ล่าที่ดินหลังมีข่าวลือควบรวมเมือง-จังหวัด นักลงทุนต้องตื่นตัว

ในช่วงหลังนี้ข้อมูลเกี่ยวกับการรวมจังหวัดและเมืองกลายเป็นหัวข้อที่ผู้คนจำนวนมากใช้ในการขายอสังหาริมทรัพย์ จากการสำรวจของ ผู้สื่อข่าวแดนตรี พบว่าแปลงที่ดินในหลายพื้นที่คึกคักไปด้วยข้อมูลดังกล่าว

ตัวอย่างเช่น ในเมืองเวียดตรี (จังหวัดฟูเถา) ราคาขายที่ดินในตำบลและเขตต่างๆ เช่น ทันเหมย, ซากาม, โทเซิน, บัคฮัก, ซองโหล ฯลฯ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว ตามคำบอกเล่าของนายทู นายหน้าในฝูเถาะ ระบุว่าตั้งแต่ต้นเดือนมีนาคม มีคนจำนวนมากแห่เข้ามาในเขตเมืองเบนก๊อต (เขตโธเซิน เมืองเวียดตรี) เพื่อชมที่ดิน ก่อนเทศกาลตรุษจีน ราคาที่ดินในบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 13-15 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันราคาขายสูงถึงมากกว่า 20 ล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว

นายหน้าบางคนใช้ข่าวลือเรื่องการควบรวมกิจการระหว่างจังหวัดเพื่อขายที่ดิน (ภาพหน้าจอ)

จากสถานการณ์ดังกล่าว กรมก่อสร้างจังหวัดฟู้เถาะ ออกมาเตือนว่า ราคาที่ดินที่สูงอาจเป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าที่ดินในการขึ้นราคาเท่านั้น พร้อมกันนี้มีการกล่าวว่าหน่วยงานต่างๆ จะตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลเพื่อประมวลผล

ตามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ในพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ เพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากมีข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอในการรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกัน ราคาที่ดินในพื้นที่บางแห่งก็พุ่งสูงขึ้น โดยในบางพื้นที่สูงถึง 20%

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่าการพัฒนาครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ประวัติศาสตร์การตลาดแสดงให้เห็นว่าเมื่อใดก็ตามที่มีข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนใหม่ปรากฏขึ้น ราคาที่ดินในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องมักจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระยะสั้น

สาเหตุหลักมาจากทัศนคติ FOMO (กลัวถูกทิ้งไว้ข้างหลัง) ของนักลงทุน เมื่อเผชิญกับข้อมูลเหล่านี้ พวกเขาดูเร่งด่วนและรีบร้อนมากขึ้นในการตัดสินใจ "วางเงิน" ด้วยความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่าการเปลี่ยนแปลงจะนำไปสู่การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม พร้อมกันนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ณ จุดนี้ การตัดสินใจดังกล่าวมีแรงจูงใจและสะท้อนจากการคาดการณ์ว่าการปรับตารางราคาที่ดินในช่วงเวลาข้างหน้านี้ในแต่ละท้องถิ่นจะผลักดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นโดยอ้อม อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้วการขึ้นราคาส่วนใหญ่เป็นเพียงการเก็งกำไร เพราะแม้จะมีการเปลี่ยนแปลงทางการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจในการควบรวมกิจการก็ตาม ก็ยังไม่แน่ชัดว่าจะนำไปสู่การพัฒนาที่โดดเด่นในพื้นที่นั้นๆ อย่างน้อยก็ในระยะสั้น โดยเฉพาะในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันสูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ในระยะหลัง

ดังนั้นการตัดสินใจอย่างเร่งรีบโดยไม่ได้ค้นคว้าและประเมินข้อมูลอย่างรอบคอบจะทำให้ผู้ลงทุนต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย ส่งผลให้ผู้ลงทุนจำนวนมากมีเงินทุนติดตัวและไม่มีกำลังเพียงพอที่จะอยู่ได้จนกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นจริงๆ

นายดิงห์ยกตัวอย่างว่า เมื่อมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการยกระดับเขตชานเมืองบางแห่งในฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้เป็นเขตชานเมือง ราคาที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นอย่าง "ก้าวกระโดด" ทันที อย่างไรก็ตาม พื้นที่หลายแห่งที่ไม่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานก็เข้าสู่ภาวะ "ฟองสบู่แตก" อย่างรวดเร็ว โดยราคาก็ลดลงหลังจาก "กระแส" ดังกล่าวผ่านพ้นไป

นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรระมัดระวังในการติดตามข่าวลือ

คุณ Pham Duc Toan ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จนถึงปัจจุบัน ข้อมูลการวางแผนมีผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในอดีตการวางแผนข้อมูลเพื่อให้อำเภอด่งอันห์หรือหว่ายดึ๊กกลายเป็นอำเภอก็ทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนั้นเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัว

เมื่อเร็วๆ นี้ มีข่าวลือว่าบางท้องที่หลังการควบรวมกิจการจะกลายเป็นศูนย์กลางการบริหาร และได้รับความสนใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ ธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการซื้อและขายตามความคาดหวัง

คนที่ซื้อโดยอาศัยข่าวลือในตอนนี้ คาดหวังว่าจะเลือกได้ถูกต้อง และราคาจะพุ่งสูงในอนาคต ไม่เพียงแต่นักลงทุนรายย่อยเท่านั้น นักลงทุนโครงการบางราย เมื่อได้ยินข่าวลือเรื่องการควบรวมกิจการ ต่างก็หยุดขายและรอข้อมูลอย่างเป็นทางการเพื่อทำให้ราคาเพิ่มขึ้นอย่างมาก

ที่ดินแปลงหนึ่งนอกเขตกรุงฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

นายโตน กล่าวว่า บางคนยอมรับความเสี่ยงเพื่อคว้าโอกาสเพื่อผลกำไรมหาศาล อย่างไรก็ตาม การติดตามข่าวลือถือเป็นความเสี่ยงอย่างมากสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะผู้ที่ใช้เงินทุนที่กู้มาเพื่อ "เล่นเน็ต" ดังนั้นนักลงทุนจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและควรจะรอข้อมูลอย่างเป็นทางการที่ชัดเจน

ตามที่เขากล่าวไว้ ในระยะยาว หลังจากการควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ เข้าด้วยกัน โครงสร้างพื้นฐานจะได้รับการลงทุนอย่างเหมาะสม จากนั้นราคาในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์กลางการปกครองก็อาจจะเพิ่มขึ้นได้ สถานที่ที่ไม่ได้รับการกำหนดให้เป็นศูนย์กลางบริหารแต่มีราคาอสังหาริมทรัพย์สูงอาจจะต้องได้รับการปรับปรุงใหม่ อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าจะต้องใช้เวลานานมากจนกว่าโครงสร้างพื้นฐานจะได้รับการลงทุนและเสร็จสมบูรณ์

ประธาน VARS ซึ่งมีมุมมองเดียวกันกล่าวว่า การควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ เข้าด้วยกันจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการควบรวมกิจการอาจช่วยลดขั้นตอนทางกฎหมายบางประการในการดำเนินโครงการ ทำให้ตลาดมีอุปทานเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ผู้คนจะมีทางเลือกในการซื้อบ้านในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีรากฐาน ซึ่งหมายถึงจะต้องมีการพัฒนาด้านการจราจร โครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างสอดประสานกัน เช่น การเปิดถนนสายหลัก รถไฟฟ้า โรงเรียน หรือความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจากการให้เช่า

นายดิงห์ กล่าวว่า การแพร่ระบาดของโรคที่เกิดจากข่าวสารเพียงอย่างเดียวโดยไม่ได้มีแผนการลงทุนหรือแผนพัฒนาควบคู่ไปด้วยนั้น มักเกิดขึ้นเป็นรอบระยะเวลาสั้นๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ยากที่จะรักษาระดับให้อยู่ในระดับสูงได้ในระยะยาว ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่งก่อนที่จะเกิด “ไข้เสมือนจริง” เพราะข่าวลือเรื่อง "ไข้ที่ดิน" มักจะให้ประโยชน์แก่เฉพาะกลุ่มนักเก็งกำไรเพียงไม่กี่กลุ่มเท่านั้น ในขณะเดียวกัน นักลงทุนรายบุคคลและผู้ซื้อจริงส่วนใหญ่มีความเสี่ยงที่จะติดแหง็กหากซื้อในราคาที่สูงเกินไป

ในความเป็นจริง หลังจากเกิดโรคระบาดในแต่ละครั้ง นักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อในช่วงราคาสูงสุดจะต้องฝังเงินทุนของตนไว้เป็นเวลานานหรือยอมรับการขาดทุนโดยมีสภาพคล่องต่ำ แม้แต่กลุ่มนักลงทุนที่มีความมั่นใจหลายกลุ่มและมีประสบการณ์ในการ "เล่นเซิร์ฟ" ก็ยังล้มเหลวมาแล้วหลายครั้งเมื่อพวกเขาไม่ออกจากตำแหน่งในเวลาที่กำหนด

เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ในอาการ "ตื่นตระหนก" และเพื่อให้มั่นใจถึงผลกำไรที่คาดหวัง นักลงทุนจำเป็นต้องตื่นตัวและหลีกเลี่ยงการถูกครอบงำด้วยจิตวิทยาของกลุ่มคน นักลงทุนยังต้องศึกษาระดับราคาที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนจะลงทุนอย่างละเอียดและทำความเข้าใจความคืบหน้าของการเปลี่ยนแปลงแผนเพื่อประเมินความเสี่ยงและศักยภาพในการเติบโต

การซื้อในช่วงราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างมากมักมีความเสี่ยงมากกว่าผลตอบแทนที่คาดหวังไว้มาก สถานที่ที่มีการวางแผนอย่างเฉพาะเจาะจงและอยู่ในระหว่างดำเนินการสร้างโครงสร้างพื้นฐานหรือโครงการที่มีการลงทุนแบบพร้อมกันและทันสมัย ​​พร้อมด้วยนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อ "ดึงดูด" ผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัย จะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่าพื้นที่ที่ราคาถูกดันขึ้นเพียงเพราะข่าวลือเท่านั้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm