العقارات لها الأولوية ولكن لا ينبغي الاعتماد كثيرا على الائتمان المصرفي

[إعلان 1]

في تقرير بحثي بعنوان "ابتكار آلية التنسيق بين السياسة المالية والسياسة النقدية"، أوصت جمعية العقارات الفيتنامية (VNRea) بأن شركات العقارات لا ينبغي أن تعتمد على الائتمان المصرفي.

يتم إعطاء العقارات أولوية ائتمانية عالية.

تشير إحصائيات البنك المركزي إلى أنه اعتبارًا من 30 سبتمبر، بلغ إجمالي رصيد الائتمان المستحق لقطاع العقارات لدى مؤسسات الائتمان 2.74 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 6.04٪ مقارنة بـ 31 ديسمبر 2022، وهو ما يمثل 21.46٪ من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد.

وتمثل القروض العقارية الموجهة لأغراض الاستهلاك/الاستخدام الذاتي ما نسبته 64%، في حين تمثل القروض القائمة لأنشطة الأعمال العقارية ما نسبته 36% من القروض العقارية القائمة. خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، سجل ائتمان الأعمال العقارية معدل نمو أعلى من معدل نمو الائتمان العام ونفس الفترة من العام الماضي.

ومن الممكن ملاحظة أن الشركات والوحدات في 20 قطاعاً اقتصادياً آخر تضطر إلى "تقاسم" ما يقرب من 80% من الرصيد الائتماني المتبقي. حظي القطاع العقاري بأولوية كبيرة من حيث نسبة الائتمان المستحق المخصص مقارنة ببقية قطاعات الاقتصاد.

ويتعين على القطاع المصرفي أيضا أن يحقق التوازن في تخصيص الائتمان بين القطاعات الاقتصادية.

الائتمان المصرفي هو في الأساس أموال وضعها ملايين المودعين ومئات الآلاف من الشركات في البنوك بناء على الثقة في النظام. ويقع على عاتق البنك مسؤولية استخدام هذا رأس المال بعناية وأمان وفعالية.

إن الإقراض للمشاريع دون المستوى المطلوب، ذات الوضع القانوني غير الواضح، أو خطط استرداد رأس المال غير القابلة للتطبيق أو مستويات المخاطر العالية، لا يشكل مخاطر على البنك نفسه فحسب، بل أيضًا على المودعين والنظام بأكمله.

إن الصعوبات الاقتصادية والصعوبات التجارية تجعل الصناعة المصرفية أكثر صعوبة في العثور على مشاريع مجدية وآمنة لاستثمار المدخرات أو الودائع التي وضعها المودعون والشركات الأخرى في أيديهم.

تتراوح مدة قروض المشاريع العقارية وقروض شراء المساكن والمنتجات العقارية عادة بين 10 إلى 20 سنة. في هذه الأثناء، تستغرق عملية تعبئة البنوك عادة ما بين 12 و24 شهرًا فقط، وأطول فترة هي 36 شهرًا. إن جمع الأموال لمدة ثلاث سنوات وإقراضها لمدة 10 أو 20 سنة يشكل مخاطرة كبيرة.

ومن ثم، فإن معدل الإقراض للمشاريع العقارية طويلة الأجل باستخدام رأس المال المستخرج من الودائع في النظام المصرفي يحتاج أيضاً إلى التحكم لأسباب تتعلق بسلامة النظام.

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — اعتبارًا من 30 سبتمبر، بلغت نسبة الائتمان العقاري 21.46% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد (الصورة: تران كانج).

لا تعتمد كثيرا على الإئتمان البنكي.

توصي جمعية VNRea شركات العقارات بعدم الاعتماد بشكل كبير على الائتمان المصرفي، والانتظار لتوسيع أو زيادة الغرف لأن حجم الائتمان المتدفق على العقارات مرتفع للغاية ولا يزال في اتجاه تصاعدي. في الوضع الحالي، حتى لو كان هناك غرفة منفصلة للعقارات، فقد لا تتمكن الشركات من الوصول إليها لأنها لا تلبي شروط الإقراض من البنوك.

ومن ناحية أخرى، إذا استمرت العقارات في الاعتماد على الدعم الائتماني، فسوف يخلق ذلك مخاطر نظامية ضخمة. لأن عندما يفلس القطاع العقاري فإن ذلك سينتقل إلى البنك.

"يجب أن تكون السندات المصدر الأهم لرأس المال في سوق العقارات. السوق بحاجة إلى رأس مال متوسط وطويل الأجل، لذلك يجب أن تعتمد على السندات، وليس رأس مال البنوك. لا يوجد سبيل آخر سوى تقليل اعتماد صناعة العقارات على البنوك، وعندها فقط يمكن توزيع المخاطر"، كما حلل VNRea.

وعلى المدى الطويل، تعتقد الجمعية أنه من الضروري مواصلة تحسين النظام القانوني لتطوير سوق سندات صحية وشفافة ومستدامة حتى يكون لدى الشركات مساحة أكبر لتعبئة رأس المال.

إن إدارة السياسات القانونية تحتاج إلى تجنب الوضع الذي يكون فيه الأمر في بعض الأحيان فضفاضاً للغاية بحيث لا يمكن خلق سوق مليء بالثغرات التي تسمح للشركات بالتنافس على الإصدار، ثم "تتوقف" فجأة عندما يكون هناك خطر، مما يجعل الشركات غير قادرة على الرد، كما حدث في عام 2022.

إن سوق السندات الخاصة بالشركات بحاجة إلى أن تصبح منظمة في أقرب وقت ممكن، وأن تعمل على أساس التوجيه القانوني وأن تخضع لإشراف دقيق.

علاوة على ذلك، فإن تحرير رأس المال من أعمال العقارات المستقبلية يعد أمراً ملحاً للغاية بالنسبة لشركات العقارات، وخاصة في السياق الصعب الحالي. وللقيام بذلك، من الضروري الجمع بشكل متزامن بين الحلول، بدءاً من خلق رأس المال التأسيسي إلى إزالة العقبات القانونية أمام المشاريع.

لا يرغب أي عميل في شراء مشروع لا يحتوي على مستندات قانونية كاملة ويحتوي على العديد من المخاطر المحتملة. على العكس من ذلك، يتم إزالة العمل قانونيًا، لكنه مرهق، بدون رأس مال بذري لا يمكنه تنفيذ المشروع، بدون مشروع لا يمكنه توليد تدفقات نقدية من العملاء.

وفي الوقت نفسه، إذا كان هناك رأس مال أولي ولكن سيولة السوق ضعيفة ولا يمكن بيع أي منتجات، فإن المشروع سوف يتأخر عن الجدول الزمني، وسوف يزداد رأس المال، ومن المرجح أن تقع الأعمال في دوامة الديون.

بالنسبة لشركات العقارات، من أجل التحرك نحو فترة من النمو والتنمية المستدامة، فإنها تحتاج إلى البقاء على قيد الحياة في مرحلة إعادة الهيكلة بأي ثمن، بما في ذلك بيع الأصول لإعادة هيكلة الديون المؤسسية، و"تنظيف" سجلات الوصول إلى الائتمان ورأس المال السندات ورأس المال من ودائع العملاء.

بالإضافة إلى ذلك، يحتاج مطورو المشاريع أيضًا إلى إعادة هيكلة منتجاتهم الاستثمارية، فلا يمكنهم مجرد الاستمرار في ملاحقة شريحة عالية الجودة و"ازدهار غير حقيقي"، بل يجب عليهم تحديد شريحة سعرية مناسبة لدخل المستخدمين، مع استغلال الاحتياجات الحقيقية للأغلبية، وليس الأغراض المضاربة لمجموعة صغيرة، مما يخلق اضطرابًا في السوق.

[إعلان رقم 2]
مصدر