الشفافية في أسعار الأراضي ومزادات الأراضي.

في هانوي ، لا تقتصر الزيادة المستمرة في أسعار الشقق والأراضي في مركز المدينة على ارتفاع أسعارها فحسب، بل تشهد معاملات الأراضي في الضواحي ازدهاراً ملحوظاً أيضاً. الصورة: كوانغ فينه.

والجدير بالذكر أن التفويض الممنوح من قبل لجنة الشعب في هانوي للجان الشعب على مستوى المقاطعة يشمل القرار بشأن السعر المبدئي لمزاد حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي للأسر والأفراد؛ والقرار بشأن السعر المبدئي لمزاد حقوق استخدام الأراضي عندما تقوم الدولة بتخصيص أو تأجير الأراضي في الحالات التي تكون فيها قطعة الأرض أو المنطقة قد تم استثمار البنية التحتية التقنية فيها بالفعل وفقًا لخطة البناء التفصيلية.

كان التداول نشطاً ولكنه لم يكن محموماً.

بحسب لجنة الشعب في هانوي، تتولى لجان الشعب على مستوى المقاطعات مسؤولية توحيد مجلس تقييم الأراضي والمسائل الأخرى ذات الصلة (إن وجدت)، وتوجيه إدارات الموارد الطبيعية والبيئة، والمالية والتخطيط، وغيرها من الإدارات والهيئات المعنية لتنظيم التنفيذ. وقبل العاشر من ديسمبر/كانون الأول 2024، ستقوم إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، بالتعاون مع الإدارات والهيئات الأخرى ولجان الشعب على مستوى المقاطعات، بإجراء تقييم أولي للنتائج وتقديم تقرير إلى لجنة الشعب في هانوي للنظر في استمرار تفويض الصلاحيات كأساس للتنفيذ في الفترة اللاحقة.

في هانوي، تُعدّ الأراضي موضوعًا ساخنًا دائمًا. فليس فقط أسعار الشقق والأراضي في مركز المدينة ترتفع باستمرار، بل إنّ معاملات الأراضي في الضواحي نشطة للغاية أيضًا. منذ بداية أبريل 2024، شهدت مزادات الأراضي للأسر والأفراد في مناطق مثل دونغ آنه، وهواي دوك، وأونغ هوا، وفوه زوين... وحتى في مناطق نائية مثل با في، نشاطًا ملحوظًا.

في مقاطعة هواي دوك، نجح مركز تنمية الأراضي في المقاطعة في بيع 23 قطعة أرض بالمزاد العلني، بمساحة إجمالية قدرها 2441.8 مترًا مربعًا (أُجري المزاد في 18 مارس)، مُدرًّا 179.2 مليار دونغ فيتنامي للميزانية. وفي أبريل، أعلن المركز عن بيع 34 قطعة أرض بالمزاد العلني، بمساحة إجمالية قدرها 3366.7 مترًا مربعًا، بإيرادات متوقعة قدرها 200 مليار دونغ فيتنامي للميزانية.

وبالمثل، في مقاطعة دونغ آنه، في شهري فبراير ومارس، تم إجراء مزادات ناجحة لحقوق استخدام الأراضي لمساحة إجمالية قدرها 2872.2 متر مربع، مما أدى إلى توليد أكثر من 143 مليار دونغ فيتنامي للميزانية، متجاوزًا المبلغ المتوقع بما يقرب من 69 مليار دونغ فيتنامي.

كما نجحت منطقة با في، وهي منطقة نائية في هانوي، في بيع 37 قطعة أرض بالمزاد العلني (في قرية دونغ بانغ، كومونة دونغ تاي)، مما أدى إلى توليد أكثر من 99 مليار دونغ فيتنامي لميزانية الدولة.

بحسب السيد نغوين هوي هوانغ، مدير مركز صندوق الأراضي في مقاطعة هواي دوك، فإن السبب وراء الزيادة السريعة في معاملات الأراضي وأسعارها هو أن المدينة والسلطات المحلية تعمل على تسريع تنفيذ العديد من مشاريع البنية التحتية الرئيسية للنقل، بما في ذلك الطريق الدائري 4 - منطقة العاصمة والطريق الدائري 3.5. وقد أدى ذلك إلى تحسين الربط مع مركز المدينة.

مع ذلك، وحتى مايو 2025، لم تشهد مزادات الأراضي في الضواحي أي ارتفاعات مفاجئة. فعلى سبيل المثال، في منطقة هواي دوك، مقارنةً ببعض المناطق المركزية، تجاوز سعر المتر المربع 60 مليون دونغ فيتنامي، بينما يبلغ السعر الشائع في قلب المدينة أكثر من 100 مليون دونغ فيتنامي. وقد بلغ سعر بعض قطع الأراضي المبدئي 42.8 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، لكن المزايد الفائز لم يرفع السعر إلا بمقدار واحد، ليصل إلى 42.9 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. يدل هذا على أن مزادات الأراضي سارت بسلاسة، ولم تشهد أي ارتفاعات غير معتادة في الأسعار، أو مضاربات، أو تلاعبًا بها، على عكس الارتفاعات السابقة في أسعار الأراضي التي تضاعفت فيها الأسعار مرتين أو ثلاث مرات عن سعرها المبدئي.

بعد المزاد، ترتفع نسبة الودائع المصادرة وعدم السداد. ففي عامي 2022 و2023، لم يشارك أحد في 70% من مزادات الأراضي في المناطق شبه الحضرية، أو لم يستوفِ عدد المشاركين شروط الأهلية للمزاد.

فيما يتعلق بمزادات الأراضي، لا يدرك الكثيرون تفاصيل العملية. فعلى سبيل المثال، في مقاطعة مي لينه، وخلال مزاد عُقد بعد ظهر يوم 30 ديسمبر 2023، قدّم أحدهم عرضًا بقيمة 4.28 مليار دونغ فيتنامي للمتر المربع الواحد مقابل قطعة أرض مساحتها 102 متر مربع، بينما كان سعر البداية 30 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وفاز بالمزاد. ومع ذلك، وبناءً على طلب الفائز، وافقت مقاطعة مي لينه على إلغاء النتيجة وإعادة مبلغ التأمين الذي يزيد عن 600 مليون دونغ فيتنامي.

ذكر هذا الشخص أنها كانت مشاركته الأولى في مزاد لحقوق استخدام الأراضي، ولذلك كان متوترًا ومرتبكًا، مما أدى إلى خطأ في الحساب. وأوضح قائلاً: "لقد حسبت أكثر من 4.28 مليار دونغ فيتنامي لكامل قطعة الأرض، دون أن أدرك أن لوائح المزاد تنص على الحساب لكل متر مربع، لذلك ارتكبت خطأً".

ينبغي أن تكون الحالة المذكورة أعلاه بمثابة درس في المشاركة في مزايدات حقوق استخدام الأراضي، خاصة وأن لجنة الشعب في هانوي قد فوضت السلطة إلى لجان الشعب على مستوى المقاطعات لتحديد السعر المبدئي لمزادات حقوق استخدام الأراضي.

فرز الأصوات من الوحدات المشاركة في مزاد للأراضي في مقاطعة ثانه أواي (هانوي)، ديسمبر 2023. المصدر: HNM.

ستعقد هانوي عدة جولات من مزادات حقوق استخدام الأراضي.

يعتقد الكثيرون أن تفويض لجنة الشعب في هانوي للجان الشعب على مستوى المقاطعات صلاحية تحديد السعر المبدئي لمزادات حقوق استخدام الأراضي سينعش سوق العقارات ويحسن من وضعه. وقد يبدأ ذلك في يونيو، لا سيما وأن قطع الأراضي المطروحة في المزاد قد تم تخطيطها وتطويرها بالفعل ببنية تحتية تقنية واجتماعية متكاملة، تربطها بشبكة المواصلات الرئيسية وتسهل إنشاء مناطق سكنية حديثة.

بحسب لجنة الشعب في هانوي، خُصص للمدينة هذا العام 408,547 مليار دونغ فيتنامي من إيرادات الميزانية العامة، منها 378,530 مليار دونغ فيتنامي إيرادات محلية. وإدراكًا منها أن عائدات الأراضي هي المصدر الرئيسي للاستثمار في الأحياء والمحافظات والبلدات، طلبت لجنة الشعب في هانوي من وزارة المالية ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة تولي زمام المبادرة والتنسيق مع الجهات الأخرى لجمع البيانات المتعلقة بجدوى طرح عائدات الأراضي للمزايدة في 30 حيًا ومحافظة وبلدة.

مع هذه التطورات الإيجابية، تُعتبر الأراضي المعروضة في المزادات المنتج الرائد في سوق الأراضي في هانوي في عام 2024.

مواقع المزايدة على استخدام الأراضي واضحة تماماً. عُرضت نحو 180 قطعة أرض في مقاطعات تشونغ مي، ودونغ آنه، ومي لينه، وبلدة سون تاي للمزاد بسعر ابتدائي قدره 33 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وفي مزاد أُقيم في مارس 2024، بلغ أعلى سعر فائز 56.1 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

يوجد في مقاطعة مي لينه 30 قطعة أرض: في منطقة كوان تشو (قرية بونغ ماك، بلدية ليان ماك)، يبدأ سعر المتر المربع من 19 إلى 22.5 مليون دونغ فيتنامي. أما في بلدة كوانغ مينه، فيبدأ سعر المتر المربع من 26 إلى 27 مليون دونغ فيتنامي.

في مقاطعة دونغ آنه، عُرضت 72 قطعة أرض في مزاد علني لحقوق الانتفاع بها، بأسعار ابتدائية تتراوح بين 23.5 و24.5 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وفي بعض المناطق، وصل السعر الابتدائي إلى 28-33 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وفي الوقت نفسه، في مقاطعة فوك ثو، تم بيع 14 قطعة أرض بالمزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي، بأسعار ابتدائية قدرها 17.2 مليون دونغ فيتنامي/م2 و18.5 مليون دونغ فيتنامي/م2...

نفّذ السياسة الجديدة على وجه السرعة.

لطالما شكلت أسعار الأراضي مصدر قلق بالغ للمجتمع ككل. كما أولت الحكومة والمجلس الوطني اهتماماً بالغاً لهذه القضية.

في 24 مايو 2024، وخلال ترؤسه اجتماعاً عبر الإنترنت على مستوى البلاد للاستماع إلى التقارير وتقديم الملاحظات حول مسودة المرسوم المنظم لأسعار الأراضي، طلب نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تأخذ بعين الاعتبار الملاحظات الواردة طوال عملية الصياغة، وأن تُنهي مسودة المرسوم على وجه السرعة، وأن تُنفذ على وجه السرعة السياسات والمبادئ التوجيهية الجديدة والرائدة في قانون الأراضي لعام 2024.

في وقت سابق، في 8 مايو، في مؤتمر مشترك حضوري وعبر الإنترنت مع 63 منطقة لجمع الآراء حول مشروع المرسوم الذي ينظم التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تستعيد الدولة الأرض؛ ومشروع المرسوم الذي ينظم أسعار الأراضي؛ صرح نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها بأن رئيس الوزراء أصدر توجيهًا للوزارات والوكالات لوضع وثائق إرشادية مفصلة على وجه السرعة، لضمان استيفاء الشروط اللازمة لكي تنظر الجمعية الوطنية في قانون الأراضي لعام 2024 وتسمح بدخوله حيز التنفيذ في 1 يوليو 2024 (قبل 5 أشهر من التاريخ السابق، 1 يناير 2025).

يُحقق قانون الأراضي لعام 2024، بما يتضمنه من سياسات جديدة رائدة، فوائد جمة للمواطنين خلال عملية التنمية، ويُحقق التوافق بين مصالح جميع الأطراف المعنية بتنفيذ المشاريع. وتضمن اللوائح المنظمة لأسعار الأراضي الموضوعية والشفافية، مُحققةً توازناً في عائدات الأراضي بين الدولة والمواطنين والشركات، مانعةً تقلبات أسعار الأراضي، ومُوازنةً في تكاليف مدخلات مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية. ويجب أن تكون منهجية تقييم الأراضي الجديدة واضحة وبسيطة وموجزة لحماية جميع الأطراف المشاركة في عملية التقييم.

بالعودة إلى مسألة تفويض لجنة الشعب في هانوي للجان الشعب على مستوى المقاطعات بتحديد أسعار الأراضي والأسعار الابتدائية لمزادات حقوق استخدام الأراضي، يتضح جلياً أن هذه العملية تحتاج إلى الشفافية والمراقبة الدقيقة. في الواقع، لطالما تفشى الفساد والجرائم الاقتصادية المتعلقة بالأراضي. كما تشكل الشكاوى في هذا المجال النسبة الأكبر من إجمالي الشكاوى، في حين أن معالجتها وحلها يستغرق وقتاً طويلاً. ونظراً لتعقيد هذه المسألة، يصعب حل العديد من القضايا بشكل كامل.

في 13 سبتمبر 2022، أظهر تقرير لجنة عرائض المواطنين في الإشراف الموضوعي للجنة الدائمة للجمعية الوطنية بشأن "تنفيذ القوانين المتعلقة باستقبال المواطنين وحل الشكاوى والبلاغات من 1 يوليو 2016 إلى 1 يوليو 2021" أن الشكاوى والبلاغات والعرائض والتعليقات نشأت بشكل رئيسي فيما يتعلق بإدارة الأراضي وتنفيذ عمليات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين وإزالة المواقع عند تنفيذ المشاريع (بنسبة تزيد عن 69.5٪).

بحسب السيد لي باو لونغ، خبير العقارات، فإنّ لائحة الحكومة التي تلزم لجان الشعب في المحافظات بتطبيق قوائم أسعار الأراضي تختلف عن النظام السابق، إذ يجب أن تستند إلى إطار عمل أسعار الأراضي وأن تُحدّث سنويًا. وهذا يُعزّز صلاحيات السلطات المحلية، ما يسمح بربط أسعار الأراضي بالواقع الفعلي في كل منطقة بشكل أدقّ من ذي قبل. وستضمن اللوائح المحددة تقييمًا شفافًا وواضحًا وواقعيًا للأراضي. ويتوقع السيد لونغ ارتفاع أسعار العقارات بعد دخول القوانين الجديدة حيز التنفيذ، مع تأثر قطع الأراضي بشكل ملحوظ. ومع ذلك، حتى مع هذا الارتفاع، لن يكون هناك قفزة غير مبررة في الأسعار.

المصدر: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html