أسباب البطء في صرف حزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج، "العيون الحمراء" تنتظر المشاريع في هانوي، ماذا نفعل عندما "تُعرف" المحلات التجارية؟

وزارة البناء تتحدث عن حزمة ائتمان بقيمة 120 مليار دونج لم يتم صرف سوى 0.5٪ منها، المنازل التجارية في مدينة هوشي منه مثيرة للاهتمام، سوق العقارات في خان هوا مزدهر ... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

أحدث العقارات: في الربع الأول من عام 2024، سجل سوق هانوي بأكمله حوالي 3000 شقة جديدة للبيع. (الصورة: HA)

وزارة البناء تتحدث عن حزمة ائتمانية بقيمة 120 مليار دونج، ولم يتم صرف سوى 0.5% منها

حتى الآن، صرفت حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج حوالي 640 مليار دونج فقط لثمانية مشاريع إسكان اجتماعي. لم تكن أسعار الفائدة وفترات الفائدة جذابة للمقترضين حقًا.

وجاء ذلك في تقرير قدمته وزارة البناء إلى مجلس الأمة حول نتائج الرقابة والاستجواب الموضوعي في قطاع البناء.

وبالتالي، لم يتم حتى الآن صرف سوى 0.53% من حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج.

وعلى وجه التحديد، قام بنك BIDV بصرف 95.7 مليار دونج لثلاثة مستثمرين في المشاريع في مقاطعات فو تو، وثانه هوا، وبينه دونج؛ قام البنك الفيتنامي بصرف مبلغ 128.6 مليار دونج لمستثمر مشروع في مقاطعة آن جيانج؛ قام البنك الزراعي بصرف 415.7 مليار دونج لأربعة مستثمرين في المشاريع في مقاطعات باك نينه وكوانج نينه وكين جيانج.

بالإضافة إلى البنوك التجارية الأربعة المملوكة للدولة (BIDV، Vietinbank، Agribank، Vietcombank)، كان بنك Tien Phong (TPbank) مسؤولاً أيضًا عن المشاركة في برنامج الدعم بموجب القرار رقم 33 بمبلغ يبلغ حوالي 5000 مليار دونج. وبذلك، ارتفعت حزمة الائتمان إلى 125 مليار دونج.

وأشارت وزارة الإنشاءات إلى أن عملية صرف حزمة الائتمان المذكورة لا تزال بطيئة.

وفي توضيحها للوضع أعلاه، قالت وزارة الإنشاءات إن حزمة الائتمان لا تزال تواجه صعوبات وعقبات؛ بما في ذلك الإعلان عن قائمة السكن الاجتماعي المؤهلة للحصول على قروض لا تزال محدودة.

حتى الآن، تم البدء في بناء 129 مشروعاً للإسكان الاجتماعي، بحجم يزيد عن 114.900 وحدة. ومع ذلك، أعلنت 28 منطقة فقط عن قائمة تضم 68 مشروعًا مؤهلة للحصول على قروض بموجب البرنامج، مع طلب قروض يزيد عن 30 ألف مليار دونج. وبالتالي، لا يزال هناك 59 مشروعاً بدأت أعمال البناء فيها ولكنها لم تدرج ضمن قائمة القروض المحلية المؤهلة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن بعض المستثمرين لا يستوفون شروط الائتمان، مثل عدم ضمان شروط رصيد الائتمان؛ لا توجد أصول أخرى لتأمين الائتمان (مشاريع الإسكان الاجتماعي معفاة من رسوم استخدام الأراضي وبالتالي لا تكون مؤهلة للحصول على رهن عقاري)؛ مقترضة من مؤسسات ائتمانية أخرى...

وبالإضافة إلى ذلك، ورغم أن البنك المركزي خفض أسعار الفائدة مرتين، إلى 8% للمستثمرين و7.5% لمشتري المنازل، فإن وزارة البناء علقت بأن هذه الأسعار لا تزال مرتفعة، وأن الفترة التفضيلية قصيرة، في حدود 3-5 سنوات، لذا "لم تجتذب المقترضين حقا".

وإزاء هذا الواقع، أصدرت وزارة الإنشاءات في نهاية شهر أبريل/نيسان الماضي تعليمات بشأن تحديد قائمة المشاريع والموضوعات والشروط والمعايير الخاصة بالقروض التفضيلية. وبناء على ذلك، تم إزالة بعض الشروط مثل شروط تعويض إخلاء الموقع والحصول على تصاريح البناء لإزالة الصعوبات، وسوف يتمكن مستثمرو المشاريع قريبا من الإعلان عن محافظ قروضهم للوصول إلى البنوك.

هانوي تفتقر إلى عشرات الآلاف من الشقق

أفاد السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، أنه في عام 2023، سيصل إجمالي المعروض من الشقق الجديدة في هانوي إلى حوالي 11000 منتج، أي ما يعادل 66٪ مقارنة بعام 2022، وسيستمر الاتجاه النزولي في الربع الأول من عام 2024، عندما يسجل السوق بأكمله حوالي 3000 شقة جديدة للبيع فقط. وبالتالي، من الآن وحتى عام 2025، ستفتقر هانوي إلى نحو 50 ألف شقة.

وقد أدت النتيجة الحتمية لهذا النقص إلى ارتفاع متواصل في أسعار الشقق في سوق هانوي. وذكر تقرير حديث صادر عن شركة CBRE أن متوسط ​​سعر الشقة الجديدة في هانوي سيبلغ 56 مليون دونج/م2 اعتبارًا من الربع الأول من عام 2024، بزيادة قدرها 19% عن نفس الفترة من العام الماضي. لكن في الواقع فإن الزيادة أعلى من ذلك بكثير، إذ تصل إلى حوالي 70 مليون دونج/م2.

وبحسب الوسطاء، بسبب نقص المعروض من المشاريع الجديدة في السوق الثانوية، ارتفعت المشاريع ذات العلامات التجارية بشكل حاد في الأشهر الأولى من عام 2024.

في الواقع، إذا كان في الماضي، مقابل 4 - 5 مليار دونج، يمكن للمشترين امتلاك شقة بمساحة 70 - 80 مترًا مربعًا في وسط المدينة، الآن، مع هذا المبلغ من المال، لم يعد شراء شقة مرضية خارج المركز أمرًا بسيطًا، لذلك ينتظر العملاء فقط إطلاق المشروع ثم إغلاق الصفقة على الفور.

وقال السيد نجوين ثاك كوونج، نائب المدير العام لشركة ماي فيت العقارية المساهمة، إن معظم الأشخاص الذين يعتزمون شراء منزل في هذا الوقت يدفعون بسرعة كبيرة عندما يجدون منتجًا مناسبًا، بدلاً من قضاء الكثير من الوقت في التفكير والانتظار حتى ينخفض ​​السعر أكثر كما في الفترة السابقة.

في استشارة للعملاء، تعتقد شركة الوساطة هذه أنه إذا كان لديهم مبلغ مالي متراكم كبير بما فيه الكفاية ومصدر دخل مستقر، فيجب على المشترين أن يفكروا في الحصول على قرض منزل الآن، عندما انخفض سعر الفائدة على الإقراض ويطبق المستثمرون العديد من سياسات البيع التفضيلية.

وقال السيد كونج: "في المستقبل، عندما يتعافى سوق العقارات بشكل حقيقي، فإن أسعار المساكن في وسط المدينة سترتفع بالتأكيد، وفي ذلك الوقت، لن يتمكن المشترون من الانتقال إلا إلى المناطق القريبة من هانوي للحصول على أسعار أقل".

وقال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جلوبال ريال إستيت المساهمة (جي بي-إنفست)، إنه في المرحلة الحالية، يعتبر الجميع أن انخفاض أسعار الفائدة والانتعاش الاقتصادي نقطتان رئيسيتان، ومن خلالهما ستزداد القدرة الشرائية أيضًا. لكن المشكلة الأساسية في السوق هي وجود البضائع أم لا، وبالتالي فإن المشكلة السائدة حالياً تكمن في العرض، في حين أن الطلب لا يزال مرتفعاً جداً ومتزايداً.

وبحسب السيد هييب، فإن أسعار الشقق ترتفع باستمرار، لكن الطلب لا يزال مرتفعا للغاية، والناس في حالة ترقب وترقب في انتظار إطلاق المشاريع. لكن الصعوبة هنا تكمن في قلة المشاريع الجديدة في السوق في هذه المرحلة، مما يجعل أسعار المساكن أكثر ارتفاعاً. وهذا هو السبب أيضًا في أن المستثمرين الذين يطلقون أو هم على وشك إطلاق مشاريع سوف يتمتعون بميزة كبيرة.

تعتبر المنازل التجارية في مدينة هوشي منه محل اهتمام

وفقًا لتقرير السوق الصادر عن Batdongsan.com.vn ، في الربع الأول من عام 2024، زاد الطلب على شراء المنازل المطلة على الشارع في مدينة هوشي منه بنسبة تزيد عن 45% خلال نفس الفترة. وفي شهر مارس وحده، ارتفعت عمليات البحث عن المنازل التجارية بنسبة 89%، كما ارتفعت عمليات البحث عن الإيجارات من هذا النوع بنسبة 86% وكانت واحدة من القطاعين الرائدين في الطلب على الإيجار، بعد المستودعات مباشرة. ويتركز الطلب على شراء واستئجار المنازل التجارية في المناطق الضواحي مثل بينه تشانه، وتان فو، والمنطقة 7، والمنطقة 9.

يمكن للعقارات التجارية أن تحقق عوائد استثمارية جيدة إذا استوفت العوامل التالية: الموقع والكثافة السكانية والتخطيط العام للمنطقة. (المصدر: العمل)

يتحول اتجاه شراء العقارات التجارية من المناطق باهظة الثمن في وسط المدينة إلى المناطق السكنية في الضواحي بسبب عوامل التكلفة المناسبة والإمكانات طويلة الأجل. يتركز الطلب على شراء المنازل التجارية في المناطق الضواحي بشكل رئيسي في المشاريع التي تم تسليمها، والتي تتمتع بكثافة سكانية عالية، وتقع بالقرب من المركز الإداري الإقليمي.

لا يمكن إنكار أن العقارات التجارية يمكن أن تولد تدفقات نقدية جيدة للمستثمرين، ولكن هناك أيضًا مواقف حيث بسبب اختيار المنتجات والمشاريع الخاطئة، يصبح هذا القطاع عبئًا، مما يجلب "الديون" على المالك.

فيما يتعلق باختيار كيفية الاستثمار في العقارات التجارية بشكل فعال، شارك السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن العقارات التجارية التي يمكن أن تحقق أرباحًا استثمارية جيدة تحتاج إلى تلبية العوامل التالية: الموقع، والكثافة السكانية والتخطيط العام للمنطقة.

بالنسبة للمنازل التجارية، فإن الموقع والكثافة السكانية سيؤثران بشكل مباشر على القدرة على استغلال الأعمال والوصول إلى العملاء. بالنسبة للمشاريع التي تضم عددًا كبيرًا من السكان، فإن معدل الإيجار وإعادة بيع المنازل التجارية يكون دائمًا أعلى من 90%، مع زيادة الأسعار بمعدل 10-15% سنويًا. وخاصة في المناطق المركزية ذات المواصلات المخططة والمريحة، يمكن أن يصل هذا المعدل إلى 30% سنويا.

لذلك، يجب عليك اختيار الشراء فقط في المشاريع ذات الكثافة السكانية الداخلية العالية، من 8000 إلى 10000 نسمة أو أكثر، وتقع في وسط المنطقة، حيث يوجد اتصال مروري مناسب، والسكان الحاليون في المنطقة مزدحمون، وسهل التداول والإيجار.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن المشاريع الواقعة في المناطق التي من المقرر تطويرها إلى مراكز ذات مشاريع بنية تحتية ضخمة سوف تساعد أيضاً في زيادة القيمة التجارية وقيمة العقارات على المدى الطويل. يجب أن تشكل كمية العقارات التجارية هنا ما نسبته 2-3% فقط من إجمالي ناتج المشروع، وبالتالي ضمان القدرة التنافسية وفعالية الأعمال.

من ناحية أخرى، قبل "اختيار المكان الذي يضعون فيه ثقتهم"، ينبغي على مستثمري المتاجر أن يدرسوا بعناية العلامة التجارية وسمعة المستثمر. وهذا عامل مهم لأنه إذا كان لدى الشركة شغف كافٍ لتطوير وإدارة المشروع بشكل جيد، فإن الاستثمار سيضمن العائد المتوقع.

بالإضافة إلى ذلك، يوصي الخبراء أيضًا أنه عند "وضع علامة" على مشروع تاون هاوس تجاري، يجب على المشترين قضاء المزيد من الوقت في التعرف بشكل أكبر على بيئة المعيشة، ومستوى التعليم، والكثافة السكانية، وجودة المشروع بعد تسليمه قبل الدفع.

عند اقتراض المال من البنك، يجب عليك أن تحسب بعناية قدرتك على سداد الدين. لا يجب عليك حساب مبلغ المال الذي تدفعه للبنك بالقرب من دخلك الشهري. يجب عليك اتخاذ التدابير اللازمة في حالة انخفاض دخلك فجأة خلال الأوقات الاقتصادية الصعبة.

سوق العقارات في خانه هوا مزدهر

نظمت صحيفة البناء الإلكترونية، بالتعاون مع جمعية العقارات الفيتنامية، ولجنة الشعب الإقليمية في خان هوا، منتدى تحت عنوان: "فتح تدفق السياحة والعقارات السياحية".

وفي حديثه في المنتدى، قال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إن سوق العقارات السياحية شهد مؤخرًا العديد من التطورات في جميع أنحاء البلاد. تتركز في مناطق مثل: خانه هوا، دا نانغ، بينه دينه، كوانغ نينه، كين جيانج...

بمشاركة المحليات والشركات، خلق سوق العقارات في الآونة الأخيرة منتجات متنوعة وغنية للغاية، مما أدى إلى خلق عوامل جذب للسياح وخلق بيئة وظروف للناس للاستمتاع بقيم العقارات المنتجعية في الآونة الأخيرة.

وتراكمت منذ بداية العام حتى مارس 2024، لتحتل صناعة العقارات المرتبة الثانية بأكثر من 1.58 مليار دولار أميركي، وهو ما يمثل 25.6% من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل.

بصفته أحد المحليات المشاركة في تنظيم المنتدى، قال السيد نجوين تان توان، رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة خان هوا: لقد تغلب سوق العقارات في مقاطعة خان هوا على أصعب فترة، على الرغم من أنه لم يصل إلى التوقعات، إلا أن هناك علامات إيجابية على نمو معين (في عام 2023، حدثت 19951 معاملة، بقيمة إجمالية للمعاملات بلغت 12396 مليار دونج؛ تمت الموافقة على 11 مشروعًا سكنيًا للاستثمار (تم منح مشروعين تصاريح بناء)؛ في الربع الأول من عام 2024، حدثت 5941 معاملة، بقيمة إجمالية للمعاملات بلغت 7630 مليار دونج.

ومن المتوقع أن يحافظ خان هوا على التعافي الاقتصادي وزخم النمو في الفترة المقبلة. تم تحسين البنية التحتية للنقل الاستراتيجي بشكل متزايد مع اكتمال بناء الطرق السريعة نها ترانج - كام لام وكام لام - فينه هاو وتسريع بناء الطرق السريعة الأخرى مثل فان فونج - نها ترانج وخان هوا - بون ما ثوت، مما يساهم في خلق زخم للنمو الاقتصادي.

علاوة على ذلك، خلقت القرارات المركزية العديد من الاختراقات في جذب موارد الاستثمار، وتعزيز إمكانات ومزايا المقاطعة بقوة، وخلق قوة دافعة لتعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية الشاملة والمستدامة، وخلق فرصة لانتعاش وتطوير صناعة السياحة، فضلاً عن قوة دافعة للمستثمرين لتسريع التقدم وزيادة المعروض من العقارات المنتجعية في السوق المحلية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html