لا تزال شركات العقارات تشعر بالقلق إزاء تدفقات رأس المال الضيقة

[إعلان 1]

يدخل التعميم رقم 06/2023 الذي ينظم أنشطة إقراض مؤسسات الائتمان وفروع البنوك الأجنبية للعملاء حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023.

وبناء على ذلك، ينص على أنه لا يجوز لمؤسسات الائتمان الإقراض لسداد مساهمات رأس المال، أو شراء أو استلام تحويلات مساهمات رأس المال للشركات ذات المسؤولية المحدودة أو الشراكات؛ المساهمة في رأس المال أو شراء أو استلام نقل أسهم شركة مساهمة غير مدرجة في سوق الأوراق المالية أو لم تسجل للتداول في نظام تداول UPCoM.

وبحسب البنك المركزي فإن هذا التنظيم ينطبق فقط على غرض دفع مساهمات رأس المال وشراء واستلام تحويلات مساهمات رأس المال للشركات ذات المسؤولية المحدودة والشراكات؛ المساهمة في رأس المال أو شراء أو استلام نقل أسهم شركة مساهمة غير مدرجة في سوق الأوراق المالية أو لم تسجل للتداول على نظام تداول UpCOM. لغرض المساهمة في رأس المال أو شراء أو استلام تحويل المساهمات الرأسمالية في شركة مساهمة مدرجة، تقوم مؤسسات الائتمان بتقديم القروض وفقاً للأنظمة.

يكمل التعميم رقم 06 اللائحة التي تنص على أنه لا يجوز لمؤسسات الائتمان الإقراض لدفع مساهمات رأس المال بموجب عقود مساهمات رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري أو عقود التعاون التجاري لتنفيذ مشاريع استثمارية لا تلبي شروط البدء في العمل وفقًا لأحكام القانون في الوقت الذي تقرر فيه مؤسسة الائتمان الإقراض.

وأكد البنك المركزي أن هذا التنظيم ينطبق فقط على المشاريع الاستثمارية التي لا تتوفر فيها شروط التأسيس وفق أحكام القانون. بالنسبة للمشاريع الاستثمارية المؤهلة للتشغيل التجاري وفقًا لأحكام القانون، تستمر مؤسسات الائتمان في النظر في إقراض العملاء لدفع مساهمات رأس المال وفقًا لعقود مساهمات رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري أو عقود التعاون التجاري وفقًا للوائح.

في غضون شهر واحد فقط، سوف تدخل اللوائح المذكورة أعلاه حيز التنفيذ.

في سياق الصعوبات والتعقيدات القانونية التي لم يتم حلها بعد، لا تزال شركات العقارات تشعر بالقلق من أن اللوائح الواردة في التعميم رقم 06 قد تجعل من الصعب على شركات العقارات الوصول إلى رأس المال.

بحاجة إلى إعادة الحساب

وفي حديثه لمراسل فييتنام نت ، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة المساهمة للاستثمار والتطوير العقاري (EZ Property)، إنه في فترة صعبة كان ينبغي حلها، أضافت اللوائح الواردة في التعميم 06 عن غير قصد المزيد من الصعوبات للشركات. وقال السيد توان "هناك العديد من القضايا التي يتعين على بنك الدولة إعادة حسابها في التعميم رقم 06".

وتشعر شركات العقارات بالقلق من أن يؤدي تدفق رأس المال الصعب إلى الحد بشكل أكبر من المعروض من العقارات. (الصورة: هوانج ها)

وبحسب رئيس شركة EZ Property، فإن زيادة عدد مجموعات الأشخاص الذين لا يُسمح لهم باقتراض رأس المال يزيد من تشديد تدفق رأس المال إلى سوق العقارات، وخاصة للشركات التي ترغب في التعاون في الاستثمار ويُطلب منها أن تكون شركات مدرجة.

وقال السيد توين "إن عدد الشركات العاملة في البورصة صغير للغاية مقارنة بحجم الشركات العاملة خارجها غير المدرجة".

وبالإضافة إلى ذلك، فإن عدم تقديم القروض لدفع مساهمات رأس المال بموجب عقود مساهمات رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري أو عقود التعاون التجاري لتنفيذ مشاريع استثمارية لا تلبي شروط وضعها موضع التنفيذ، حسب السيد توان، يجعل هذا التنظيم من الصعب للغاية على الشركات التي ترغب في الوصول إلى رأس المال.

وبحسب رئيس هذه الشركة، عندما يصبح المشروع مؤهلاً للبيع، فهذا يعني أن الشركة أكملت العديد من الخطوات من الإجراءات القانونية وتطهير الموقع وإنشاء البنية التحتية ودفع رسوم استخدام الأراضي... وبعد الانتهاء من هذه المرحلة، لن تقترض الشركة مرة أخرى تقريبًا.

"كان نمو الائتمان في الأشهر الستة الأولى من العام منخفضًا جدًا. في حين أن معظم شركات العقارات تستخدم رأس مال كبير جدًا. بالإضافة إلى رأس المال النقدي، يتم إيقاف مصادر رأس المال الأخرى مثل القروض المصرفية، وتعبئة الشركاء والعملاء، وإصدار السندات، وما إلى ذلك. وأكد السيد توون أن "هذا التنظيم صعب للغاية بالنسبة للشركات في الوقت الحاضر".

كما أعرب السيد فو كيم جيانج، رئيس مجلس إدارة شركة مجموعة إس جي أو (SGO Group)، في حديثه للصحفيين عن قلقه من أن إضافة المزيد من الحالات غير المؤهلة للحصول على قروض في التعميم رقم 06 من شأنها أن تحد من الوصول إلى رأس المال للتعاون الاستثماري ونقل المشاريع.

«إن المشاريع السابقة التي لم يتم تنفيذها، أو حتى المشاريع الجديدة التي تستعد لتنفيذ الاستثمار والتي تهدف إلى إيجاد شركاء للتعاون أو النقل، سوف تواجه جميعها مشاكل في تدفق رأس المال. وأضاف جيانج أن هذا الأمر سيؤدي إلى إبطاء تنفيذ المشاريع.

وأشار جيانج إلى أنه بالنسبة لمشاريع الأراضي، لكي تكون مؤهلة للبيع، يتعين على المستثمرين استكمال جميع البنية التحتية، ورسوم استخدام الأراضي، وتطهير الموقع، وما إلى ذلك. وفي ذلك الوقت، لم يعد الإقراض للتعاون الاستثماري منطقيا. في ذلك الوقت، ستقوم الشركة بالبيع لعملاء التجزئة، وجمع الأموال وفقًا للتقدم، دون الحاجة إلى تعاون استثماري.

وبحسب رئيس مجموعة SGO، فإن التعاون الاستثماري بين الوحدات يحدث في الغالب قبل أن يصبح المشروع مؤهلاً للبيع، لأن هذا هو الوقت الذي تحتاج فيه الوحدات إلى قدرات بعضها البعض، وخاصة التمويل.

"في ظل محدودية المعروض العقاري بسبب المشاكل القانونية وتداخل القوانين، فإن تطبيق التعميم رقم 06 سيؤدي إلى زيادة الحد من العرض بسبب المشاكل المالية في التنفيذ. وفي الوقت الحالي، تواجه الشركات أيضًا العديد من الصعوبات وهي في حاجة ماسة إلى مصادر أخرى لرأس المال من خلال عمليات الدمج والاستحواذ ونقل المشاريع. ومع ذلك، إذا لم يكن لدى الشركاء رأس مال قرض واستخدموا رأس مالهم الخاص فقط، فسيكون من الصعب للغاية التعاون في الاستثمار في سياق التدفق النقدي الضيق،" كما أعرب جيانج عن قلقه.

اقتراح تعديل التعميم

وقال المدير العام لشركة EZ Property إن التعميم رقم 06 يتعلق بالإضافة إلى قطاع العقارات بمشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص، والبنية التحتية للتنمية الحضرية، والزراعة والغابات...

عندما يكون من المطلوب إدراج الطريق في القائمة، فإن تلبية شروط العمل مثل مشروع الشراكة بين القطاعين العام والخاص يعني أنه يجب إكمال الطريق. ورغم أن تنفيذ هذا المشروع يتطلب قدرا هائلا من رأس المال، فإن عدم القدرة على الوصول إليه سيؤثر بشكل مباشر على أنشطة الاستثمار في البنية التحتية الاجتماعية للاقتصاد.

وأوضح السيد توان أن شركة EZ Property تنفذ عددًا من مشاريع البنية التحتية الحضرية وهي في حاجة ماسة إلى المال. في الآونة الأخيرة، واجهت الشركات صعوبة في الوصول إلى رأس المال المصرفي وكانت أسعار الفائدة على القروض مرتفعة. عندما تنخفض أسعار الفائدة، تخطط الشركات للوصول إلى هذا رأس المال من خلال الشركاء والقروض. لكن مع الشروط المنصوص عليها في التعميم رقم 06، فإن الشركة أصبحت خارج قائمة القروض المسموح بها تقريباً.

واقترح السيد توان أن "التعميم صدر ولكن لم يتم تنفيذه بعد، لذا يجب دراسته بعناية وإزالة الظروف غير المناسبة في الظروف الحالية".

وقال رئيس مجلس إدارة مجموعة SGO، فو كيم جيانج، إنه من الضروري النظر في خطط لمساعدة الشركات على الوصول إلى رأس المال حتى يمكن تنفيذ المشاريع بشكل أفضل وتحسين العرض للسوق.

ولكن إذا كانت هناك آلية دعم ائتماني، فإنها سوف تساعد على زيادة القدرة الشرائية وزيادة الطلب الإجمالي على سوق العقارات.

وفي وقت سابق، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) أيضًا وثيقة تطلب النظر في تعديل اللوائح، بما في ذلك محتوى 4 حالات حيث لا يُسمح للعملاء "المحتاجين إلى رأس المال باقتراض الائتمان".

وبحسب قانون الائتمان العقاري، فإن البنود 8 و9 و10 ستؤدي إلى حالة حيث ستواجه بعض الشركات في مختلف قطاعات الاقتصاد التي تحتاج إلى اقتراض رأس المال، بما في ذلك شركات العقارات ومشتري المنازل ومستثمري العقارات، صعوبة في الوصول إلى الائتمان.

كما أشارت هذه الجمعية إلى أن التعميم رقم 06 لبنك الدولة صدر قبل القرار 97، وبالتالي فإنه يحتاج إلى النظر في تعديله حتى يتمكن بنك الدولة من تنفيذ الحلول لتشغيل السياسة النقدية بشكل استباقي ومرن ومتناغم مع سياسة مالية توسعية معقولة...

تخشى جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه من إضافة المزيد من "الحواجز" أمام رأس المال المقترض، لذا تقترح تعديل التعميم. أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه للتو عريضة إلى رئيس الوزراء والبنك المركزي، تقترح فيها تعديل عدد من القواعد التي ستدخل حيز التنفيذ في سبتمبر/أيلول المقبل بسبب المخاوف من إضافة المزيد من "الحواجز" أمام رأس المال المقترض.

[إعلان رقم 2]
مصدر