สัญญาณบวกหลังอสังหาฯ ดานัง “จม” 1 ปี

อสังหาฯ ดานัง “จมน้ำ” ในปี 2023

นายทราน จรอง วู สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VAR) ในดานัง กล่าวว่า ต่างจากท้องถิ่นอื่นๆ ตรงที่ "จุดสูงสุด" ของอสังหาริมทรัพย์ในดานังเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2562 จากนั้นก็ลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากความผันผวนที่เกิดจากการระบาดของโควิด-19 ภายในปี 2022 ทั้งประเทศต่าง "มีความกระตือรือร้น" ในเรื่องที่ดิน และดานังก็ไม่มีข้อยกเว้น และคลื่นก็ "ถึงจุดสูงสุด" อย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

หลังจากเติบโตอย่าง “ร้อนแรง” ตลอดทั้งปี ในปี 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองดานังก็ “จมลง” อย่างกะทันหันและประสบปัญหา อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณเชิงบวกอยู่บ้าง กล่าวคือ ในช่วงสุดท้ายของปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บันทึกสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นกว่าช่วงต้นปี

สัญญาณบวกหลังอสังหาฯ ดานังถูกน้ำท่วม 1 ปี ภาพ 1 — ในปี 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองดานังก็ “จม” ลงอย่างกะทันหันและประสบปัญหา (ภาพ : ป.ป.ช.)

ในกลุ่มสินค้าที่ถูกตลาดดูดซับมากที่สุด โดยมีการค้นหาเพิ่มขึ้นอย่างมาก ได้แก่ ที่ดิน และโครงการอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดบางโครงการในบางพื้นที่ของ Nam Hoa Xuan ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 5% - 10% เมื่อเทียบกับต้นปี

“ประเด็นที่น่าสนใจในปีนี้คือ ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ที่สร้างกระแสเงินสดได้เป็นที่ต้องการของนักลงทุนจำนวนมาก โดยผลิตภัณฑ์ที่สร้างกระแสเงินสดได้มากกว่า 4% ต่อปีเมื่อเทียบกับราคาต้นทุนส่วนใหญ่สามารถซื้อขายได้สำเร็จ” นายวูประเมิน

นอกจากนี้ เมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ที่บริหารโดยศูนย์กลางแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในดานังยังคงค่อนข้างถูก ดังนั้น ผลตอบแทนจากการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสดในท้องถิ่นนี้จึงค่อนข้างสูง ประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากสายผลิตภัณฑ์ เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ วิลล่าท่องเที่ยว... เข้าถึงอัตราเฉลี่ย 3-5% ต่อปี

โดยอ้างอิงข้อมูลการสำรวจ นายหวู่ กล่าวว่า ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองดานังจะเติบโตอย่างรวดเร็วด้วยอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทที่มีความยั่งยืนสูง ได้แก่ วิลล่า ท่องเที่ยว ในเมืองที่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ชายฝั่งของซอนทรา อันธวง นามเวียดอา ซอนถวี และอาคารอพาร์ตเมนต์... เงินทุนที่จัดสรรให้กับวิลล่าท่องเที่ยวประเภทนี้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 14,000 - 20,000 ล้านดอง/ยูนิต และสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ 50,000 - 80 ล้านดอง/เดือน

“ราคาเช่าเฉลี่ยของอาคารอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 3.5 - 4 ล้านดองต่อเดือนสำหรับอพาร์ตเมนต์แบบสตูดิโอ และ 4.5 - 5.5 ล้านดองต่อเดือนสำหรับอพาร์ตเมนต์แบบ 1 ห้องนอน อพาร์ทเมนต์ประเภทนี้กำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่งและสม่ำเสมอในพื้นที่ใจกลางเมืองและชานเมือง” นายทราน ตรอง วู กล่าวเสริม

พัฒนาอุปสงค์ที่แท้จริง รองรับสภาพคล่องตลาด

เมื่อประเมินศักยภาพอสังหาริมทรัพย์ในดานังในปี 2567 คุณหวูให้ความเห็นว่า ตลาดจะมีอุปทานอพาร์ทเมนท์จำนวนมากในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและเปิดให้ขายได้ทีละน้อยตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ขณะนี้ดานังถือเป็นพื้นที่ชั้นนำในประเทศในด้านอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมราคาไม่แพง โดยมีหน่วยมากกว่า 15,000 หน่วย ในสัปดาห์แรกของปี 2024 ท้องถิ่นยังได้ประกาศต่อสาธารณะเกี่ยวกับการขายบ้านพักสังคมชุดแรกอีกด้วย แต่ในความเป็นจริงก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้อย่างเต็มที่

นายหวู่ชี้แจงประเด็นนี้ว่า ในปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองดานังส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เหลียนเจียว ขณะที่ทางตอนใต้และตะวันตกเฉียงใต้ของเมืองแทบไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเลย

ในทางกลับกัน อัตราการเติบโตของประชากรในเมืองดานังในปัจจุบันอยู่ที่ 2.51% ต่อปี ดังนั้นอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมที่มีอยู่ในปัจจุบันจึงมีจำนวนมาก แต่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือในปี 2566 มีการเปิดตัวการขายเกือบ 15 รายการโดยมีผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคม 1,700 รายการสำหรับขายและทั้งหมดขายหมดอย่างรวดเร็ว

ผู้เชี่ยวชาญ VAR เชื่อว่า เศรษฐกิจ โลกยังคงยากลำบากมาก และจะมีผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม นักลงทุนที่จะเปิดตัวผลิตภัณฑ์ในปี 2024 จะต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ 3 ประการ

“ราคาขายอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลกับตลาด โดยรับประกันความคืบหน้าในการผ่อนชำระเฉลี่ยอยู่ที่ 24 – 36 เดือน การมีนโยบายสนับสนุนสินเชื่อและส่วนลดสูงจะเป็นที่ยินดีของตลาด” นายวูกล่าว

แหล่งที่มา