هل العقوبات ليست رادعة كافية؟

[إعلان 1]

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة 1

إن التشويه والانحراف في أنشطة مزادات الأراضي يسبب استياءً عامًا ويعتقد أن هيئات الإدارة المختصة بحاجة إلى التدخل واتخاذ "إجراءات أقوى" لحل هذه المشكلة بشكل كامل...

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة 2

وفيما يتعلق بمزادات الأراضي، شهد سوق العقارات في الأيام الأخيرة أسعاراً قياسية فائزة لمزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي.

عادة، يستمر المزاد لمدة 19 ساعة، وينتهي في الساعة 4:30 صباحًا يوم 20 أغسطس، حيث تم بيع 19 قطعة أرض في بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك، هانوي بنجاح، وفازت القطعة الأعلى سعرًا بسعر 133.3 مليون دونج/م2، أي أعلى بنحو 30 مرة من السعر الابتدائي. بالإضافة إلى قطعة الأرض المذكورة أعلاه، هناك 11 قطعة أرض أخرى يبلغ سعرها أكثر من 100 مليون دونج/م2. وكانت قطعتي الأرض اللتين حققتا أدنى سعر فائز في هذه الجلسة 91.3 مليون دونج/م2، وهو ما يزيد بنحو 12.5 مرة عن السعر الابتدائي.

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة 3

وتعتبر هذه النتيجة غير عادية للغاية لأنه وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com، فإن سعر البيع المشترك للأراضي في بلدية تيان ين في الربع الثاني من عام 2024 هو 43 مليون دونج/م2 فقط. علاوة على ذلك، يتقلب سعر البيع في البلديات المجاورة في منطقة هوآي دوك أيضًا من 22 إلى 62 مليون دونج/م2 فقط، في الربع الثاني من عام 2024.

وفي وقت سابق، في 10 أغسطس/آب، أقيم مزاد لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي، هانوي. بعد انتهاء المزاد، كان أعلى سعر فائز لقطعة الأرض أكثر من 100 مليون دونج/م2، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي. وتتمتع القطع العادية أيضًا بأسعار فائزة تتراوح من 63 إلى 80 مليون دونج/م2، وهو ما يزيد بمقدار 5 إلى 6.4 مرة عن السعر الابتدائي.

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة رقم 4

وهكذا، مقارنة بسعر البيع الشائع البالغ 27 مليون دونج/م2 في الربع الثاني، كان سعر العرض الفائز الذي تراوح بين 63 و100 مليون دونج/م2 لقطع الأراضي في بلدية ثانه كاو في المزاد الذي عقد في 10 أغسطس أعلى بنحو 2.3 إلى 3.7 مرة.

إن المزادين العقاريين اللذين ذكرناهما بالأسعار المرتفعة بشكل استثنائي لم يجذبا انتباه الجمهور فحسب، بل ذكّرا الناس أيضًا بالمزاد "غير المسبوق" في منطقة ثو ثيم الحضرية، في مدينة هوشي منه في نهاية عام 2021.

على وجه التحديد، في 10 ديسمبر 2021، فازت شركة Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (التابعة لمجموعة Tan Hoang Minh Group) بمزاد قطعة أرض بمساحة تزيد عن 10000 متر مربع في Thu Thiem مقابل 24500 مليار دونج، مما أدى إلى تحقيق رقم قياسي غير مسبوق بسعر 2.4 مليار دونج / متر مربع من الأرض، أي 8 مرات أعلى من سعر البداية، مما تسبب في ضجة في سوق العقارات لفترة طويلة.

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة رقم 5

ومن الواضح أن المزادات في هوآي دوك، وثانه أواي، وتو ثيم، على الرغم من اختلافها من حيث الموقع والوقت والسعر الابتدائي وما إلى ذلك، إلا أنها تشترك في شيء واحد: السعر الفائز أعلى بعدة مرات من المتوسط. إن أسعار الأراضي التي تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير لا تسبب صعوبات في تقييم الأصول للمزادات اللاحقة في موقع المزاد فحسب، بل لها أيضًا تأثيرات واسعة النطاق في العديد من الأماكن في جميع أنحاء البلاد.

ومن هذا الواقع يشتبه الرأي العام بوجود "تلاعب" من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي بهدف خلق السيولة للمناطق المحيطة التي تعيش حالة "سبات". لا يمثل هذا المزاد الأرضي السعر السائد في السوق ويمكن أن يصبح أداة للمضاربين لرفع أسعار الأراضي. ويهدد هذا السلوك بالتأثير سلباً على جهود الحكومة الرامية إلى خفض أسعار المساكن، وضمان الضمان الاجتماعي، بل وحتى التسبب في ركود الاقتصاد بأكمله بسبب نفسية انتظار مبيعات الأراضي المرتفعة الثمن.

وقد تسببت التشوهات والانحرافات في أنشطة مزادات الأراضي في إثارة السخط العام. وتقول آراء كثيرة إن على الجهات الإدارية المختصة أن تتدخل سريعاً وتصحح فوراً ظاهرة بيع حقوق الانتفاع بالأراضي بالمزاد العلني، وبالتالي التعامل بصرامة مع ظاهرة استغلال المزادات لتعطيل سوق العقارات بهدف الربح.

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة 6

بصفته مستثمرًا محترفًا في مجال العقارات، قال السيد لي مينه ترونغ (المقيم في منطقة كاو جياي، هانوي) إنه كان يتابع مؤخرًا العديد من مزادات الأراضي ويسأل نفسه من يقف وراء تضخيم أسعار العقارات في تلك المزادات؟ لأن عدد قليل فقط من الناس يستفيدون من المزادات العقارية غير الشفافة، بينما غالبية المستثمرين، بما في ذلك السماسرة، يتكبدون الخسائر.

"إن الحقيقة هي أن جاذبية أرباح العقارات كبيرة لدرجة أنه في صباح يوم المزاد فقط، فإن الربح يساوي إجمالي دخل عدة سنوات من العمال العاديين، لذلك لا يزال المستثمرون يتدفقون بغض النظر عن ذلك" - قال السيد ترونغ وأكد أنه للتعامل بشكل كامل مع سلوك مزادات الأراضي للمضاربة وارتفاع الأسعار، لا يمكننا الاعتماد على الوعي الذاتي للمستثمرين، ولكن نعتمد كثيرًا على تصميم هيئات إدارة الدولة.

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة 7

وعلى نحو مماثل، تعتقد السيدة تران كيم نجا (المقيمة في منطقة جو فاب في مدينة هوشي منه)، التي شهدت مكاسب وخسائر أثناء انفجار فقاعة العقارات، أن المستثمرين يجب أن يكافحوا بمفردهم من أجل البقاء، ولكن لجعل سوق العقارات شفافة، فإن دور إدارة الدولة لا يمكن الاستغناء عنه.

"بدلاً من مطاردة الحمى الافتراضية، أي انتظار اشتعال الحمى الافتراضية قبل إصدار الإعلانات والتوصيات، ينبغي للسلطات المحلية أن تكون شفافة بشأن التخطيط والمشاريع منذ البداية. وأضافت السيدة نجا "بمجرد أن تصبح شفافة، لن يتمكن أي سمسار أو مضارب من نشر الشائعات التي تسبب الفوضى وعدم الاستقرار في سوق العقارات بعد الآن".

وعلى الجانب التجاري، أكد السيد تران خانه كوانج - المدير العام لشركة فيت آن هوا العقارية، أن الشركات العقارية لا تستفيد من حمى العقارات لأن الأمر يستغرق عدة سنوات للاستثمار في مشروع من وقت التخطيط لإطلاقه حتى استكمال الإجراءات القانونية لفتحه للبيع. إن أسعار الأراضي في العديد من الأماكن والمشاريع التي لم يتم تعويضها بعد قد تتسبب في تأثر الأعمال التجارية.

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة 8

في هذه الأثناء، حلل الخبير الاقتصادي فان دونج خان أن العقارات هي بطبيعتها قناة للعملاء الانتقائيين لأنها تتطلب كمية كبيرة وكبيرة جدًا من رأس المال، وبالتالي فإن صورة الناس الذين يصطفون من الصباح إلى الليل لإغلاق القطع الأرضية، ونقلها، واستلام الودائع ... هي مجرد سيناريو معد مسبقًا، ليس فقط يتسبب في وقوع الأفراد في الفخاخ وخسارة الأموال ولكن أيضًا دفع السوق إلى خطر التجميد لأن أسعار العقارات تم دفعها إلى مستويات لا يمكن تصورها.

وأكد خانه أنه "من خلال مزادات الأراضي، من الممكن على المدى القصير زيادة مستوى الوديعة، وفرض رسوم على قطع الأراضي المنقولة في وقت مبكر بعد المزاد، وما إلى ذلك، ولكن على المدى الطويل، لكي يكون هناك رادع كافٍ، فإن الحل الشامل العالمي الذي يمكن اعتباره للتنفيذ هو مقاضاة المسؤولية الجنائية عن التلاعب".

وشاطرت المحامية لي تو ثاو من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه الرأي ذاته، حيث علقّت بأن عملية التلاعب بسوق العقارات خطيرة للغاية، لكن فرض العقوبات لا يكفي كرادع.

المزادات العقارية للمضاربة ورفع الأسعار: العقوبات لا تكفي لردع المخالفين؟ - الصورة 9

وبحسب المحامية لي ثو ثاو، فإن القانون الفيتنامي يتضمن حاليا أحكاما بشأن جريمة "التلاعب بسوق الأوراق المالية"، مما يشير بوضوح إلى علامات التلاعب بالسوق وتعطيله كأساس للتعامل مع المسؤولية الجنائية عن الانتهاكات. ولذلك، مع سلوك تعطيل سوق العقارات، الذي يسبب عواقب خطيرة على المجتمع، فمن الممكن أيضا أن نفكر في تجريم هذا السلوك.

"برأيي، من الضروري البحث واستحداث جرائم جديدة في قانون العقوبات تتعلق بفعل التلاعب بسوق العقارات لتحقيق مكاسب شخصية. "لا ينبغي إطلاقا السماح للرأي العام بالثرثرة والتساؤل والقلق بشأن مزادات الأراضي المشتبه في أنها "مضخمة"، الأمر الذي من شأنه أن يقلل من ثقة الناس في السلطات ويقلل من جدية تطبيق اللوائح القانونية" - أوصى المحامي ثاو.