กระแส 'ออกจากเมืองเข้าป่า' เริ่มคลายร้อน ราคาที่ดินลด 30% แต่ไม่มีใครซื้อ

ราคาที่ดินตกฮวบแต่ไม่มีใครซื้อ

“เมื่อปี 2021 ผมซื้อที่ดิน 3 เฮกตาร์ในอำเภอดั๊กซอง จังหวัด ดั๊กนง ในราคา 4,500 ล้านดอง แต่ตอนนี้ผมขายไปในราคา 3,000 ล้านดอง แต่ไม่มีใครซื้อเลย” นายทราน วัน กวาง นักลงทุนในเขต 3 นครโฮจิมินห์ กล่าว

นายกวาง กล่าวว่า ในช่วงเวลานั้น เพื่อนๆ ของเขา มักชวนกันไปซื้อที่ดินเพื่อ การเกษตร เพื่อการลงทุน เนื่องจากคนจำนวนมากต้องการ "ออกจากเมืองไปอยู่ในป่า" เพราะแนวโน้มนี้ เขาจึงซื้อที่ดินในดั๊กนงเพื่อรอจังหวะที่เหมาะสม

เมื่อถึงปี 2566 เมื่อเห็นสัญญาณ เศรษฐกิจ ถดถอย เขาก็ตัดสินใจขายที่ดินเพื่อฟื้นทุน แต่ผ่านไปกว่าหนึ่งปีแล้ว เขาก็ยังไม่ขายที่ดินนั้นเลย

“ผมลดราคาลง 30% แต่ก็ยังหาลูกค้าไม่ได้เลย ครอบครัวของผมยังต้องเผชิญความกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและรายได้ที่ลดลงอีกด้วย หากขายที่ดินไม่ได้ ปัญหาต่างๆ ก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น” คุณกวางเล่า

นายกวาง นักลงทุนในนครโฮจิมินห์ ยอมรับการขาดทุนร้อยละ 30 แต่ยังไม่สามารถขายที่ดินเกษตรกรรมที่ซื้อมาในปี 2564 ได้ (ภาพ: D.V) — นายกวาง นักลงทุนในนครโฮจิมินห์ ยอมรับการขาดทุนร้อยละ 30 แต่ยังไม่สามารถขายที่ดินเกษตรที่ซื้อมาในปี 2564 ได้ (ภาพ: D.V)

คุณกวางยังเป็นหนึ่งในนักลงทุนจำนวนมากที่ “หนีไม่พ้น” ในช่วงเวลานี้ ผู้ที่ไม่มีเวลาจะกระโดดข้าม “คลื่น” จะต้องรอคอยคลื่นลูกต่อไป และระหว่างที่รอก็ต้องฝ่าฟันแรงกดดันทางการเงิน

ตามรายงานของ VTC News นักลงทุนหลายรายในนครโฮจิมินห์กำลังขายที่ดินเกษตรกรรมในลามดง, บิ่ญเฟื้อก, ดั๊กนง, ดั๊กลัก ในราคาลดลง 10-30% ที่ดินขายมีราคาตั้งแต่ 4,000 ถึง 15,000 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สามารถปิดการขายลูกค้าได้ในช่วงเวลาดังกล่าว ผู้ซื้อส่วนใหญ่อยากได้ราคาที่ต่ำกว่าและไม่รีบจ่ายเงิน

กระแส “ออกจากเมืองเข้าป่า” ได้รับความนิยมในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ส่งผลให้ราคาที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินป่าเพื่อการผลิตในพื้นที่ เช่น เลิมด่ง บิ่ญเฟื้อก ดั๊กนง และดั๊กลัก เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในช่วงปี 2563 - 2564 ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในจังหวัดเหล่านี้เพิ่มขึ้น 4 - 5 เท่าจากปกติ ทำให้นักลงทุนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์ต้องแห่เข้าสู่ "เกม" นี้

ในเวลานั้นที่ดิน 1 เฮกตาร์ในจังหวัดดั๊กนงและดั๊กลักมีราคาอยู่ที่ประมาณ 300-400 ล้านดอง แต่จู่ๆ ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1.2-1.5 พันล้านดองต่อเฮกตาร์ ในเวลาเพียง 5-6 เดือนเท่านั้น ที่ดินในบิ่ญเฟื้อกและลัมดงก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 2-3 เท่า เนื่องจากมีบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในนครโฮจิมินห์เข้ามาในตลาด

นักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินแข่งขันกัน "เพิ่มราคา" เนื่องจากความต้องการที่ดินที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามเมื่อคลื่นผ่านไป นักลงทุนบางส่วนก็กลายเป็นเศรษฐี แต่ก็มีบางคนที่ "ล้มละลาย" เพราะพวกเขาช้าและกลายเป็นผู้ซื้อคนสุดท้าย ไม่สามารถขายสินค้าออกไปได้

ที่ดินหลายแปลงในดั๊กลักกำลังถูกขายในราคาถูก (ภาพ : ดี.วี)

บทเรียนราคาแพงสำหรับนักลงทุน

นายเล วัน ลอง ตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองทู ดึ๊ก กล่าวว่า กระแสการ "ออกจากเมืองเข้าป่า" เริ่มลดน้อยลงแล้ว นักลงทุนจำนวนมากกำลังขายที่ดินที่ซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2018 ถึง 2021 อย่างไรก็ตาม เพื่อจะขายที่ดินดังกล่าว นักลงทุนมักจะต้องยอมรับการขาดทุนจำนวนมาก

คุณลองเล่าว่าเมื่อ “การออกจากเมืองเข้าป่า” เรียกว่าเป็นกระแส ก็จะเกิดขึ้นเพียงช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น นักลงทุนและประชาชนต้องจำไว้ว่าธุรกิจที่ดินทางการเกษตรนั้นส่วนใหญ่เป็นนายหน้าที่ดินในพื้นที่หรือผู้เก็งกำไรรายย่อย เหล่านี้คือกลุ่มที่ดำเนินการเป็นการชั่วคราวและในพื้นที่ พวกเขายินดีที่จะเพิ่มราคาอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างไข้ที่ดินเสมือนจริง เมื่อไข้หาย เหยื่อหลักยังคงเป็นนักลงทุน

นายเหงียน ฮวง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า แนวโน้มการออกจากเมืองเพื่อไปอยู่ในป่ามีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปลายปี 2564 ปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมาก "ผิดหวัง" กับแนวโน้มนี้ และไม่ค่อยมีใครประสบความสำเร็จกับรูปแบบโฮมสเตย์และฟาร์มสเตย์ นี่เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เมื่อผู้คนไม่พิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการที่ตนกำลังดำเนินอยู่อย่างรอบคอบ

“ในพื้นที่สูงตอนกลาง พื้นที่เกษตรกรรมจำนวนมากถูกแบ่งเป็นแปลงเล็กๆ ขนาด 100 - 200 ตร.ม. นักลงทุนที่ไม่ตื่นตัวจะแห่เข้ามาซื้อที่ดินเหล่านี้ได้ง่ายเนื่องจากราคาที่เอื้อมถึง แต่พวกเขาไม่ทันสังเกตว่าลูกค้าจะไม่จ่ายเงินหลายพันล้านเพื่อซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ เช่นนี้ในพื้นที่สูงตอนกลาง และสภาพคล่องก็จะต่ำ นอกจากนี้ ที่ดินแปลงใหญ่จำนวนมากที่มีราคาไม่แพงตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกล การคมนาคมไม่สะดวก สาธารณูปโภคมีจำกัด ทำให้ผู้ซื้อขาดตลาด” นายฮวงกล่าว

นายฮวง กล่าวว่า ถึงแม้พื้นที่จะมีขนาดใหญ่และราคาซื้อก็ง่าย แต่หากไม่มีแผนธุรกิจที่ชัดเจน นักลงทุนอาจสูญเสียเงินได้ง่ายๆ หากไม่สามารถ "ขายออก" ก่อนกำหนด หรือไม่มีแผนทางการเงินที่เฉพาะเจาะจง นี่ก็เป็นผลลัพธ์สุดท้ายของนักลงทุนจำนวนมากในปัจจุบันเช่นกัน

นายฮวง กล่าวว่า เมื่อนักลงทุน “ตามทัน” ไม่ได้ พวกเขาจะถูกบังคับให้ “ถือครองที่ดิน” เป็นเวลานาน ทำให้ต้องรับภาระต้นทุนทางการเงินและดอกเบี้ย โดยทั่วไปนักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อที่ดินในลัมดงไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์ของตนได้เป็นเวลานาน

โดยนายฮวง กล่าวว่า ในปัจจุบัน หากนักลงทุนลดการขาดทุนลงได้ 30-40% และสามารถขายที่ดินได้ ก็ถือว่าโชคดีเช่นกัน

นายฮวงเชื่อว่านักลงทุนและคนที่ต้องการ "ออกจากเมืองไปหาป่า" ควรมีแผนที่ชัดเจนสำหรับที่ดินของตน ซึ่งจะต้องเป็นโครงการที่มีรายละเอียดชัดเจนและมีความเสี่ยงที่ชัดเจน

เมื่อคนต้องการทำโฮมสเตย์หรือฟาร์มสเตย์จำเป็นต้องมีแผนที่ชัดเจน โดยทั่วไปแล้ว ควรปลูกอะไร ปลูกอะไร ปรับปรุงที่ดินอย่างไร ก่อสร้างอย่างไร ดำเนินการอย่างไร บำรุงรักษาที่ดินอย่างไร เป็นต้น นอกจากนี้ ที่ดินยังต้องการเส้นทางคมนาคมที่สะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน เช่น ตลาด โรงพยาบาล และโรงเรียนที่ไม่ไกลเกินไป

ไดเวียด

แหล่งที่มา