في توقع موعد تعافي السوق، فإن أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية، وتفتقر إلى الشقق بأسعار معقولة

السوق لا يزال يعاني من العديد من الصعوبات، والسياسات تحتاج إلى تأخير، وسوف تتحسن في النصف الثاني من عام 2024؛ أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه مرتفعة للغاية مقارنة بدخل الناس؛ ثاي نجوين عازم على استرداد الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي ... هي أحدث أخبار العقارات.

لا يزال قطاع العقارات يواجه العديد من الصعوبات ولكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024. (المصدر: SBV)

سوق العقارات سيزدهر في النصف الثاني من عام 2024

ومن بين الإشارات التي تنبئ بانتعاش قطاع العقارات انخفاض أسعار الفائدة على الإقراض إلى مستوى أدنى، وهو ما سيكون المحرك الرئيسي لتعافي القطاع بأكمله. وحاليا، تم تعديل أسعار الفائدة على الإقراض منذ الربع الأول من عام 2023، لكن تطور أسعار الفائدة على الإقراض تأخر.

وبحسب تقرير WiGroup حول نتائج الأعمال في الربع الثاني من عام 2023، فإن قطاع العقارات لا يزال يواجه العديد من الصعوبات ولكنه قد يتعافى في النصف الثاني من عام 2024.

على وجه التحديد، سجل نمو الربح بعد الضريبة (NPAT) في الربع الثاني من عام 2023 لقطاع العقارات السكنية بأكمله (باستثناء Vinhomes) نموًا سلبيًا بنحو -46٪ خلال نفس الفترة، على الرغم من أن القيمة المطلقة سجلت زيادة مقارنة بالربع الأول من عام 2023، ولكن لم يكن هناك محفز قوي حقًا لتعزيز ربح الصناعة بأكملها للتعافي من القاع.

عند التعمق في تحليل نمو 20 شركة (تمثل 90% من القيمة السوقية للصناعة)، تظهر البيانات أن 5 شركات عقارية فقط سجلت نمواً إيجابياً في الربع الثاني.

لكن هذا يأتي من سببين رئيسيين: النمو المفاجئ من الأرباح الأخرى وليس من الأعمال الأساسية، أو النمو المرتفع بسبب انخفاض الأرباح في نفس الفترة.

وسجلت جميع الشركات الكبرى الأخرى في الصناعة انخفاضًا في الأرباح بنسبة تزيد عن 20% مقارنة بالفترة نفسها، مما يعكس الصعوبات العامة التي تواجهها سوق العقارات.

وانخفضت قيمة مخزونات الصناعة بأكملها مقارنة بالربع الأول من عام 2023. إن الممرات القانونية الضيقة وتدفقات الائتمان المتقلصة إلى سوق العقارات هما السببان الرئيسيان وراء صعوبة قيام الشركات بتنفيذ المشاريع.

كما أن الطلب ليس متفائلاً للغاية حيث انخفض إجمالي المعاملات العقارية في الربع الثاني من عام 2023 بنسبة 66% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وانخفض بنسبة 9% مقارنة بالربع السابق.

وبحسب مجموعة "وي جروب"، فإنه لضمان "البقاء"، يتعين على مديري العقارات تنفيذ استراتيجية دفاعية من خلال خفض الروافع المالية إلى مستوى آمن، وخفض نفقات الفائدة وتجنب الإفلاس في حين تتباطأ أنشطة المبيعات بشكل كبير. بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2023، وصل إجمالي نسبة الدين إلى الفائدة/حقوق الملكية للصناعة بأكملها إلى 0.48 مرة.

بلغ إجمالي مصروفات الفائدة خلال الفترة 2,030 مليار دونج، وهو ما يمثل زيادة طفيفة مقارنة بالربع الأول، مما يعكس أن أسعار الفائدة على القروض لا تزال مرتفعة للغاية ولا تظهر أي علامات على التباطؤ. انخفضت قدرة الشركات في الصناعة على الوفاء بالتزاماتها المالية، والتي يتم قياسها من خلال نسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب إلى الفائدة، مقارنة بالربع الأول من عام 2023.

بالإضافة إلى ذلك، تم إزالة الممر القانوني للمساعدة في إعادة فتح المعروض العقاري. يمكن أن يكون قطاع الإسكان الاجتماعي حافزًا لصناعة العقارات السكنية حيث يستفيد هذا القطاع من العديد من سياسات الدعم الحكومية.

وبناءً على ذلك، توقعت شركة WiGroup أن "يتعافى سوق العقارات بشكل عام وصناعة العقارات السكنية بشكل خاص في حدود النصف الثاني من عام 2024 عندما تبدأ سياسات الدعم في التغلغل".

الموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هوسون 3 السكنية

أصدر نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة لانج سون لونج ترونج كوينه للتو القرار رقم 1282/QD-UBND الذي وافق بموجبه على سياسة الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية، في منطقة هو لونج، من خلال نموذج العطاءات لاختيار المستثمرين.

وفقًا للقرار، يشمل نطاق تنفيذ مشروع منطقة هو سون 3 السكنية ما يلي: الطريق الإقليمي الحدودي الشمالي والشمالي الشرقي DT.242 والطريق المؤدي إلى طريق هانوي - لانج سون السريع؛ الحدود الجنوبية للطريق السريع هانوي - لانج سون؛ يحدها من الشرق الأراضي السكنية الحالية لبلدة هو سون ولجنة الشعب لبلدية هو سون؛ الحدود الغربية والجنوبية الغربية تحد نهر ثونغ.

يهدف المشروع إلى الاستثمار في بناء منطقة سكنية ذات نظام بنية تحتية تقنية متزامنة وحديثة مع الأعمال وفقًا للتخطيط المعتمد. استغلال صندوق الأراضي الحالي بشكل كامل، وتلبية احتياجات كافة المناطق ذات الطلب على الأراضي السكنية والإسكان، والمساهمة بشكل فعال في برنامج تطوير الإسكان في منطقة هو لونغ بشكل خاص ومقاطعة لانج سون بشكل عام.

يبلغ إجمالي رأس مال الاستثمار لمشروع منطقة هو سون 3 السكنية (باستثناء تكاليف التعويض والدعم وإعادة التوطين) 1,379 مليار دونج بمساحة إجمالية للأرض تبلغ 400 ألف متر مربع (40 هكتارًا). يتضمن حجم المشروع البنود التالية: مساكن شاهقة الارتفاع بمساحة 4,656 متر مربع، وتاون هاوس منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية 111,392 متر مربع (1,102 قطعة أرض)، وفيلات منخفضة الارتفاع بمساحة إجمالية 20,510.7 متر مربع (131 قطعة أرض)، ومساكن إعادة التوطين بمساحة إجمالية 8,216 متر مربع (84 قطعة أرض) وأعمال أخرى مثل البنية التحتية الفنية ومراكز الخدمات التجارية... ويبلغ عدد السكان 7000 نسمة.

مدة تشغيل المشروع 50 سنة تبدأ من تاريخ حصول المستثمر على قرار تخصيص الأرض أو قرار إيجار الأرض، على أن لا يتجاوز تقدم تنفيذ المشروع 48 شهراً.

تاي نجوين: تحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي بحزم

طلب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين للتو من رؤساء الأقسام والفروع والقطاعات ورؤساء اللجان الشعبية في المناطق والمدن القيام بشكل عاجل وجذري بعدد من المهام لمواصلة تنفيذ الحلول بشكل متزامن لحث تحصيل الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المقاطعة، والسعي لتحقيق أعلى النتائج في مهمة تحصيل ميزانية الدولة.

في عام 2023، كلف مجلس الشعب في مقاطعة ثاي نجوين بمهمة جمع 20 ألف مليار دونج من ميزانية الدولة، منها 4800 مليار دونج رسوم استخدام الأراضي و700 مليار دونج إيجار الأراضي. اعتبارًا من 31 يوليو، بلغت إيرادات استخدام الأراضي في مقاطعة ثاي نجوين 734,778 مليار دونج فقط، أي ما يعادل 15.3٪ من التقدير المخصص للمقاطعة، وبلغ إيجار الأراضي 296,086 مليار دونج، أي ما يعادل 42.3٪ من التقدير المخصص للمقاطعة.

وبحسب إعلان مصلحة الضرائب، فإن مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي تم الإبلاغ عن استحقاقها هو 681.240 مليار دونج، ومبلغ رسوم إيجار الأراضي التي تم الإبلاغ عن استحقاقها هو 94.865 مليار دونج في 14 مشروعًا سكنيًا وحضريًا.

تم تحديد بعض أسباب انخفاض تحصيل رسوم استخدام الأراضي للمشاريع في مقاطعة ثاي نجوين على أنها ترجع إلى تباطؤ سوق العقارات على مدى العام الماضي، مما تسبب في انخفاض معدلات المعاملات؛ تعتمد العديد من الشركات على القروض ورأس المال المتحرك، في حين تظل أسعار الفائدة على القروض مرتفعة ويصبح الوصول إلى رأس المال صعباً. إلى جانب ذلك، فإن عددًا من دافعي الضرائب لم يلتزموا جيدًا بقوانين الضرائب.

وفقًا لخطة إدارة الضرائب الإقليمية في ثاي نجوين، يجب على المشاريع التي لديها ديون استخدام الأراضي أن تفي بالتزاماتها تجاه ميزانية الدولة بحلول نهاية سبتمبر 2023 على أقصى تقدير.

في الوثيقة رقم 4151/UBND-KT المؤرخة 18 أغسطس، كلف رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين إدارة الضرائب الإقليمية بما يلي: تنفيذ تدابير تحصيل الديون المناسبة لكل حالة دين ضريبي وفقًا للوائح؛ التركيز بشكل خاص على تطبيق الإجراءات الفورية لحث وتطبيق ونشر المعلومات وفقاً لأحكام قانون إدارة الضرائب والوثائق الإرشادية للتنفيذ لدافعي الضرائب الذين لديهم ديون ضريبية كبيرة والمماطلين وطول فترة تحصيل الديون لاسترداد الديون الضريبية لموازنة الدولة.

توجيه الوحدات التابعة بالتفتيش والمراقبة الدقيقة لسير معالجة الديون المتعلقة برسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي في المحافظة؛ إعداد تقرير شهري وتقييم عملية معالجة الديون المتعلقة برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المحافظة، وتلخيص الصعوبات والمشاكل التي تنشأ أثناء عملية التنفيذ، ورفع تقرير بذلك إلى لجنة الشعب بالمحافظة للنظر فيها وتوجيهها وفقاً للوائح.

لجان الشعب في المناطق والمدن: تولي زمام المبادرة والتنسيق مع إدارة الضرائب الإقليمية للعمل بشكل مباشر مع الشركات التي عليها رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي في المنطقة لحثها على الدفع في الوقت المناسب لميزانية الدولة. إعداد البرامج وتعيين مهام محددة للأقسام والأقسام والوحدات التابعة للتنسيق الوثيق مع إدارة الضرائب الإقليمية للتركيز على حث ومعالجة الديون المتعلقة بالأراضي بشكل شامل.

كما قال رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثاي نجوين: في حالة عدم دفع الفائز بالمزاد أو عدم دفعه ما يكفي من المال لمزاد حق استخدام الأراضي في غضون 120 يومًا من تاريخ قرار الاعتراف بنتيجة المزاد، فإن اللجنة الشعبية على المستوى المختص ستلغي قرار الاعتراف بنتيجة مزاد حق استخدام الأراضي وفقًا لأحكام الفقرة 2، المادة 3 من المرسوم رقم 10/2023/ND-CP المؤرخ 3 أبريل 2023 للحكومة.

أسعار المساكن في هانوي ومدينة هوشي منه أعلى من الدخل بمقدار 18 إلى 32 مرة.

أصدرت شركة سافيلز للتو أرقامًا تتعلق بقدرة الأشخاص على امتلاك منزل في هانوي ومدينة هو تشي منه.

وعلى وجه الخصوص، استشهدت هذه الوحدة بتقرير مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في منطقة آسيا والمحيط الهادئ لعام 2023 الصادر عن معهد الأراضي الحضرية (ULI)، والذي أظهر أن مدينة هوشي منه وهانوي هما المدينتان اللتان لديهما متوسط أسعار المساكن في المنطقة. ومع ذلك، فإن الفرق كبير جدًا مقارنة بدخل الناس.

على وجه التحديد، في مدينة هوشي منه، يبلغ متوسط سعر المنزل 296 ألف دولار أمريكي (أكثر من 7 مليار دونج) مع متوسط دخل الأسرة عند 9120 دولار أمريكي/السنة (حوالي 220 مليون دونج).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

تعتبر سياسات الدعم الحكومية أساسية في ترسيخ القدرة على تحمل تكاليف السكن للناس. (المصدر: لقطة شاشة/DT)

وبحسب حسابات وحدة الإبلاغ، فإن الفجوة بين أسعار المساكن والدخل في مدينة هوشي منه تبلغ 32.5 مرة. وهذا المستوى هو ثاني أعلى مستوى في المنطقة، بعد شنتشن (35 مرة)، وأعلى حتى من بكين (29.3 مرة)، وشنغهاي (24.1 مرة)، وهونج كونج الصينية (26.5 مرة).

وفي الوقت نفسه، يبلغ هذا المؤشر في هانوي 18.3 مرة مع متوسط دخل الأسرة السنوي البالغ 9,967 دولار أمريكي (حوالي 240 مليون دونج)؛ أعلى من سيول (17.3 مرة)، وطوكيو (16.1 مرة)، والإسكان التجاري في سنغافورة (13.7 مرة).

وفي سوق الإيجار السكني، يبلغ متوسط الإيجار الشهري للشقة الواحدة في مدينة هوشي منه 592 دولارا أمريكيا، أي ما يعادل حوالي أكثر من 14 مليون دونج. يعد هذا السوق مناسبًا بشكل أساسي للعاملين الشباب ذوي الدخل المرتفع أو الأجانب العاملين في فيتنام.

وفي تحليلها لقدرة الناس على تحمل تكاليف السكن في مدينة هوشي منه، قالت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M Savills في مدينة هوشي منه، إن معظم الناس لا يستطيعون تحمل تكاليف سوى السكن والشقق بأسعار معقولة.

وبحسب السيدة جيانج، فإن الشقق ذات الأسعار المعقولة حاليًا والتي تتراوح بين 2 إلى 4 مليارات دونج قليلة العرض. في السابق، كان هذا الخط من المنتجات يشكل حوالي 60% من المعروض في السوق؛ وفي عام 2023، لن تشكل سوى حوالي 25%. وهذا يؤثر على فرص الناس في امتلاك منزل.

وتعتقد السيدة جيانج أن سياسة الدعم التي تنتهجها الدولة تشكل عنصرا أساسيا في تحديد قدرة الناس على دفع تكاليف السكن. وقد أظهرت الخبرة العملية من مختلف البلدان التأثيرات الإيجابية لحلول الإسكان على التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقالت السيدة هونغ: "إن تفكير الحكومة في فرض الضرائب للحد من المشتريات المضاربية وزيادة أموال الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان بأسعار معقولة يوضح التزامها بتعزيز سوق الإسكان المستقر والمستدام، مما يعود بالنفع على مشتري المنازل".

وأشارت إلى أن تطوير الإسكان الاجتماعي يعد قضية ذات أولوية لأنه يساعد في حل مشاكل الإسكان لذوي الدخل المنخفض، ويحفز الاقتصاد الاجتماعي، ويسرع من تشتت السكان، ويوسع المناطق الحضرية إلى مناطق ضواحي، ويزيد من الاستدامة في التخطيط الحضري.

[إعلان رقم 2]
مصدر