5 أشياء يجب التحقق منها بعناية عند شراء الأرض لتجنب "خسارة الأموال والإصابة بالمرض"

(دان تري) - تحتوي معاملات نقل حقوق استخدام الأراضي على العديد من المخاطر القانونية بالنسبة لغير المهنيين.

تنص المادة 45 من البند 1 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن المنظمات والأسر والأفراد يحق لهم نقل حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:

- أن يكون حاصلاً على شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، باستثناء الحالات التالية: وراثة حقوق استخدام الأرض، تحويل الأرض الزراعية عند توحيد الأرض، تبادل القطع، التبرع بحقوق استخدام الأرض للدولة أو المجتمع؛ تتلقى المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي تحويلات المشاريع العقارية وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية؛

- يُسمح للأسر الفردية التي لم يتم منحها كتابًا أحمر ولكنها مؤهلة للحصول على كتاب أحمر بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجير حقوق استخدام الأراضي، وتأجيرها من الباطن، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.

- ألا يكون هناك نزاع على الأرض أو تم حل النزاع من قبل وكالة حكومية مختصة أو حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم دخل حيز النفاذ قانوناً؛

- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو غيره من التدابير لضمان تنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛

- خلال فترة استخدام الأرض؛

- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.

وبناء على اللوائح المذكورة أعلاه، عند إجراء معاملة نقل حقوق استخدام الأراضي، يتعين على الأطراف ملاحظة 5 أشياء.

التحقق من معلومات البائع

عند شراء الأرض، يحتاج المشتري إلى معرفة ما إذا كان البائع لديه الحق في بيع قطعة الأرض تلك. هناك حالتان يمكن فيهما ممارسة حق نقل الملكية: الشخص الذي يوجد اسمه على الشهادة أو الشخص المخول بممارسة حق النقل (يجب أن يكون لديه عقد تفويض قانوني).

ثانياً، هل قطعة الأرض المخصصة للبيع هي ملكية مشتركة أم ملكية منفصلة؟ إذا كانت الملكية مشتركة بين زوجين، يجب أن يكون النقل بموافقة الزوج والزوجة.

إذا كانت الملكية مشتركة بين عدة أشخاص، يجب أن يسجل الكتاب الأحمر الأسماء الكاملة لأولئك الذين يتقاسمون حق استخدام الأرض. في هذه الحالة، إذا كان نقل ملكية قطعة الأرض بأكملها مع العديد من الأشخاص الذين يتقاسمون حقوق استخدام الأرض، يلزم الحصول على موافقة جميع الأشخاص المدرجة أسماؤهم في الكتاب.

هل الارض لها كتاب احمر ام لا؟

تنص المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024 على أنه عند نقل الملكية يجب تقديم كتاب أحمر (باستثناء الحالات المحددة أعلاه). وعليه، إذا لم يقع الناقل ضمن الاستثناءات المذكورة أعلاه، فإنه لا يملك الحق في النقل.

هل قطعة الأرض ضمن التخطيط أم لا؟

وفقًا للبند 4 من المادة 76 من قانون الأراضي لعام 2024، إذا كانت قطعة أرض خاضعة لخطة استخدام الأراضي المعلن عنها علنًا ولكن لا توجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة، فيجوز لمستخدم الأرض الاستمرار في استخدامها وممارسة حقوق مستخدم الأرض على النحو المنصوص عليه. في هذه الحالة، لا يزال البائع يحق له نقل حقوق استخدام الأرض.

الحالة الثانية هي قطعة أرض في التخطيط مع خطة استخدام الأراضي السنوية على مستوى المنطقة، ولا يزال من الممكن ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي حتى يكون هناك قرار باستصلاح الأرض أو تغيير غرض استخدام الأرض وفقًا للخطة، ولكن لا يمكن بناء منازل أو أعمال أو أشجار معمرة جديدة.

لمعرفة معلومات عن قطعة الأرض مثل التخطيط والوضع القانوني ...، يمكن للمشتري التقدم بطلب للحصول على معلومات الأرض حول قطعة الأرض التي ينوي شراءها.

إعلان بيع أرض (صورة: IT).

ملاحظات عند إيداع مبلغ عند شراء وبيع الأراضي

إن قيمة حقوق استخدام الأراضي آخذة في الارتفاع، لذلك عندما يتم نقل الملكية، غالبا ما يتفق الأطراف على دفع وديعة مقدما. الوديعة هي إجراء أمني لإبرام عقد أو تنفيذه. لتجنب المخاطر، يجب على الأطراف أن يكون لديهم شاهد عند إبرام عقد الإيداع أو التصديق أو التصديق لتجنب النزاعات.

توثيق عقد نقل حقوق استخدام الأراضي

تنص المادة 27 من البند 3 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أن عقود نقل الملكية والهبة والرهن والمساهمة في رأس المال باستخدام حقوق الانتفاع بالأرض وحقوق الانتفاع بالأرض والأصول الملحقة بالأرض يجب أن تكون موثقة أو معتمدة، باستثناء الحالة المنصوص عليها في البند (ب) من هذه المادة.

وعليه، فقط في الحالات التي يكون فيها واحد أو أكثر من المحولين عبارة عن منظمات أعمال عقارية لا يشترط توثيقها أو التحقق منها.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm