توقعات بـ«إطلاق العنان» لتدفقات رأس المال العقاري من خلال تطبيق قانون الأراضي 2024

وبحسب المكتب العام للإحصاء، أعلنت 3185 شركة عقارية على مستوى البلاد عن تعليق عملياتها مؤقتًا خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024، أي بنسبة 125% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

وبلغ عدد الشركات التي استكملت إجراءات الحل 605 شركة، بنسبة نمو بلغت 92.5% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. تواجه معظم الشركات أسوأ السيناريوهات مثل الإفلاس، وتعليق العمليات، وخفض الرواتب، وإعادة الهيكلة، وما إلى ذلك.

تواجه العديد من شركات العقارات أزمة.

في الواقع، تعاني العديد من شركات العقارات حالياً من مشكلة سداد الفوائد، لأن هذه الصناعة تتميز بالرافعة المالية العالية، وبالتالي فإن ضغوط سداد الفوائد تثقل كاهل الشركات.

ناهيك عن ذلك، يتعين على الشركات أيضًا دفع سلسلة من تكاليف التشغيل اليومية مثل الإيجار، ورواتب الموظفين، وتكاليف إدارة الأعمال، وتكاليف المبيعات، وما إلى ذلك.

وفي هذا السياق، أصبح التدفق النقدي من الأعمال محدوداً للغاية بسبب المشاريع الراكدة والمتوقفة وأوقات الإنجاز المطولة، مما يتسبب في وقوع العديد من الشركات، من الصغيرة إلى الكبيرة، في وضع صعب.

إن كثرة الرفض تجعل الأمر صعبًا على شركات العقارات

أعرب السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNRea)، رئيس جمعية وسطاء العقارات الفيتنامية (VARS)، عن رأيه في القضية المذكورة أعلاه، وأبلغ نجوي دوا تين أن تدفق رأس المال للشركات يُظهر علامات الازدحام.

السبب الأساسي هو ضعف السيولة في السوق، مما أدى إلى انخفاض حاد في إيرادات الأعمال.

تفتقر العديد من الشركات إلى رأس المال وتضطر إلى إيقاف المشاريع الجارية، وحتى تسريح العمال، وخفض التكاليف، وقبول الخسائر، وبيع المشاريع الجارية المحتملة.

وقال السيد نجوين فان دينه إن الصعوبات التي تواجه شركات العقارات تأتي من الإجراءات القانونية المتشابكة.

علاوة على ذلك، فإن الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات تأتي أيضًا من الإجراءات القانونية المتعثرة، والعقبات القانونية التي تمنع الشركات من تطوير مشاريع للبيع هي أيضًا العوامل الرئيسية التي تتسبب في نفاد التدفق النقدي للشركات.

وتعاني آلاف المشاريع في مختلف أنحاء البلاد من غياب شبه تام لإجراءات الاستثمار المعتمدة، وخاصة فيما يتعلق بإقرار أسعار الأراضي والالتزامات المالية بدفع رسوم الانتفاع بالأراضي، والتي تواجه العديد من المشاكل بسبب السياسات القديمة التي تظهر عليها علامات التخلف والتداخل والتناقض.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من الكلمات التي تعني "لا" مثل عدم وجود إيرادات، أو عدم وجود سيولة، أو عدم وجود شرعية تتسبب في وقوع شركات العقارات في حالة من الأزمة.

ناهيك عن أن صعوبة مصادر رأس المال ليست محلية فحسب، بل هي مشتركة بين كافة الفئات المشاركة في سوق العقارات من مستثمرين ومتاجر ووسطاء إلى عملاء ومستثمرين.

ولذلك، أعرب السيد دينه عن رأيه بأن جميع المشاركين في سوق العقارات ينتظرون بفارغ الصبر اليوم الذي يدخل فيه قانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ ويتغلغل، مما يساعد السوق على تحرير مصادر رأس المال.

من المتوقع أن يزيد قانون الأراضي 2024 من السيولة العقارية

خلال المناقشات أمام مجلس الأمة حول مشروع القانون، أعرب بعض نواب مجلس الأمة أيضًا عن آرائهم بأن إزالة صعوبات العقارات سيكون لها تأثير إيجابي على الاقتصاد وتعزيز نمو الناتج المحلي الإجمالي في الأشهر الستة الأخيرة من عام 2024، وخاصة إزالة الصعوبات في رأس المال للمؤسسات العقارية، وتعزيز الاستثمار في الإنتاج والأعمال.

وقال المندوب نجوين توان آنه (وفد بينه فوك) إن سوق العقارات من المتوقع أن "يكسر الجليد" عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ قريبًا.

وبناء على ذلك، يتضمن قانون الأراضي العديد من المحتويات الجديدة بشأن حقوق والتزامات مستخدمي الأراضي، والتخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وتخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، وإذن نقل أغراض استخدام الأراضي، والتمويل، والأراضي، وأسعار الأراضي، مما سيساهم في إزالة العوائق القانونية أمام المشاريع المتعلقة باستخدام الأراضي في المؤسسات.

وقال السيد توان آنه: "على وجه الخصوص، تنتظر العديد من الشركات دخول القانون حيز التنفيذ حتى تتمكن من التحول إلى تأجير الأراضي ودفع الإيجار السنوي، مما يقلل العبء المالي في المراحل المبكرة من تنفيذ المشروع".

أشار المندوب نجوين توان آنه إلى أن شركات العقارات وسوق العقارات كانت في الآونة الأخيرة في "حالة انتظار".

وعلى وجه الخصوص، يشكل انتظار إزالة العوائق القانونية 70% من العوائق التي تواجه الأعمال العقارية. وهذا هو العامل الحاسم في تشكيل وتطوير المشاريع العقارية، وهو قضية رئيسية تحتاج إلى حل لخلق الزخم اللازم لمساعدة سوق العقارات على التعافي - وخاصة العقبات المتعلقة بسياسات الأراضي.

وقال المندوب نجوين توان آنه (وفد بينه فوك) إن سوق العقارات من المتوقع أن "يكسر الجليد" عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ قريبًا.

وأكدت السيدة دو ثي تو جيانج، المديرة الاستشارية لشركة سافيلز فيتنام، أن تطبيق قانون الأراضي لعام 2024 بأحكام جديدة مثل تغيير مبادئ تحديد أسعار الأراضي، والتركيز على تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، سيساعد في زيادة الشفافية والسيولة لسوق العقارات.

وأضاف المحلل أنه في المستقبل، عندما تكتمل قاعدة بيانات أسعار الأراضي، سيتم نشر المعلومات المتعلقة بالشراء والبيع.

في هذه المرحلة، يمكن للمشترين والبائعين الوصول لمعرفة معلومات المعاملة. ومن هنا، هناك وعي واضح، مما يساعد على زيادة الشفافية لسوق العقارات.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن شراء وبيع العقارات سيكون أيضًا أسهل، مما يساعد على زيادة السيولة في السوق.

فرص التدفق النقدي للأعمال

عرض الفرص المتاحة لسوق العقارات بعد تطبيق قانون الأراضي 2024، في مقابلة مع المحامي نجوين ثانه ها من مكتب إس بي للمحاماة، قدم عددًا من النقاط الجديدة في قانون الأراضي 2024 والتي من المرجح أن تخلق فرصًا ودعمًا لكل من مستثمري العقارات ومستخدمي الأراضي من حيث القانون.

وبحسب السيد ها، فإن هذه النقاط الجديدة تتضمن منح تراخيص لنقل الأراضي المستأجرة مقابل دفع سنوي؛ توسيع فرص الإقراض العقاري؛ توفير آلية للتعامل مع قضايا أراضي المشروع المشترك ومستخدمي الأراضي المساهمين برأس المال في المشروع عندما يتوقف المشروع عن العمل أو تفلس المؤسسة؛ توفير الآليات والإجراءات اللازمة لتطهير الموقع.

علاوة على ذلك، فإن القانون الجديد الذي يجري تطبيقه سيساعد على تحسين المعروض العقاري. أحد الأسباب التي تؤدي إلى تأخير العديد من المشاريع هو صعوبة إخلاء الموقع بسبب عدم كفاية التعويضات. إن آلية التسعير القائمة على السوق سوف تدعم نشر صندوق الأراضي بشكل أسرع.

المحامي نجوين ثانه ها - شركة محاماة SB.

كما اتفق السيد نجوين فان دينه على أن تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024 سيساهم في فتح مصادر رأس المال لشركات العقارات والمشاركين في سوق العقارات هذا.

وأضاف دينه أن "الإجراءات القانونية الكاملة ستساعد في تنفيذ المشاريع، وتوفير المنتجات للبيع، وتحقيق الإيرادات للشركات، وحل مشكلة تكاليف التشغيل لشركات العقارات التي تعاني من نقص التدفق النقدي".

وستساهم الأحكام الصارمة للقوانين المعدلة في دعم الشركات في تطوير المشاريع العقارية. وبشكل أكثر تحديدا، خلق الشفافية والعدالة والفرص للمستثمرين الحقيقيين والمستثمرين بكامل طاقتهم.

ومع ذلك، أشار السيد دينه أيضًا إلى أنه ينبغي إيلاء اهتمام خاص أثناء تنفيذ القانون الجديد. إذا تم إصدار المراسيم والوثائق الفرعية دون أن تكون صارمة وحذرة بما فيه الكفاية، فإنها قد تستمر في خلق الاختناقات.

إلى جانب ذلك، أوصى الخبير بضرورة وجود المزيد من السياسات الائتمانية الخاصة بسوق العقارات لتحفيز وتسريع تعافي السوق.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm