การอุดตันทำให้การสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 'ยากขึ้นสองเท่า'

การอุดตันของโซ่

นายเล ฮู เหงีย กรรมการบริหารบริษัท เล ถันห์ ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยสังคม (NOXH) ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้มีกลไกและนโยบายต่างๆ มากมายในการพัฒนา NOXH อย่างไรก็ตาม แรงจูงใจเหล่านี้ทำให้ผู้ลงทุนประสบความยากลำบาก โดยทำให้ขั้นตอนและจำนวนเอกสารยากขึ้นเรื่อยๆ มากกว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (NOTM) ตัวอย่างเช่น ตามข้อบังคับปัจจุบัน โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับแรงจูงใจสูงกว่า 1.5 เท่า ในแง่ของความหนาแน่นของการก่อสร้าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน และขนาดประชากร เมื่อเปรียบเทียบกับ NOTM ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจในการวางแผนขนาด 1/2,000 อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงก็คือโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเกือบทั้งหมดได้รับการดัดแปลงมาจาก NOTM ดังนั้นจึงไม่เหมาะสำหรับการวางแผน 1/2,000 เพื่อให้มีสิทธิ์ได้รับสิทธิพิเศษ จะต้องปรับแผน 1/2,000 และ 1/500 อย่างไรก็ตาม การปรับเปลี่ยนแผนเป็นเรื่องยากมาก

Những ách tắc khiến làm nhà ở xã hội 'khó gấp đôi'- Ảnh 1. — ปัญหาคอขวดหลายประการทำให้โครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมประสบผลสำเร็จน้อยมาก

“ในนครโฮจิมินห์ มติ 98 กำหนดให้รัฐต้องปรับแผน 1/2,000 และ 1/500 เพื่อช่วยให้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับแรงจูงใจและสอดคล้องกับแผน ในขณะเดียวกัน มติ 31 ระบุว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องสอดคล้องกับแผนรายละเอียดเพื่อให้ได้รับนโยบายการลงทุนและได้รับการยอมรับในฐานะนักลงทุน แต่กรมการวางแผนและการลงทุนไม่ปฏิบัติตามมติ 98 จึงยังคง “ติดขัด” หากไม่มีมติ 98 กรมการวางแผนและสถาปัตยกรรมจะไม่มีวันอนุมัติการปรับแผน 1/500 สำหรับองค์กร นั่นหมายความว่าในพื้นที่อื่นๆ ที่ไม่มีมติ 98 เช่น นครโฮจิมินห์ ขั้นตอนจะไม่ซ้ำซ้อนแต่ “ติดขัด” ดังนั้น กรมการก่อสร้างในพื้นที่ต้องอนุมัติการปรับแผน 1/2,000 แล้วจึงต้องอนุมัติแผน 1/500 สำหรับองค์กร” นายเหงียกล่าวและเน้นย้ำว่า “โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่สร้างโดยองค์กรเอง การจัดตั้งกองทุนที่ดินแทบจะติดขัดตั้งแต่ขั้นตอน การอนุมัตินโยบายการลงทุนในเวลาเดียวกันกับการอนุมัติผู้ลงทุนเนื่องมาจากความไม่เพียงพอของพระราชกฤษฎีกา 31"

จากการพูดคุยกับ Thanh Nien พบว่าธุรกิจส่วนใหญ่สะท้อนถึงปัญหาอุปสรรคอีกประการหนึ่ง นั่นคือ ตามกฎหมายแล้ว ธุรกิจที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ตามกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน เพื่อยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับวิสาหกิจ รัฐต้องคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนและออกหนังสือแจ้งจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่วิสาหกิจจะต้องชำระ เมื่อนั้นเท่านั้นที่บริษัทจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ไม่ใช่ตั้งแต่เริ่มต้น ในขณะเดียวกัน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังคงติดขัดในพื้นที่ส่วนใหญ่ แม้กระทั่งสำหรับโครงการ NOTM ก็ตาม ซึ่งทำให้โครงการ NOXH "มีความแออัดเป็นสองเท่า" เมื่อเทียบกับโครงการ NOTM “ตั้งแต่แรกเริ่ม ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินควรได้รับการยกเว้นสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแทนที่จะต้องเพิ่มขั้นตอนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ออกประกาศ แล้วได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน” ธุรกิจแห่งหนึ่งเสนอแนะ

เครดิตยังถูกบล็อคด้วย

นายมินห์ ฮวง กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม ได้ร้องเรียนว่ากฎหมายกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมไม่สามารถจำนองที่ดินของตนเองเพื่อกู้ยืมเงินทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมได้ ในขณะที่กฎหมาย NOTM กลับอนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้ ดังนั้นในอดีตที่ผ่านมาไม่มีวิสาหกิจใดสามารถนำที่ดินนี้ไปกู้ยืมเงินทุนได้ “ความขัดแย้งดังกล่าวมีต้นตอมาจากการที่บริษัทเคหะสงเคราะห์ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในขณะที่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นเพียงส่วนหนึ่งของโครงการเท่านั้น แต่ในการดำเนินโครงการ บริษัทจะต้องซื้อที่ดิน จ่ายค่าปรับ ก่อสร้าง ฯลฯ ดังนั้น การไม่สามารถจำนองที่ดินเพื่อกู้ยืมเงินเพื่อดำเนินโครงการจึงเป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผล ทำให้บริษัทเคหะสงเคราะห์เสียเปรียบเมื่อเทียบกับบริษัทที่ดำเนินการตาม NOTM” นายฮวงวิเคราะห์และแนะนำว่า “ในร่างพระราชกฤษฎีกาที่ควบคุมกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ว่าด้วยการพัฒนาและบริหารจัดการเคหะสงเคราะห์ จำเป็นต้องให้ผู้ลงทุนจำนองโครงการเคหะสงเคราะห์เอง อย่างน้อยก็ในกรณีที่ผู้ลงทุนตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือถือสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน เพราะปัจจุบันผู้ลงทุนต้องจำนองสินทรัพย์อื่นเพื่อกู้ยืมเงินเพื่อดำเนินโครงการเคหะสงเคราะห์ สิ่งนี้ทำให้บริษัทต่างๆ ประสบปัญหาในการดำเนินโครงการเคหะสงเคราะห์และช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย”

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ยืนยันว่า ไม่เพียงแต่ขั้นตอนการบริหารเท่านั้น แต่สินเชื่อเพื่อการเคหะสงเคราะห์ก็ติดขัดเช่นกัน ตั้งแต่ปี 2015 ถึงปัจจุบัน ไม่มีนักลงทุนรายใดได้รับนโยบายสินเชื่อที่ได้รับสิทธิพิเศษ หากไม่มีแรงจูงใจ นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมทุกคนจะต้องกู้ยืมเงินจากแพ็คเกจเชิงพาณิชย์เพื่อให้โครงการนี้เกิดขึ้นได้ ดังนั้นราคาจึงยังคงสูงอยู่ ตัวอย่างเช่น Vietcombank ปล่อยเงินกู้ให้ Nam Long 9% ต่อปีเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยทางสังคม และลูกค้าทุกคนก็ต้องกู้เงินในอัตราดอกเบี้ย 9% ต่อปีเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยนี้ถึงแม้จะดีกว่าสินเชื่อเพื่อสร้าง NOTM แต่ก็ยังสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของลูกค้า เพื่อลดดอกเบี้ย ผู้ลงทุนจะสนับสนุนลูกค้าปีละ 2% แต่เฉพาะ 2 ปีแรกเท่านั้น ดังนั้น รัฐจึงต้องจัดงบประมาณระยะกลางเพื่ออุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ 4 แห่ง ได้แก่ Vietinbank, Vietcombank, Agribank และ BIDV ที่เข้าร่วมโครงการบ้านพักอาศัยสังคม พร้อมกันนี้ ให้เพิ่มทุนธนาคารนโยบายสังคม เพื่อนำนโยบายอัตราดอกเบี้ยพิเศษปัจจุบันที่ 4.8% ต่อปี มาใช้

“คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติควรพิจารณาจัดสรรทุนงบประมาณแผ่นดินระยะกลางเพื่อดำเนินการตามนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคม เพื่อเพิ่มทุนให้ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมของเวียดนาม หรือเพื่ออุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ 4 แห่งที่ธนาคารแห่งรัฐกำหนดให้ดำเนินการตามนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ให้สิทธิพิเศษ” นายโจวเสนอแนะ พร้อมเสริมว่าแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองที่ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งสมทบโดยสมัครใจ โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เชิงพาณิชย์ปกติ 1.5 - 2% เป็นระยะเวลา 3 ปี อัตราดอกเบี้ยนี้ส่งผลดีต่อนักลงทุน เพราะก่อนหน้านี้พวกเขาต้องกู้ยืมด้วยอัตราดอกเบี้ยสูงถึงร้อยละ 12 ต่อปี อย่างไรก็ตาม แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าบ้านพักสังคม เนื่องจากต้องมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 7.5% ต่อปี และใช้ได้เพียง 5 ปีเท่านั้น นอกจากนี้ยังมีการปรับอัตราดอกเบี้ยทุกๆ 6 เดือนอีกด้วย หลังจากช่วงสิทธิพิเศษแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้แบบ “ลอยตัว” จะถูกนำมาใช้ ทำให้ผู้ซื้อและผู้เช่าบ้านพักอาศัยสังคมจะรู้สึก “ไม่สบายใจ” และไม่กล้ากู้ยืม ดังนั้น กระทรวงก่อสร้างจึงเดินหน้าฟื้นฟูข้อเสนอสินเชื่อแพ็คเกจ 110,000 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 4.8 - 5% ระยะเวลากู้สูงสุด 25 ปี

ผลลัพธ์จากโครงการบ้านอยู่อาศัยสังคมยังต่ำมาก

ปัญหาคอขวดด้านการบริหารและเงินทุนทำให้การดำเนินการตามแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในช่วงที่ผ่านมาไม่สามารถบรรลุเป้าหมายได้ โดยเฉพาะช่วงปี 2559 - 2563 ทั้งประเทศได้ถึงเพียง 41% เท่านั้น แม้ว่านครโฮจิมินห์จะบรรลุตามแผน 75% แต่จำนวนที่แท้จริงมีเพียง 15,000 หน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมเท่านั้น (เฉลี่ย 3,000 หน่วยต่อปี) ซึ่งไม่สอดคล้องกับความต้องการจำนวนมหาศาล ในช่วงปี 2564 - 2568 ทั้งประเทศสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำเร็จเพียง 72 โครงการ จำนวน 38,128 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 9% ของแผน โดยนครโฮจิมินห์สร้างเสร็จและใช้งานไปแล้วเพียง 2 โครงการเท่านั้น จำนวน 623 ยูนิต (โอนย้ายในช่วงปี 2559 - 2563) และเริ่มดำเนินโครงการไปแล้ว 7 โครงการ จำนวน 4,996 ยูนิต แต่เนื่องด้วยปัญหาทางกฎหมาย ทำให้การก่อสร้างแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

ลิงค์ที่มา