أسباب البطء في صرف حزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج، "العيون الحمراء" تنتظر المشاريع في هانوي، ماذا نفعل عندما "تُعرف" المحلات التجارية؟

وزارة البناء تتحدث عن حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف مليار دونج لم يتم صرف سوى 0.5% منها، المنازل التجارية في مدينة هوشي منه مثيرة للاهتمام، سوق العقارات في خان هوا مزدهرة... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان_1]

أحدث التطورات العقارية: في الربع الأول من عام 2024، سجل سوق هانوي بأكمله حوالي 3000 شقة جديدة للبيع. (الصورة: HA)

وزارة البناء تتحدث عن حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف مليار دونج، ولم يتم صرف سوى 0.5% منها

حتى الآن، لم يتم صرف سوى 640 مليار دونج من حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج لثمانية مشاريع إسكان اجتماعي. لم تكن أسعار الفائدة وفترات الفائدة جذابة للمقترضين حقًا.

جاء ذلك في تقرير أرسلته وزارة البناء إلى مجلس الأمة بشأن نتائج الرقابة والاستجواب الموضوعي في قطاع البناء.

وبالتالي، لم يتم حتى الآن صرف سوى 0.53% من حزمة الائتمان البالغة قيمتها 120 مليار دونج.

وعلى وجه التحديد، قام بنك BIDV بصرف مبلغ 95.7 مليار دونج لثلاثة مستثمرين في مشاريع في مقاطعات فو ثو، وثانه هوا، وبينه دونج؛ قام بنك فييتنام بصرف مبلغ 128.6 مليار دونج لمستثمر مشروع في مقاطعة آن جيانج؛ قام البنك الزراعي بصرف 415.7 مليار دونج لأربعة مستثمرين في مشاريع في مقاطعات باك نينه وكوانج نينه وكين جيانج.

بالإضافة إلى البنوك التجارية الأربعة المملوكة للدولة (BIDV، Vietinbank، Agribank، Vietcombank)، كان بنك Tien Phong (TPbank) مسؤولاً أيضًا عن المشاركة في برنامج الدعم بموجب القرار رقم 33 بمبلغ يصل إلى حوالي 5000 مليار دونج. وبذلك، ارتفعت حزمة الائتمان إلى 125 مليار دونج.

وأشارت وزارة الإعمار إلى أن عملية صرف حزمة الائتمان المذكورة لا تزال بطيئة.

وفي توضيح للوضع أعلاه، قالت وزارة الإنشاءات إن حزمة الائتمان لا تزال تواجه صعوبات وعقبات؛ بما في ذلك الإعلان عن قائمة السكن الاجتماعي المؤهلة للحصول على القروض لا يزال محدودا.

حتى الآن، تم البدء في تشييد 129 مشروعاً للإسكان الاجتماعي، بحجم يزيد عن 114.900 وحدة. ومع ذلك، أعلنت 28 منطقة فقط عن قائمة تضم 68 مشروعًا مؤهلة للحصول على قروض بموجب البرنامج، مع طلب قروض يزيد عن 30 ألف مليار دونج. وبذلك، لا يزال هناك 59 مشروعاً بدأ بناؤها ولكنها لم تدرج ضمن قائمة القروض المحلية المؤهلة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن بعض المستثمرين لا يستوفون شروط الائتمان، مثل عدم ضمان شروط رصيد الائتمان؛ لا توجد أصول أخرى لتأمين الائتمان (مشاريع الإسكان الاجتماعي معفاة من رسوم استخدام الأراضي وبالتالي فهي غير مؤهلة للحصول على رهن عقاري)؛ - مقترضة من مؤسسات ائتمانية أخرى...

وبالإضافة إلى ذلك، ورغم أن البنك المركزي خفض أسعار الفائدة مرتين، إلى 8% للمستثمرين و7.5% لمشتري المنازل، فإن وزارة البناء علقت بأن هذه أسعار الفائدة لا تزال مرتفعة، والفترة التفضيلية قصيرة، في غضون 3-5 سنوات، لذا "لم تجتذب المقترضين حقا".

وإزاء هذا الواقع، أصدرت وزارة الإعمار في نهاية شهر أبريل/نيسان تعليمات بشأن تحديد قائمة المشاريع والموضوعات والشروط والمعايير الخاصة بالقروض التفضيلية. وبناء على ذلك، تم إزالة بعض الشروط مثل شروط تعويض إخلاء الموقع وتراخيص البناء لإزالة الصعوبات، وسيتمكن مستثمرو المشاريع قريبا من الإعلان عن محافظ قروضهم للوصول إلى البنوك.

هانوي تفتقر إلى عشرات الآلاف من الشقق

أفاد السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، أنه في عام 2023، سيصل إجمالي المعروض من الشقق الجديدة في هانوي إلى حوالي 11000 منتج، أي ما يعادل 66٪ مقارنة بعام 2022، وسيستمر الاتجاه النزولي في الربع الأول من عام 2024، عندما يسجل السوق بأكمله حوالي 3000 شقة جديدة للبيع فقط. وهكذا، من الآن وحتى عام 2025، ستفتقر هانوي إلى نحو 50 ألف شقة.

وقد أدت النتيجة الحتمية لهذا النقص إلى ارتفاع متواصل في الأسعار في سوق الشقق في هانوي. وذكر تقرير حديث صادر عن شركة سي بي ار إي أن 56 مليون دونج/م2 هو متوسط ​​سعر الشقة الجديدة في هانوي اعتبارًا من الربع الأول من عام 2024، بزيادة قدرها 19٪ عن نفس الفترة من العام الماضي. لكن في الواقع فإن الزيادة أعلى من ذلك بكثير، إذ تصل إلى حوالي 70 مليون دونج/م2.

وبحسب الوسطاء، بسبب نقص المعروض من المشاريع الجديدة في السوق الثانوية، ارتفعت المشاريع ذات العلامات التجارية بشكل حاد في الأشهر الأولى من عام 2024.

في الواقع، إذا كان في الماضي بإمكان المشترين امتلاك شقة بمساحة 70 - 80 مترًا مربعًا في وسط المدينة بمبلغ يتراوح بين 4 إلى 5 مليارات دونج، فإن شراء شقة مرضية خارج المركز الآن بهذا المبلغ من المال ليس بالأمر السهل، لذلك ينتظر العملاء فقط إطلاق المشروع ثم يبرمون الصفقة على الفور.

وقال السيد نجوين تاك كوونج، نائب المدير العام لشركة ماي فيت العقارية المساهمة، إن معظم الأشخاص الذين يعتزمون شراء منزل في هذا الوقت يدفعون بسرعة كبيرة عندما يجدون منتجًا مناسبًا، بدلاً من قضاء الكثير من الوقت في التفكير والانتظار حتى ينخفض ​​السعر أكثر كما في الفترة السابقة.

في استشارة للعملاء، تعتقد شركة الوساطة هذه أنه إذا كان لديهم مبلغ مالي متراكم كبير بما فيه الكفاية ومصدر دخل مستقر، فيجب على المشترين التفكير في الحصول على قرض منزل الآن، عندما انخفض سعر الفائدة على الإقراض ويطبق المستثمرون العديد من سياسات المبيعات التفضيلية.

وقال السيد كونج: "في المستقبل، عندما يتعافى سوق العقارات بشكل حقيقي، فمن المؤكد أن أسعار المساكن في وسط المدينة سترتفع، وفي ذلك الوقت، لن يتمكن المشترون من الانتقال إلا إلى المناطق القريبة من هانوي للحصول على أسعار أقل".

وقال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جلوبال ريل استيت المساهمة (جي بي-إنفست)، إنه في المرحلة الحالية، يعتبر الجميع أن انخفاض أسعار الفائدة والانتعاش الاقتصادي نقطتان رئيسيتان، ومن خلالهما ستزداد القدرة الشرائية أيضًا. لكن المشكلة الأساسية في السوق هي ما إذا كانت البضائع موجودة أم لا، وبالتالي فإن المشكلة السائدة حاليا تكمن في العرض، في حين أن الطلب لا يزال مرتفعا للغاية ومتزايدا.

وبحسب السيد هييب، فإن أسعار الشقق ترتفع باستمرار، لكن الطلب لا يزال مرتفعا للغاية، والناس "في حيرة من أمرهم" في انتظار إطلاق المشاريع. لكن الصعوبة هنا تكمن في وجود عدد قليل جداً من المشاريع الجديدة في السوق في هذه المرحلة، مما يجعل أسعار المساكن أكثر ارتفاعاً. وهذا هو السبب أيضًا في أن المستثمرين الذين يطلقون مشاريع أو هم على وشك إطلاقها سوف يتمتعون بميزة كبيرة.

تعتبر المنازل التجارية في مدينة هوشي منه محل اهتمام

وفقًا لتقرير السوق الصادر عن Batdongsan.com.vn ، في الربع الأول من عام 2024، زاد الطلب على شراء منازل المدينة المطلة على الشارع في مدينة هوشي منه بنسبة تزيد عن 45% خلال نفس الفترة. وفي شهر مارس وحده، ارتفعت عمليات البحث عن المنازل التجارية بنسبة 89%، كما ارتفعت عمليات البحث عن الإيجارات من هذا النوع بنسبة 86% وكانت أحد القطاعين الرائدين في الطلب على الإيجار، بعد المستودعات. ويتركز الطلب على شراء واستئجار المنازل التجارية في المناطق الضواحي مثل بينه تشانه، وتان فو، والمقاطعة 7، والمقاطعة 9.

يمكن للعقارات التجارية أن تحقق عوائد استثمارية جيدة إذا استوفت العوامل التالية: الموقع والكثافة السكانية والتخطيط العام للمنطقة. (المصدر: العمل)

يتحول اتجاه شراء العقارات التجارية من مناطق وسط المدينة الباهظة الثمن إلى المناطق السكنية في الضواحي بسبب عوامل التكلفة المعقولة والإمكانات طويلة الأجل. يتركز الطلب على شراء المنازل التجارية في المناطق الضواحي بشكل رئيسي في المشاريع التي تم تسليمها، والتي تتمتع بكثافة سكانية عالية، وتقع بالقرب من المركز الإداري الإقليمي.

لا يمكن إنكار أن العقارات التجارية يمكن أن تولد تدفقات نقدية جيدة للمستثمرين، ولكن هناك أيضًا مواقف حيث يصبح هذا القطاع عبئًا بسبب اختيار المنتجات والمشاريع الخاطئة، مما يجلب "الديون" على المالك.

وفيما يتعلق باختيار كيفية الاستثمار في العقارات التجارية بشكل فعال، أشار السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إلى أن العقارات التجارية التي يمكن أن تحقق أرباحًا استثمارية جيدة تحتاج إلى تلبية العوامل التالية: الموقع، والكثافة السكانية، والتخطيط العام للمنطقة.

بالنسبة للمنازل التجارية، فإن الموقع والكثافة السكانية سيؤثران بشكل مباشر على القدرة على استغلال الأعمال والوصول إلى العملاء. بالنسبة للمشاريع التي تضم عددًا كبيرًا من السكان، فإن معدل الإيجار وإعادة بيع المنازل التجارية يكون دائمًا أعلى من 90%، مع زيادة الأسعار بمعدل 10-15% سنويًا. وخاصة في المناطق المركزية ذات التوصيلات المخططة والمريحة، يمكن أن يصل هذا المعدل إلى 30% سنويا.

لذلك، يجب عليك اختيار الشراء فقط في المشاريع ذات الكثافة السكانية الداخلية العالية، من 8000 إلى 10000 نسمة أو أكثر، وتقع في وسط المنطقة، حيث يوجد اتصال مروري مناسب، والسكان الحاليون في المنطقة مزدحمون، وسهل التداول والإيجار.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن المشاريع الواقعة في المناطق التي يتم التخطيط لتطويرها إلى مراكز ذات مشاريع بنية تحتية كبيرة سوف تساعد أيضاً في زيادة القيمة التجارية وقيمة العقارات على المدى الطويل. ينبغي أن تشكل كمية العقارات التجارية هنا ما نسبته 2-3% فقط من إجمالي ناتج المشروع، وبالتالي ضمان القدرة التنافسية وفعالية الأعمال.

من ناحية أخرى، قبل "اختيار مكان للاستثمار"، ينبغي على المستثمرين في المتاجر دراسة العلامة التجارية وسمعة المستثمر بعناية. وهذا عامل مهم لأنه إذا كان لدى الشركة شغف كافٍ لتطوير المشروع وإدارته جيدًا، فإن الاستثمار سيضمن العائد المتوقع على الاستثمار.

بالإضافة إلى ذلك، يوصي الخبراء أيضًا أنه عند "وضع علامة" على مشروع تاون هاوس تجاري، يجب على المشترين قضاء المزيد من الوقت في التعرف بشكل أكبر على بيئة المعيشة، ومستوى التعليم، والكثافة السكانية، وجودة المشروع بعد تسليمه قبل الدفع.

عند اقتراض المال من البنك، يجب عليك حساب قدرتك على سداد الدين بعناية. لا يجب أن تحسب مبلغ المال الذي تدفعه للبنك قريبًا جدًا من دخلك الشهري. يجب عليك اتخاذ تدابير في حالة انخفاض دخلك فجأة خلال الأوقات الاقتصادية الصعبة.

سوق العقارات في خانه هوا مزدهر

نظمت صحيفة البناء الإلكترونية، بالتعاون مع جمعية العقارات في فيتنام، ولجنة الشعب الإقليمية في خان هوا، منتدى تحت عنوان: "إزالة العوائق أمام تدفق السياحة والعقارات السياحية".

وفي حديثه في المنتدى، قال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إن سوق العقارات المنتجعية شهد مؤخرًا العديد من التطورات في جميع أنحاء البلاد. تتركز في مناطق مثل: خان هوا، دا نانغ، بينه دينه، كوانج نينه، كيين جيانج...

بمشاركة المحليات والشركات، أنشأ سوق العقارات في الآونة الأخيرة منتجات متنوعة وغنية للغاية، مما أدى إلى خلق عوامل جذب للسياح وخلق بيئة وظروف للناس للاستمتاع بقيم العقارات المنتجعية في الآونة الأخيرة.

واحتل قطاع العقارات المرتبة الثانية بقيمة تجاوزت 1.58 مليار دولار أميركي منذ بداية العام حتى مارس 2024، وهو ما يمثل 25.6% من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل.

وبصفته أحد المحليات المشاركة في تنظيم المنتدى، قال السيد نجوين تان توان، رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لمدينة خان هوا: لقد تغلب سوق العقارات في مقاطعة خان هوا على أصعب فترة، على الرغم من أنه لم يصل إلى التوقعات، فقد كانت هناك علامات إيجابية على نمو معين (في عام 2023، حدثت 19951 معاملة، بقيمة إجمالية للمعاملات بلغت 12396 مليار دونج؛ تمت الموافقة على 11 مشروع إسكان للاستثمار (تم منح مشروعين تصاريح بناء)؛ في الربع الأول من عام 2024، حدثت 5941 معاملة، بقيمة إجمالية للمعاملات بلغت 7630 مليار دونج.

ومن المتوقع أن تحافظ خانه هوا على التعافي الاقتصادي وزخم النمو في الفترة المقبلة. تكتمل البنية التحتية الاستراتيجية للنقل بشكل متزايد مع اكتمال الطرق السريعة نها ترانج - كام لام وكام لام - فينه هاو وتسريع الطرق السريعة الأخرى مثل فان فونج - نها ترانج وخان هوا - بون ما ثوت، مما يساهم في خلق زخم للنمو الاقتصادي.

بالإضافة إلى ذلك، خلقت القرارات المركزية العديد من الاختراقات في جذب موارد الاستثمار، وتعزيز إمكانات ومزايا المقاطعة بشكل قوي، وخلق قوة دافعة لتعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية الشاملة والمستدامة، وخلق فرصة لانتعاش وتطوير صناعة السياحة، فضلاً عن قوة دافعة للمستثمرين لتسريع التقدم وزيادة المعروض من العقارات المنتجعية في السوق المحلية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html