ความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าเมื่อเผชิญกับกระแสการตกต่ำของอุตสาหกรรมโลจิสติกส์

การมองไปยังศักยภาพในระยะยาว

จากรายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าความต้องการพื้นที่โลจิสติกส์ทั่วโลกมีแนวโน้มลดลง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากการลดลงของคำสั่งซื้อและปริมาณธุรกรรมทั่วโลก ผู้บริโภคกำลังเข้มงวดการใช้จ่าย และความต้องการส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์และบริการที่จำเป็น ซึ่งส่งผลให้ปริมาณสินค้าผลิตและขนส่งลดลง ส่งผลให้มีอัตราพื้นที่ว่างในคลังสินค้าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในตลาดที่มีท่าเรือที่ได้เปรียบ เช่น ลอสแองเจลิสและเซี่ยงไฮ้

ในขณะเดียวกัน ตลาดโลกส่วนใหญ่พบว่าความต้องการด้านโลจิสติกส์ชะลอตัวลงหลังจากที่เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความแตกต่างในบริบทความต้องการถือเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดแนวโน้มการเติบโตของค่าเช่าในอนาคต

รายงานของ Savills เกี่ยวกับการลงทุนด้านโลจิสติกส์ระดับโลกในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ยังแสดงให้เห็นอีกว่าตลาดหลายแห่งมีการบันทึกอุปทานโลจิสติกส์ใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น ในสหรัฐอเมริกา พื้นที่ที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 20 ล้านตารางเมตรจะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 คาดว่าตลาดมาดริดจะมีพื้นที่คลังสินค้ามากกว่า 1 ล้านตารางเมตรในปี 2023 คิดเป็นประมาณ 9% ของอุปทานปัจจุบัน คาดว่าอุปทานใหม่จะผลักดันให้อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ให้ลึกลงไป จะเห็นได้ว่าอัตราการว่างงานยังไม่ถึงระดับที่น่าตกใจ เนื่องจากตัวบ่งชี้ยังไม่ลดลงสู่ระดับทางประวัติศาสตร์ รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นอีกว่านักลงทุนยังคงมีความคาดหวังในแง่ดีมากขึ้นสำหรับตลาดโลจิสติกส์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

ความท้าทายของคลังสินค้าอสังหาริมทรัพย์ บทความก่อนหน้า คลื่นแห่งความตกต่ำในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ ภาพที่ 1 — นักลงทุนยังคงมีมุมมองบวกต่อตลาดเอเชียแปซิฟิก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่การลงทุนรวมในกลุ่มโลจิสติกส์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ในตลาดยุโรปทั้งหมดลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก การลงทุนรวมกลับบันทึกการลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 14% นักลงทุนยังคงสนใจในเอเชียเป็นอย่างมาก เนื่องจากเอเชียมีปัจจัยพื้นฐานที่สนับสนุนการเติบโตในระยะยาว และใช้ประโยชน์จากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์และการจัดเก็บสินค้าที่เติบโตขึ้น

ตัวอย่างเช่นในตลาดญี่ปุ่น โลจิสติกส์ยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ดึงดูดนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้าสู่ตลาดญี่ปุ่น ในทำนองเดียวกัน ตลาดอินเดียก็ค่อนข้างมีความเคลื่อนไหวเช่นกันเมื่ออัตราการดูดซับอุปทานโลจิสติกส์ใหม่ในไตรมาสที่สองของปี 2566 อยู่ที่ 40-50% โดยได้รับการสนับสนุนนโยบายต่างๆ เช่น โครงการจูงใจที่เชื่อมโยงกับการผลิต (Production Linked Incentive Scheme หรือ PLI) สิ่งนี้ทำให้นักลงทุนยังคงมีความหวังและมองหาโอกาสเพิ่มเติมในการขยายเครือข่ายการจัดจำหน่ายไปยังเมืองอื่นๆ ในประเทศ

โดยรวมแล้ว ความยั่งยืนยังคงเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาในการเจรจาระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่า โดยเฉพาะในตลาดที่พัฒนาแล้ว สถานที่ให้เช่าด้านโลจิสติกส์จำเป็นต้องตอบสนองข้อกำหนดการเพิ่มประสิทธิภาพด้านพลังงาน ตลอดจนต้องรับรองความมุ่งมั่นด้าน ESG ของธุรกิจต่างๆ อีกด้วย สิ่งเหล่านี้ถือเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ทำให้โครงการมีความน่าดึงดูดและมอบข้อได้เปรียบทางการแข่งขันในการตัดสินใจเช่าในอนาคต

เวียดนามจำเป็นต้องคว้าโอกาสนี้ไว้

ในเวียดนาม อุตสาหกรรมโลจิสติกส์เติบโตอย่างมากเนื่องมาจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ รายงานอีคอมเมิร์ซของเวียดนามประจำปี 2023 ที่เผยแพร่โดยกรมอีคอมเมิร์ซและเศรษฐกิจดิจิทัลระบุว่ารายได้จากอีคอมเมิร์ซปลีกในเวียดนามในปี 2022 จะสูงถึง 16,400 ล้านเหรียญสหรัฐฯ คิดเป็น 7.5% ของรายได้จากการขายปลีกสินค้าและบริการผู้บริโภคทั้งหมดของประเทศ คาดการณ์ว่ารายได้อีคอมเมิร์ซของเวียดนามในปี 2023 จะสูงถึง 20,500 ล้านเหรียญสหรัฐฯ คิดเป็นประมาณ 8% ของรายได้จากยอดขายปลีกสินค้าและบริการผู้บริโภคทั้งหมดทั่วประเทศ

แม้ว่าจะมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง แต่การขนส่งในเวียดนามยังคงกระจุกตัวอยู่ในตลาดขนาดใหญ่เป็นส่วนใหญ่ ถือเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนในภาคส่วนนี้ที่จะจัดหาสินค้าเพื่อตอบสนองความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่เพิ่มมากขึ้น

นายโทมัส รูนี่ย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi กล่าวว่าตลาดโลจิสติกส์ในปัจจุบันยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากศักยภาพอย่างเต็มที่ อุปทานยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้อย่างแท้จริง ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนต้องมีความยืดหยุ่นในการคิดค้นโมเดลใหม่ๆ และเพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่คลังสินค้าที่มีอยู่

ความท้าทายของคลังสินค้าอสังหาริมทรัพย์ บทความก่อนหน้า คลื่นแห่งความตกต่ำในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ ภาพที่ 2 — คุณโทมัส รูนี่ย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi

จากการวิเคราะห์ความต้องการด้านโลจิสติกส์ ผู้เชี่ยวชาญได้กล่าวว่าอุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซต้องการพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้าขนาดใหญ่เพื่อจัดเก็บสินค้าจำนวนมาก ตลอดจนติดตั้งระบบเพื่อรองรับกิจกรรมการหยิบและบรรจุภัณฑ์ นอกจากนี้ ผู้ผลิตระดับนานาชาติที่มีผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูงคาดว่าจะมีพื้นที่คลังสินค้าเพื่อจัดเก็บสินค้าหลังการผลิต

ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าอุปทานพื้นที่คลังสินค้าในตลาดเวียดนามโดยเฉพาะทางภาคเหนือยังคงไม่มากนัก ดังนั้นผู้ลงทุนสามารถพิจารณาคลังสินค้าประเภทอาคารสูง หรือคลังสินค้าประเภทท่าเรืออัจฉริยะ

“เวียดนามกำลังก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางการผลิตชั้นนำของโลกแห่งหนึ่ง โดยมีสภาพแวดล้อมการลงทุนที่ดีขึ้นเรื่อยๆ และข้อตกลงการค้าที่สำคัญ ซึ่งทำให้ตลาดอุตสาหกรรมของเวียดนามน่าดึงดูดใจมากขึ้นสำหรับพอร์ตการลงทุนของธุรกิจระหว่างประเทศขนาดใหญ่และมีชื่อเสียง การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและโลจิสติกส์จะช่วยเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทานสำหรับธุรกิจการผลิตไปพร้อมๆ กัน

นอกจากนี้ แนวโน้มเชิงบวกของอุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซและความต้องการการจัดส่งด่วนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดโลจิสติกส์สามารถพัฒนาต่อไปในอนาคตด้วยรูปแบบการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพและเหมาะสมยิ่งขึ้น" นายโทมัส รูนีย์ กล่าว

แหล่งที่มา