لفهم أفضل للقضايا المتعلقة بالأسعار وقيم السوق بالإضافة إلى القيمة (الجوهرية والأساسية) للعقارات، أجرت TG&VN محادثة مع الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نغوك، رئيس قسم التقييم - أعمال العقارات، جامعة المالية والتسويق، مدينة هوشي منه. هو تشي منه
عزيزي الأستاذ المشارك الدكتور نجوين مينه نغوك، السعر هو أحد العوامل التي تؤثر بشكل كبير على أنشطة الاستثمار العقاري. هل يمكنك توضيح هذا الأمر بشكل أكبر؟
الأرض - العقارات تحمل الثمن. لقد أدى ارتفاع الأسعار المعقولة، أو غير المعقولة في الغالب، في فيتنام إلى تحفيز كافة قطاعات المجتمع على البحث عن أنشطة الاستثمار العقاري. إن الواقع الموضوعي والتطورات الذاتية في أسعار الأراضي والعقارات خلال الثلاثين عاماً الماضية تسببت في فقدان العديد من الأفراد والمنظمات لتوازنهم العاطفي والمالي والعقلاني.
سعر الأرض - العقار هو التعبير النقدي عن قيمة تلك الأرض - العقار، أي مبلغ المال الذي يجب دفعه مقابل الأرض - العقار. سعر الأرض - العقارات بشكل عام هي كمية تتغير حول القيمة. عندما يتطابق العرض والطلب على الأراضي - العقارات، يمكن للسعر أن يعكس ويطابق قيمة تلك الأرض - العقارات، وهذه الحالة نادرا ما تحدث. سيكون سعر الأرض - العقارات أعلى من قيمتها إذا كان العرض أقل من الطلب. وعلى العكس من ذلك، إذا تجاوز العرض الطلب، فإن السعر سيكون أقل من القيمة.
 |
| الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين مينه نجوك. (المصدر: RED) |
هذه هي المعرفة الكلاسيكية في الاقتصاد الجزئي. ومع ذلك، ولأسباب مختلفة، يتوقف كثير من الناس في كثير من الأحيان (أو يعرفون فقط) عند مثل هذه المصطلحات العامة. غالبا ما لا تتوفر لديهم القدرة على تطبيق وتطوير التفكير في الاستثمار العقاري. يقول الناس في كثير من الأحيان "السوق يتحدث عن نفسه" أو "كل النظريات رمادية. "إن شجرة الحياة وحدها هي التي تظل خضراء إلى الأبد"... من خلال استيعاب وفهم المعرفة العامة، يحتاج مستثمرو العقارات إلى تطوير تفكيرهم الخاص لكل قرار ونهج محدد.
فما هي العوامل التي تؤثر عادة على الأسعار، سيدي؟
يتم تحديد الأسعار عادة حسب العرض والطلب في السوق. ومع ذلك، فمن الضروري أن نفهم بشكل صحيح وشامل فئة "السوق". السوق الذي نذكره كثيرًا في وسائل الإعلام مثل: الشقق، والأراضي، والمناطق التجارية... مع المناطق والقطاعات والسلع الشعبية، ما هو إلا جزء صغير من السوق الإجمالي.
إذا نظرنا إلى مساحة فيتنام البالغة 365 ألف كيلومتر مربع، بالإضافة إلى الأصول الموجودة على الأرض (بما في ذلك أعمال البناء والأصول المرتبطة بالأرض مثل الأشجار المعمرة...)، فإن السوق الإجمالية أكبر بكثير وأكثر تنوعًا. من ناحية أخرى، إذا ركز المستثمرون فقط على الأسعار وجمعوا المعلومات حولها، فإنهم سيفتقدون مجال تفكير أكثر جاذبية وفعالية في أنشطتهم الاستثمارية. هذه أفكار حول: القيمة السوقية.
لا يزال مفهوم القيمة السوقية للعقارات غامضاً لدى كثير من الناس، هل بإمكانك توضيح ذلك بشكل أكثر وضوحاً؟
لفهم القيمة السوقية، من الضروري أولاً فهم مفاهيم القيمة (الجوهرية - الأساسية). سيتم مناقشة هذه المسألة بمزيد من التفصيل أدناه. القيمة السوقية للعقارات هي وظائف واستخدامات العقارات المستخدمة لأغراض معينة. يمكن أن تكون هذه الأهداف عامة أو خاصة بكل فرد أو منظمة. في الواقع، هناك مجموعة كبيرة ومتنوعة من الأهداف للجمهور المختلف. بمعنى آخر، يمكن أن يصل عدد الأهداف العقارية إلى الآلاف أو أكثر.
يتحدث الناس في كثير من الأحيان عن فئتين من قيمة سوق العقارات: قيمة الاستخدام وقيمة التبادل. لا يتم استخدام العقارات فقط للسكن، أو الأعمال، أو الربح... ولكن أيضًا لخدمة أغراض مختلفة، وأحيانًا لخدمة أغراض غريبة.
على سبيل المثال، اشترى شخص قطعة أرض فقط لانتظار الربيع لمراقبة نمو حشرة نادرة؛ أو هناك نوع من العقارات مناسب جدًا لجمع رأس المال المالي. عند استخدام هذا العقار كتمويل، فإنه سيجمع 100 مليار دونج، ولكن إذا تم شراؤه وبيعه بحرية، فإن السعر سيكون 30 مليار دونج فقط. بمعنى آخر، هذا العقار هو عقار مالي.
ومن المثال أعلاه، فإن التفكير في القيمة السوقية للعقارات يتجاوز النظرة التقليدية للشراء والبيع أو المعيشة. إنها تخدم أغراضًا متخصصة معينة تنشأ عن احتياجات متنوعة في السوق. ولا يمكن استخدام أسعار الإيجار أو البيع المجاني لقياس القيمة التي تضيفها.
لذلك، يحتاج المستثمرون إلى تخصيص كل عقار لكل شريحة ولكل عميل على حدة للكشف بشكل دقيق عن القيمة السوقية. تعتبر قيمة العقارات التي يمكن لفرد أو منظمة في المجتمع أن يتمتع بها ويشعر بها هي القيمة السوقية (أوسع من فئة السعر).
إذن، القيمة السوقية تعتمد إلى حد كبير على قيمة العقارات، يا سيدي؟
تعتبر قيمة العقارات من أكثر مجالات تقييم العقارات إثارة للاهتمام، وأيضا الأكثر مراوغة وصعوبة في القياس. ومن خلال فهم القيمة السوقية، يمكن للمستثمرين العقاريين الانتقال إلى تعلم وإتقان القضايا المتعلقة بقيمة العقارات. على عكس القيمة السوقية، فإن قيمة العقارات هنا لم تعد تحتوي على كلمة "سوق". بمعنى آخر، قبل وجود السوق، قبل تشكيل السوق، كان للعقارات قيمتها الخاصة.
القيمة مفهوم تجريدي، معنى الأرض - العقار من حيث الملاءمة، وتلبية الاحتياجات الإنسانية. إن العقارات لديها القدرة على إشباع الاحتياجات الإنسانية في شكل واحد منفصل، إلا أن قيمتها ترتبط بالأشياء والظواهر في نظام قيمي إجمالي من خلال تفاعل الاحتياجات الأساسية المذكورة أعلاه.
 |
يتمتع الأستاذ المشارك الدكتور نجوين مينه نجوك بخبرة تمتد لسنوات عديدة في تدريب وممارسة تقييم العقارات في هذا المجال. (المصدر: RED) |
ومن خلال فهم القيمة السوقية، يمكن للمستثمرين العقاريين الانتقال إلى تعلم وإتقان القضايا المتعلقة بقيمة العقارات. السوق هو فئة؛ كشكل؛ هي مجموعة من الاتفاقيات. أو فهم السوق كمجموعة من السيناريوهات؛ إنه سياق التقلبات والمراحل... هناك العديد من الآراء والتوجهات والتصريحات حول السوق بشكل عام وسوق العقارات بشكل خاص. وبالتالي فإن القيمة السوقية للعقارات تتغير أيضًا بشكل لا يمكن التنبؤ به.
ولكن إذا دخلنا إلى الجذور الداخلية للعقارات، فسوف نجد القيمة الأساسية للعقارات نفسها. إن هذه القيم الجوهرية الأساسية، إذا تم ربطها بالاحتياجات الأساسية غير المتغيرة للحضارة الإنسانية، من شأنها أن تخلق نظام قيم أساسي للعقارات لا يعتمد على أي سوق، في أي مكان في العالم.
هل يمكنك أن تعطينا بعض الأمثلة المحددة حتى يتمكن قرائنا من فهم القيم الأساسية الجوهرية للعقارات بشكل أفضل؟
على سبيل المثال، الغابة البدائية، أو جزيرة في بحيرة المياه العذبة، أو كهف، أو قمة جبل... تحمل دائمًا قيمة. ولكن لا يوجد سوق منفصل (سوق فرعي) لهذا النوع من العقارات. وهناك مثال آخر، وهو حجر الياقوت الأحمر النقي اللامع بلون دم الحمام الذي يقع في أعماق بحيرة تاك با بمقاطعة ين باي، وله قيمة جوهرية كبيرة.
ومع ذلك، فإنه لا يملك قيمة سوقية بسبب حالتين محتملتين: 1/ لأنه يقع تحت البحيرة، ولم يثبت طرحه في سوق الأحجار الكريمة العاملة؛ 2/ أن سوق الأحجار الكريمة لم يتشكل بعد في فيتنام أو في العالم (عندما لا يعتبر الناس هذا الحجر الياقوت ثمينًا لأنهم لا يفهمونه تمامًا).
إذا نظرنا إلى المسألة من منظور القيمة الاستعمالية والقيمة التبادلية للممتلكات، فهذا الحجر ليس له قيمة استعمالية (لا قيمة سوقية). من ناحية أخرى، إذا تم العثور على هذا الياقوت وتبادله مقابل رحلة حول العالم، فسوف يتطور قيمته التبادلية، ويتحول إلى علاقة قيمة السوق (متعة ومشاعر الشخص الذي يتلقى الحجر)، وليس ضمن فئة السعر. إن الاستثمار العقاري في فيتنام يحتاج إلى تطبيق هذه المدرسة للتعرف على القيم المخفية، ثم جلبها إلى سوق العقارات. حتى إنشاء أسواق فرعية خاصة بهم للاستخدام أو التبادل.
فبرأيك ما هي العوامل التي يجب على المستثمرين الاهتمام بها للاستثمار الفعال في العقارات؟
في الواقع، في العديد من الدراسات حول "أنواع" العقارات التي تعتبر فريدة من نوعها في فيتنام (ولكنها شائعة في العالم، أو ليس لها فرع سوق لهذا النوع من العقارات في العالم)، اكتشفت نوعًا من العقارات لم يكن معروفًا من قبل، متداولًا في سوق العقارات الفيتنامي. السبب هو أن فيتنام تتطور، ففي السنوات الثلاثين الماضية ركز المشاركون في السوق في كثير من الأحيان على "الأنواع" التي يسهل الوصول إليها، مع القليل من الاستكشاف، والتفكير الإبداعي القليل...
لذلك، عند تطبيق الخبرة الجيدة والقدرة على تقييم العقارات، يمكن للمستثمرين العثور على عدد لا يحصى من "الماس" القيم المتناثر في السوق المزدحم والذي لا يلتقطه أحد. وبعبارة أخرى، تعد هذه فرصة للمستثمرين لامتلاك أصول عقارية قيمة ومستدامة بأسعار منخفضة للغاية.
ومع ذلك، يحتاج المستثمرون أيضًا إلى فهم الاتجاهات الرئيسية في العالم، والقوانين الطبيعية المرتبطة بالعقارات، ويحتاجون إلى القدرة والأساليب اللازمة للتنبؤ بـ "المنعطفات" البشرية لقياس قيمة العقارات. كانت سفينة نوح لتكون بلا قيمة (أو ذات قيمة قليلة) بدون الطوفان العظيم. لم يكن نوح ليبني السفينة لولا "همسة" شخص ما (تنبؤ، حلم).
لذلك فإن تقييم العقارات بغرض الاستثمار يتطلب تفكير عميق ومستمر حول السعر - القيمة السوقية - القيمة (الأساسية - الجوهرية). لا يتعين على مقيم العقارات بغرض الاستثمار أن يتابع عن كثب ويكتسب خبرة عميقة في سوق العقارات بشكل خاص والحياة بشكل عام فحسب، بل يتعين عليه أيضًا أن يتعلم باستمرار ويتسلح بالمعرفة الأكاديمية حتى يتوقف عن الاستثمار.
شكرًا لك!
[إعلان رقم 2]
مصدر
![[صورة] رئيس الوزراء فام مينه تشينه يترأس مؤتمرا حكوميا مع المحليات حول النمو الاقتصادي](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
تعليق (0)