ตลาดอสังหาฯ คึกคัก แต่ยังมีอุปสรรคให้ฝ่าฟัน

ตลาดอสังหาฯ “เริ่มคึกคัก”

บริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่และกระทรวงก่อสร้างมีการประเมินตลาดร่วมกันใน 6 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งก็คือตลาดค่อนข้างเงียบสงบและไม่สามารถฟื้นตัวได้ตามที่คาดไว้

ทั้งอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง รวมถึง "เจ้าใหญ่" ในอุตสาหกรรม ต่างก็อยู่ในภาวะล้มละลาย รายงานจากกรมทะเบียนธุรกิจ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ยังระบุอีกว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวและปิดกิจการ เพิ่มขึ้นมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นอุตสาหกรรมชั้นนำในบรรดาภาคเศรษฐกิจอีก 17 ภาคส่วนในจำนวนธุรกิจที่ออกจากตลาด

ขณะเดียวกัน รายงานจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าด้วยสถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบัน ภายในสิ้นปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสามารถอยู่รอดได้เพียงประมาณ 43% เท่านั้น

จากสถานการณ์ดังกล่าว รัฐบาลได้นำเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาต่างๆ เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การจัดตั้งคณะทำงานขจัดอุปสรรค หรือการออกมติที่ 33 เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาเฉพาะเจาะจงมากมายเพื่อขจัดและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย ปลอดภัย และยั่งยืน

ต.ส. Can Van Luc ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ให้ความเห็นว่า แนวทางแก้ปัญหาของรัฐบาลได้ส่งสัญญาณเชิงบวกมากมายสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าตลาดได้ผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุด เนื่องมาจากปัญหาทางการเงิน โดยเฉพาะกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรของบริษัทที่จะครบกำหนด

“ ด้วยโซลูชันเหล่านี้ ตลาดจึงค่อยๆ ฟื้นตัวตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2023 ไตรมาสที่สองเติบโตดีกว่าไตรมาสแรก และปริมาณการซื้อขายและสภาพคล่องในตลาดก็ค่อยๆ อุ่นขึ้น นอกจากนี้ อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมก็สูงมาก อยู่ที่ประมาณ 76% และราคาหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ” นายลุคกล่าว

อย่างไรก็ตาม TS. Can Van Luc ประเมินว่าการฟื้นตัวยังคงช้าอยู่ ปัญหาและความยากลำบากต่างๆ มากมายไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที และความต้องการของตลาดอ่อนแอเนื่องจากการปิดกั้นสินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม เห็นด้วยกับความเห็นนี้ โดยประเมินว่า เมื่อไม่นานนี้ รัฐบาลได้ออกชุดวิธีแก้ปัญหาเพื่อช่วยเหลือธุรกิจที่ไม่ยึดตามตรรกะทั่วไป

ตลาดอสังหาฯ เริ่มคึกคักขึ้น แต่ยังมีข่าวลือต่างๆ มากมายที่ต้องได้รับการแก้ไข

อย่างไรก็ตาม นั่นเป็นวิธีเดียวที่จะนำอสังหาริมทรัพย์ออกจากสถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบันได้ หากเรายังคงเสนอโซลูชั่นแบบปกติ เราก็ไม่สามารถแก้ไขปัญหาของตลาดได้

“ ดังนั้น สิ่งแรกที่ผมแนะนำคือ ให้เข้าใจว่าในสถานการณ์ที่ยากลำบากและสถานการณ์ที่ไม่ปกติ แนวทางและวิธีแก้ไขจะต้องไม่ปกติ ” นายเทียน กล่าว

อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการแนะนำนโยบายใหม่ๆ ที่มีแนวทางที่กล้าหาญและแหวกแนว จิตวิทยาของผู้ที่บังคับใช้นโยบายก็สั่นคลอน เจ้าหน้าที่จำนวนมากกลัวว่าจะทำผิดพลาดและมีความรับผิดชอบ ส่งผลให้ประสิทธิภาพของนโยบายลดลง

“ เราอยู่ในยุคที่มีนโยบายที่ดีและมีเป้าหมายชัดเจนมากมาย แต่การดำเนินนโยบายไม่ใช่เรื่องง่าย สิ่งที่ไม่ปกติขัดขวางแนวคิดในการดำเนินนโยบายในปัจจุบัน ทำให้ผู้คนไม่กล้าที่จะลงมือทำ เมื่อออกมติและแนวทางแก้ปัญหาใหม่ จะต้องมาพร้อมกับความมุ่งมั่นต่อความรับผิดชอบ ความมุ่งมั่นในการทำให้มั่นใจว่ามีการดำเนินนโยบายที่รับผิดชอบ จึงจะสามารถเร่งดำเนินการตามนโยบายที่ดีได้” รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดิงห์ เทียน กล่าวเน้นย้ำ

“อย่าเห็นดอกไม้บานและคิดว่าฤดูใบไม้ผลิกำลังมาถึง”

ในขณะที่ตลาดกำลังฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับกังวลว่ากฎระเบียบใหม่นี้อาจขัดขวางการฟื้นตัว ซึ่งก็คือหนังสือเวียนที่ 06 ของธนาคารแห่งรัฐ

ตามหนังสือเวียนฉบับนี้ ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน เป็นต้นไป ธนาคารพาณิชย์จะไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อเพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุนและสัญญาความร่วมมือด้านการลงทุนในการดำเนินโครงการที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจ

ธนาคารแห่งรัฐได้ดำเนินการตามร่างประกาศ 06 ฉบับใหม่ โดยไม่ได้ทำให้เงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปลดลง แต่เพียงป้องกันกลุ่มผู้ให้กู้ที่มีความเสี่ยงเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจยังคงมีความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับกฎระเบียบดังกล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) กล่าวว่า ในปัจจุบัน “กฎหมาย” และ “เงินทุน” เป็นสองปัญหาหลักและเป็นปัญหาโดยธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ แม้ว่ารัฐบาลได้ออกแนวทางแก้ไขต่างๆ มากมายเพื่อขจัดและคลี่คลายปัญหา 2 ประการนี้ แต่จนถึงขณะนี้ ปัญหา 2 ประการนี้ยังไม่พบ “ทางออก” และแนวทางแก้ไขที่ชัดเจน” นายดิงห์กล่าว

นายดิงห์ กล่าวว่า มีโครงการนับพันโครงการที่ดำเนินการได้ยาก ต้องถูกระงับเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และต้องหยุดดำเนินการเพื่อพิจารณาใหม่ และยังมีโครงการต่างๆ มากมายที่ขัดขวางการเข้าถึงสินเชื่อและทุนการลงทุนจากลูกค้า

โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ระหว่างการอนุมัติพื้นที่ รอการอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง... ทำให้เกิดภาวะหยุดชะงัก

“ ความจริงที่ว่าทั้งลูกค้าและนักลงทุนต่างประสบปัญหาในการเข้าถึงกระแสเงินสด ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดถูกปิดกั้น ส่งผลให้การทำธุรกรรมทั้งหมดหยุดชะงัก และการลงทุน การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจต่างๆ ต้องหยุดชะงัก ” นายดิงห์ กล่าว

ประธาน VAR กล่าวว่า มติที่ 33 แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนและเด็ดขาดถึงเป้าหมายในการขจัดความยากลำบากในแหล่งสินเชื่อ มุ่งเป้าที่จะปลดการปิดกั้นกระแสเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้เพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

ด้วยการสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธุรกิจ ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนสามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ด้วยเหตุนี้ โครงการที่มีความเป็นไปได้และมีประสิทธิผลจึงมีโอกาสที่จะได้รับการนำไปปฏิบัติ ส่งผลให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียนที่ 06 แทบไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 33 และไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนถึงเรื่องที่ได้รับการสนับสนุนและปัญหาสินเชื่อที่ได้รับการแก้ไข

ในขณะเดียวกัน หนังสือเวียนดังกล่าวได้ชี้ให้เห็นถึงบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตให้กู้ยืมในลักษณะทั่วไปและคลุมเครือ ทำให้ธนาคารพาณิชย์สามารถปฏิเสธคำขอของลูกค้าด้านอสังหาริมทรัพย์ได้อย่าง "ถูกต้อง" หากไม่มีความเต็มใจที่จะให้กู้ยืม

“ สิ่งนี้จะส่งผลอย่างมองไม่เห็นต่อความพยายามของรัฐบาล หน่วยงาน และแม้แต่ระบบธนาคารในการสนับสนุนและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม” นายดิงห์กล่าว

ดังนั้น นายดิงห์จึงเห็นว่าควรจะถอนหนังสือเวียนที่ 06 ในเวลานี้ แต่ธนาคารแห่งรัฐควรค้นคว้าและออกคำสั่งที่มีเนื้อหาสอดคล้องและเป็นไปตามเจตนารมณ์ของมติที่ 33 อย่างเคร่งครัด

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวอีกว่า หนังสือเวียนที่ 06 มีข้อกำหนดบางประการที่ไม่รับประกันความสอดคล้องและไม่สอดคล้องกับกฎหมาย และไม่เหมาะสมกับการลงทุนในทางปฏิบัติ การก่อสร้าง การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจของชุมชนธุรกิจโดยทั่วไป รวมไปถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

“ หากเราไม่แก้ไขอย่างทันท่วงที เริ่มตั้งแต่เดือนกันยายน เมื่อหนังสือเวียน 06 มีผลบังคับใช้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกำลังเผชิญความยากลำบากอยู่แล้ว จะพบว่าการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารทำได้ยากยิ่งขึ้น” นายโจวเน้นย้ำ

ตามรายงานล่าสุดของ Batdongsan.com.vn ที่อัปเดตจนถึงสิ้นเดือนกรกฎาคม 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวขึ้น ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกครั้งที่ 9% และ 8% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว นอกจากนี้ จังหวัดบางแห่ง เช่น กวางนิญ เพิ่มขึ้น 18% ไฮฟอง เพิ่มขึ้น 9% ดานัง เพิ่มขึ้น 8% รายงานของหน่วยนี้ยังแสดงให้เห็นด้วยว่าในเดือนกรกฎาคม ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญหลายคนจึงคาดหวังว่าภายในปี 2024 ตลาดจะเติบโตและพุ่งทะลุระดับดังกล่าว

ฮาอัน

แหล่งที่มา