 |
| ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเสนอให้พิจารณาเพิ่มกลไกควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับธุรกรรมที่เกิดขึ้นบนพื้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ : ฮวง ฮา) |
บ้านสองราคา ยังคงได้รับความนิยม
เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม นาย Le Thanh Hoan (คณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติจังหวัด Thanh Hoa) ได้แสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายแก้ไขธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเสนอให้พิจารณาเพิ่มกลไกเพื่อควบคุมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นบนพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเคร่งครัดยิ่งขึ้น เพราะตามที่เขากล่าว สถานการณ์ที่สินค้าถูกขายสองราคาเป็นเรื่องปกติ
“ไม่ว่าจะเป็นมอเตอร์ไซค์ รถยนต์ หรือบ้าน การค้นหาราคาขายของผู้ลงทุนที่ประกาศขายไว้บนอินเทอร์เน็ตไม่ใช่เรื่องยาก แต่การซื้อในราคาที่ประกาศขายไว้เป็นเรื่องยากมาก” นายโฮอันกล่าว
คุณโฮนถามว่า มูลค่าธุรกรรมที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ที่ธุรกิจลงโฆษณาขายอยู่ที่ไหน ราคาเหล่านี้ถูกโพสต์ไว้ทั่วอินเตอร์เน็ต แต่ถูก "แปลง" เป็นอัตราต่างประเทศ อัตราการโอน ราคาของผู้ลงทุนอย่าง "น่าอัศจรรย์" แต่มีความแตกต่างเพิ่มเติมที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วถือเป็นการหลีกเลี่ยงภาษี
ในส่วนของการเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ นายโฮน กล่าวว่า ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ดำเนินการอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับปรุงกรอบกฎหมายที่สำคัญให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น เพื่อมุ่งสู่ความโปร่งใสและสะดวกสบายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากทีมงานที่จริงจังแล้ว ก็ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่ากิจกรรมนายหน้าเกิดขึ้นในรูปแบบที่หลากหลายและหลากหลายโดยไม่มีการควบคุม
“ปรากฏการณ์ที่เรียกว่านายหน้าที่ดินมีแพร่หลาย ส่งผลกระทบต่อกิจกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ยังมีเหตุการณ์ฉวยโอกาส แสวงกำไรเกินควร และกำหนดราคาโดยกลุ่มนายหน้าบางกลุ่ม ซึ่งทำให้ลูกค้าได้รับความเสียหาย” นายโฮน กล่าว
ดังนั้น ผู้แทนรัฐสภาชุดนี้จึงได้เรียกร้องให้หน่วยงานที่ร่างกฎหมายนี้ศึกษาและเพิ่มเติมระเบียบเกี่ยวกับความรับผิดชอบขององค์กรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และบุคคลเพื่อให้กำหนดกรณีต้องห้ามอย่างชัดเจน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณี:
มีส่วนได้ส่วนเสียโดยตรงในทรัพย์สิน โดยไม่รับค่าคอมมิชชั่นที่ลดราคา และไม่ได้เปิดเผยส่วนได้ส่วนเสียดังกล่าวให้ผู้ซื้อทรัพย์สินทราบ การยุยงให้ฝ่ายหนึ่งละเมิดสัญญามัดจำหรือสัญญาซื้อขายเพื่อเข้าทำสัญญาใหม่กับบุคคลอื่น
การเพิ่มราคาตามอำเภอใจ กำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเอาเปรียบฝ่ายที่เกี่ยวพันในการทำธุรกรรม เข้าร่วมเป็นนายหน้าเพื่อให้ฝ่ายต่างๆ ลงนามในสัญญา แต่จะไม่แจ้งข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมทราบอย่างครบถ้วนและซื่อสัตย์
“การกระทำต้องห้ามบางประการที่กล่าวข้างต้นถือเป็นพื้นฐานในการพิจารณาความรับผิดชอบขององค์กรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และบุคคล โดยขึ้นอยู่กับลักษณะและการละเมิด อาจพิจารณาดำเนินการทางปกครอง รวมถึงการดำเนินคดีอาญา” นายโฮอันเน้นย้ำ
อุปทานใหม่ในบริเวณตะวันตกและตะวันออกของฮานอยจะมีส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนต์ถึง 40%
ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าในอนาคตอุปทานใหม่ในภูมิภาคตะวันตกและตะวันออกจะมีส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนต์ถึง 40% นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในพื้นที่เหล่านี้และฮานอยโดยทั่วไปจะได้รับการปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้น
ตามที่ Savills ระบุ ปี 2008 ถือเป็นก้าวใหม่ด้านการพัฒนาของฮานอย เมื่อเมืองหลวงแห่งนี้กลายเป็นหนึ่งใน 17 เมืองที่ใหญ่ที่สุดในโลก หลังจากรวมเข้าด้วยกันโดยมีพื้นที่รวมกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร ซึ่งใหญ่กว่าเดิมถึง 3.6 เท่า
ในปี 2011 รัฐบาลได้อนุมัติแผนแม่บทการก่อสร้างเมืองหลวงจนถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 โดยกำหนดเป้าหมายในการเปลี่ยนฮานอยให้เป็นเมืองที่ยั่งยืนด้วยโครงสร้างพื้นฐานและระบบเทคนิคที่สอดประสานกัน ความสามารถในการแข่งขันที่สูง และการพัฒนาทางวัฒนธรรมที่กลมกลืน
ในเวลาเดียวกัน พื้นที่ทางตะวันตกของฮานอยก็มีการเคลื่อนตัวมาก่อนหน้านี้ ดังนั้น ภาพรวมของเมืองที่มีอยู่จึงชัดเจน ก่อให้เกิดคลื่นการอพยพมายังพื้นที่นี้เพื่อตั้งถิ่นฐาน การพัฒนาถนนโตหุย-เลวันลวง ถนนวงแหวนหมายเลข 2 ถนนวงแหวนหมายเลข 3 และถนนวงแหวนหมายเลข 3.5 และถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่วางแผนไว้ ได้สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการขนาดใหญ่ที่ได้รับการพัฒนาตามเส้นทางเหล่านี้ในภูมิภาคตะวันตก เช่น The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mai และ Ha Noi City
ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi Do Thu Hang กล่าวว่า นับตั้งแต่ปี 2011 พื้นที่ทางตะวันตกในเขต Bac Tu Liem, Nam Tu Liem และ Cau Giay เป็นผู้นำตลาดในด้านส่วนแบ่งการตลาดด้านการจัดหาประมาณ 30% ดังนั้น พื้นที่ดังกล่าวจึงมีอุปทานสำนักงานมากที่สุดในเมืองหลวง โดยมีส่วนแบ่งตลาดถึงร้อยละ 50 ในอนาคตอันใกล้พื้นที่นี้จะยังคงเป็นศูนย์กลางการพัฒนาของฮานอย
ทางด้านตะวันออกของเมือง ตามแผนการขนส่งเมืองหลวงถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ฮานอยจะสร้างสะพานขนาดใหญ่ข้ามแม่น้ำแดงอีก 10 แห่ง โดยมีโครงการต่าง ๆ เช่น สะพาน Vinh Tuy 2, สะพาน Tran Hung Dao, สะพาน Tu Lien, New Thang Long, สะพาน Thuong Cat และสะพาน Hong Ha 9
ในทางกลับกัน การดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น การขยายถนนวงแหวนหมายเลข 2 และการวางแผนถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะช่วยลดระยะเวลาการเดินทางจากฮานอยไปยังพื้นที่อื่นๆ และเพิ่มเสน่ห์ให้กับภาคตะวันออกเพื่อตอบสนองความต้องการของพื้นที่ใกล้เคียง
ขณะเดียวกัน การวางแผนเมืองชั้นในทางประวัติศาสตร์ได้เปิดตัวในปี 2021 โดยมีเป้าหมายเพื่อพิจารณาถึงความจำเป็นในการลดจำนวนประชากรลงประมาณ 215,000 คนในช่วงปี 2020-2030 โดยรวมแผนการแบ่งเขตพื้นที่ในเขตเมืองชั้นใน 6 แผนที่มีขอบเขตการวิจัยครอบคลุมพื้นที่กว่า 2,700 เฮกตาร์ โดยมีข้อกำหนดหลักคือการควบคุมจำนวนประชากร ให้ลดลงจาก 1.2 ล้านคน (ในปี 2552) เหลือตามที่คาดไว้ที่ 672,000 คน โดยมีส่วนช่วยปรับปรุงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิค
ตามการประเมินของนางสาวฮัง โครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์จากการย้ายถิ่นฐานจากพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน โดยเฉพาะอดีตผู้อยู่อาศัยย่านเก่าบางส่วนได้ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในอำเภอใกล้เคียงและอำเภอเด่นๆ ในภาคตะวันออก เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและการเดินทางสะดวก
ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi Do Thu Hang ประเมินว่าในอนาคตอันใกล้นี้ อุปทานใหม่ในพื้นที่ตะวันตกและตะวันออกจะมีส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนต์ถึง 40%
โดยเฉพาะพื้นที่ทางตะวันออกซึ่งรวมถึงเขตลองเบียน เขตซาลัม ซึ่งมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐานกำลังได้รับการพัฒนาอย่างเข้มแข็ง โดยมีการมีส่วนร่วมของนักลงทุนรายใหญ่ เช่น Vingroup และ Ecopark ซึ่งดึงดูดผู้ซื้อจากใจกลางเมืองฮานอย ตามข้อมูลของ Savills สัดส่วนของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในภาคตะวันออกเมื่อเทียบกับอุปทานในตลาดทั้งหมดเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำมากในปี 2554 มาเป็น 12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566
นอกจากนี้ พื้นที่นี้ยังมีอัตราเติบโตที่แข็งแกร่งที่สุดในด้านอุปทานแนวราบในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 8% ของส่วนแบ่งตลาดอุปทานของฮานอยในปี 2014 มาเป็น 15% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023
ในขณะเดียวกันราคาหลักของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยยังแตกต่างกันระหว่างสองภูมิภาคด้วย ตามข้อมูลของ Savills ในภูมิภาคตะวันตก ราคาอพาร์ตเมนต์หลักเฉลี่ยในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 อยู่ที่ 58 ล้านดองต่อตารางเมตร
ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับเฟิร์สคลาสในภาคตะวันออกอยู่ที่ประมาณ 48 ล้านดองต่อตรม. สำหรับสินค้าแนวราบ ราคาหลักในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ในเขตตะวันตก อยู่ที่ 157-225 ล้านดองต่อตรม. ของที่ดิน และในเขตตะวันออก อยู่ที่ 158-168 ล้านดองต่อตรม. ของที่ดิน
คุณโด้ ธู ฮัง กล่าวว่า ความแตกต่างของราคาที่เกิดขึ้นระหว่างสองภูมิภาคนี้ เกิดขึ้นเนื่องจากภูมิภาคตะวันออกก่อตัวและพัฒนาขึ้นมาในเวลาต่อมาแต่ค่อนข้างรวดเร็ว จึงยังคงมีช่องว่างด้านราคาเกิดขึ้นกับภูมิภาคตะวันตก
Tuyen Quang: กำลังมองหาผู้ลงทุนสำหรับโครงการรีสอร์ทในเมืองด้วยเงินทุนกว่า 17,000 พันล้านดอง
กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดเตวียนกวางเพิ่งประกาศค้นหานักลงทุนสำหรับโครงการพื้นที่รีสอร์ทเมือง My Lam-Tuyen Quang ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 17,000 พันล้านดอง โครงการพื้นที่รีสอร์ทในเมือง My Lam-Tuyen Quang คาดว่าจะสร้างความก้าวหน้าให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่นและพื้นที่ใกล้เคียง
โครงการนี้มีขนาด 540 ไร่ ตั้งอยู่ในเขตหมีลัม (เมืองเตวียนกวาง) และตำบลหมีบ่าง (เขตเยนเซิน) โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 17,100 พันล้านดอง ค่าชดเชยและสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่มีมูลค่ากว่า 1,200 พันล้านดอง
 |
| มุมหนึ่งของเมืองเตวียนกวาง จังหวัดเตวียนกวาง (ที่มา: BXD) |
ความคืบหน้าการดำเนินโครงการ คือ 4 ปี นับจากวันที่ตัดสินใจอนุมัตินโยบายการลงทุน โครงการมีระยะเวลาการดำเนินกิจการ 50 ปี นักลงทุนสามารถยื่นข้อเสนอได้ตั้งแต่บัดนี้จนถึงวันที่ 29 กันยายน
เป็นโครงการพัฒนาเขตเมืองเชิงนิเวศที่ผสมผสานระหว่างรีสอร์ทและบริการแบบหลากหลายและเป็นต้นแบบ การใช้ประโยชน์จากองค์ประกอบภูมิทัศน์สีเขียวตามธรรมชาติ ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามในมติหมายเลข 820/QD-TTg เพื่ออนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการพื้นที่เมืองรีสอร์ท My Lam-Tuyen Quang ในรูปแบบของการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุน
จนถึงปัจจุบัน นี่คือโครงการพื้นที่รีสอร์ทในเมืองที่ใหญ่ที่สุดในจังหวัดเตวียนกวาง คาดว่าโครงการนี้จะสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งเป็นแรงผลักดันการพัฒนาเมืองเตวียนกวางและพื้นที่ใกล้เคียงที่ดำเนินการไปแล้วและกำลังดำเนินการอยู่ในพื้นที่
ความเสี่ยงในการซื้อ-ขายอพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีสมุดสีชมพู
ตามกฎระเบียบแล้ว อพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพูสามารถซื้อขายได้ ยกเว้นในกรณีพิเศษ ในกรณีอื่น ๆ จำเป็นต้องมีหนังสือสีชมพู ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องค้นคว้าและพิจารณาอย่างรอบคอบว่าจะซื้ออพาร์ทเมนท์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพูหรือไม่เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเมื่อ "วางเงินดาวน์"
ตามข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 บุคคลและองค์กรจะได้รับอนุญาตให้ซื้อขายได้เมื่อมีใบรับรอง (เรียกโดยทั่วไปว่าสมุดสีแดงหรือสมุดสีชมพู) ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้: การซื้อและการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต การโอนสัญญาซื้อขายบ้านพักอาศัยในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัย แม้จะส่งมอบบ้านแล้วแต่ยังไม่ได้ยื่นคำขอเล่มชมพูก็ตาม การซื้อ-ขายบ้านพักสังคม
สำหรับข้อยกเว้นแต่ละข้อข้างต้น กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการปฏิบัติตามเงื่อนไขเพิ่มเติม โดยเฉพาะดังนี้ เงื่อนไขการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต (ตามมาตรา 72 วรรค 1 พระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP) ไม่จำเป็นต้องมีหนังสือสีชมพูสำหรับอพาร์ทเม้นท์ ต้องมีเอกสารหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ผู้ลงทุนส่งไปยังกรมก่อสร้างเพื่อขอเปลี่ยนใหม่ เอกสารฉบับนี้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้: เนื้อหาที่อพาร์ทเมนท์มีสิทธิ์ขายได้ พร้อมเอกสารโครงการ แบบร่างการออกแบบ ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารตอบรับ... หรือเอกสารการปลดจำนอง (หากเคยจำนองไว้แล้ว) พร้อมคำมั่นรับผิดชอบจากผู้ลงทุน
เงื่อนไขการโอนสัญญาซื้อขายบ้านพักอาศัยในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัย : ทำเป็นหนังสือ มีหรือไม่มีหนังสือรับรองจากทางราชการ ตามคำขอของคู่สัญญา จำนวนสัญญา : 06 ฉบับ, 03 ฉบับเก็บไว้ที่สถานที่ผู้ลงทุน, 01 ฉบับเก็บไว้ที่กรมสรรพากร, 01 ฉบับเก็บไว้ที่ผู้โอน, 01 ฉบับเก็บไว้ที่ผู้รับโอน และ 01 ฉบับเก็บไว้ที่องค์กรทนายความ
เงื่อนไขการซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคม (ตามมาตรา 63 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย) ต้องมีเอกสาร ดังนี้ แฟ้มโครงการลงทุนก่อสร้าง, แบบแปลนทางเทคนิค, ใบอนุญาตก่อสร้าง; เอกสารหลักฐานการก่อสร้างฐานราก ระบบประปาระบายน้ำ ไฟฟ้า...
ตามข้อกำหนดข้างต้น อพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีสมุดสีชมพูยังคงสามารถซื้อและขายได้ ยกเว้นในกรณีพิเศษ ในกรณีอื่น ๆ จำเป็นต้องมีสมุดสีชมพู ดังนั้นหากไม่มีสมุดสีชมพูและไม่เป็นไปตามเงื่อนไขข้างต้น จะไม่สามารถซื้อขายห้องชุดได้
ความเสี่ยงที่ร้ายแรงที่สุด คือ เมื่อทั้งสองฝ่ายไม่อนุญาตให้ซื้อขายอพาร์ทเมนท์ แต่ยังคงฝ่าฝืนกฎหมายและทำสัญญาซื้อขายกัน สัญญาดังกล่าวจะถือเป็นโมฆะ เมื่อสัญญาถูกประกาศว่าไม่ถูกต้อง ผู้ซื้ออาจ "สูญเสีย" เงินที่ใช้ไปเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์นั้น
นอกจากนี้ ถ้าไม่ได้เกิดการขายขึ้น ฝ่ายต่างๆ ก็ “หลบเลี่ยง” กฎหมายโดยการทำสัญญามัดจำหรืออนุญาต แต่ในความเป็นจริงแล้วมันเป็นการขาย สัญญาประเภทนี้ก็อาจเป็นโมฆะได้เช่นกัน
ดังนั้นการจะพิจารณาว่าจะซื้อคอนโดที่ไม่มีเล่มสีชมพูหรือไม่ ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาเหตุผลก่อนว่าเหตุใดถึงเกิดสถานการณ์นี้ขึ้น หลังจากที่ทราบสาเหตุแล้ว หากห้องชุดนั้นเป็นประเภทไม่มีสมุดสีชมพูแต่มีการซื้อขายก็สามารถซื้อหรือขายได้ตามปกติ
ในทางกลับกัน หากด้วยเหตุผลอื่นและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ผู้ซื้อควรพิจารณาและตัดสินใจไม่ซื้ออพาร์ตเมนต์นั้น
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)