العقارات: السوق "متحمس"، وفرص ارتفاع أسعار الشقق لا تزال قائمة، وتحذير من حمى الأراضي الافتراضية بحسب معلومات الاندماج والسياسات الفعالة الأخيرة

تحتاج قيمة العقارات إلى أساس للزيادة بشكل مستدام، وهذا يعني أنه يجب أن يكون هناك تطوير متزامن للنقل والبنية الأساسية الاقتصادية والاجتماعية. (المصدر: ثانه نين)

تحذير من "حمى الأرض الافتراضية" بعد معلومات عن اندماج المقاطعات والمدن

وفي الآونة الأخيرة، حذرت المحليات المواطنين من الحذر من المعلومات غير الرسمية حول اندماج المقاطعات والمدن، والإبلاغ عن الشائعات الكاذبة، والمضاربة في الأسعار، والتلاعب بالسوق إلى السلطات المحلية.

في الآونة الأخيرة، تشهد المقاطعات والمدن المجاورة لهانوي تقلبات بسبب شائعات غير رسمية تتعلق بتخطيط ودمج المقاطعات والمدن، حيث ارتفعت أسعار الأراضي في العديد من المناطق بنحو 20%.

أصدرت شرطة مقاطعة ثاي بينه للتو تحذيرًا للمستثمرين للبقاء هادئين وعدم الثقة بالشائعات حول دمج الوحدات الإدارية. في حالة اكتشاف أي احتيال أو تلاعب بالسوق، يجب على المستثمرين الإبلاغ عنه على الفور إلى أقرب وكالة للشرطة.

وأصدرت إدارة البناء في مقاطعة فو ثو أيضًا تحذيرًا بشأن خطر الحمى الافتراضية في المنطقة. وقالت الإدارة إن حجم التعاملات في البورصات لا يزال محدودا حتى الآن. قد تكون أسعار الأراضي المرتفعة مجرد خدعة من سماسرة الأراضي لرفع الأسعار.

وأفادت مقاطعة باك جيانج مؤخرًا أيضًا: في المقاطعة، هناك أيضًا عملية تنظيم المعاملات، والشراء والبيع باختلافات كبيرة لخداع المشترين، مما يخلق عقلية الأرباح العالية. وأظهر بعض المستثمرين مؤشرات على تحركات غير مشروعة لرأس المال واللجوء إلى أشكال عديدة من البيع رغم عدم استيفائهم للشروط...

وحذر السيد نجوين فان دينه، من جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، من أن المستثمرين بحاجة إلى توخي الحذر الشديد قبل حمى العالم الافتراضي. إن حمى الأراضي التي تحركها الأخبار لا تفيد في كثير من الأحيان إلا مجموعة صغيرة من المضاربين، في حين أن غالبية المستثمرين الأفراد والمشترين الحقيقيين يخاطرون بالتعثر إذا اشتروا بأسعار متوقعة تم دفعها إلى مستويات مرتفعة للغاية.

في الواقع، بعد كل ارتفاع حاد في أسعار الأراضي، كان على العديد من المستثمرين الذين اشتروا عند ذروة السعر أن يدفنوا رؤوس أموالهم لفترة طويلة أو يقبلوا الخسائر في ظل سيولة ضعيفة. حتى أن العديد من مجموعات المستثمرين الواثقين من أنفسهم والذين يتمتعون بخبرة في "التزلج على الأمواج" قد فشلوا عدة مرات عندما لم يتمكنوا من بيع أسهمهم في الوقت المناسب.

لكي ترتفع قيم العقارات بشكل مستدام، لا بد من وجود أساس متين، أي تطوير متزامن للبنية التحتية للنقل والاقتصاد والمجتمع. وأضاف السيد دينه: "إن حمى العقارات، التي تعتمد فقط على الأخبار دون خطط استثمارية وتطويرية، غالبًا ما تكون دوراتها قصيرة، وتتزايد بسرعة، ولكن من الصعب الحفاظ عليها عند مستويات مرتفعة لفترة طويلة".

تي اس. قال الخبير الاقتصادي دينه ذي هين، إن سوق العقارات تلقى منذ بداية العام الكثير من الدعم للتعافي، وتم إطلاق العديد من المشاريع العقارية، وبدأ العرض يظهر. لقد حققت بعض المشاريع العقارية الراقية التي كان يُعتقد أنها من الصعب بيعها مبيعات جيدة للغاية في الآونة الأخيرة. ومع ذلك، فإن السوق الثانوية أقل نشاطا. لذلك، للتأكد من ما إذا كان سوق العقارات يسخن حقًا أم لا، نحتاج إلى مواصلة المراقبة.

لا يزال هناك مجال لزيادة أسعار الشقق.

يشعر العديد من الأشخاص بالقلق من أن أسعار الشقق في هانوي مرتفعة بالفعل ولا يوجد مجال كبير لارتفاعها. ومع ذلك، وفقا لتحليل الخبراء، إذا تم تحويله إلى الذهب، فإن الزيادة في السعر ستكون معادلة فقط. وعلاوة على ذلك، ورغم أن دخل الناس لم يرتفع بشكل مماثل، فإن الحكومة تعمل تدريجيا على تقليص أعباء نفقات المعيشة (الرسوم الدراسية المجانية، ورسوم المستشفيات، وما إلى ذلك)، مما يخلق ظروفا أفضل للناس للادخار.

اخبار ذات صلة

سعر الذهب اليوم 1 أبريل 2025: ارتفع سعر الذهب بشكل كبير قبل "مطرقة الفولاذ" الجمركية للسيد ترامب، احذر من عمليات البيع، وصل سعر الذهب في SJC إلى ذروة جديدة

في شهر مارس 2025، سجل سوق العقارات سلسلة من التطورات الخاصة. وفي هانوي، سجل السوق الأولي إطلاق 3 مشاريع منخفضة الارتفاع و5 مشاريع شاهقة الارتفاع رسميًا بإجمالي عرض يبلغ حوالي 10 آلاف شقة. بالإضافة إلى المستثمرين الكبار مثل Vinhomes، وMasterise Homes، وMIK Group، فإن السوق لديه مشاريع جديدة من مستثمرين آخرين: Xuan Cau، وTan Hoang Minh...

كما أن العرض الجديد والأكثر وفرة يساعد أيضًا مشتري المنازل والمستثمرين على الحصول على المزيد من الخيارات والمراجع. ويطلق المستثمرون المشاريع الواحد تلو الآخر، ويبدأون البناء، وهو ما يعد إشارة إلى أن الجوانب القانونية للمشاريع "محررة" وأن السوق "متحمسة".

ويعتقد السيد تران كوانج ترونج أنه بحلول عام 2025، سيتم حل جزء من احتياجات الإسكان للمشترين الحقيقيين. ومع ذلك، إذا استمر مشتري المنازل في الانتظار لشراء المنازل في وسط المدينة أو المنطقة الغربية أو حتى الأسواق الجديدة مثل مقاطعة كو لوا للحصول على منتجات رخيصة، فسوف يكون الأمر صعبًا للغاية.

أُقدّر بشدة ظروف المعيشة في الجزء الشرقي من هانوي، بما في ذلك المناطق المجاورة مثل فان جيانج. بمسافة 8 كيلومترات فقط، وحوالي 13 كيلومترًا من مركز هوان كيم، تُعدّ فان جيانج من أقرب المناطق إلى هانوي. في الواقع، تُعادل هذه المسافة - أو حتى أقصر - من السفر بين أحياء المدينة الداخلية مثل نام تو ليم أو ها دونج إلى المركز، كما قال السيد تران كوانج ترونج.

في الوقت الحالي، يقوم بعض المستثمرين ذوي السمعة الطيبة مثل Masterise Homes بتنفيذ مشاريع بتكاليف استثمارية معقولة للغاية لكل متر مربع، مع ضمان جودة حياة متميزة - من البنية التحتية وجودة البناء إلى أنظمة المرافق المتزامنة. ولو تم إنشاء نفس نظام المرافق في مناطق مثل كو لوا أو غرب هانوي، فإن التكلفة سوف تكون بالتأكيد ضعف التكلفة الحالية لتحقيق نفس المستوى.

أعتقد أن هذا العام هو الوقت الأمثل لامتلاك منزل في الشرق. إذا فاتتك هذه الفرصة، فسيصبح الحصول على شقق فاخرة بأسعار معقولة في مناطق أخرى في المستقبل القريب أمرًا صعبًا للغاية، كما أضاف السيد تران كوانغ ترونغ.

ومن المتوقع أن يصل عدد سكان هانوي بحلول عام 2030 إلى نحو 2 مليون نسمة، وهو ما يعادل الحاجة إلى أكثر من مليون منزل إضافي. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يبلغ العرض في عام 2025 نحو 30 ألف وحدة فقط ــ وهو ما يوضح أن إمكانية ارتفاع الأسعار لا تزال كبيرة للغاية إذا أخذنا في الاعتبار عوامل العرض والطلب على المدى الطويل. المرحلة الحالية أشبه بـ"تقسيم الكعكة" - الأذكياء سيختارون الجزء الأفضل إذا استندوا إلى بيانات وتحليلات واقعية. على المستثمرين مراعاة التدفق النقدي، ومستوى إنجاز البنية التحتية، وعدد السكان، والطلب الحقيقي، كما أكد السيد تران كوانغ ترونغ.

سياسة العقارات تدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من أبريل

فيما يلي سياسات العقارات السارية اعتبارًا من أبريل 2025.

إزالة العوائق في بعض المشاريع والأراضي وفق نتائج التفتيش في 3 مواقع

تم ذكر المحتوى في القرار 170/2024/QH15 بشأن الآليات والسياسات المحددة لإزالة الصعوبات والعقبات أمام المشاريع والأراضي في عمليات التفتيش والفحص ونتائج الحكم في مدينة هوشي منه ومدينة دا نانغ ومقاطعة خان هوا.

ينص القرار 170/2024/QH15 على آليات وسياسات محددة لإزالة الصعوبات والعقبات أمام المشاريع والأراضي في عمليات التفتيش والفحص واستنتاجات الحكم في مدينة هوشي منه ومدينة دا نانغ ومقاطعة خان هوا كما هو محدد في الملحق الصادر بالقرار 170/2024/QH15 و 1313 حالة من انتهاكات شروط استخدام الأراضي عند منح شهادات حق استخدام الأراضي وشهادات حق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض كما هو منصوص عليه في الفقرة 3، المادة 3 من القرار 170/2024/QH15.

التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي

ينص القرار 171/2024/QH15 على التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي (المشار إليها فيما يلي بالمشاريع التجريبية) على مستوى البلاد في الحالات التالية:

- مشروع تنظيم الأعمال العقارية التي تحصل على حقوق استخدام الأراضي.

- مشروع تنظيم أعمال عقارية ذات حقوق استخدام الأراضي.

- مشروع تنظيم أعمال عقارية لها حقوق استخدام الأراضي وتحصل على حقوق استخدام الأراضي.

- مشروع منظمة الأعمال العقارية هو عبارة عن قيام منظمات باستخدام الأراضي لتنفيذ مشروع سكني تجاري على مساحة منشأة إنتاجية وتجاري يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، أو يجب نقل المنشأة وفقًا للتخطيط الإنشائي والتخطيط الحضري.

شروط تنفيذ المشروع التجريبي هي كما يلي:

- يجب أن يفي تنفيذ المشروع التجريبي بالشروط التالية:

+ يجب أن يتوافق نطاق مساحة الأرض وقطعة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو تخطيط البناء والتخطيط الحضري.

+ أن يكون نطاق الأرض وقطعة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع متوافقاً مع برنامج ومخطط التنمية الإسكانية المحلية المعتمد.

+ يتم تضمين نطاق مساحة الأرض وقطعة الأرض لتنفيذ المشروع في قائمة مساحات الأراضي المخططة لتنفيذ المشروع التجريبي التي وافق عليها مجلس الشعب الإقليمي وفقًا لأحكام الفقرة 2 من المادة 4 من القرار 171/2024/QH15.

+ يوجد موافقة كتابية من اللجنة الشعبية الإقليمية على اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع التجريبي للحالات المحددة في النقطة (أ) والنقطة (ج) البند 1 المادة 1 من القرار 171/2024/QH15.

+ يجب على منظمات الأعمال العقارية استيفاء الشروط المنصوص عليها في القانون بشأن الأراضي والإسكان والأعمال العقارية والاستثمار وغيرها من الأحكام القانونية ذات الصلة.

- في حالة استخدام المساحة المخططة لأراضي الدفاع الوطني والأراضي الأمنية لتنفيذ مشاريع تجريبية يجب استيفاء الشروط المحددة في البند 1 من المادة 3 من القرار 171/2024/QH15 ويجب الحصول على موافقة كتابية من وزارة الدفاع الوطني بالنسبة لأراضي الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بالنسبة لأراضي الأمن.

- يجوز للمنظمات التجارية العقارية التي تنفذ مشاريع تجريبية والتي تستوفي الشروط المحددة في البند 1 والبند 2 من المادة 3 من القرار 171/2024/QH15 الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي وتغيير أغراض استخدام الأراضي لنوع واحد أو بعض أنواع الأراضي أو الأنواع التالية لتنفيذ مشاريع تجريبية:

+ الأراضي الزراعية.

+ الأرض غير الزراعية ليست أرضاً سكنية.

+ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأرض.

إجراءات إعادة بيع السكن الاجتماعي خلال 5 سنوات

ما هي إجراءات إعادة بيع السكن الاجتماعي خلال فترة 5 سنوات؟

تنص المادة 39 من المرسوم رقم 100/2024/ND-CP الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الإسكان المتعلقة بتطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي على إجراءات إعادة بيع الإسكان الاجتماعي خلال فترة 5 سنوات.

يتم تنفيذ إعادة بيع المساكن الاجتماعية خلال 5 سنوات كما هو منصوص عليه في الفقرة (د) من البند 1 من المادة 89 من قانون الإسكان على النحو التالي:

1. في حالة إعادة بيع السكن الاجتماعي لمستثمر المشروع، يجب على البائع القيام بإجراء تصفية العقد مع المستثمر. وتتم عملية إعادة البيع وفقاً لأحكام الفقرة (د) من البند (1) من المادة (89) من قانون الإسكان وأحكام قانون تنظيم المعاملات العقارية وقانون الأراضي.

2. في حالة إعادة بيع المساكن الاجتماعية إلى جهات أخرى مؤهلة لشراء أو إيجار المساكن الاجتماعية، تطبق الأحكام التالية:

أ) يجب على مشتري السكن الاجتماعي أن يكون لديه الوثائق التي تثبت المواضيع والشروط وفقاً لتعليمات وزير البناء ووزير الدفاع الوطني ووزير الأمن العام وأن يقدم الطلب إلى إدارة البناء المحلية التي يقع فيها المشروع لتحديد المواضيع والشروط الصحيحة وفقاً لأحكام الفقرة (د) من البند 1 من المادة 38 من هذا المرسوم؛

ب) يجب على البائع استكمال إجراءات تصفية العقد مع مستثمر المشروع (إن وجد). وتتم عملية إعادة البيع وفقاً لأحكام الفقرة (د) من البند (1) من المادة (89) من قانون الإسكان وأحكام قانون تنظيم المعاملات العقارية وقانون الأراضي.

تنص الفقرة (د) من المادة (89) من قانون الإسكان لسنة 2023 على أن البيع والإيجار بالتقسيط والتأجير للمساكن الاجتماعية على النحو التالي:

د) خلال خمس سنوات من تاريخ سداد مشتري المسكن الاجتماعي كامل ثمنه ووجود حاجة لبيعه، لا يجوز له إعادة بيعه إلا لمستثمر مشروع الاستثمار في المسكن الاجتماعي أو إعادة بيعه لشخص مؤهل لشراء المسكن الاجتماعي بسعر بيع أقصى يعادل سعر بيع المسكن الاجتماعي في عقد البيع والشراء مع مستثمر مشروع الاستثمار في المسكن الاجتماعي. يتم دفع ضريبة الدخل الشخصي وفقًا لأحكام قانون الضرائب.

وبذلك تتم عملية ترتيب وإجراءات إعادة بيع السكن الاجتماعي خلال 5 سنوات وفقا للأنظمة المذكورة أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html