قدرة المستثمر على الدفع

وتتوقع شركة فيس للتصنيف الائتماني أن تبدأ قدرة مطوري العقارات على سداد ديونهم في التحسن من المستوى الضعيف الذي سجلته في الفترة 2023-2024.

توقعات بتعافي قدرة المستثمرين العقاريين على الوفاء بالتزاماتهم المالية

وتتوقع شركة فيس للتصنيف الائتماني أن تبدأ قدرة مطوري العقارات على سداد ديونهم في التحسن من المستوى الضعيف الذي سجلته في الفترة 2023-2024.

وذكر تقرير صناعة العقارات السكنية الذي يعتمد على بيانات من أكبر 30 شركة عقارات سكنية من حيث الإيرادات، والذي أعلنته على نطاق واسع شركة VIS Rating بعد ظهر أمس (28 نوفمبر)، أن مبيعات العقارات في هانوي ومدينة هوشي منه في الربع الثالث من عام 2024 ارتفعت بنسبة 48٪ مقارنة بالربع السابق، وهو أعلى مستوى في الأرباع الأربعة الماضية. ويظل الطلب على الإسكان قوياً، وهو ما ينعكس في معدلات الامتصاص المرتفعة والنمو القوي في قروض الإسكان بنسبة 7% مقارنة بنحو 1% فقط في نفس الفترة من العام الماضي.

وستستمر توقعات ارتفاع أسعار المساكن، إلى جانب انخفاض المدفوعات المقدمة، في تغذية الطلب القوي من مشتري المنازل. وقد سجل العديد من المطورين مثل VHM وNLG وKDH وAGG وHDC زيادة في المبيعات، وخاصة في القطاعات الراقية. ومع ذلك، انخفضت الإيرادات والأرباح للأشهر التسعة الأولى من عام 2024 للمستثمرين في قائمة مراقبة التقرير بنسبة 20% و43% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي بسبب انخفاض حجم التسليم نتيجة ضعف المبيعات في عام 2023. لذلك، من المتوقع ألا يكمل أكثر من 60% من المستثمرين خطة الربح للعام بأكمله 2024.

ومن المتوقع ألا يتمكن أكثر من 60% من المستثمرين من استكمال خطة أرباحهم للعام 2024 بأكمله.

ستعمل العديد من اللوائح العقارية الجديدة التي صدرت مؤخرًا على تعزيز تطوير مشاريع البيع في عام 2025 وما بعده. تم إصدار أكثر من 20 مرسوماً وتعميماً خلال الربع الثالث من عام 2024 لدعم تنفيذ قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية المعدل. وسيكون لدى المستثمرين إرشادات أكثر وضوحًا بشأن كيفية تنفيذ الإجراءات وتعزيز تطوير المشاريع الجديدة. وتشمل هذه الجوانب تقييم الأراضي، والاستحواذ على الأراضي، والرسوم والعديد من العوامل الأخرى.

بالإضافة إلى ذلك، أدت جهود الحكومة لتسريع الموافقات القانونية للمشاريع العقارية البارزة اعتبارًا من أوائل عام 2024 إلى زيادة في المشاريع المرخصة والمؤهلة حديثًا للبيع في الربع الثالث من عام 2024.

في عام 2025، تتوقع شركة VIS Rating أن يقوم المطورون بزيادة عدد المشاريع الجديدة بشكل حاد، مما يساعد على تحسين مبيعاتهم وتدفقاتهم النقدية. تظل قدرة القطاع على خدمة الديون ضعيفة في الربع الثالث من عام 2024، ولكن من المتوقع أن يتم احتواء الرافعة المالية من خلال اللوائح الجديدة وتدفقات نقدية للمطورين لتحسينها على خلفية زيادة المبيعات.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، كان لدى أكثر من نصف المستثمرين الذين تتعقبهم شركة VIS Rating ملفات ضعيفة للرافعة المالية وسداد الديون. ويرجع هذا بشكل رئيسي إلى الإفراط في الاستدانة لتطوير المشاريع في الفترة 2021-2023 ومخزون المشاريع غير المكتملة والمخزون غير المباع مع تدهور معنويات السوق اعتبارًا من عام 2023.

ومن المتوقع أن تبدأ قدرة المستثمرين العقاريين على سداد الديون بالتحسن من المستوى الضعيف الذي سجلته في 2023-2024.

ولكن مع تحسن تقدم المبيعات، تتوقع شركة VIS Ratings أن تبدأ قدرة مطوري العقارات على خدمة الديون في التحسن من المستويات الضعيفة في عامي 2023 و2024.

ومع وجود آفاق إيجابية لمبيعات المشاريع الجديدة والتدفقات النقدية، فإن نسب تغطية ديون المطورين سوف تتحسن تدريجيا. ستعمل القواعد الجديدة التي تدخل حيز التنفيذ في يوليو 2024 على الحد من استخدام الديون للمشاريع الجديدة. وبناء على ذلك، تتوقع شركة فيس للتصنيف الائتماني أن يستمر تباطؤ نمو الدين من أعلى مستوى له عند 15% سنويا في الفترة 2022-2023.

من المقرر أن يستحق سداد سندات بقيمة 22 مليار دونج تقريبًا أصدرها المستثمرون في الربع الرابع من عام 2024، وقد تأخر معظمها في سداد أصل الدين والفائدة في فترات سابقة. تم تأجيل سداد أصل الدين والفائدة في عام 2023 لسندات بقيمة 13000 مليار دونج تستحق في الربع الرابع من عام 2024، وتم التفاوض بنجاح مع حاملي السندات لتمديد المدفوعات إلى العام التالي.

من المتوقع أن تستحق سندات بقيمة 13 مليار دونج تقريبًا في الربع الرابع من عام 2024.

تم إصدار هذه السندات من قبل شركات مرتبطة بشركات العقارات مثل فان ثينه فات، ونوفالاند، وهونج ثينه، وسانشاين.

تم إصدار ما تبقى من سندات بقيمة 9000 مليار دونج من قبل 11 شركة، بما في ذلك 7 شركات ذات ملفات ائتمانية ضعيفة ومخاطر عالية، ومعظمها شركات ليس لها أنشطة تجارية مرتبطة بشركات العقارات ، ولا إيرادات تشغيلية وموارد نقدية قليلة جدًا.

ومن الناحية الإيجابية، تحسنت قدرة شركات العقارات على الوصول إلى رأس المال الجديد. وسوف تحتاج هذه الجهات المصدرة عالية المخاطر إلى الاعتماد على دعم السيولة من الشركات ذات الصلة أو طلب موافقة حاملي السندات على تمديد السداد لتجنب التأخير في سداد أصل السندات والفوائد.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html