في الآونة الأخيرة، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) للتو وثيقة تطلب من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة النظر في إضافة نفقاتين، بما في ذلك نفقات الاحتياطي ونفقات الفائدة، إلى البند 3، المادة 5د من "مشروع المرسوم رقم 44/2014/ND-CP لتنظيم أسعار الأراضي" وتقديمها إلى رئيس الوزراء.
إزالة العوائق في تقييم المشاريع العقارية
وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات الماليزية، فإن الجمعية ترحب بالجهود الكبيرة التي تبذلها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لاستكمال "مشروع المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي"، والذي إذا صدر قريبا سوف يزيل العقبات في أعمال التقييم لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمئات المشاريع العقارية والإسكان التجاري.
إن الإصدار المبكر لـ "مشروع المرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن تنظيم أسعار الأراضي" من شأنه أن يزيل العوائق في أعمال التقييم لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمئات المشاريع العقارية والإسكان التجاري.
أكد رئيس هيئة الأراضي والعقارات أن صدور المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم رقم 44 الخاص بتنظيم أسعار الأراضي في وقت مبكر سيساهم في ضمان عدم خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة، وتمكين العملاء ومستثمري المشاريع من الوفاء بالتزاماتهم المالية تجاه الدولة.
وفي الوقت نفسه، يضمن القانون أيضًا الحقوق والمصالح المشروعة لمشتري المنازل (بما في ذلك الأفراد الأجانب) الذين يتم منحهم "الكتب الوردية" ويُسمح لمستثمر المشروع بتحصيل نسبة 5٪ المتبقية من قيمة العقد، ولا يرجع التأخر في سداد رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي إلى "خطأ" المستثمر.
ومع ذلك، وجدت محكمة الاستئناف الإدارية أن الفقرة 3، المادة 5د من المرسوم رقم 44، المعدل والمكمل في الفقرة 8، المادة 1، لا تتضمن بندين، وهما تكاليف الطوارئ أثناء البناء وتكاليف فائدة القرض.
وهذا ليس معقولاً حقاً وغير متوازن بين حساب "إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض" في البند 3، وحساب "إجمالي إيرادات التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض" في البند 2.
وبحسب الهيئة، "يتم تطبيق طريقة الفائض من خلال أخذ إجمالي الإيرادات التنموية المقدرة، مطروحًا منه إجمالي التكلفة التنموية المقدرة لقطعة الأرض ومساحة الأرض، على أساس الاستخدام الأكثر فعالية للأرض (معامل استخدام الأراضي، وكثافة البناء، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي، والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من السلطة المختصة".
وفي البند 2 من المادة 5د، يأخذ الجزء الخاص بـ "تقدير إجمالي إيرادات تطوير قطع الأراضي ومساحات الأراضي" في الاعتبار عامل "تقلب أسعار النقل وأسعار الإيجار خلال فترة تنفيذ المشروع".
أقترح إضافة نوعين آخرين من التكاليف
ومع ذلك، فإن الفقرة 3، المادة 5د، بشأن الجزء "تقدير إجمالي تكلفة تطوير قطعة الأرض أو مساحة الأرض" لا تأخذ في الاعتبار عامل "التكلفة الطارئة"، وهو أمر غير متوازن وغير معقول.
لأنه في الواقع، أثناء تنفيذ المشاريع، تنشأ في كثير من الأحيان تكاليف استثمارية إضافية في البناء، وبالتالي فإن تحديد "تكلفة الطوارئ" ضروري للغاية.
اقترحت جمعية أصحاب الأراضي والموارد الطبيعية أن تنظر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في تقديم طلب إلى رئيس الوزراء لإضافة نوعين آخرين من التكاليف إلى المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي.
وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد لي هوانج تشاو، فإن "نفقات الفائدة" هي النفقات الفعلية لجميع المستثمرين في المشروع، بما في ذلك مؤسسات العقارات.
تنص المادة 2 من المادة 14 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة ج من المادة 2 من المادة 9 من قانون الأعمال العقارية 2023 (ساري المفعول اعتبارًا من 1 يناير 2025) على أن "مؤسسات الأعمال العقارية من خلال المشاريع العقارية يجب أن يكون لديها رأس مال أسهم لا يقل عن 20٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي يبلغ حجم استخدام الأراضي فيها أقل من 20 هكتارًا، ولا يقل عن 15٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي يبلغ حجم استخدام الأراضي فيها 20 هكتارًا أو أكثر ويجب ضمان القدرة على تعبئة رأس المال لتنفيذ المشاريع الاستثمارية.
في حالة قيام مؤسسة عقارية بتنفيذ العديد من المشاريع في وقت واحد، فيجب أن يتوفر لديها رأس مال كافٍ مخصص لضمان النسبة المذكورة أعلاه لكل مشروع لتنفيذ جميع المشاريع".
لذلك، يجب على الشركات حشد مصادر أخرى لرأس المال، بما في ذلك قروض الائتمان، وبالتالي فإن "نفقات الفائدة" هي نفقات فعلية لجميع المستثمرين في المشاريع العقارية.
ومع ذلك، حاليًا، وفقًا لأحكام الفقرة (أ)، البند 3، المادة 16 من المرسوم 132/2020/ND-CP: "إجمالي مصاريف الفائدة القابلة للخصم عند تحديد الدخل الخاضع للضريبة للمؤسسات التي لديها معاملات مع أطراف ذات صلة، بما في ذلك إجمالي مصاريف الفائدة بعد خصم فائدة الوديعة وفائدة القرض الناشئة خلال فترة دافع الضرائب، القابلة للخصم عند تحديد الدخل الخاضع للضريبة للمؤسسة لا تتجاوز 30٪ من إجمالي صافي الربح من الأنشطة التجارية خلال الفترة، بالإضافة إلى مصاريف الفائدة بعد خصم فائدة الوديعة وفائدة القرض الناشئة خلال الفترة، بالإضافة إلى مصاريف الاستهلاك الناشئة خلال فترة دافع الضرائب".
لذلك، يقترح مجلس إدارة الهيئة أن تنظر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في تقديم طلب إلى رئيس الوزراء لإضافة بندين للنفقات بما في ذلك "مصروف الطوارئ" و"مصروف فوائد القرض" إلى البند 3، المادة 5د من المرسوم رقم 44 المعدل والمكمل في البند 8، المادة 1 من "مشروع مرسوم بتعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن تنظيم أسعار الأراضي".
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)