر بذلك ولم يسدد الدين، مما أدى إلى استيلاء البنك على قروض الإسكان الخاصة بالمواطنين. حتى في العديد من المباني الشاهقة، يواصل المستثمر، بعد بيع المنزل للعميل، رهن المنزل للبنك لاقتراض المال لأغراض أخرى. فقط عندما لا يتمكن السكان من سداد الدين ويقوم البنك بمصادرة المنزل لاسترداد أصل الدين والفائدة، يسقط السكان على وجوههم. ولذلك، فمن غير الممكن عمل كتاب وردي لكل شقة.

رهن مبنى سكني في مدينة هوشي منه الكتب الوردية للسكان للبنك.

وتساءل أحد السكان الذي تم الاستيلاء على منزله فجأة: "عندما يقترض شخص ما المال، يقوم البنك بفحص العقار المرهون بعناية شديدة من حيث الشرعية والقيمة والوثائق... لا أفهم لماذا يستطيع المستثمرون اقتراض المال بسهولة من شقق مباعة ومع ذلك يتخطون الحواجز الإجرائية للبنك؟" وهذا هو السؤال الذي يطرحه أيضًا كثير من الناس عندما يشاهدون المشهد الساخر أعلاه.

في الواقع، ووفقاً للوائح، عند توقيع عقد بيع وشراء عقار مع العميل، إذا كان المستثمر يرهن العقار في البنك، فإنه ملزم بفك الرهن. عند تسليم المنزل للعميل يجب معاينة المنزل واستيفائه لكافة الشروط. بعد مرور فترة زمنية معينة، يصبح المستثمر مسؤولاً عن إصدار الكتاب الوردي للعميل. هذا هو التنظيم، ولكن في الواقع، لم يتم اختبار العديد من الشقق لتلبية شروط الإشغال، حتى من دون اختبارات الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وتم بناء المشروع دون تصريح، ولكن لا تزال تباع وتسلم للعملاء للانتقال إليها. وعلى وجه الخصوص، فإن حالة "بيع الشقق غير مطبوخة" هي أيضًا أحد الأسباب المؤدية إلى الحالة التي يتعرض فيها السكان لخطر فقدان منازلهم. وتحديداً، عندما بدأ المشروع، وحتى قبل اكتمال الإجراءات وتوافر الأرض، قام العديد من المستثمرين بفتح أبوابهم للبيع. يمكن للمشترين الدفع دفعة واحدة أو على أقساط وفقًا لتقدم المشروع. وبالتالي، على الورق يكون المشروع باسم المستثمر، ولكن في الواقع يكون العقار ملكًا للعميل. في كثير من الحالات، تعرف البنوك أن المستثمرين باعوا المنازل للعملاء ولكنها مع ذلك "تغض الطرف" وتسمح للمستثمرين برهنها لاقتراض المال.

وقال المحامي نجوين ماو ثونج، نائب مدير شركة هوانج ثو للمحاماة: هناك حالات يقوم فيها المستثمرون برهن العقارات أولاً، ثم يبيعونها للعملاء دون علم العملاء. هناك أيضًا حالات قام فيها المستثمرون ببيع المنازل للعملاء، ثم استمروا في رهن المشروع للبنك لاقتراض المال. لأنه عند البيع للعملاء فإن عقد البيع لا يتم تسجيله لدى أي جهة وإنما يتم تخزينه لدى الشركة فقط، وبالتالي فإن البنك لا يعرف إذا كان المستثمر قد باع العقار للعميل أم لا. ومن الممكن أيضًا أن يكون المستثمر قد تعمد إخفاء الوضع، ولم يقم البنك بتقييم شامل، وبالتالي قام بإقراض المستثمر الأموال، في حين تم بيع هذه الشقق فعليًا.

"خلال عملية البناء، كان المستثمر يفتقر إلى رأس المال، ورهن حقوق استخدام الأرض والأصول المستقبلية، التي كانت عبارة عن منازل، للبنك. ولم يكن لدى المشتري أي وسيلة لمعرفة أن الشقة التي اشتراها مرهونة. وكان ينبغي للبنك الذي قبل الرهن العقاري أن ينشر المعلومات علنًا حتى يعرف الناس. ولم يكن بإمكان المشتري توقيع عقد البيع إلا بعد أن أطلق المستثمر الرهن العقاري. ولكن هنا تحايل المستثمر على القانون، ووقع بشكل غامض على عقد تعاون أو عقد يعد بالشراء والبيع. والآن بعد أن تم الكشف عن الحادث، تكبد المشتري جميع الخسائر. ومن الواضح أن العقار كان مرهونًا للبنك، لكن المستثمر باعه للعملاء، مما يثبت أن المستثمر احتال على العملاء. يجب مقاضاة المستثمر جنائيًا. وحتى البنك مسؤول في هذه القضية، ولا يمكن أن يكون بريئًا"، كما حلل المحامي نجوين ماو ثونج.

إذا أعلن المستثمر عن المشروع المرهون بالكامل ولكن العميل ما زال يشتريه، فإن العميل هو المسؤول. وعلى العكس من ذلك، إذا قام المستثمر بإخفاء رهن المشروع ولكنه باعه للعملاء، فإن العملاء هم الضحايا. في حالة بيع الشقة للعميل ولكن تم رهنها، فإن المستثمر هو المخطئ والبنك هو المخطئ أيضًا لعدم إجراء تقييم دقيق. ثم يصبح العميل بريئًا ومحميًا. ولذلك، تحتاج الدولة إلى إصدار كتب وردية للعملاء؛ وسيتعامل المستثمر والبنك مع بعضهما البعض أو يأخذ كل منهما الآخر إلى المحكمة.

السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه

يجب إصدار الكتاب الوردي لمشتري المنازل

من حيث التحليل القانوني، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن قانون الأعمال العقارية لعام 2006 ليس صارمًا مثل قانون الأعمال العقارية لعام 2024، لأن القانون يحظر فقط على المستثمرين تعبئة رأس المال والاستيلاء عليه بشكل غير قانوني من المشترين والمشترين بالتقسيط. ويسمح القانون أيضًا بتسويق المشاريع عند اكتمالها أو تشكيلها في المستقبل.

"لكن القانون المدني ينص على أنه لا يجوز تداول العقار مرتين. إذا تم رهن المبنى بالكامل للبنك، فلا يجوز بيعه للعملاء. إذا تم الرهن للبنك واستمر المستثمر في بيعه للعملاء، فإن المستثمر ينتهك القانون. والبنك مخطئ أيضًا، لأنه عند قبول الرهن، يجب على البنك إدارة العقار المرهون، ولا يمكنه القول إنه لا يعرف أن المستثمر باعه للعملاء. وخاصة عندما يكون العقار المرهون منزلًا تم بناؤه في المستقبل، فيجب أن يكون أكثر حرصًا على مراقبة مصدر القرض للتأكد من استخدامه وصرفه للغرض الصحيح. وبالتالي، فإن البنك مخطئ ومسؤول؛ والمشتري هو الطرف الصادق والضحية"، حلل السيد تشاو وأضاف: "إذا أعلن المستثمر بالكامل عن المشروع المرهون ولكن العميل لا يزال يشتريه، فإن العميل مسؤول. على العكس من ذلك، إذا أخفى المستثمر رهن المشروع وما زال يبيعه للعميل، فإن العميل هو الضحية. في حالة الشقة التي تم بيعها للعميل ورهنها، يحق للمستثمر الخطأ والبنك أيضًا مخطئ لعدم التقييم بعناية. ثم يصبح العميل بريئًا ومحميًا. ولذلك، تحتاج الدولة إلى إصدار كتب وردية للعملاء؛ وسيتعامل المستثمر والبنك مع بعضهما البعض أو يأخذ كل منهما الآخر إلى المحكمة.

وأكد السيد لي هوانج تشاو قائلاً: "لقد قدمنا ​​مثل هذه التوصية منذ عام 2013، ولكن حتى الآن لم يتم حماية حقوق الناس المشروعة".

وأكد المحامي فو آن توان (من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه) أيضا: أن المستثمر باع عقارات لأشخاص كما رهن العقار للبنك، وهو ما يعد عملية احتيال. ويجب على البنوك ومشتري العقارات تقديم شكوى ضد المستثمر إلى الشرطة، ورفع دعوى مدنية ضد المستثمر أمام المحكمة لحماية العملاء. عندما يقوم البنك برفع دعوى قضائية ضد المستثمر، فإن مشتري المنازل هم الذين لديهم حقوق والتزامات ذات صلة، وسيتم النظر في حقوقهم وحلها من قبل المحكمة. وخاصة إذا تم النظر في المستثمر والتعامل معه في قضية جنائية، سيتم حل الجزء المدني للبنك ومشتري المنازل أيضًا، ولا يمكن أن تكون هناك حالة حجز على منازل العملاء.

ومن المعروف أنه حتى الآن في مدينة هو تشي منه، لا يزال هناك نحو 60 ألف منزل لم يتم منحها الكتب الوردية، بما في ذلك العديد من المشاريع التي رهن فيها المستثمرون منازل المواطنين لاقتراض الأموال من البنوك ولكنهم لم يتمكنوا من سداد الدين وتمت مصادرة كتبهم الوردية من قبل البنوك. عقد مجلس شعب مدينة هوشي منه مؤخرًا اجتماعًا لاستجواب لجنة شعب مدينة هوشي منه حول المسؤولية في إدارة الشقق وإصدار الكتب الوردية. وعليه، فبالإضافة إلى مخالفات المستثمر والبنك، هناك أيضاً جزء من المسؤولية على السلطات عندما لا تقوم بالإدارة والمعاقبة بشكل صارم، بل وحتى إظهار علامات التغطية والتغاضي عن المخالفات. ومن ثم، فمن الضروري فصل معالجة المخالفات من قبل المستثمرين والبنوك عن إصدار الكتب الوردية لمشتري المنازل.

المصدر: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm