في توقع موعد تعافي السوق، فإن أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية، وتفتقر إلى الشقق بأسعار معقولة

السوق لا يزال يعاني من العديد من الصعوبات، والسياسات تحتاج إلى تأخير، وسوف تتحسن في النصف الثاني من عام 2024؛ أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية مقارنة بدخل الناس؛ عازم تاي نجوين على استرداد الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

لا يزال قطاع العقارات يواجه العديد من الصعوبات ولكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024. (المصدر: SBV)

من المتوقع أن يزدهر سوق العقارات في النصف الثاني من عام 2024

ومن بين الإشارات التي تنبئ بانتعاش قطاع العقارات هو أن أسعار الفائدة على القروض سوف تنخفض إلى مستوى أقل، وهو ما سيكون المحرك الرئيسي لتعافي الصناعة بأكملها. في الوقت الحالي، تم تعديل أسعار الفائدة على التعبئة منذ الربع الأول من عام 2023، ولكن تأخر تطوير أسعار الفائدة على الإقراض.

وبحسب تقرير WiGroup حول نتائج الأعمال في الربع الثاني من عام 2023، فإن قطاع العقارات لا يزال يواجه العديد من الصعوبات ولكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024.

على وجه التحديد، سجل نمو الأرباح بعد الضريبة (NPAT) في الربع الثاني من عام 2023 لقطاع العقارات السكنية بأكمله (باستثناء Vinhomes) نموًا سلبيًا بنحو -46٪ خلال نفس الفترة، على الرغم من أن القيمة المطلقة سجلت زيادة مقارنة بالربع الأول من عام 2023، ولكن لم يكن هناك محفز قوي حقًا لتعزيز أرباح الصناعة بأكملها للتعافي من القاع.

عند التعمق في تحليل نمو 20 شركة (تمثل 90% من رأسمال الصناعة)، تظهر البيانات أن 5 شركات عقارية فقط سجلت نمواً إيجابياً في الربع الثاني.

لكن هذا يأتي من سببين رئيسيين: النمو المفاجئ من الأرباح الأخرى وليس من الأعمال الأساسية، أو النمو المرتفع بسبب انخفاض الأرباح في نفس الفترة.

وسجلت جميع الشركات الكبرى الأخرى في الصناعة انخفاضاً في الأرباح بأكثر من 20% مقارنة بالفترة نفسها، وهو ما يعكس الصعوبات العامة التي تواجهها سوق العقارات.

انخفضت قيمة مخزونات الصناعة بأكملها مقارنة بالربع الأول من عام 2023. وتعد الممرات القانونية الضيقة وتدفقات الائتمان المشددة إلى سوق العقارات السببين الرئيسيين وراء صعوبة تنفيذ الشركات للمشاريع.

كما أن الطلب ليس متفائلاً للغاية حيث انخفض إجمالي المعاملات العقارية في الربع الثاني من عام 2023 بنسبة 66% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وانخفض بنسبة 9% مقارنة بالربع السابق.

وبحسب مجموعة WiGroup، لضمان "البقاء"، يتعين على مديري العقارات تنفيذ استراتيجية دفاعية من خلال خفض الرفع المالي إلى مستوى آمن، وخفض نفقات الفائدة، وتجنب الإفلاس في حين تتباطأ أنشطة المبيعات بشكل كبير. وبحلول نهاية الربع الثاني من عام 2023، وصلت نسبة إجمالي الدين إلى الفائدة/حقوق الملكية للصناعة بأكملها إلى 0.48 مرة.

بلغ إجمالي مصروفات الفائدة خلال الفترة 2.030 مليار دونج، وهو ما يمثل زيادة طفيفة مقارنة بالربع الأول، مما يعكس أن أسعار الفائدة على القروض لا تزال مرتفعة للغاية ولا تظهر أي علامات على التباطؤ. انخفضت قدرة الشركات في الصناعة على الوفاء بالتزاماتها المالية، والتي يتم قياسها من خلال نسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب إلى الفوائد، مقارنة بالربع الأول من عام 2023.

بالإضافة إلى ذلك، تم إزالة الممر القانوني للمساعدة في إعادة فتح المعروض العقاري. يمكن أن يكون قطاع الإسكان الاجتماعي حافزًا لصناعة العقارات السكنية حيث يستفيد هذا القطاع من العديد من سياسات الدعم الحكومية .

وبناءً على ذلك، فإن تعافي سوق العقارات بشكل عام وصناعة العقارات السكنية بشكل خاص سوف يأتي في حدود النصف الثاني من عام 2024 عندما تبدأ سياسات الدعم في التغلغل، بحسب تقييم WiGroup.

الموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية

أصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة لانج سون لونج ترونج كوينه للتو القرار رقم 1282/QD-UBND بالموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية، منطقة هو لونج، من خلال نموذج العطاءات لاختيار المستثمرين.

وفقًا للقرار، يشمل نطاق تنفيذ مشروع منطقة هو سون 3 السكنية ما يلي: الطريق الإقليمي الحدودي الشمالي والشمالي الشرقي DT.242 والطريق المؤدي إلى الطريق السريع هانوي - لانج سون؛ الحدود الجنوبية للطريق السريع هانوي - لانغ سون؛ يحدها من الشرق الأراضي السكنية الحالية لبلدية هو سون ولجنة الشعب لبلدية هو سون؛ الحدود الغربية والجنوبية الغربية تحد نهر ثونغ.

يهدف المشروع إلى الاستثمار في بناء منطقة سكنية بنظام بنية تحتية تقنية متزامنة وحديثة مع الأعمال وفقًا للتخطيط المعتمد. استغلال صندوق الأراضي الحالي بشكل كامل، وتلبية احتياجات كافة المناطق ذات الطلب على الأراضي السكنية والإسكان، والمساهمة بشكل فعال في برنامج تنمية الإسكان في منطقة هو لونغ بشكل خاص ومقاطعة لانج سون بشكل عام.

يبلغ إجمالي رأس مال الاستثمار لمشروع منطقة Ho Son 3 السكنية (باستثناء تكاليف التعويض والدعم وإعادة التوطين) 1،379 مليار دونج بمساحة إجمالية للأرض تبلغ 400000 متر مربع (40 هكتارًا). يتضمن حجم المشروع العناصر التالية: مساكن شاهقة الارتفاع بمساحة 4،656 مترًا مربعًا، وتاون هاوس منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية قدرها 111،392 مترًا مربعًا (1،102 قطعة أرض)، وفيلات منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية قدرها 20،510.7 مترًا مربعًا (131 قطعة أرض)، ومساكن إعادة التوطين بمساحة إجمالية قدرها 8،216 مترًا مربعًا (84 قطعة أرض) وأعمال أخرى مثل البنية التحتية الفنية ومراكز الخدمات التجارية... ويبلغ عدد السكان 7000 نسمة.

مدة تشغيل المشروع 50 سنة تبدأ من تاريخ حصول المستثمر على قرار تخصيص الأرض أو قرار إيجار الأرض، على أن لا تتجاوز مدة تنفيذ المشروع 48 شهراً.

تاي نجوين: تحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي بحزم

طلب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين للتو من رؤساء الإدارات والفروع والقطاعات ورؤساء اللجان الشعبية في المناطق والمدن القيام بشكل عاجل وجذري بعدد من المهام لمواصلة تنفيذ الحلول بشكل متزامن لحث تحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المقاطعة، والسعي لتحقيق أعلى النتائج في مهمة تحصيل ميزانية الدولة.

في عام 2023، كلف مجلس الشعب في مقاطعة ثاي نجوين بمهمة جمع 20 مليار دونج من ميزانية الدولة، منها 4800 مليار دونج رسوم استخدام الأراضي و700 مليار دونج إيجار الأراضي. اعتبارًا من 31 يوليو، بلغت إيرادات استخدام الأراضي في مقاطعة ثاي نجوين 734,778 مليار دونج فقط، أي ما يعادل 15.3٪ من التقدير المخصص من قبل المقاطعة، وبلغ إيجار الأراضي 296,086 مليار دونج، أي ما يعادل 42.3٪ من التقدير المخصص من قبل المقاطعة.

وبحسب إعلان مصلحة الضرائب، فإن حجم رسوم استخدام الأراضي التي تم الإبلاغ عن استحقاقها هو 681.240 مليار دونج، وحجم رسوم إيجار الأراضي التي تم الإبلاغ عن استحقاقها هو 94.865 مليار دونج في 14 مشروعًا سكنيًا وحضريًا.

من المقرر أن ترجع بعض أسباب انخفاض تحصيل رسوم استخدام الأراضي للمشاريع في مقاطعة ثاي نجوين إلى تباطؤ سوق العقارات على مدى العام الماضي، مما تسبب في انخفاض معدلات المعاملات؛ تعتمد العديد من الشركات على القروض ورأس المال المتحرك، في حين تظل أسعار الفائدة على القروض مرتفعة ويصبح الوصول إلى رأس المال صعباً. إلى جانب ذلك، فإن عدداً من دافعي الضرائب لم يلتزموا بشكل جيد بقوانين الضرائب.

وفقًا لخطة إدارة الضرائب الإقليمية في تاي نجوين، يتعين على المشاريع التي لديها ديون استخدام الأراضي أن تفي بالتزاماتها تجاه ميزانية الدولة بحلول نهاية سبتمبر 2023 على أقصى تقدير.

وفي الوثيقة رقم 4151/UBND-KT المؤرخة 18 أغسطس/آب، كلف رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين إدارة الضرائب الإقليمية بما يلي: تنفيذ تدابير تحصيل الديون المناسبة لكل حالة دين ضريبي وفقًا للوائح؛ التركيز بشكل خاص على تطبيق التدابير الفورية لحث وتنفيذ ونشر المعلومات وفقًا لأحكام قانون إدارة الضرائب والوثائق الإرشادية للتنفيذ لدافعي الضرائب الذين لديهم ديون ضريبية كبيرة والمماطلة وتحصيل الديون لفترات طويلة لاسترداد ديون الضرائب لميزانية الدولة.

توجيه الوحدات التابعة لها بالتفتيش والمتابعة الدقيقة لسير معالجة الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المحافظة؛ إعداد تقرير شهري وتقييم معالجة الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المحافظة، وتلخيص الصعوبات والمشاكل التي تطرأ أثناء عملية التنفيذ، ورفع تقرير بذلك إلى اللجنة الشعبية للمحافظة للنظر فيها وتوجيهها وفقاً للوائح.

لجان الشعب في المناطق والمدن: تأخذ زمام المبادرة وتنسق مع إدارة الضرائب الإقليمية للعمل بشكل مباشر مع الشركات التي عليها رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المنطقة لحثها على الدفع في الوقت المناسب لميزانية الدولة. إعداد البرامج وتعيين مهام محددة للأقسام والأقسام والوحدات التابعة لها للتنسيق الوثيق مع إدارة الضرائب الإقليمية للتركيز على حث ومعالجة الديون المتعلقة بالأراضي بشكل شامل.

كما قال رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين: في حالة عدم دفع الفائز بالمزاد أو عدم دفعه ما يكفي من المال لمزاد حق استخدام الأرض في غضون 120 يومًا من تاريخ قرار الاعتراف بنتيجة المزاد، ستقوم اللجنة الشعبية على المستوى المختص بإلغاء قرار الاعتراف بنتيجة مزاد حق استخدام الأرض وفقًا لأحكام الفقرة 2، المادة 3 من المرسوم رقم 10/2023/ND-CP المؤرخ 3 أبريل 2023 للحكومة.

أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه أعلى من الدخل بمقدار 18 إلى 32 مرة.

أصدرت شركة سافيلز للتو أرقامًا تتعلق بقدرة الأشخاص على امتلاك منزل في هانوي ومدينة هو تشي منه.

وعلى وجه الخصوص، استشهدت هذه الوحدة بتقرير مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن في منطقة آسيا والمحيط الهادئ 2023 الصادر عن معهد الأراضي الحضرية (ULI) والذي أظهر أن مدينة هوشي منه وهانوي هما المدينتان اللتان لديهما متوسط أسعار المساكن في المنطقة. ومع ذلك، فإن الفرق كبير جدًا مقارنة بدخل الناس.

على وجه التحديد، في مدينة هوشي منه، يبلغ متوسط سعر المنزل 296 ألف دولار أمريكي (أكثر من 7 مليار دونج) مع متوسط دخل الأسرة عند 9120 دولار أمريكي/السنة (حوالي 220 مليون دونج).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

تعتبر سياسات الدعم الحكومية أساسية في ترسيخ القدرة على تحمل تكاليف السكن بالنسبة للناس. (المصدر: لقطة شاشة/DT)

وبحسب حسابات وحدة الإبلاغ، فإن الفجوة بين أسعار المساكن والدخل في مدينة هوشي منه تبلغ 32.5 مرة. ويعد هذا المستوى ثاني أعلى مستوى في المنطقة، بعد شنتشن (35 مرة)، وأعلى حتى من بكين (29.3 مرة)، وشنغهاي (24.1 مرة)، وهونغ كونغ الصينية (26.5 مرة).

وفي الوقت نفسه، يبلغ هذا المؤشر في هانوي 18.3 مرة مع متوسط الدخل السنوي للأسرة البالغ 9967 دولارا أمريكيا (حوالي 240 مليون دونج)؛ أعلى من سيول (17.3 مرة)، وطوكيو (16.1 مرة)، والمساكن التجارية في سنغافورة (13.7 مرة).

وفي سوق الإيجار السكني، يبلغ متوسط الإيجار الشهري للشقة الواحدة في مدينة هوشي منه 592 دولارا أمريكيا، أي ما يعادل أكثر من 14 مليون دونج تقريبا. يعد هذا السوق مناسبًا بشكل أساسي للعاملين الشباب ذوي الدخل المرتفع أو الأجانب العاملين في فيتنام.

وفي تحليلها لقدرة الناس على تحمل تكاليف السكن في مدينة هو تشي منه، قالت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M Savills في مدينة هو تشي منه، إن معظم الناس لا يستطيعون تحمل تكاليف سوى السكن بأسعار معقولة والشقق بأسعار معقولة.

وبحسب السيدة جيانج، فإن الشقق ذات الأسعار المعقولة حاليًا والتي تتراوح بين 2 إلى 4 مليارات دونج قليلة العرض. في السابق، كان هذا الخط من المنتجات يشكل حوالي 60% من المعروض في السوق؛ وفي عام 2023، لن تشكل سوى حوالي 25%. وهذا يؤثر على فرص الناس في امتلاك منزل.

وتعتقد السيدة جيانج أن سياسة الدعم التي تنتهجها الدولة تشكل عنصرا أساسيا في تحديد قدرة الناس على دفع تكاليف السكن. وقد أظهرت الخبرة العملية من مختلف البلدان التأثيرات الإيجابية لحلول الإسكان على التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقالت السيدة هوينه: "إن تفكير الحكومة في فرض الضرائب للحد من المشتريات المضاربية وزيادة أموال الأراضي المخصصة لتطوير المساكن بأسعار معقولة يظهر التزامها بتعزيز سوق الإسكان المستقر والمستدام، مما يعود بالنفع على مشتري المنازل".

وأشارت إلى أن تطوير الإسكان الاجتماعي يعد قضية ذات أولوية لأنه يساعد في حل مشاكل الإسكان لأصحاب الدخل المحدود، ويحفز الاقتصاد الاجتماعي، ويسرع من تشتت السكان، ويوسع المناطق الحضرية إلى مناطق ضواحي، ويزيد من الاستدامة في التخطيط الحضري.

[إعلان 2]
مصدر