هل ستنخفض أسعار العقارات عند تطبيق القوانين الجديدة؟

ومع ظهور جدول أسعار الأراضي في قانون الأراضي لعام 2024، فمن الممكن أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات. ومع ذلك، لا يزال هناك طرق لكبح هذا الزخم.

أسعار المساكن سوف تستمر في الارتفاع

قد ترتفع أسعار العقارات بعد 1 أغسطس 2024، لأن قانون الأراضي الجديد سيُطبّق قائمة أسعار للأراضي، مما سيزيد من تكلفة التعويضات والتخليص، بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي. ستساهم هذه العوامل في زيادة سعر مدخلات المشروع، وفقًا للسيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، متحدثًا في ندوة "إيجاد فرص استثمارية في النصف الثاني من العام" التي نظمتها صحيفة داو تو.

وفي تحليل أعمق، قال السيد تانج إنه عند النظر في هيكل رأس مال مشروع استثماري، فإن النسبة المعتادة هي 2:4:4. وبناءً على ذلك، تشكل حقوق الملكية حوالي 20%؛ - الرافعة المالية هي 40% من البنوك وصناديق الاستثمار؛ ويتم جمع الـ 40% المتبقية من العملاء الذين يقومون بالدفع المبكر.

وقال السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، إن السوق لديه دائمًا فرص استثمارية في أي وقت. الصورة: تشي كوونغ

ومع ذلك، وفقًا لقانون العقارات الجديد، فإن الوديعة اللازمة لشراء منزل لن تتجاوز 5% من قيمة المنتج، بدلاً من 30% وفقًا للقانون الحالي. قبل تسليم المنزل، يحتاج المشتري فقط إلى دفع 50%، وهو خصم بنسبة 20% مقارنة بالسابق.

مع انخفاض رأس المال المُجنَّد من العملاء، سيزداد رأس مال المُلاك ورأس المال المُقترض من المؤسسات المالية. في هذه المرحلة، ستكون "السلطة" بيد هيئات إدارة الدولة، لأن التكاليف المالية ستتأثر بشكل كبير بموعد ترخيص المشروع، كما علق مدير الاستثمار في مجموعة DKRA.

وبحسب تفسير السيد تانج، إذا سرّعت القوانين الجديدة إزالة العوائق القانونية، فسوف تنخفض التكاليف المالية، وبالتالي "تبريد" تكاليف المدخلات للمشروع. عندما يتم تفكيك المشاريع في وقت واحد، فإن ذلك يخفف من معنويات المستثمرين، ومن المؤكد أن المزيد من الأموال سوف تتدفق إلى سوق العقارات.

وعلق رئيس مجموعة DKRA على أنه من الآن وحتى نهاية العام، لن يكون للقوانين العقارية الثلاثة الجديدة تأثير عميق على القطاعات، خاصة في سياق الوضع الكلي المعقد. وبدلاً من ذلك، سوف تستغرق القوانين ما لا يقل عن 6 إلى 12 شهراً حتى تتغلغل فعلياً في السوق.

هل حان الوقت للاستثمار في العقارات؟

اتفق الخبراء في ورشة عمل صحيفة الاستثمار على أن السوق لديه دائمًا فرص استثمارية تحت أي ظرف. على سبيل المثال، خلال الفترة الماضية، كان قطاع الشقق القديمة في هانوي "ساخنًا" بشكل خاص. عرف العديد من المستثمرين في ذلك الوقت كيفية اغتنام الفرصة و"التصفح" وحققوا معدلات ربح جذابة للغاية.

يشهد السوق تذبذبًا حادًا منذ أكثر من عامين. حاليًا، أسعار الفائدة منخفضة جدًا، لذا يُنصح المستثمرون الذين يتمتعون بمزايا نقدية ودراية بالقطاع بالاستثمار في منتجات بأسعار معقولة. ومع ذلك، في ظل المتغيرات العديدة التي يشهدها الاقتصاد الكلي، يجب على من يستخدمون الرافعة المالية توخي الحذر الشديد، كما أشار السيد ثانغ.

وبحسب تقرير DKRA، أظهر السوق منذ نهاية عام 2023 وحتى الآن علامات انتعاش لكنه ركز فقط على قطاعات الشقق B وC في المدن الكبرى. ومن المتوقع أن يواصل هذا القطاع قيادة السوق في النصف الثاني من هذا العام.

ومع ذلك، اعترف السيد تانج بصراحة أيضًا بأن التعافي الحالي ليس قويًا حقًا. وبحسب بيانات المسح في الأشهر الستة الأولى من هذا العام في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها، وصل العرض الأولي من الشقق إلى 15 ألف وحدة. ومع ذلك، توقف الاستهلاك عند نحو 3300 وحدة فقط، بزيادة قدرها 8% خلال الفترة نفسها.

على الرغم من ارتفاع إجمالي العرض والطلب، إلا أن النسبة لا تزال ضئيلة، إذ لا تتجاوز 15-20% من الفترة نفسها من عام 2019. علاوة على ذلك، ينبغي على المستثمرين ملاحظة أن بعض القطاعات الأخرى، مثل عقارات المنتجعات، لم تسجل أي علامات انتعاش، وفقًا لتقديرات السيد ثانغ.

تنقسم معنويات السوق حاليًا إلى طرفين متطرفين. السبب الأول هو أن المستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية من الدورة السابقة ما زالوا يميلون إلى الاحتفاظ بالأرباح وانتظار الفرص. ثانياً، يميل بعض المستثمرين الذين يحتفظون بمبالغ كبيرة من النقد إلى الاستمرار في الانتظار ورؤية ما ستفعله السوق في المستقبل.

تُظهر البيانات الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام أن إجمالي الودائع تجاوز 13.6 كوادريليون دونج، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة بشكل كبير. وقد أدى هذا التوجه الدفاعي إلى زيادة سيولة سوق العقارات، لكنها لا تزال محدودة، كما أشار السيد ثانغ.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html