ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจำเป็นต้องเพิ่มอุปสงค์รวมและสร้างอุปทานอย่างเร่งด่วน

ล่าสุดรัฐบาลได้มีมาตรการต่างๆ มากมายที่เข้มแข็งเพื่อสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและฝ่าฟันไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมติที่ 33 รัฐบาลได้เสนอวิธีแก้ปัญหาที่เจาะจงและละเอียดหลายประการเพื่อ "ช่วยเหลือ" ตลาด ในความเป็นจริง ตลาดได้รับสัญญาณเชิงบวกบางอย่างเช่นกัน แต่ไม่สามารถทะลุผ่านได้

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

+ ประเมินตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงปัจจุบันอย่างไรบ้าง?

- แม้ตลาดอสังหาฯจะเริ่มมีสัญญาณดีขึ้นหลังภาครัฐหาทางคลี่คลายปัญหา อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปแล้วในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ สภาพคล่องต่ำ และอุปทานที่จำกัดมาก

สาเหตุหลักๆ คือ ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขและการเข้าถึงเงินทุนที่จำกัด เหตุการณ์บางอย่างในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และโดยทั่วไปแล้ว ปัญหาพื้นฐานบางประการของตลาดยังไม่ได้รับการแก้ไข เช่น ปัญหาทางกฎหมาย อุปทานที่ขาดแคลน ความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์...

ในความเป็นจริง เวียดนามยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากศักยภาพและจุดแข็งของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และความบันเทิงมีการกระจุกตัวอยู่ในบางภูมิภาคเท่านั้น และยังไม่สามารถสร้างแรงกระตุ้นและความน่าดึงดูดใจได้อย่างแพร่หลายในทุกท้องถิ่นทั่วประเทศ

ตลาดอสังหาฯเวียดนามต้องการเพิ่มอุปสงค์และสร้างแหล่งจัดหาอย่างเร่งด่วน ภาพที่ 1

นายเล ฮวง ชาว คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะยังคงซบเซาจนถึงสิ้นปี 2566 และสามารถฟื้นตัวและพัฒนาได้อย่างแข็งแรง โปร่งใส และมีมาตรฐานมากขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 หรือ 3 ของปี 2567 โดยอาศัยความก้าวหน้าในสภาพแวดล้อมทางกฎหมาย แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นไปในทางบวก การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสและทันสมัย

ตลาดการลงทุนจำนวนมากยังคงเผชิญกับอุปสรรคและอุปสรรคสำคัญ ทรัพยากรที่ดินที่มีศักยภาพยังไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตอุตสาหกรรมการส่งออก และเขตไฮเทค ยังคงพัฒนาค่อนข้างดีและในอัตราปานกลาง โดยมีอัตราการครอบครองพื้นที่ต่ำ

ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับคนทุกชนชั้นทางสังคมมีมาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง แต่ระดับการตอบสนองกลับมีจำกัด

+ สามารถวิเคราะห์ความยากลำบากของตลาดในช่วงปัจจุบันได้ชัดเจนยิ่งขึ้นหรือไม่?

– ปัจจุบันมีอุปสรรคและปัญหาหลัก 3 ประการที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่สามารถฝ่าไปได้

ประการแรกคือความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับนโยบายและกฎหมาย เช่น ความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน ความยากลำบากที่เกิดจากกฎหมายผังเมือง และความยากลำบากบางประการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการลงทุน

เช่น ในด้านการวางแผน โครงการบางโครงการที่มีรายละเอียดแผน 1/500 ได้รับการอนุมัติแล้ว แต่โครงการเหล่านั้นไม่สอดคล้องกับการแบ่งเขตพื้นที่และแผนโดยรวม และกำลังอยู่ในระหว่างการตรวจสอบ แก้ไข และปรับปรุงตามระเบียบข้อบังคับ

หรือหลายโครงการประสบปัญหา อุปสรรค และล่าช้าในการดำเนินการ เนื่องด้วยมีข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน ในหลายกรณีมีการประกาศแผนการใช้ที่ดินแล้วแต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ...

ประการที่สองคือปัญหาการไหลเวียนของเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้าถึงแหล่งทุนกู้ยืมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่ใช่เรื่องง่าย ส่วนใหญ่เกิดจาก 3 ประเด็น ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูง ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และความเชื่อมั่นด้านสภาพคล่องในตลาด ในความเป็นจริงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอยู่ที่ประมาณ 11-12% ต่อปี

การลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5-2% ล่าสุดนี้ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของรัฐบาลและระบบธนาคาร การเคลื่อนไหวครั้งนี้ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การลดระยะเวลาโครงการลง 1 ปีสามารถช่วยให้ธุรกิจประหยัดต้นทุนดอกเบี้ยได้ถึง 12-15 เปอร์เซ็นต์ ไม่ต้องพูดถึงการประหยัดค่าเงินเดือน ค่าเครื่องจักร อุปกรณ์ ฯลฯ ตลอดปีอีกด้วย

กฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการควบคุมความเสี่ยงสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดมีสุขภาพดีขึ้น ใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริง และหลีกเลี่ยงภาวะฟองสบู่ราคา

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันศักยภาพทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีจำกัด ส่วนของผู้ถือหุ้นมีน้อย และการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาเงินทุนสินเชื่อจากธนาคาร ส่งผลให้การเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อเป็นเรื่องยาก

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ภายใต้แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองเพื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้นสูงเกินไป (8.7% สำหรับธุรกิจ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน) ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านประสบปัญหา

ประการที่สามความยากลำบากในอุปสงค์รวมและความเชื่อมั่นของตลาด จะเห็นได้ว่าความต้องการรวมลดลงอย่างรวดเร็วในเกือบทุกกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ การท่องเที่ยวระดับไฮเอนด์ และอสังหาริมทรัพย์และที่ดินรีสอร์ท ความเชื่อมั่นของตลาดลดลงอย่างมาก

ตามการสำรวจเบื้องต้นของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าบริษัทพัฒนาโครงการ 2 ใน 3 แห่งแทบไม่มีกิจกรรมพัฒนาโครงการใหม่เลยในปีที่ผ่านมา

ในขณะเดียวกัน ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ลดพนักงานลงประมาณ 50-70% นักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ได้เข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา

+ แล้วมีคำแนะนำอะไรที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ พลิกสถานการณ์ได้บ้าง?

- ปัญหาเร่งด่วนที่สุดในขณะนี้คือการเพิ่มอุปสงค์รวมและสร้างแหล่งจัดหาที่สำคัญให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ความต้องการที่ใหญ่ที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปัจจุบันคือกลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ดังนั้นเพื่อเพิ่มความต้องการรวมจึงจำเป็นต้องพัฒนาประเภทนี้อย่างรวดเร็ว แข็งแกร่ง และหลากหลาย

อย่างไรก็ตามในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินการตามแนวทางสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามแผนฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมปี 2566 และช่วงปี 2566-2568 ให้มีประสิทธิผล

นอกจากนี้ ให้เร่งดำเนินการทบทวนกระบวนการทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้า/ถูกระงับการดำเนินการให้แล้วเสร็จอย่างทั่วถึงในปี 2565 และ 2566 เพื่อสร้างเงื่อนไขให้โครงการสามารถกลับมาดำเนินการใหม่ได้ พร้อมทั้งให้สินค้ามีเพียงพอต่อตลาด

นอกจากนี้ ข้าพเจ้าหวังว่ารัฐจะยกเว้นใบอนุญาตการก่อสร้างสำหรับโครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติแล้ว 1/500 ตามข้อ h วรรค 1 ข้อ 2 แห่งมติที่ 43/NQ-CP ลงวันที่ 6 มิถุนายน 2557 ของรัฐบาล เกี่ยวกับภารกิจสำคัญหลายประการในการปฏิรูปขั้นตอนการบริหารในการจัดตั้งและดำเนินการโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินเพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ

ในส่วนของทุนสินเชื่อ ผมคิดว่าธนาคารพาณิชย์ควรเพิ่มการสนับสนุนด้านอัตราดอกเบี้ย/ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ด้วยการชำระเงินทางอิเล็กทรอนิกส์และการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดด้วย

นอกจากนี้ ผมขอเสนอให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2566 - 2568 ดังต่อไปนี้ สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่เหมาะกับรายได้ คำแนะนำอยู่ที่ต่ำกว่า 7%/ปี

กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม : สำหรับธุรกิจ แนะนำต่ำกว่า 6%/ปี สำหรับผู้ซื้อบ้านที่ต่ำกว่า 4.5%/ปี กลุ่มอสังหาฯ ท่องเที่ยวและรีสอร์ท แนะนำต่ำกว่า 9%/ปี สุดท้ายกลุ่มอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ และกลุ่มอื่นๆ แนะนำ 9-10% ต่อปี

ส่งเสริมและผลักดันให้เกิดกระแสการออกพันธบัตรให้กับประชาชนแทนการออกพันธบัตรของภาคเอกชน ดำเนินการอย่างเคร่งครัดต่อไปในกรณีที่เกิดการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรของบริษัท การยกเลิกเงินฝาก และการประกาศ "ราคาสองเท่า" ในการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มการยับยั้งและรับรองสิทธิของนักลงทุน รวมถึงลดการสูญเสียงบประมาณ จัดทำกรอบกฎหมายให้ครบถ้วนเพื่อคุ้มครองผู้ลงทุนในพันธบัตรขององค์กรและใบรับรองกองทุน

สุดท้ายนี้ ฉันขอแนะนำให้ส่งเสริมการออกใบรับรองความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทให้แก่นักลงทุนรายย่อย เพื่อปลดล็อกทรัพยากรมูลค่าหลายหมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐอย่างรวดเร็ว และกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ซึ่งแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

+ ขอบคุณมากๆครับ!

เวียดวู (แสดง)

แหล่งที่มา