مساحات التجزئة شاغرة والأسعار لا تزال مرتفعة

غير مباع ولا يوجد خصم

وأظهر تقرير حديث صادر عن شركة كوشمان آند ويكفيلد أن شارع دونج كوي (المنطقة الأولى، مدينة هوشي منه) يحتل المرتبة 13 في قائمة الشوارع التي تحتوي على أغلى مساحات البيع بالتجزئة في العالم. الشارع الخامس في نيويورك (الولايات المتحدة) هو أغلى مكان في العالم، يليه شارع مونتي نابليون في ميلانو (إيطاليا)، وشارع تسيم شا تسوي في هونج كونج (الصين) هو ثالث أغلى شارع في العالم. وذكر التقرير أن سعر إيجار العقارات في شارع دونج خوي يعادل 350 دولارا أمريكيا للمتر المربع شهريا. وارتفع هذا الرقم بنسبة 17% خلال الفترة ذاتها، وزاد بنسبة 40% مقارنة بما كان عليه قبل جائحة كوفيد-19. وبذلك، فإن سعر الإيجار في شارع دونغ خوي أعلى من أغلى الشوارع في ميونيخ (ألمانيا)، وأمستردام (هولندا)، أو بانكوك (تايلاند)، ما يجعل شارع دونغ خوي في المركز الثالث عشر في ترتيب أغلى شوارع التجزئة في العالم.

على الرغم من أنه لا يمكن تأجيرها، إلا أن العديد من المباني لا تزال أسعار إيجارها مرتفعة للغاية.

بالإضافة إلى شارع دونج كوي، يقع شارع ترانج تيان (هانوي) أيضًا ضمن مجموعة أغلى مساحات البيع بالتجزئة للإيجار في منطقة آسيا والمحيط الهادئ. وارتفعت أسعار الإيجارات هنا بنسبة 20% خلال نفس الفترة وبنسبة 50% مقارنة بفترة ما قبل الجائحة، لتصل إلى ما يقرب من 300 دولار أمريكي/م²/شهر. ويرفع هذا الرقم شارع ترانج تيان إلى ثلاثة مراكز، ليحتل المركز السابع عشر في المنطقة مقارنة بالعام الماضي.

على الرغم من أنها باهظة الثمن، ولكن عند مسح سلسلة من الشوارع والمواقع "الذهبية" و"الماسية" في المنطقة المركزية في مدينة هوشي منه مثل دونغ كوي، ولي لوي، ونجوين هوي، ونجوين تراي، ونجوين دينه تشيو...، شهدنا العديد من المباني المؤجرة مغلقة، وتعليق لافتات للإيجار. ومن الجدير بالذكر أن هناك منازل مطلة على الشارع مغلقة منذ سنوات طويلة لكن أصحابها يرفضون تخفيض سعر الإيجار.

باعتبارنا مستأجرين، اتصلنا برقم الهاتف الموجود على منزل في شارع دونج كوي من خلال وسيط يُدعى كونغ وتم تقديمنا إلى منزل مساحته 200 متر مربع به طابق أرضي و7 طوابق، بسعر إيجار 30 ألف دولار أمريكي شهريًا، أو حوالي 700 مليون دونج شهريًا. عندما قلنا أن الاقتصاد كان سيئًا وطلبنا خصمًا، تم "حسم" المبلغ عند 25000 دولار شهريًا. «هذه المساحة شاغرة منذ أربعة أشهر. إن كنتم صادقين، فحددوا السعر، فهو لا يُخفَّض أكثر من ذلك»، قال السيد كونغ.

الإيجار مرتفع وبالتالي فإن أصحاب المتاجر يبيعون بأسعار مرتفعة أيضًا، لذلك يأتي العديد من العملاء الأجانب مرة واحدة فقط ولا يعودون أبدًا. ويجب على الشركات وأصحاب العقارات إدراك هذه الحقيقة للتغيير وجذب الزوار الدوليين مرة أخرى من خلال خفض أسعار الإيجار. ومع ذلك، من أجل خفض الإيجارات، لا بد من خفض أسعار الفائدة المصرفية بشكل حاد.

السيد هوانغ توان آنه (أعمال عقارية)

قام سمسار يدعى خا بتقديم مبنيين في شارع نجوين هوي (المنطقة 1)، بما في ذلك مبنى بعرض 12 مترًا وطول 25 مترًا بمساحة إجمالية قابلة للاستخدام تبلغ حوالي 700 متر مربع، بسعر 25000 دولار أمريكي شهريًا، أو أكثر من 600 مليون دونج شهريًا. في حالة الاستئجار، يجب على العملاء إيداع 3 أشهر مقدمًا وتوقيع عقد لمدة 3 سنوات. بجوارنا مباشرة مساحة تجارية تبلغ مساحتها حوالي 1100 متر مربع، مع واجهتين للشارع، ويبلغ سعر الإيجار حوالي 45000 دولار أمريكي/الشهر، أو أكثر من

1 مليار دونج/شهريًا. ومن المعروف أن هذه المساحة يؤجرها صاحب مطعم بمبلغ 38 ألف دولار شهرياً. وبسبب الخسائر التجارية، أعاد صاحب المطعم المبنى في أوائل عام 2023 وظل شاغراً حتى الآن. الوضع الاقتصادي صعب، وكثيرون يخسرون أموالهم ويضطرون لإعادة عقاراتهم. استئجار عقارات كبيرة كهذه صعب للغاية. إذا كنت صادقًا، يمكنك التفاوض على تخفيض إضافي في السعر، كما قال الوسيط.

يقول وسيط يدعى دات إن مساحة قابلة للاستخدام تزيد عن 1100 متر مربع تقع عند زاوية Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 ويبلغ سعر الإيجار حوالي مليار دونج / شهر. عندما سألنا عن تخفيض السعر لأن هذه المساحة شاغرة منذ عامين تقريبًا، أكد دات: "المكان شاغر، لكن لا يمكننا تخفيض السعر نظرًا لموقعه الاستراتيجي. إذا استأجرتموه، تفاوضوا على تخفيض للحظ، وغدًا سنلتقي بالمالك مباشرةً".

في شارع لو لوي (المنطقة الأولى)، وهو شارع "المليار دولار" في المدينة، توجد العديد من العقارات الشاغرة المخصصة للإيجار معلقة عليها لافتات تحمل أرقام هواتف متقاطعة. عند الاتصال للاستفسار عن المساحة، قال المالك أن السعر 400 مليون دونج شهريًا لمنزل مساحته 400 متر مربع و3 طوابق. قال أحد الوسطاء العقاريين إن أسعار إيجارات العقارات في وسط المنطقة الأولى لا تزال مرتفعة للغاية رغم كثرة العقارات الشاغرة. تتراوح أسعار إيجار المباني هنا من 200 إلى 600 مليون دونج شهريًا حسب المنطقة والموقع. لقد ظلت المباني الكبيرة شاغرة لفترة طويلة ولكن أصحابها لم يخفضوا السعر.

السعر المرتفع لا يزال يمثل خسارة مقارنة بفائدة قرض البنك

وبحسب تقييم سافيلز، ففي الربع الثالث من عام 2023، ورغم أن العرض سجل انخفاضاً طفيفاً، إلا أن القدرة التشغيلية لمساحات البيع بالتجزئة للإيجار ظلت عند 91%، دون تغيير من ربع إلى آخر. ومن بينها، تشكل المنطقة الواقعة خارج مركز مدينة هوشي منه 91% من إجمالي العرض. وفيما يتعلق بأسعار الإيجار، لا يزال معظم أصحاب العقارات في المنطقة المركزية واثقين من استقرار أسعار الإيجار المرتفعة، والتي تبلغ ثلاثة أضعاف تلك الموجودة خارج المركز.

وعلى الرغم من ركود الأعمال وارتفاع عائدات الإيجار، أشار تقرير صادر عن شركة سي بي آر إي فيتنام إلى أن أسعار الإيجار في هذه المنطقة المركزية لا تزال تميل إلى الارتفاع بنسبة تتراوح بين 1% و1.5% سنويا. والجدير بالذكر أن الأسعار ليست مرتفعة فحسب، بل تواجه المنطقة المركزية الحالية أيضًا العديد من الصعوبات والمشاكل مثل صعوبة الحصول على تراخيص العمل وتراخيص الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وما إلى ذلك. لذلك، سيبحث تجار التجزئة عن مساحة أكبر في المناطق غير المركزية لإطلاق متاجر تجزئة مؤقتة في فترة زمنية قصيرة. ولذلك، لا تزال منطقة وسط المدينة مهجورة.

السيد هوانج توان آنه، الذي يعمل في قطاع العقارات، حلل الأمر: السبب وراء ارتفاع سعر الإيجار ولكن أصحاب العقارات لا يخفضونه هو أنهم اشتروا المنزل سابقًا مقابل 400 - 600 مليون دونج/م²، ويبلغ سعر المنزل الذي تبلغ مساحته 200 متر مربع حوالي 100 مليار دونج. إذا كان متوسط ​​سعر الإيجار 5٪ سنويًا / للعقار، فإن الدخل الشهري هو 416 مليون دونج. وفي الوقت نفسه، يدفع صاحب المنزل فائدة بنسبة 10% سنويًا للبنك، أي ما يعادل حوالي 800 مليون دونج، فيخسر حوالي 400 مليون دونج شهريًا. عند شراء العقارات، يتوقع أصحاب المنازل أن ترتفع أسعار المنازل كما حدث قبل 10 سنوات. لكن هذا مستحيل لأن أسعار العقارات في وسط مدينة هوشي منه حاليا مرتفعة مثل أسعارها في الصين وسنغافورة؛ أعلى من أوروبا وأمريكا؛ أعلى عدة مرات من تايلاند وماليزيا والفلبين... إذا لم ترتفع أسعار العقارات وظلت الإيجارات بخسارة لفترة طويلة، فربما يتعين على المالك بيعها.

ومع ذلك، ثمة مفارقة تتمثل في أن مستأجري الأعمال في الوقت الحالي لا يستطيعون دفع 416 مليون دونج شهريًا مقابل عقار بمساحة 200 متر مربع. فارتفاع أسعار العقارات وارتفاع أسعار الفائدة المصرفية يعنيان خسارة الجميع للمال، وهذا هو سبب إغلاق العقارات لفترات طويلة في المنطقة المركزية. انظر إلى المنطقة المحيطة بسوق بن ثانه، الذي يخدم بشكل رئيسي الزبائن الأجانب. فارتفاع الإيجار يعني أن أصحاب المتاجر يبيعون أيضًا بأسعار مرتفعة، لذا فإن العديد من الزبائن الأجانب يأتون مرة واحدة فقط ولا يعودون. على الشركات ومُلّاك العقارات إدراك هذه الحقيقة لتغيير هذا الوضع وجذب العملاء الدوليين للعودة من خلال خفض سعر إيجار العقارات. ومع ذلك، لخفض الإيجار، يجب خفض أسعار الفائدة المصرفية بشكل حاد، كما حلل السيد هوانغ توان آنه.

قال الدكتور سو نغوك كونغ، نائب مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، إن المنطقة المركزية في مدينة هوشي منه مخصصة بشكل أساسي للأعمال التجارية في مجموعات المنتجات التي تخدم السياح الدوليين. عندما ينخفض ​​عدد الضيوف وتنخفض الإيرادات، لم يعد المستأجر لديه مصدر دخل ويضطر إلى إعادة المبنى. بالنسبة لسلاسل الشركات، بسبب انخفاض الإيرادات، فإنها تحد من التوسع الإضافي. ستأخذ الشركات مسألة التكلفة في الاعتبار. إذا كانت قيمة الإيجار مرتفعة للغاية، فسوف يضطرون إلى البحث عن منطقة أخرى لدفع ثمن المبنى أو إغلاق بعض الفروع.

وبحسب دراسة أجرتها شركة سافيلز، فإن قطاع خدمات الطعام يشكل 37% من إجمالي مساحة تأجير مساحات البيع بالتجزئة، تليها مجموعة صناعة الأزياء بحصة سوقية تبلغ 24%؛ وتمثل القطاعات المتبقية مثل الصحة والجمال والترفيه 13% لكل منها.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm