اقتراح إضافة رسمين إلى المرسوم رقم 44 بشأن تنظيم أسعار الأراضي

[إعلان 1]

في الآونة الأخيرة، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) وثيقة تطلب من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة النظر في إضافة نفقاتين، بما في ذلك نفقات الاحتياطي ونفقات فائدة القرض، إلى البند 3، المادة 5د من "مشروع المرسوم رقم 44/2014/ND-CP لتنظيم أسعار الأراضي" وتقديمها إلى رئيس الوزراء.

إزالة العوائق في تقييم المشاريع العقارية

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية HoREA، فإن الجمعية ترحب بالجهود الكبيرة التي تبذلها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لاستكمال "مشروع المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي"، والذي إذا صدر قريبا سيزيل العقبات في أعمال التقييم لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمئات المشاريع العقارية والإسكان التجاري.

العقارات - اقتراح إضافة رسمين إلى المرسوم 44 الخاص بتنظيم أسعار الأراضي — إن الإصدار المبكر لـ "مشروع المرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن تنظيم أسعار الأراضي" من شأنه أن يزيل العوائق في أعمال التقييم لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لمئات المشاريع العقارية والإسكان التجاري.

أكد رئيس مجلس إدارة هيئة تنظيم سوق رأس الخيمة العقارية أن صدور المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم رقم 44 بشأن تنظيم أسعار الأراضي في وقت مبكر سيساهم في ضمان عدم فقدان إيرادات الموازنة العامة للدولة، بما يمكن العملاء ومستثمري المشاريع من الوفاء بالتزاماتهم المالية تجاه الدولة.

وفي الوقت نفسه، فإنه يضمن أيضًا الحقوق والمصالح المشروعة لمشتري المنازل (بما في ذلك الأفراد الأجانب) الذين يتم منحهم "الكتب الوردية" ويُسمح لمستثمر المشروع بتحصيل 5٪ المتبقية من قيمة العقد، ولا يرجع التأخر في سداد رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي إلى "خطأ" المستثمر.

ومع ذلك، وجدت HoREA أن الفقرة 3، المادة 5د من المرسوم رقم 44، المعدل والمكمل في الفقرة 8، المادة 1، لا تتضمن بندين، وهما تكاليف الطوارئ أثناء البناء وتكاليف فائدة القرض.

وهذا ليس معقولاً حقاً وغير متوازن بين حساب "إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض" في البند 3، وحساب "إجمالي إيرادات التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض" في البند 2.

وبحسب HoREA، "يتم تنفيذ طريقة الفائض من خلال أخذ إجمالي الإيرادات التطويرية المقدرة، مطروحًا منه إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض، ومساحة الأرض، على أساس الاستخدام الأكثر فعالية للأرض (معامل استخدام الأرض، وكثافة البناء، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي، والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من قبل السلطة المختصة".

وفي البند 2 من المادة 5د، يأخذ قسم "إجمالي الإيرادات التنموية المقدرة لقطع الأراضي ومساحات الأراضي" في الاعتبار عامل "تقلب أسعار النقل وأسعار الإيجار خلال فترة تنفيذ المشروع".

أقترح إضافة نوعين آخرين من التكاليف

ومع ذلك، فإن الفقرة 3، المادة 5د بشأن الجزء "تقدير التكلفة الإجمالية لتطوير قطعة الأرض أو مساحة الأرض" لا تأخذ في الاعتبار عامل "التكلفة الطارئة"، وهو غير متوازن وغير معقول.

لأنه في الواقع، أثناء تنفيذ المشاريع، تنشأ في كثير من الأحيان تكاليف استثمارية إضافية في البناء، لذا فإن تحديد "تكلفة الطوارئ" ضروري للغاية.

العقارات - مقترح إضافة رسمين إلى المرسوم رقم 44 الخاص بتنظيم أسعار الأراضي (الشكل 2). — اقترحت جمعية أصحاب الأراضي والموارد الطبيعية أن تنظر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في تقديم طلب إلى رئيس الوزراء لإضافة نوعين آخرين من التكاليف إلى المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد لي هوانج تشاو، فإن "نفقات الفائدة" هي النفقات الفعلية لجميع مستثمري المشروع، بما في ذلك مؤسسات العقارات.

تنص المادة 2 من المادة 14 من المرسوم 43/2014/ND-CP والنقطة ج من المادة 2 من المادة 9 من قانون الأعمال العقارية 2023 (ساري المفعول اعتبارًا من 1 يناير 2025) على أنه "يجب أن يكون لدى مؤسسات الأعمال العقارية من خلال المشاريع العقارية رأس مال أسهم لا يقل عن 20٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي يبلغ حجم استخدام الأراضي فيها أقل من 20 هكتارًا، ولا يقل عن 15٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي يبلغ حجم استخدام الأراضي فيها 20 هكتارًا أو أكثر ويجب ضمان القدرة على تعبئة رأس المال لتنفيذ المشاريع الاستثمارية.

في حالة قيام مؤسسة عقارية بتنفيذ العديد من المشاريع في وقت واحد، فيجب أن يكون لديها رأس مال كافٍ مخصص لضمان النسبة المذكورة أعلاه لكل مشروع لتنفيذ جميع المشاريع".

ولذلك، يتعين على الشركات حشد مصادر أخرى لرأس المال، بما في ذلك قروض الائتمان، وبالتالي فإن "نفقات الفائدة" هي نفقات فعلية لجميع مستثمري المشاريع العقارية.

ومع ذلك، حاليًا، وفقًا لأحكام الفقرة (أ)، البند 3، المادة 16 من المرسوم 132/2020/ND-CP: "إجمالي مصاريف الفائدة القابلة للخصم عند تحديد الدخل الخاضع للضريبة للمؤسسات التي لديها معاملات مع أطراف ذات صلة، بما في ذلك إجمالي مصاريف الفائدة بعد خصم فوائد الودائع وفوائد القروض الناشئة خلال فترة دافع الضرائب، القابلة للخصم عند تحديد الدخل الخاضع للضريبة للمؤسسة لا تتجاوز 30٪ من إجمالي صافي الربح من الأنشطة التجارية خلال الفترة، بالإضافة إلى مصاريف الفائدة بعد خصم فوائد الودائع وفوائد القروض الناشئة خلال الفترة، بالإضافة إلى مصاريف الاستهلاك الناشئة خلال فترة دافع الضرائب".

لذلك، تقترح HoREA أن تنظر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في تقديم طلب إلى رئيس الوزراء لإضافة بندين من النفقات بما في ذلك "مصروف الطوارئ" و"مصروف فوائد القرض" إلى البند 3، المادة 5د من المرسوم رقم 44 المعدل والمكمل في البند 8، المادة 1 من "مشروع مرسوم تعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP المنظم لأسعار الأراضي".

[إعلان 2]
مصدر