أسعار الشقق في هانوي لا تزال غير مرجحة للانخفاض

في 10 ديسمبر، نظمت مجلة العقارات الإلكترونية في فيتنام (Reatimes) ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام (VIRES) ورشة عمل مشتركة بعنوان "سوق شقق هانوي: ما هو خيار المعيشة والاستثمار المستدام؟"

في 10 ديسمبر، نظمت مجلة العقارات الإلكترونية في فيتنام (Reatimes) ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام (VIRES) ورشة عمل مشتركة بعنوان "سوق شقق هانوي: ما هو خيار المعيشة والاستثمار المستدام؟"

الطلب يتزايد، والأسعار ترتفع دون أي علامة على التوقف.

وأظهر تقرير صادر عن جمعية العقارات في فيتنام، أنه من حيث العرض، سجل سوق العقارات في هانوي في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 أكثر من 13 ألف منتج جديد، بزيادة بنحو 25% مقارنة بالعرض الإجمالي للعام 2023 بأكمله، ما يدل على أن منتجات المشاريع تم "ضخها" في السوق. ومنها 87% من المعروض هو من النوع الشاهق الارتفاع، ويأتي في معظمه من المشاريع الراقية والفاخرة للمستثمرين الكبار، المتركزة في شرق وغرب المدينة.

يشار إلى أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة "غائب" تماما عن السوق، في حين أصبحت الشقق ذات الأسعار المتوسطة نادرة بشكل متزايد. وتبدأ أسعار مشاريع الشقق الجديدة التي تم إطلاقها في نهاية الربع الثالث من 60 مليون دونج/م2 أو أكثر، مما يجعل الوصول إلى السكن للعملاء من ذوي الدخل المتوسط ​​أكثر صعوبة.

ورشة عمل "سوق شقق هانوي: ما هو خيار المعيشة والاستثمار المستدام؟"

من ناحية الطلب، يواصل الطلب في سوق العقارات في هانوي في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 الحفاظ على الزخم التصاعدي، بما في ذلك الطلب على العقارات والطلب الاستثماري. ورغم تحسن العرض الجديد مقارنة بالعام الماضي، إلا أنه لا يزال غير قادر على تلبية الطلب الكبير في السوق. وبالإضافة إلى ذلك، يواصل مستوى الأسعار الأولية "الثبات" عند مستوى مرتفع، ومن المتوقع أن يكون من الصعب انخفاضه بشكل كبير، مما يخلق قوة دافعة لتعزيز قرار الناس بشراء منزل مبكراً، وخاصة في سياق المخاوف من أن تستمر الأسعار في الارتفاع في المستقبل.

وعلى صعيد المعاملات، سجل سوق العقارات خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 نحو 11.100 معاملة ناجحة، ما يرفع معدل امتصاص العرض الجديد إلى نسبة مثيرة للإعجاب بلغت 83%. ويظل قطاع الشقق هو محور المعاملات مع استحواذ هذا النوع من الشقق على 95% من إجمالي المعاملات. وعلى وجه الخصوص، سجلت المشاريع الجديدة التي أطلقها كبار المستثمرين معدل امتصاص بلغ 90% لحظة الإطلاق الرسمي.

ورغم أن المنتجات منخفضة الارتفاع لا تشكل نسبة كبيرة مثل الشقق، فإن هذه المنتجات سجلت عند طرحها للبيع معدل امتصاص إيجابي، مما يعكس الاهتمام الكبير من جانب المشترين. لكن العرض في هذا القطاع ليس كبيرا، مما يؤدي إلى منافسة كبيرة بين المستثمرين.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة 64% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019، وهو ضعف الزيادة في مدينة هوشي منه. ويصل متوسط ​​سعر البيع الأساسي إلى نحو 60 مليون دونج/م2.

"تستمر أسعار المواد الأولية في الارتفاع ولا تظهر أي علامات على التوقف حيث أن العرض، على الرغم من تحسنه، لا يزال يكافح لتلبية الطلب، حيث لا يزال معظم العرض الجديد يكتمل وفقًا لمعايير عالية مع تكاليف استثمارية عالية، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع السعر الأولي في سياق العرض النادر مقارنة بالطلب خلق قوة دافعة تدفع مستوى سعر الشقة الثانوية إلى الاستمرار في الحفاظ على سعر عرض مرتفع على الرغم من أن السيولة استقرت تدريجياً بعد فترة من النمو "الساخن"، كما يقول الدكتور . علق نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام.

ستستمر الأسعار في الارتفاع ولكن بوتيرة أبطأ

وفي المؤتمر، قال العديد من الخبراء إن أسعار الشقق في هانوي ستستمر في الارتفاع. وفقًا لبحث أجرته جمعية العقارات الفيتنامية ، في الفترة من 2000 إلى 2010، تراوح سعر الشقق في هانوي بين 10 إلى 20 مليون دونج/متر مربع؛ في الفترة 2010 - 2020، تراوحت أسعار الشقق من 20 إلى 50 مليون دونج/م2، ومن عام 2020 حتى الوقت الحاضر، ارتفعت أسعار الشقق بشكل كبير من حوالي 50 إلى أكثر من 100 مليون دونج/م2 حسب المنطقة.

وقال السيد نجو هوو ترونج، نائب المدير العام لشركة هونغ ثينه، إن أسعار الشقق ذات القيمة الاستخدامية الحقيقية (للعيش أو الإيجار) في هانوي سجلت زيادة حادة في السنوات الأخيرة. وسجلت مناطق مثل دونغ آنه وهوآي دوك، على الرغم من وقوعها في الضواحي، زيادة من 30-40 مليون دونج/متر مربع إلى 70-80 مليون دونج/متر مربع.

تشمل العوامل الرئيسية التي تؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات ما يلي: قائمة أسعار الأراضي الجديدة تدفع الأسعار إلى الارتفاع؛ ارتفعت تكلفة مواد البناء وقام المستثمرون بتطوير المرافق لتلبية احتياجات المشترين.

وقال السيد ترونج "في رأيي، من المتوقع أن تستمر أسعار العقارات في فيتنام في الارتفاع، ولكن معدل النمو قد يتباطأ بسبب علامات تباطؤ القدرة الشرائية. وتشمل الأسباب: العرض الجديد المحدود بسبب الحاجة إلى مزيد من الوقت لحل المشاكل القانونية، وارتفاع الأسعار الجديدة مما يزيد من تكاليف المعاملات والاستثمار".

وبحسب تحليل السيد ترونج، هناك ثلاثة أسباب رئيسية لارتفاع أسعار العقارات. أولاً، الوقت اللازم لاستكمال الإجراءات القانونية طويل، وبالتالي فإن عملية الموافقة على المشاريع في فيتنام تستغرق وقتاً طويلاً في كثير من الأحيان، من إخلاء الموقع إلى استكمال الإجراءات القانونية. ويؤدي هذا إلى زيادة تكاليف الاستثمار، وبالتالي رفع أسعار العقارات.

ثانياً، وفقاً للأنظمة الحالية، يجب أن تتبع مزادات الأراضي أسعار السوق. ويؤدي هذا إلى ارتفاع قيمة مدخلات المشاريع، مما يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات.

ثالثا، تأثير التضخم وأسعار الصرف. على الرغم من أن التضخم في فيتنام تحت السيطرة بشكل جيد، فإن ارتفاع سعر الذهب والدولار الأمريكي مقارنة بالدونج خلق ضغوطا صعودية على أسعار العقارات، لأن العديد من المستثمرين يستخدمون هذه الأصول كأساس لتجميع القيمة.

"ولذلك، أعتقد أنه سيكون من الصعب للغاية أن تنخفض أسعار العقارات في الفترة المقبلة"، بحسب رأي السيد ترونج.

أستاذ مشارك TS. ويعتقد دينه ترونغ ثينه أن عام 2024 هو العام الذي سيشهد فيه قطاع الشقق في هانوي ارتفاعًا سريعًا في الأسعار. يظهر التوليف من تقارير السوق لوحدات البحث أن أسعار الشقق ارتفعت من متوسط ​​40 مليون / م 2 في عام 2022 إلى أكثر من 70 مليون / م 2 بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024. لم يعد هناك مشاريع في السوق بسعر أقل من 60 مليون / م 2، بل إن العديد من المشاريع متوسطة المدى لديها أسعار أعلى من 100 مليون دونج / م 2. ترتفع أسعار الشقق في كل من الأسواق الأولية والثانوية، والمشاريع القديمة ليست استثناء. خلال الأوقات الحارة، ترتفع الأسعار يوميًا وأسبوعيًا. ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من ارتفاع السعر إلا أن السيولة لا تزال جيدة ولا يزال هناك مشترون.

على الجانب الإيجابي، يظهر هذا أن معنويات سوق هانوي تتحسن بشكل مفاجئ. وقد أتيحت الفرصة للطلب المكبوت منذ فترة طويلة على السكن والاستثمار للانفجار في ظل وجود العديد من الحوافز لاستعادة ثقة العملاء والمستثمرين في السوق. وقد أدى الطلب المتزايد، في حين يظل العرض نادرا، إلى دفع الأسعار إلى الارتفاع.

وعلق السيد ثينه قائلاً: "في الفترة المقبلة، ووفقًا لتقييمنا، فإن أسعار الشقق لن تنخفض بالكاد، ومع ذلك، فإن ارتفاع الأسعار حتى هذه النقطة قد تباطأ إلى حد ما، متبعًا اتجاهًا أكثر استقرارًا، ولم يعد في حالة محمومة مثل العديد من الأشهر السابقة".

وبحسب السيد ثينه، فقد زاد العرض الأولي، وتم التغلب على الندرة إلى حد ما ولكن بشكل رئيسي في قطاع السلع الفاخرة الراقية بأكثر من 100 مليون دونج/م2، ولكن من خلال مراقبة السوق والتوليف من التقارير، يمكن ملاحظة أن العرض الجديد يتم امتصاصه بسرعة أيضًا. ويبلغ السعر "الأضعف" حاليا 60-70 مليون دونج/متر مربع، وهو يأتي من عدد من المشاريع التي أعيد تشغيلها مؤخرا، في مناطق لم تحظ في السابق إلا بقدر ضئيل من الاهتمام.

وبناء على ذلك، فإن التدفقات النقدية للمشترين تميل إلى التحول من المناطق ذات مستويات الأسعار المرتفعة إلى مناطق ومشاريع ذات أسعار أكثر تنافسية ومساحة أكبر للنمو.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html