لا يمكن للبنوك أن تكون بريئة

هل يتعاون المستثمرون مع البنوك؟

في الواقع، هناك العديد من المشاريع التي يقوم فيها المستثمر، قبل بيع المنازل للعملاء، برهن المشروع بأكمله للبنك. بدلاً من إطلاق الرهن العقاري وبيعه للعملاء، لم يقم المستثمر بذلك ولم يسدد الدين، مما أدى إلى قيام البنك بمصادرة قروض الإسكان الخاصة بالمواطنين. حتى في العديد من المباني الشاهقة، يواصل المستثمر، بعد بيع المنزل للعميل، رهن المنزل للبنك لاقتراض المال لأغراض أخرى. فقط عندما لا يتمكن السكان من سداد الدين ويقوم البنك بمصادرة المنزل لاسترداد رأس المال والفائدة، يسقط السكان على وجوههم. لذلك، ليس من الممكن عمل كتاب وردي لكل شقة.

رهن مبنى سكني في مدينة هوشي منه الكتب الوردية الخاصة بالسكان للبنك.

تساءل أحد السكان الذي تم الاستيلاء على منزله فجأة: "عندما يقترض شخص ما المال، يقوم البنك بفحص العقار المرهون بعناية شديدة من حيث الشرعية والقيمة والوثائق... لا أفهم لماذا يمكن للمستثمرين اقتراض المال بسهولة من الشقق المباعة ومع ذلك تجاوز الحواجز الإجرائية للبنك؟" وهذا هو السؤال الذي يطرحه أيضًا كثير من الناس عندما يشاهدون المشهد الساخر أعلاه.

في الواقع، ووفقاً للوائح، عند توقيع عقد بيع وشراء عقار مع العميل، إذا كان المستثمر يرهن العقار في البنك، فإنه ملزم بفك الرهن. عند تسليم المنزل للعميل يجب معاينة المنزل و التأكد من استيفائه لكافة الشروط. بعد مرور فترة زمنية معينة، يصبح المستثمر مسؤولاً عن إصدار الكتاب الوردي للعميل. هذا هو النظام، ولكن في الواقع، لم تُختبر العديد من الشقق لاستيفاء شروط الإشغال، حتى دون اختبارات الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وبُني المشروع دون ترخيص، ومع ذلك تُباع وتُسلّم للزبائن للسكن فيها. وعلى وجه الخصوص، يُعدّ وضع "بيع الشقق دون تجهيز" أحد الأسباب المؤدية إلى الوضع الذي يُعرّض السكان فيه لخطر فقدان منازلهم. وتحديداً، عندما بدأ المشروع، وحتى قبل اكتمال الإجراءات وتوافر الأرض، فتح العديد من المستثمرين أبوابهم للبيع. يمكن للمشترين الدفع دفعة واحدة أو على أقساط وفقًا لتقدم المشروع. وبالتالي، على الورق يكون المشروع باسم المستثمر، ولكن في الواقع يكون العقار ملكًا للعميل. في كثير من الحالات، تعرف البنوك أن المستثمرين باعوا المنازل للعملاء ولكنها مع ذلك "تغض الطرف" وتسمح للمستثمرين برهنها لاقتراض المال.

وقال المحامي نجوين ماو ثونج، نائب مدير شركة هوانج ثو للمحاماة: هناك حالات يقوم فيها المستثمرون برهن العقارات أولاً، ثم يبيعونها للعملاء دون علم العملاء. هناك أيضًا حالات قام فيها المستثمرون ببيع المنازل للعملاء، ثم استمروا في رهن المشروع للبنك لاقتراض المال. لأن عند البيع للعملاء فإن عقد البيع لا يتم تسجيله لدى أي جهة وإنما يتم تخزينه لدى الشركة فقط، وبالتالي فإن البنك لا يعرف هل قام المستثمر ببيع العقار للعميل أم لا. ومن الممكن أيضاً أن يكون المستثمر قد تعمد إخفاء الوضع، ولم يقم البنك بتقييم شامل، وبالتالي قام بإقراض المستثمر الأموال، في حين تم بيع هذه الشقق فعلياً.

خلال عملية البناء، افتقر المستثمر إلى رأس المال، فرهن حقوق استخدام الأرض والأصول المستقبلية، التي كانت منازل، للبنك. لم يكن لدى المشتري أي وسيلة لمعرفة أن الشقة التي اشتراها مرهونة. كان ينبغي على البنك الذي قبل الرهن العقاري نشر المعلومات علنًا ليعلم الناس. لم يكن بإمكان المشتري توقيع عقد البيع إلا بعد أن يُفرج المستثمر عن الرهن. لكن في هذه الحالة، تحايل المستثمر على القانون، بتوقيعه بشكل غامض عقد تعاون أو عقد وعد بالشراء والبيع. والآن، وبعد انكشاف الحادثة، تكبد المشتري جميع الخسائر. من الواضح أن العقار كان مرهونًا للبنك، لكن المستثمر باعه للعملاء، مما يثبت أنه احتال على العملاء. يجب مقاضاة المستثمر جنائيًا. حتى البنك مسؤول في هذه القضية، ولا يمكن أن يكون بريئًا، كما حلل المحامي نغوين ماو ثونغ.

إذا أعلن المستثمر عن المشروع المرهون بالكامل ولكن العميل لا يزال يشتريه، فإن العميل هو المسؤول. وعلى العكس من ذلك، إذا قام المستثمر بإخفاء رهن المشروع ولكنه باعه للعملاء، فإن العملاء هم الضحايا. في حالة بيع الشقة للعميل ولكن تم رهنها، فإن المستثمر هو المخطئ والبنك هو المخطئ أيضًا لعدم إجراء تقييم دقيق. حينها يصبح العميل بريئًا ومحميًا. ولذلك، يتعين على الدولة أن تصدر كتبًا وردية للعملاء؛ وسيتعامل المستثمر والبنك مع بعضهما البعض أو يأخذ كل منهما الآخر إلى المحكمة.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه

يجب إصدار الكتاب الوردي لمشتري المنازل

من حيث التحليل القانوني، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن قانون الأعمال العقارية لعام 2006 ليس صارمًا مثل قانون الأعمال العقارية لعام 2024، لأن القانون يحظر فقط على المستثمرين تعبئة رأس المال والاستيلاء عليه بشكل غير قانوني من المشترين والمشترين بالتقسيط. ويسمح القانون أيضًا بتسويق المشاريع عند اكتمالها أو تشكيلها في المستقبل.

لكن القانون المدني ينص على عدم جواز تداول العقار مرتين. إذا رُهن المبنى بالكامل للبنك، فلا يجوز بيعه للعملاء. إذا مُنح البنك الرهن واستمر المستثمر في بيعه للعملاء، فإنه يُخالف القانون. كما أن البنك مُخطئ، لأنه عند قبول الرهن، يجب عليه إدارة العقار المرهون، ولا يمكنه الادعاء بأنه لا يعلم أن المستثمر باعه للعملاء. وخاصةً عندما يكون العقار المرهون منزلًا قيد الإنشاء في المستقبل، يجب عليه توخي مزيد من الحذر في مراقبة مصدر القرض لضمان استخدامه وصرفه للغرض الصحيح. وبالتالي، يكون البنك مُخطئًا ومسؤولًا؛ والمشتري هو الطرف الحقيقي، أي الضحية،" حلل السيد تشاو، وأضاف: "إذا أفصح المستثمر بالكامل عن المشروع المرهون، ولكن العميل لا يزال يشتريه، يكون العميل مسؤولًا. على العكس، إذا أخفى المستثمر رهن المشروع واستمر في بيعه للعميل، يكون العميل هو الضحية. في حالة الشقة التي تم بيعها للعميل وتم رهنها، فإن المستثمر لديه الحق في الخطأ والبنك أيضًا مخطئ لعدم التقييم بعناية. حينها يصبح العميل بريئًا ومحميًا. ولذلك، يتعين على الدولة أن تصدر كتبًا وردية للعملاء؛ وسيتعامل المستثمر والبنك مع بعضهما البعض أو يأخذ كل منهما الآخر إلى المحكمة.

وأكد السيد لي هوانج تشاو قائلاً: "لقد قدمنا ​​مثل هذه التوصية منذ عام 2013، ولكن حتى الآن لم يتم حماية حقوق الناس المشروعة".

وأكد المحامي فو آنه توان (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه) أيضا: أن المستثمر باع عقارات لأشخاص ورهن العقار للبنك، وهو ما يعد عملية احتيال. ويجب على البنوك ومشتري العقارات تقديم شكوى ضد المستثمر إلى الشرطة، ورفع دعوى مدنية ضد المستثمر في المحكمة لحماية العملاء. عندما يقوم البنك برفع دعوى قضائية ضد المستثمر، فإن مشتري المنزل هم الذين لديهم الحقوق والالتزامات ذات الصلة، وسيتم النظر في حقوقهم وحلها من قبل المحكمة. وخاصة إذا تم النظر في المستثمر والتعامل معه في قضية جنائية، فإن الجزء المدني للبنك ومشتري المنازل سيتم حله أيضًا، ولا يمكن أن يكون هناك حجز على منازل العملاء.

ومن المعروف أنه حتى الآن في مدينة هوشي منه، لا يزال هناك نحو 60 ألف منزل لم يتم منحها الكتب الوردية، بما في ذلك العديد من المشاريع التي رهن فيها المستثمرون منازل المواطنين لاقتراض المال من البنوك ولكنهم لم يتمكنوا من سداد الدين وتمت مصادرة الكتب الوردية الخاصة بهم من قبل البنوك. عقد مجلس الشعب في مدينة هو تشي منه اجتماعا مؤخرا لاستجواب لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه بشأن المسؤولية في إدارة الشقق وإصدار الكتب الوردية. وعليه، فبالإضافة إلى مخالفات المستثمر والبنك، هناك أيضاً جزء من المسؤولية على السلطات عندما لا تقوم بالإدارة والمعاقبة بشكل صارم، بل وحتى إظهار علامات التستر والتغاضي عن المخالفات. ومن ثم، فمن الضروري فصل معالجة المخالفات من قبل المستثمرين والبنوك عن إصدار الكتب الوردية لمشتري المنازل.

المصدر: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm