ومع ظهور جدول أسعار الأراضي في قانون الأراضي 2024، قد تستمر أسعار العقارات في الارتفاع بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات. ومع ذلك، لا يزال هناك طرق لكبح هذا الزخم.
أسعار المساكن سوف تستمر في الارتفاع
"من المرجح أن ترتفع أسعار العقارات بعد الأول من أغسطس 2024. لأن قانون الأراضي الجديد سيطبق قائمة أسعار الأراضي، مما سيزيد من تكلفة التعويضات والتطهير، وكذلك رسوم استخدام الأراضي. وقال السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، خلال حديثه في ورشة عمل "إيجاد فرص الاستثمار في النصف الثاني من العام" التي نظمتها صحيفة داو تو: "ستساهم هذه العوامل في زيادة سعر مدخلات المشروع".
وفي تحليل أعمق، قال السيد ثانج إنه عند النظر في هيكل رأس المال لمشروع استثماري، فإن النسبة المعتادة هي 2:4:4. وعليه، فإن حقوق الملكية تمثل حوالي 20%؛ الرافعة المالية هي 40% من البنوك وصناديق الاستثمار؛ ويتم تحصيل الـ 40% المتبقية من العملاء الذين يقومون بالدفع المبكر.
 |
| وقال السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، إن السوق لديه دائمًا فرص استثمارية في أي وقت. الصورة: تشي كوونغ |
ومع ذلك، وفقاً لقانون العقارات الجديد، فإن الوديعة اللازمة لشراء منزل لن تتجاوز 5% من قيمة المنتج، بدلاً من 30% وفقاً للقانون الحالي. قبل تسليم المنزل، يحتاج المشتري إلى دفع 50% فقط، وهو خصم بنسبة 20% مقارنة بالسابق.
"عندما ينخفض رأس المال المتحرك من العملاء، فإن رأس المال من المالكين ورأس المال المقترض من المؤسسات المالية سوف يزيد. وفي هذا الوقت، سيكون "الصولجان" في أيدي هيئات إدارة الدولة، لأن التكاليف المالية سوف تتأثر إلى حد كبير بالوقت الذي يستغرقه منح تراخيص المشاريع،" علق مدير الاستثمار في مجموعة DKRA.
وبحسب تفسير السيد تانج، إذا سرّعت القوانين الجديدة إزالة العوائق القانونية، فإن التكاليف المالية سوف تنخفض، وبالتالي "تبريد" تكاليف المدخلات للمشروع. وعندما يتم تفكيك المشاريع في وقت واحد، فإن هذا من شأنه أن يخفف من معنويات المستثمرين، ومن المؤكد أن المزيد من الأموال سوف تتدفق إلى سوق العقارات.
وعلق رئيس مجموعة DKRA قائلاً إنه من الآن وحتى نهاية العام، لن يكون للقوانين العقارية الثلاثة الجديدة تأثير عميق على القطاعات، خاصة في سياق الوضع الكلي المعقد. وبدلاً من ذلك، سوف تستغرق القوانين ما لا يقل عن 6 إلى 12 شهراً حتى تتغلغل فعلياً في السوق.
هل حان الوقت للاستثمار في العقارات؟
اتفق الخبراء المشاركون في ورشة عمل صحيفة الاستثمار على أن السوق لديه دائماً فرص استثمارية تحت أي ظرف. على سبيل المثال، خلال الفترة الماضية، كان قطاع الشقق القديمة في هانوي "ساخنًا" بشكل خاص. عرف العديد من المستثمرين في ذلك الوقت كيفية اغتنام الفرصة و"التصفح" وحققوا معدلات ربح جذابة للغاية.
"لقد ظل السوق جانبيًا لأكثر من عامين الآن. في الوقت الحالي، أسعار الفائدة منخفضة للغاية، لذا يجب على المستثمرين الذين يتمتعون بمزايا نقدية ويفهمون هذا القطاع الاستثمار في المنتجات ذات الأسعار المعقولة. ومع ذلك، في الوقت الذي لا يزال فيه الاقتصاد الكلي يحتوي على العديد من المتغيرات، فإن أولئك الذين يستخدمون الرافعة المالية يجب أن يكونوا حذرين للغاية"، حسبما اقترح السيد تانج.
وبحسب تقرير DKRA، فمنذ نهاية عام 2023 وحتى الآن، أظهر السوق علامات انتعاش لكنه ركز فقط على قطاع الشقق من الفئتين B وC في المدن الكبرى. ومن المتوقع أن يواصل هذا القطاع قيادة السوق في النصف الثاني من هذا العام.
ومع ذلك، فقد اعترف السيد ثانج بصراحة بأن التعافي الحالي ليس قوياً حقاً. وبحسب بيانات المسح في الأشهر الستة الأولى من هذا العام في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها، وصل العرض الأولي من الشقق إلى 15 ألف وحدة. ومع ذلك، توقف الاستهلاك عند نحو 3300 وحدة فقط، أي بزيادة قدرها 8% خلال الفترة نفسها.
"ورغم أن العرض والطلب الإجماليين قد زادا، إلا أن الرقم لا يزال ضئيلاً، حيث لا يمثل سوى 15-20% من الفترة 2019. فضلاً عن ذلك، يتعين على المستثمرين أن يلاحظوا أن بعض القطاعات الأخرى لم تسجل أي علامات على التعافي، مثل العقارات المنتجعية"، بحسب تقييم السيد ثانج.
تنقسم معنويات السوق حاليًا إلى قسمين متطرفين. السبب الأول هو أن المستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية من الدورة السابقة ما زالوا يميلون إلى الاحتفاظ بالأرباح وانتظار الفرص. ثانياً، يميل بعض المستثمرين الذين يحتفظون بمبالغ كبيرة من النقد إلى الاستمرار في الانتظار ورؤية ما ستفعله السوق بعد ذلك.
"تشير البيانات الصادرة عن بنك الدولة في فيتنام للأشهر الستة الأولى من هذا العام إلى أن إجمالي الودائع تجاوز 13.6 تريليون دونج، على الرغم من أسعار الفائدة المنخفضة للغاية. وأضاف ثانج أن "هذه العقلية الدفاعية تسببت في زيادة السيولة في سوق العقارات ولكنها لا تزال محدودة".
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html
تعليق (0)