การขจัดอุปสรรคในการรื้อถอน ปรับปรุง และก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า

คณะกรรมาธิการกฎหมายสภานิติบัญญัติแห่งชาติเห็นว่าบทบัญญัติของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคในการดำเนินการย้ายผู้อยู่อาศัยออกจากอาคารชุดอันตรายที่เสี่ยงต่อการพังทลาย คัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อซ่อมแซมและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์; ตกลงเรื่องแผนการชดเชยและการจัดสรรเงินทุนหลังจากเลือกผู้ลงทุนแล้ว...

ประธานคณะกรรมาธิการกฎหมายสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายฮวง ถัน ตุง รายงานผลการพิจารณาร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) (ภาพ: DUY LINH)

ป้องกันการซ้ำซ้อนและขัดแย้งกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เมื่อเช้าวันที่ 5 มิถุนายนที่ผ่านมา ประธานคณะกรรมาธิการกฎหมายสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายฮวง ถัน ตุง ได้นำเสนอรายงานผลการพิจารณาร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ว่า หนึ่งในปัญหาสำคัญที่ต้องแก้ไขเมื่อแก้ไขกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย คือ ความยากลำบากในการรื้อถอน ปรับปรุง และสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์เก่า ทรุดโทรม และชำรุดเสียหาย

ร่างกฎหมายที่เสนอต่อรัฐสภาได้ยกเลิกตัวเลือกเกี่ยวกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ โดยนำความคิดเห็นของคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติในสมัยประชุมเดือนมีนาคม 2566 มาใช้ อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการกฎหมายพบว่าเนื้อหาเพิ่มเติมในร่างกฎหมายไม่ได้ตรงตามข้อกำหนดเกี่ยวกับความเฉพาะเจาะจงและความเป็นไปได้เกี่ยวกับอำนาจ คำสั่ง และขั้นตอนในการย้ายผู้อยู่อาศัย การรื้อถอน ปรับปรุง และสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์ที่ไม่ปลอดภัย และจำเป็นต้องมีการตรวจสอบและค้นคว้าเพิ่มเติมเพื่อให้แล้วเสร็จ

จากการศึกษาวิจัย การสำรวจ และการกำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์ในทางปฏิบัติในเมืองใหญ่ คณะกรรมการกฎหมายเห็นว่าบทบัญญัติของร่างกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคใน: ขั้นตอนการย้ายผู้อยู่อาศัยออกจากตึกอพาร์ตเมนต์ที่อันตรายและมีความเสี่ยงต่อการพังทลาย คัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อซ่อมแซมและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์; ตกลงเรื่องแผนการชดเชยและการจัดสรรเงินทุนหลังจากเลือกนักลงทุนแล้ว ขั้นตอนการลงทุนมีความซับซ้อนและยาวนานสำหรับโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ทเมนท์

ผู้แทนที่เข้าร่วมประชุมช่วงเช้าวันที่ 5 มิถุนายน (ภาพ: DUY LINH)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบังคับย้ายผู้อยู่อาศัยออกจากอาคารอพาร์ตเมนต์ที่อันตรายซึ่งมีความเสี่ยงต่อการพังทลายนั้น ส่งผลโดยตรงต่อสิทธิมนุษยชนตามรัฐธรรมนูญ (สิทธิในการอยู่อาศัยถูกกฎหมาย สิทธิในการอยู่อาศัยอย่างไม่ถูกละเมิด สิทธิในการเป็นเจ้าของบ้าน ฯลฯ) ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการควบคุมไว้ในกฎหมาย

ดังนั้นจึงขอแนะนำให้รัฐบาลศึกษาและกำหนดอำนาจ คำสั่ง ขั้นตอนการย้าย และมาตรการบังคับใช้ที่เหมาะสมเมื่อจำเป็น เพื่อให้แน่ใจว่ามีการบังคับใช้นโยบายการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่อย่างมีประสิทธิผล

พร้อมกำหนดกฎหมายกำหนดอัตราส่วนการลงคะแนนในการเลือกทางเลือกการชดเชยและการย้ายถิ่นฐานของเจ้าของห้องชุด หากหลังจากระยะเวลาหนึ่งที่ทางรัฐบาลกำหนดแล้วยังไม่สามารถบรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับแผนดังกล่าวได้ ให้ดำเนินการชดเชยและย้ายถิ่นฐานตามแผนที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้โดยยึดตามหลักการชดเชยและย้ายถิ่นฐานที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัย

สืบเนื่องจากบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน ข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 72 แห่งร่างกฎหมาย ระบุว่า ในกรณีที่อาคารชุดต้องรื้อถอน แต่สร้างใหม่ตามผังเมือง เจ้าของจะต้องจัดการให้ย้ายเข้าไปอยู่ในสถานที่นั้นและต้องจ่ายเงินเพื่อสร้างอาคารชุดใหม่

คณะกรรมการกฎหมายได้อนุมัติกฎระเบียบฉบับนี้เนื่องจากมีความเหมาะสมในการปฏิบัติและรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายของเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ถูกทำลาย อย่างไรก็ตาม ในประเด็นนี้ ข้อ 3 มาตรา 79 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) กำหนดให้โครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารชุดภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ถือเป็นกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ อันก่อให้เกิดการทับซ้อนและขัดแย้งระหว่างกฎหมายทั้งสองฉบับ

ดังนั้น จึงขอแนะนำให้รัฐบาลสั่งการให้กระทรวงการก่อสร้างและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประสานงานกันในการทบทวนและเสนอแนวทางแก้ไขแบบบูรณาการเพื่อจัดการกับเนื้อหาข้างต้นในร่างกฎหมายทั้งสองฉบับ โดยให้มั่นใจว่าเจ้าของห้องชุดที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่มั่นคงและระยะยาวมีสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย

คณะกรรมการกฎหมายยังได้เสนอให้ทำการวิจัยและชี้แจงลักษณะเฉพาะของโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์ต่อไปเพื่อพัฒนากฎเกณฑ์เกี่ยวกับขั้นตอนและกระบวนการลงทุนที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อนและซ้ำซ้อน เพิ่มต้นทุนการปฏิบัติตามกฎหมาย และยืดระยะเวลาในการทบทวน อนุมัติ และอนุมัตินโยบายการลงทุน

มีความจำเป็นต้องกำหนดเปอร์เซ็นต์ขั้นต่ำของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

ส่วนนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม มาตรา 80 วรรคหนึ่ง แห่งร่างกฎหมาย กำหนดให้การจัดสรรกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเป็นความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด มาตรา 80 วรรค 3 ให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่รายงานต่อสภาประชาชนระดับเดียวกันเกี่ยวกับการจัดสรรรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองในพื้นที่ เพื่อใช้ในการชดเชย เคลียร์พื้นที่ (ถ้ามี) และลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคด้านอาคารสำหรับโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมหรือการลงทุนก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

ความเห็นส่วนใหญ่ของคณะกรรมาธิการกฎหมายเห็นด้วยกับบทบัญญัติของร่างกฎหมาย อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เกิดความโปร่งใส มีความเป็นไปได้ และเพิ่มความรับผิดชอบในการดำเนินการของหน่วยงานปกครองท้องถิ่น จึงได้เสนอให้เพิ่มเติมระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับเปอร์เซ็นต์ขั้นต่ำของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่ในเมือง ที่งบประมาณท้องถิ่นได้รับจะต้องสงวนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

นอกจากนี้ คณะกรรมการพิจารณากฎหมายยังพบว่าตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบัน นอกจากจะจัดสรรเงินกองทุนที่ดิน 20% แล้ว นักลงทุนที่สร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เขตเมืองยังต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแบบซิงโครนัสสำหรับที่ดินที่ใช้สร้างบ้านพักอาศัยสังคมด้วย หากหักเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ก็ยังถูกหักจากงบประมาณแผ่นดินอยู่ดี

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Thanh Nghi นำเสนอข้อเสนอของรัฐบาลเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) (ภาพ: DUY LINH)

จึงควรศึกษาหลักเกณฑ์เพิ่มเติมเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการสมทบทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับนักลงทุนโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง

ส่วนเรื่องการให้แรงจูงใจแก่ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อการขาย เช่าซื้อ หรือเช่าซื้อ มาตรา 82 แห่งร่าง พ.ร.บ. ดังกล่าว กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากงบประมาณแผ่นดิน พันธบัตรรัฐบาล พันธบัตร ทุนช่วยเหลือเพื่อการพัฒนาอย่างเป็นทางการ เงินกู้อัตราพิเศษจากผู้สนับสนุน ฯลฯ ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ และไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และยกเว้นค่าเช่าที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

นอกจากนี้จะมีการเพิ่มภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีเงินได้นิติบุคคลตามกฎหมายภาษีอีกด้วย

ความเห็นส่วนใหญ่ของคณะกรรมาธิการกฎหมายเห็นด้วยกับบทบัญญัติของร่างกฎหมาย พร้อมกันนี้ ได้มีข้อเสนอให้มาตรา 82 วรรค 2 เสริมระเบียบเกี่ยวกับสัดส่วนสูงสุดของกองทุนที่ดินเอกชนเพื่อการก่อสร้างสถานประกอบการ บริการ และพาณิชยกรรมในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เพื่อให้เกิดความเข้มงวดและหลีกเลี่ยงช่องโหว่ที่อาจถูกนำไปใช้ในทางที่ผิดในการเสนอโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม แต่เป้าหมายหลักคือการมีที่ดินเพื่อสร้างสถานประกอบการ บริการ และพาณิชยกรรม

ส่วนการกำหนดราคาขาย ราคาเช่า และราคาเช่าซื้อของที่อยู่อาศัยสังคมที่ไม่ได้ลงทุนหรือก่อสร้างโดยรัฐนั้น ความเห็นส่วนใหญ่ของคณะกรรมาธิการกฎหมายเห็นด้วยกับบทบัญญัติของร่างกฎหมายว่าด้วยการให้รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดไว้ในราคาขายเพื่อคืนทุนการลงทุนของวิสาหกิจ อันเป็นการรักษาสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของผู้ลงทุน

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและเข้มงวด ขอแนะนำให้ศึกษาและชี้แจง "ต้นทุนอื่นๆ ที่สมเหตุสมผล" ที่รวมอยู่ในราคาขาย หรือกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการพิจารณาว่าต้นทุนนั้นสมเหตุสมผลเมื่อรวมอยู่ในราคาขาย

อ้างอิงจาก: nhandan.vn

ลิงค์ที่มา