الشركات تبكي في دوامة الإجراءات

الشركات تبكي في دوامة الإجراءات - الجزء الخامس: لا تدع الشركات والمستثمرين "يمرضون"

وفيما يتعلق بالقضايا الساخنة التي تواجهها العديد من المشاريع، مثل بطء تحديد أسعار الأراضي، وتعديل التخطيط، وانتظار الحكومة "لتصحيح" الأخطاء السابقة، وتآكل "صحة" وثقة الشركات والمستثمرين، شارك عدد من المحامين والخبراء وجهات نظرهم واقترحوا حلولاً.

سلسلة من المشاريع في المنطقة الوسطى "مجمدة" لأسباب عديدة، وعادة ما تكون عالقة في تعديلات التخطيط، والهياكل، وأشكال استخدام الأراضي وتحديد أسعار الأراضي... إن الوقت اللازم لتنفيذ هذه الإجراءات معقد ويستغرق وقتاً طويلاً، مما لا يتسبب في استنزاف مالي للشركات فحسب، بل يؤدي أيضاً إلى "تآكل" الثقة في السلطات المحلية.

للمستثمرين الحق في الشكوى أو رفع دعوى قضائية للمطالبة بحقوقهم.

- المحامي لو نجوك دوان، نقابة المحامين في مدينة هوشي منه. دانانغ

يجب أن يتوافق تعديل مدة إيجار الأرض من 70 عامًا إلى 50 عامًا مع أحكام الفقرة 3 من المادة 106 من قانون الأراضي لعام 2013.

في حالة تعديل مدة إيجار الأرض ولكن دون الالتزام بأحكام الفقرة 3 من المادة 106 من قانون الأراضي لسنة 2013 وإلحاق الضرر بمستأجر الأرض فإن المسؤولية تقع على عاتق الجهة الحكومية المختصة بإدارة الأراضي وفي هذه الحالة اللجنة الشعبية للمحافظة.

بالنسبة لعقود إيجار الأراضي التي لا تتوافق مع أحكام الفقرة 3 من المادة 126 من قانون الأراضي لعام 2013 وعندما لا تتوافق التعديلات مع أحكام الفقرة 3 من المادة 106 من قانون الأراضي لعام 2013، تقع المسؤولية على عاتق الجهة الحكومية المختصة.

يمكن للمستثمرين الذين تم انتهاك حقوقهم ومصالحهم وتعرضوا للأضرار أن يقدموا شكوى أو يرفعوا دعوى قضائية لدى محكمة شعبية مختصة للمطالبة بحقوقهم.

ويحتاج المستثمرون إلى تقديم أدلة محددة لإثبات الضرر.

- ثس. فام هو هوانغ لونغ، مدير شركة آن ثانه للاستشارات والاستثمار المحدودة

وفقاً للمادة 126 من قانون الأراضي لعام 2013، فإن المشاريع ذات رأس المال الاستثماري الكبير ولكن استرداد رأس المال بطيء، ومشاريع الاستثمار في المناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة، والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة بشكل خاص والتي تتطلب مدة أطول، ستكون مدة تخصيص الأرض أو الإيجار أكبر من 50 عاماً، ولكن ليس أكثر من 70 عاماً.

وبالتالي، بالنسبة لمشاريع السياحة الساحلية التي استأجرت الحكومة أراضيها لمدة 70 عاماً، ثم تم تعديلها إلى 50 عاماً، يحتاج المستثمرون إلى تقديم أدلة محددة لإثبات الضرر الناجم عن التأخير في انتظار التعديل، وفقدان فرص الاستثمار، وما إلى ذلك، ليكون لديهم أساس لطلب التعويض من وكالة إدارة الدولة.

فيما يتعلق بأسعار الأراضي، أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من تاريخ سريان قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15. ومع ذلك، لا تزال هناك بعض القضايا التي لم يتم تحديدها بوضوح في هذا المرسوم. على سبيل المثال، فيما يتعلق بتكاليف البنية التحتية في التقييم الفائض، من الصعب تقييم التقدير قبل التقييم.

عندما ترتكب الحكومة خطأ فإنها "تصلحه"، ولكن من المسؤول عن الخسائر التي يتكبدها المستثمرون؟

- السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام

في السنوات السابقة، كانت العديد من مشاريع السياحة الساحلية، على الرغم من استخدامها للأراضي الخدمية التجارية، عبارة عن أراضٍ مستأجرة لمدة تصل إلى 70 عامًا من قبل سلطات بعض المحافظات والمدن في المنطقة الوسطى، ثم تم تعديلها إلى 50 عامًا. يستغرق هذا التعديل وقتًا طويلاً، مما يسبب العديد من الصعوبات للشركات.

وبطبيعة الحال، كان القانون في الماضي يتضمن أيضاً تنظيمات بشأن هذه القضية، ولكن التدخل لمنعها لم يكن جذرياً بعد. ناهيك عن ذلك، لا تزال بعض اللوائح القانونية تعاني من العديد من الثغرات والتناقضات والتداخلات، مما يؤدي إلى فهم غير متسق وتطبيق غير سليم للقانون، حيث تتبع كل منطقة طريقة مختلفة في القيام بالأمور.

وفي بعض الأماكن، يتدخل المفتشون لمراجعة المخالفات والكشف عنها، ثم تأتي عملية التفسير والمعالجة، مما يؤدي إلى ركود في تطوير وتنفيذ التخطيط والاستراتيجيات التنموية الاقتصادية المحلية.

وفقًا لإحصائياتنا، يوجد حاليًا أكثر من 1000 مشروع على مستوى البلاد تم إيقافها للمراجعة، أو في انتظار المعالجة، أو إصدار لوائح جديدة. في العديد من المشاريع، هناك دلائل على تراخي إدارة الدولة.

وإذا طبقت الحكومة هذه القواعد بشكل غير صحيح، فإنها يجب أن تتحمل المسؤولية وربما تتعرض للملاحقة الجنائية. ولكن حتى الآن لم يتم تقديم أي قضية "للمراجعة" لتحليل واضح لكيفية تسبب أخطاء الحكومة في أضرار للشركات والأشخاص.

على سبيل المثال، أصدرت بعض المحليات في الآونة الأخيرة شهادات لمشاريع السياحة المنتجعية. وبناءً على ذلك، اتخذ العملاء قرار شراء المنتج. وعندما يتدخل المفتشون ويستنتجون أن إصدار الشهادة يخالف القواعد، تقوم الحكومة "بتصحيحه" عن طريق إلغاء أو تعديل الشهادة الصادرة.

عندما ترتكب الحكومة خطأ فإنها "تصلحه"، ولكن من المسؤول عن الخسائر التي يتكبدها المستثمرون والعملاء؟ إذا لم يتم حل هذه المشكلة، فسوف يؤدي ذلك إلى شكاوى الناس ومقاضاتهم للمستثمرين على العديد من المستويات، مما يتسبب في عدم الاستقرار الاجتماعي، وخاصة فقدان ثقة المستثمرين والناس في النظام القانوني والهيئات الحكومية.

برأيي يجب أن تكون هناك لوائح تنص على أنه بالإضافة إلى معالجة المخالفات ضد مرتكبيها، يجب على الحكومة أن تكون مستعدة دائمًا للحوار وتقديم الحلول، وحتى التعويض عن القرارات الخاطئة. ولمنع المزيد من الانتهاكات، فإن أحد الأمور المهمة هو دراسة وتعيين المسؤولين بعناية شديدة وتقييمهم وفحصهم بدقة.

إن اللوائح الجديدة المتعلقة بالأراضي التي صدرت مؤخراً هي أكثر تفوقاً وتزامناً وتوحيداً. ونحن نؤمن بأن القواعد الواضحة من شأنها أن تحد من الأخطاء وتخلق الحواجز التي تمنع المسؤولين من ارتكاب الأخطاء.

يجب أن تكون اللوائح القانونية متسقة.

- المحامي لي كاو، مكتب المحاماة FDVN

من بين الطرق الأربع لتحديد أسعار الأراضي، فإن طريقة الفائض هي الطريقة التي يتم تنفيذها من خلال أخذ إجمالي الإيرادات التنموية المقدرة مطروحًا منها إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض بناءً على الاستخدام الأكثر فعالية للأرض وفقًا لخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية.

وفقًا لأحكام المادة 158 من قانون الأراضي لعام 2024 والتوجيهات الواردة في المادة 6 من المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، فإن الأساس هو طرح إجمالي الإيرادات المقدرة للتطوير من تكاليف التطوير المقدرة مما يعطي الربح.

ولكن في الواقع، فإن التكاليف لا تقتصر فقط على تكلفة تطوير مشروع عقاري، أو قيمة تشكيل أصل عقاري. هناك آراء كثيرة تخشى من أنه إذا تم فهم الربح على أنه إجمالي إيرادات التطوير مطروحًا منه إجمالي تكلفة التطوير، فإن القيمة الأصلية لحقوق استخدام الأراضي لا يتم حسابها، بل يتم حساب التكلفة بدءًا من مرحلة الاستثمار في التطوير فقط، وليس رأس المال لشراء الأرض، وليس رسوم استخدام الأراضي التي يجب دفعها، مما يؤدي إلى ربح رسمي كبير جدًا. كلما كان الربح الظاهري أكبر، كلما كانت الضريبة والرسوم أكبر، مما يؤدي إلى انخفاض الربح الفعلي، وربما حتى الخسارة. وبناء على ذلك، ولضمان الأرباح، ستعمل الشركات على رفع أسعار العقارات. وهذا ليس في صالح مشتري المنازل، وفي الوقت نفسه يدفع السوق إلى دوامة من عدم الاستقرار لأن الأسعار ليست واقعية.

وهذه المخاوف، في رأيي، تستحق الاهتمام حقا. مع طريقة الفائض التي ينص على حسابها في المادة 6، المرسوم رقم 71/2024/ND-CP الذي صدر للتو، على الرغم من وجود لوائح مفصلة لتحل محل اللوائح الواردة في الفقرة 8، المادة 1، المرسوم رقم 12/2024/ND-CP (المكملة للمادة 5د، المرسوم رقم 44/2014/ND-CP)، لا يزال من غير الممكن حل متطلب تقريب أسعار الأراضي من القيمة الفعلية، لأن قيمة الربح يتم دفعها إلى الأعلى تقريبًا، كما قمت بتحليلها للتو.

على الرغم من وجود قواعد محددة للغاية بشأن تحديد أسعار الأراضي، إلا أن هذه القضية لا تزال في الواقع مربكة للغاية. كما أن العديد من منظمات التقييم لديها عقلية "تجنب" التقييم المتعلق بالأصول العامة والأراضي المرتبطة بالمشاريع التي تستخدم الميزانية، خوفًا من تحمل المسؤولية إذا ارتكبت أخطاء.

لذلك، فإن تقييم الأراضي لا يتعلق بتحديد السعر فحسب، بل يتعلق أيضًا بتوضيح التدفق القانوني لسوق العقارات. وبمجرد استكمال شهادات حق استخدام الأراضي، وتعويضات إخلاء الموقع، والالتزامات المالية المتعلقة بالأرض، فإن القضايا القانونية التالية سوف تتحرك إلى الأمام.

في ظل المشاكل الحالية، برأيي، ينبغي أن تكون هناك حلول محددة على النحو التالي:

أولاً، بالإضافة إلى المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، عند صياغة المراسيم الأخرى التي توجه قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الإسكان لعام 2023، وما إلى ذلك، من الضروري تضمين إرشادات محددة ولوائح مفصلة بشكل متسق لتكون قادرة على التحكم في القيم الحقيقية في سوق العقارات، بما في ذلك الحلول المتزامنة لتنظيم البيانات الصادقة عن العقارات بشكل عام وقيمة العقارات بشكل خاص، بما في ذلك قيمة حقوق استخدام الأراضي. إن تحديد السعر الصحيح للأرض يتطلب الاتساق في أحكام الوثائق القانونية المتعلقة بالعقارات.

ثانياً، تنص المادة 8 من المرسوم رقم 71/2024/ND-CP على العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي، وهو محتوى جديد مهم لعملية تقييم الأراضي لتحديد قضايا محددة. هذه المسألة "اختيارية" في التنفيذ، وبالتالي فإن اللوائح المحددة وأنشطة تقييم الأراضي في المحليات يجب أن تكون متسقة في مراعاة الشروط والبيانات القياسية لاستخدام الأساليب لتحديد أسعار الأراضي في الممارسة العملية بشكل علمي ودقيق، وتعكس بشكل صحيح قيمة حقوق استخدام الأراضي وفقًا لواقع السوق.

ثالثا، من الضروري بذل جهود متضافرة لتطبيق اللوائح القانونية الجديدة المتعلقة بالأراضي والعقارات والإسكان بطريقة منهجية ومتسقة وجذرية حتى يمكن إنفاذ هذه القوانين بفعالية في الممارسة العملية. يتم تحديد أسعار الأراضي والحفاظ عليها بشكل مناسب، مما يعكس القيمة السوقية الحقيقية، ولا تخضع لتأثير اللوائح القانونية المتعلقة بالاستثمار والتخطيط وظروف العمل وشروط المعاملات وغيرها من لوائح الوثائق القانونية المختلفة. وعندما يتم تطبيق هذه القواعد بشكل فعال، فإن سوق العقارات يعمل وفقاً لقواعد السوق، كما تعود أسعار العقارات إلى وضعها الطبيعي.

مستثمر يطالب بمقاضاة لجنة الشعب بالمدينة. دانانغ

في 28 يونيو 2024، أرسلت شركة هوا بينه المحدودة إشعارًا إلى مالكي مشروع دا نانغ جولدن باي (المعروف أيضًا باسم مشروع مجمع دا نانغ جرين بيس، أو هوا بينه جرين دا نانغ) يفيد بأنه في 5 يونيو 2024، أرسلت الشركة الإرسالية الرسمية رقم 212-2024/CV-HB إلى رئيس لجنة الشعب بالمدينة. تطلب مدينة دا نانغ الرد على منح شهادات ملكية الشقق في مشروع دا نانغ جولدن باي. إذا بحلول 30 يونيو 2024، لجنة الشعب بالمدينة. إذا لم يكن لدى دا نانغ رد مكتوب، فستقوم الشركة برفع دعوى قضائية.
ومن المعلوم أنه بحلول 3 يوليو 2024، سيتم تشكيل لجنة شعبية للمدينة. ولم يصدر عن دا نانغ أي رد رسمي حتى الآن، وقالت شركة هوا بينه المحدودة إنها سترفع دعوى قضائية كما هو مذكور.

المصدر: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html