กฎระเบียบไม่เหมาะสม?

(CLO) สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งได้รับเอกสารจากบริษัทจดทะเบียนนิคมอุตสาหกรรม Hiep Phuoc (HIPC) เกี่ยวกับความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 123/2024 ที่นิคมอุตสาหกรรม Hiep Phuoc

HIPC กล่าวว่าได้รายงานไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับประเด็นการจดทะเบียนและออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน (ใบรับรอง) ณ นิคมอุตสาหกรรม Hiep Phuoc (ตำบล Hiep Phuoc อำเภอ Nha Be) แล้ว

HIPC กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ระบุว่าในกรณีการลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลง ผู้ใช้ที่ดินจะต้องลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกับหน่วยงานที่มีอำนาจภายใน 30 วันนับจากวันที่เปลี่ยนแปลง ในกรณีการบังคับคดี ให้กำหนดเวลาการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงตั้งแต่วันที่ส่งมอบทรัพย์สินที่จะดำเนินการ หรือวันที่ทรัพย์สินที่จะถูกขายทอดตลาด

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP กำหนดว่าในกรณีการเช่า เช่าช่วง หรือจำนองสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขหรือไม่ได้จดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงที่ดิน จะมีการบังคับใช้โทษทางปกครองกับบุคคลที่เช่า เช่าช่วง หรือจำนองที่ดิน

เขตอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ พูดถึงปัญหาและความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินและพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 123 ปี 2024 (ภาพ: ST)

ปัจจุบัน นิคมอุตสาหกรรมเฮียบเฟื้อกมีกรณีการลงนามสัญญาเช่าช่วงโดยชำระเงินตามความคืบหน้าของสัญญา แบ่งเป็นงวด ๆ และดำเนินการเป็นระยะเวลาหลายปี

ดังนั้น หลังจากที่ผู้ลงทุนปฏิบัติตามภาระหน้าที่ชำระเงินตรงเวลาตามที่ระบุไว้ในสัญญาแล้ว HIPC จะดำเนินการแยกหนังสือ ซึ่งอาจใช้เวลาหลายปีนับจากวันที่ทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา

ดังนั้น HIPC จึงไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนการลงทะเบียนเพื่อออกหนังสือรับรองให้หน่วยเช่าช่วงที่ดินภายใน 30 วัน ตามที่กำหนดไว้ข้างต้นได้

อย่างไรก็ตาม ตามพระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP หากธุรกิจดำเนินการตามขั้นตอนการลงทะเบียนเปลี่ยนแปลงล่าช้า ธุรกิจเหล่านั้นก็ยังต้องถูกลงโทษสำหรับผู้ที่เช่าหรือเช่าช่วงที่ดิน

“กฎระเบียบปัจจุบันที่ลงโทษผู้เช่าหรือเช่าช่วงที่ดินหากจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงล่าช้าหลังจาก 30 วันนับจากวันที่ลงนามในสัญญาไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและจะทำให้ธุรกิจที่ดำเนินการในโครงสร้างพื้นฐานของเขตอุตสาหกรรมประสบความยากลำบากอย่างยิ่ง” HIPC กล่าว

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นายเล ฮวง เจา ประธาน HoREA กล่าวว่า ปัญหาและความยากลำบากของเขตอุตสาหกรรมเฮียปเฟื้อก (HIPC) ไม่ได้มีเพียงกรณีเดียว แต่สามารถเกิดขึ้นได้ในเขตอุตสาหกรรม เขตการแปรรูปเพื่อการส่งออก เขตไฮเทค และคลัสเตอร์อุตสาหกรรม (เรียกรวมกันว่า เขตอุตสาหกรรม) ทั้งหมด

จากการศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับกรณีดังกล่าว กอ.รมน. พบว่ากฎหมายที่ใช้ในปัจจุบันไม่มีความสอดคล้อง ไม่เชื่อมโยงกัน และไม่ครอบคลุมกรณีที่คู่กรณีตกลงชำระค่าเช่าเป็นงวดๆ ตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 481

ดังนั้น สมาคมจึงเห็นควรต้องแก้ไขประเด็นหลายข้อในพระราชกฤษฎีกา 123/2024/ND-CP โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA เสนอที่จะแก้ไขบทลงโทษทางปกครองและใช้มาตรการแก้ไขในกรณีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การเช่า การเช่าช่วง และการสนับสนุนเงินทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน

ดังนั้นในกรณีการเช่า เช่าช่วง หรือจำนองสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่เป็นไปตามเงื่อนไขหรือไม่ได้จดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงที่ดิน จะมีการบังคับใช้โทษทางปกครองกับบุคคลที่เช่า เช่าช่วง หรือจำนองที่ดิน

สมาคมขอแนะนำว่าไม่ควรใช้ระยะเวลา 30 วันนับจากวันที่เปลี่ยนแปลง ผู้ใช้ที่ดินจะต้องลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกับหน่วยงานที่มีอำนาจตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกานี้ สำหรับองค์กรที่ทำธุรกิจเช่าโครงสร้างพื้นฐาน เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน โดยคู่สัญญาตกลงที่จะชำระค่าเช่าที่ดินเป็นงวดๆ

ที่มา: https://www.congluan.vn/xu-phat-nguoi-cho-thue-lai-dat-neu-cham-dang-ky-bien-dong-sau-30-ngay-quy-dinh-lieu-da-phu-hop-post325318.html