العقارات لها الأولوية ولكن لا ينبغي الاعتماد كثيرًا على الائتمان المصرفي

[إعلان 1]

وفي تقرير بحثي بعنوان "ابتكار آلية التنسيق بين السياسة المالية والسياسة النقدية"، أوصت جمعية العقارات الفيتنامية (VNRea) بأن شركات العقارات لا ينبغي أن تعتمد على الائتمان المصرفي.

يتم إعطاء العقارات أولوية ائتمانية عالية.

تشير إحصائيات البنك المركزي إلى أن إجمالي رصيد الائتمان المستحق لقطاع العقارات لدى مؤسسات الائتمان بلغ حتى 30 سبتمبر 2.74 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 6.04% مقارنة بـ 31 ديسمبر 2022، وهو ما يمثل 21.46% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد .

وتمثل القروض العقارية الموجهة لأغراض الاستهلاك/الاستخدام الذاتي 64%، وتمثل القروض القائمة لأنشطة الأعمال العقارية 36% من الائتمان العقاري القائم. خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، سجل ائتمان الأعمال العقارية معدل نمو أعلى من معدل نمو الائتمان العام والفترة نفسها من العام الماضي.

ومن الواضح أن الشركات والوحدات في 20 قطاعاً اقتصادياً آخر مضطرة إلى "تقاسم" ما يقرب من 80% من الرصيد الائتماني المتبقي. حظي قطاع العقارات بأولوية كبيرة من حيث نسبة الائتمان المستحق المخصص مقارنة ببقية قطاعات الاقتصاد.

ويتعين على القطاع المصرفي أيضا أن يحقق التوازن في توزيع الائتمان بين القطاعات الاقتصادية.

الائتمان المصرفي هو في الأساس أموال من ملايين المودعين ومئات الآلاف من الشركات التي عهدت إلى البنوك بناءً على الثقة في النظام. ويقع على عاتق البنك مسؤولية استخدام هذا رأس المال بعناية وأمان وفعالية.

إن الإقراض للمشاريع دون المستوى المطلوب والتي تتمتع بوضع قانوني غير واضح، أو خطط غير قابلة للتطبيق لاسترداد رأس المال أو مستويات عالية من المخاطر لا يشكل مخاطر على البنك نفسه فحسب، بل أيضا على المودعين والنظام بأكمله.

إن الصعوبات الاقتصادية والصعوبات التجارية تجعل القطاع المصرفي أكثر صعوبة في العثور على مشاريع مجدية وآمنة لاستثمار المدخرات أو الودائع التي وضعها المودعون والشركات الأخرى في أيديهم.

عادةً ما تكون مدة القروض المخصصة لمشاريع العقارات وقروض شراء المساكن والمنتجات العقارية 10-20 عامًا. وفي الوقت نفسه، تستغرق عملية تعبئة البنوك عادة ما بين 12 إلى 24 شهرًا فقط، وأطول فترة هي 36 شهرًا. إن جمع الأموال لمدة ثلاث سنوات وإقراضها لمدة 10 أو 20 سنة يعد مخاطرة كبيرة.

ومن ثم، فإن معدل الإقراض للمشاريع العقارية طويلة الأجل باستخدام رأس المال المستخرج من الودائع في النظام المصرفي يحتاج أيضاً إلى التحكم لأسباب تتعلق بسلامة النظام.

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — اعتبارًا من 30 سبتمبر، بلغت نسبة الائتمان العقاري 21.46% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد (الصورة: تران كانج).

لا تعتمد كثيرا على الائتمان البنكي.

توصي جمعية VNRea شركات العقارات بعدم الاعتماد بشكل كبير على الائتمان المصرفي، والانتظار لتوسيع الغرف أو زيادتها لأن حجم الائتمان المتدفق على العقارات مرتفع للغاية ولا يزال في اتجاه تصاعدي. في الوضع الحالي، حتى لو كان هناك غرفة منفصلة للعقارات، فقد لا تتمكن الشركات من الوصول إليها لأنها لا تلبي شروط الإقراض من البنوك.

ومن ناحية أخرى، إذا استمر اعتماد القطاع العقاري على الدعم الائتماني، فسوف يؤدي ذلك إلى خلق مخاطر نظامية ضخمة. لأن عندما يفلس العقار فإن ذلك سينتقل إلى البنك.

يجب أن تكون السندات أهم مصدر لرأس المال في سوق العقارات. يحتاج السوق إلى رأس مال متوسط وطويل الأجل، لذا يجب أن يعتمد على السندات، لا على رأس مال البنوك. لا سبيل آخر سوى تقليل اعتماد قطاع العقارات على البنوك، وعندها فقط يُمكن توزيع المخاطر، وفقًا لتحليل VNRea.

وعلى المدى الطويل، ترى الجمعية أنه من الضروري مواصلة تطوير النظام القانوني لتطوير سوق سندات صحية وشفافة ومستدامة حتى تتمكن الشركات من الحصول على مساحة أكبر لتعبئة رأس المال.

إن إدارة السياسات القانونية تحتاج إلى تجنب الوضع الذي قد يكون فيه الأمر فضفاضاً للغاية في بعض الأحيان بحيث لا يمكن خلق سوق مليء بالثغرات التي تسمح للشركات بالتنافس على الإصدار، ثم "تتوقف" فجأة عندما يكون هناك خطر، مما يجعل الشركات غير قادرة على الرد، كما حدث في عام 2022.

إن سوق السندات للشركات بحاجة إلى أن تصبح منظمة في أقرب وقت، وأن تعمل على أساس التوجيه القانوني وأن تخضع لإشراف دقيق.

علاوة على ذلك، فإن تحرير رأس المال من أعمال العقارات المستقبلية أمر ملح للغاية بالنسبة لشركات العقارات، وخاصة في السياق الصعب الحالي. وللقيام بذلك، من الضروري الجمع بشكل متزامن بين الحلول، بدءاً من خلق رأس المال التأسيسي وصولاً إلى إزالة العقبات القانونية أمام المشاريع.

لا يرغب أي عميل في شراء مشروع لا يحتوي على مستندات قانونية كاملة وينطوي على العديد من المخاطر المحتملة. على العكس من ذلك، يتم إزالة العمل قانونيًا، لكنه يستنفد. بدون رأس مال أولي، لا يمكن تنفيذ المشروع، وبدون مشروع، لا يمكن توليد التدفق النقدي من العملاء.

وفي الوقت نفسه، إذا كان هناك رأس مال أولي ولكن سيولة السوق ضعيفة ولا يمكن بيع أي منتجات، فإن المشروع سوف يتأخر عن الجدول الزمني، وسوف يزداد رأس المال، ومن المرجح أن تقع الأعمال في دوامة الديون.

بالنسبة لشركات العقارات، من أجل التحرك نحو فترة من النمو والتنمية المستدامة، فإنها تحتاج إلى البقاء على قيد الحياة في مرحلة إعادة الهيكلة بأي ثمن، بما في ذلك بيع الأصول لإعادة هيكلة الديون المؤسسية، و"تنظيف" سجلات الوصول إلى الائتمان ورأس المال السندات ورأس المال من ودائع العملاء.

بالإضافة إلى ذلك، يحتاج مطورو المشاريع أيضًا إلى إعادة هيكلة منتجاتهم الاستثمارية، فلا يمكنهم مجرد الاستمرار في مطاردة شريحة عالية الجودة و"ازدهار غير حقيقي"، بل يجب عليهم تحديد متابعة شريحة سعرية مناسبة لدخل المستخدمين، مع استغلال الاحتياجات الحقيقية للأغلبية، وليس الأغراض المضاربة لمجموعة صغيرة، مما يخلق اضطرابًا في السوق.

[إعلان 2]
مصدر