ดร. ตรัน ดู ลิช ชี้ “โรคที่ต้องรักษา” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในงานสัมมนาเรื่องแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) คุณ Tran Hoang Quan ผู้อำนวยการแผนกก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ได้นำเสนอบุคคลสำคัญหลายท่าน

ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 15 โครงการที่ได้รับการยืนยันว่ามีสิทธิ์ขายและเช่าซื้อผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยมีหน่วยขายออกสู่ตลาด 15,020 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.6 จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์ (70%) และระดับกลาง โดยไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นอกจากนี้ ในช่วง 9 เดือนแรก กิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเมืองก็เติบโตติดลบ 8.71% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ก่อนหน้านี้ 6 เดือนแรกของปีมีการเติบโตติดลบ 11.58% และไตรมาสแรกมีการเติบโตติดลบ 16.2%

ขณะเดียวกันรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 เดือนลดลง 4.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ก่อนหน้านี้ 6 เดือนแรกของปีลดลง 8.3% และ 4 เดือนแรกของปีลดลง 14.6%

นายฉวน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญความยากลำบากหลายประการ แต่ก็ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น โดยการเติบโตในไตรมาสถัดไปมีแนวโน้มติดลบน้อยลงกว่าไตรมาสก่อนหน้า ส่งผลให้ภาคก่อสร้างเริ่มฟื้นตัว

อุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ทุนการลงทุนจากในและต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีจำกัด และอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังไม่มีผลิตภัณฑ์ใดๆ เข้าสู่ตลาด

นายทราน ดู ลิช สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินแห่งชาติ ประธานสภาที่ปรึกษาเพื่อการปฏิบัติตามมติที่ 98 เห็นด้วยกับการประเมินของนายทราน ฮวง กวน โดยระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตจากเชิงลบเป็นเชิงลบเล็กน้อย ไม่ใช่เชิงบวก และกำลังฟื้นตัวช้าๆ

โดยรวมเศรษฐกิจของเวียดนามยังคงปรับตัวดีขึ้นทุกเดือนและทุกไตรมาส แต่ในปีนี้เป็นเรื่องยากที่เศรษฐกิจจะเติบโตสูงได้ หากต้องการให้ GDP เติบโตถึง 5% ไตรมาสที่ 4 จะต้องเติบโตเกิน 7% ในบริบทดังกล่าว อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยิ่งยากขึ้นไปอีกเพราะเกี่ยวข้องกับตลาดการเงินและสินเชื่อ

TS Trần Du Lịch chỉ ra căn bệnh phải điều trị của thị trường bất động sản - 1 — นายทราน ดู ลิช ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอุปทานไม่สมดุล (ภาพ: HQ)

นายลิชชี้ให้เห็นถึงปัญหาคอขวดสองประการของอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือ สถาบันและการดูดซับทุน ซึ่งปัญหาคอขวดในการดูดซับทุนถือเป็นเรื่องใหญ่ ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2022 เป็นต้นมา อสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาสภาพคล่องและอัตราดอกเบี้ยที่สูง ตลอดปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งรัฐให้ความสำคัญกับการควบคุมเงินเฟ้อ รักษาค่าเงินดอง และการลดอัตราดอกเบี้ย แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะเป็นไปในทางบวกตั้งแต่นี้ไปจนถึงปีหน้า เชื่อมโยงกับระบบสินเชื่อที่มั่นคง

นายลิช กล่าวว่า ในปี 2567 คาดว่าเศรษฐกิจจะไม่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่จะดีขึ้นกว่าปี 2566 อย่างแน่นอน ส่วนตลาดอสังหาฯ ไม่น่าจะทรุดตัว แต่ยังไม่ฟื้นตัวดีเหมือนก่อนปี 2562 โดยในไตรมาส 4 ตลาดอาจพลิกจากติดลบเล็กน้อยเป็นบวกเล็กน้อย โดยปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2567

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังจำเป็นต้องแก้ปัญหาด้านอุปทานและอุปสงค์ด้วย เนื่องจากผลิตภัณฑ์เก็งกำไร (ที่ให้บริการชนชั้นสูง) มีอิทธิพลเหนือกว่า ขณะที่ผลิตภัณฑ์สำหรับผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงมีน้อยเกินไป “นี่คือโรคที่ต้องรักษา ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่รัฐบาลพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอย่างจริงจัง แต่เพื่อให้อุปทานและอุปสงค์ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค” นายลิชกล่าว

นอกจากนี้ ยังเกี่ยวข้องกับความไม่สมดุลของสินค้าในตลาด (กลุ่มบน - ระดับกลางครอบงำ ไม่มีบ้านพักสังคม) นายทราน ฮวง ฉวน กล่าวว่า ปัจจุบัน โฮจิมินห์มีโครงการ 33 โครงการ โดยใช้กองทุนที่ดินสำหรับบ้านพักสังคมร้อยละ 20 หากกองทุนที่ดินนี้ได้รับการพัฒนา นครโฮจิมินห์จะมีหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมมากกว่า 70,000 หน่วย

อย่างไรก็ตาม โครงการทั้ง 33 โครงการนี้ ยังไม่ได้รับการอนุมัติไปแล้วถึง 50% บางโครงการประสบปัญหาในการคำนวณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน มีปัญหาในการยืนยันผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐ...

ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตที่รัฐบาลกำหนดไว้ นครโฮจิมินห์ได้รับการจัดสรรให้สร้าง 69,000 ยูนิต แต่กำหนดเป้าหมายไว้ที่ 92,000 ยูนิตภายในปี 2573 ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอิสระ 88 โครงการหรือแทรกด้วยโครงการเชิงพาณิชย์

ในอนาคต หากกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขผ่าน และมีแนวปฏิบัติในการขจัดอุปสรรคต่างๆ เมืองก็จะสามารถสร้างสมดุลระหว่างสามกลุ่ม คือ กลุ่มระดับไฮเอนด์ กลุ่มระดับกลาง และกลุ่มระดับล่างได้ นายฉวนกล่าว

แหล่งที่มา