ทาวน์เฮาส์ในฮานอยขาดทุนหนัก คาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวเมื่อใด บันทึกเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ครั้งแรก

ตลาดปี 2567 ยังเงียบเหงา บ้านทาวน์เฮาส์ ในฮานอย ขายออกเกลี้ยง ลัมดงออกกฎเกณฑ์บริหารจัดการและใช้เงินกองทุนวิลล่าในดาลัต... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ล่าสุดด้านอสังหาริมทรัพย์: อุปทานใหม่ในตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (ที่มา : หนังสือพิมพ์ XD)

การบริโภคดีขึ้น โมเมนตัมการฟื้นตัวยังคงอ่อนแอ

รายงานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยล่าสุดของ VNDIRECT ระบุว่า ความรู้สึกของตลาดระมัดระวังเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงซึ่งไม่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อบ้านและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่าใดนัก รวมถึงข้อจำกัดด้านนโยบายที่ยังคงมีอยู่และอุปทานใหม่ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับไฮเอนด์

ตามข้อมูลของ CBRE จำนวนอพาร์ทเมนท์ที่ขายได้ในนคร โฮจิมิน ห์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ลดลง 78% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) และลดลง 69% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2022 เหลือประมาณ 2,300 ยูนิต โดยที่อุปทานลดลง 72% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และลดลง 2% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2022 (ประมาณ 4,100 ยูนิต) อัตราการดูดซึมในครึ่งปีแรก 2566 อยู่ที่เพียง 59% เท่านั้น (-11% yoy/-133% yoy) อัตราการดูดซับอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เพราะในยูนิตมากกว่า 4,100 ยูนิตที่เสนอขายในตลาด ผลิตภัณฑ์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนมากกว่า 70%

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์ลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2561 (ลดลง 4.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โดยกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรีลดลง 4-6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กลุ่มอื่นๆ เพิ่มขึ้น 2-4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ส่วนราคารองของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าในไตรมาสที่ 2 ปี 2566

อุปทานใหม่ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (-52% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน/-41% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือ 3,900 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี) และการบริโภคก็ลดลงเช่นกัน (-63% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน/-27% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือ 4,000 ยูนิต) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อัตราการดูดซึมในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 บันทึกไว้ว่ายังคงอยู่ในระดับสูงที่ 109% (+22 จุดเปอร์เซ็นต์เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนถึงครึ่งหลังปี 2565)

ราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้าในทุกกลุ่มในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ยกเว้นกลุ่มระดับกลาง (+10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและ 15% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว) ขณะเดียวกันราคารองเฉลี่ยทั้งประเภทบ้านและอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ผู้เชี่ยวชาญของ VNDIRECT ให้ความเห็นว่าสัญญาณเชิงบวกจากการที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซื้อคืนพันธบัตรของบริษัทมูลค่า 12,561 พันล้านดองล่วงหน้าเชิงรุก ทำให้มูลค่าพันธบัตรที่จะครบกำหนดในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 และ 2567 ลดลง 12% และ 10% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับก่อนการซื้อคืน ส่งผลให้แรงกดดันต่อการครบกำหนดของพันธบัตรลดลง แม้ว่าแรงกดดันจะยังคงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาสภาพคล่อง

ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2566 ผู้เชี่ยวชาญของ VNDIRECT พบว่าความเสี่ยงของการล้มละลายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลงเล็กน้อยเมื่อธุรกิจขยายระยะเวลาการครบกำหนดชำระหนี้พันธบัตรและขยายหนี้ธนาคารตามพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 08/2023/ND-CP และมติหมายเลข 33/2023/NQ-CP

สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญของ VNDIRECT เชื่อว่าตลาดจะเงียบสงบในปีหน้า และการฟื้นตัวจะชัดเจนมากขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 เมื่อมีการผ่อนปรนนโยบายการเงิน ในระยะก่อนหน้านี้ ตลาดอยู่ในภาวะอุปทานล้นตลาดและอัตราเงินเฟ้อสูงมาก ในขณะที่ปัจจุบัน อุปทานในโครงการมีจำกัดมาก และความต้องการยังคงอยู่ในระดับสูง ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญ VNDIRECT เชื่อว่าตลาดในปัจจุบันจะฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

วิลล่ามูลค่านับหมื่นล้านดองถูกประกาศขาย

ตามความเชื่อพื้นบ้าน เดือนจันทรคติที่ 7 มักถือเป็นเดือนที่ไม่โชคดีในการทำภารกิจสำคัญ เช่น การซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม กิจกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนผีนี้ยังคงคึกคัก โดยส่วนใหญ่เป็นวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่าหลายหมื่นล้านดอง

การสำรวจบนช่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าวิลล่าหลายสิบแห่งในเขตเมืองจิปุตรา กรุงฮานอย กำลังถูกเสนอขายในราคาตั้งแต่ 44,000-96,000 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และที่ตั้ง ที่น่าจับตามองที่สุดคือบ้านเดี่ยวหลังหนึ่ง พื้นที่ 600 ตรม. หน้ากว้างกว่า 80 ตรม.... กำลังเสนอขายในราคา 210,000 ล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน วิลล่าอีกแห่งในเขตเมืองจิปุตรา มีพื้นที่ 300 ตร.ม. หน้ากว้าง 12 ม. พร้อมเฟอร์นิเจอร์ไฮเอนด์นำเข้าจากยุโรป กำลังเสนอขายในราคา 96,000 ล้านดอง หรือเกือบ 300 ล้านดอง/ตร.ม. หรือบ้านเดี่ยวพื้นที่ 240ตรว. สร้างบนพื้นที่ 97ตรว. สูง 3 ชั้น มีสวนรอบบ้าน 2 หลังโล่งโปร่ง ถนนหน้าบ้านกว้าง จอดรถได้หลายคัน... ขาย 72 พันล้านดอง

จากการสำรวจพบว่าทาวน์เฮาส์และวิลล่าในโครงการเมืองต่างๆ หลายแห่งทางตะวันตกของฮานอยก็ถูกขายออกไปเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ขาดทุนอย่างหนัก

เช่น ทาวน์เฮาส์หลังหนึ่งในเขตเมือง Nam An Khanh Sudico เนื้อที่ 279 ตร.ม. 3.5 ชั้น โครงสร้างคร่าวๆ ภายนอกเสร็จสมบูรณ์... ขายขาดทุน 14,000 ล้านดอง หรือ 50 ล้านดอง/ตร.ม.

เมื่อปลายปีที่แล้ว ทาวน์เฮาส์ข้างต้นลงประกาศขายในราคา 17,000-18,000 ล้านบาท นอกจากนี้ราคาเฉลี่ยของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองยังผันผวนอยู่ระหว่าง 80-120 ล้านดอง/ตร.ม.

จากการสำรวจในพื้นที่ทางตะวันออกของฮานอย พบว่าวิลล่าหลายแห่งที่มีราคาตั้งแต่กว่า 10,000 ล้านดองไปจนถึงหลายหมื่นล้านดองก็ถูกขายออกไปในราคาที่ขาดทุนเช่นกัน

ที่น่าสังเกตคือข้อมูลเกี่ยวกับการขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่ขาดทุนในโครงการพื้นที่ในเมือง Vinhomes Ocean Park 2 (Van Giang, Hung Yen ) ปรากฏอยู่บ่อยครั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สินค้าอสังหาฯ เหล่านี้มีการโฆษณาขายขาดทุน 15-30% เมื่อเทียบกับราคาในสัญญาซื้อขายกับผู้ลงทุน

ในความเป็นจริง รายงานตลาดจากหน่วยวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในช่วงไม่นานมานี้ แสดงให้เห็นว่า เนื่องจากภาวะตลาดที่อ่อนแอและความยากลำบากในการเบิกจ่าย กิจกรรมการทำธุรกรรมในไตรมาสแรกและไตรมาสที่สองของตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์จึงแทบจะหยุดชะงักไป ขณะที่โครงการสำคัญบางโครงการต้องระงับการซื้อขายชั่วคราว

ที่น่าสังเกตคือ โครงการบางแห่งมีการทำธุรกรรมการคืนหรือคืนเงินฝากจำนวนมาก เนื่องจากธนาคารเข้มงวดเงื่อนไขการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ จนทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินได้ นักลงทุนหลายรายที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินเกินกำลังถูกบังคับให้ตัดขาดทุนเมื่อโปรแกรมอัตราดอกเบี้ยพิเศษสิ้นสุดลง

นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธาน Hanoi Real Estate Club กล่าวว่า มีหลายสาเหตุที่ทำให้เจ้าของทาวน์เฮาส์และวิลล่าต้องขายหรือขายขาดทุนในปัจจุบัน เหตุผลที่สำคัญโดยเฉพาะก็คือ นักลงทุนจำนวนมากต้องการถอนเงินทุนและเปลี่ยนทิศทางการลงทุน อีกเหตุผลหนึ่งก็คือ นักลงทุนจำนวนมากใช้เลเวอเรจทางการเงินจำนวนมาก และเมื่อพวกเขาไม่สามารถควบคุมมันได้ พวกเขาก็ต้องขายออกไปจำนวนมาก

การออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้เงินกองทุนวิลล่าในดาลัต

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงเพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 53/2023/QD-UBND เกี่ยวกับการจัดการและการใช้กองทุนวิลล่าของรัฐในเมืองดาลัต

ตามการจำแนกประเภทของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดง ในเมืองดาลัตมีวิลล่า 166 หลัง แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ วิลล่ากลุ่มที่ 1 คือ วิลล่าที่มีคุณค่าเฉพาะตัวในแง่ของศิลปะสถาปัตยกรรม ภูมิทัศน์ และคุณค่าทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม (3 วิลล่า) วิลล่ากลุ่มสอง คือ วิลล่าที่ไม่จัดอยู่ในวิลล่ากลุ่มที่หนึ่ง แต่มีคุณค่าทางสถาปัตยกรรม ภูมิทัศน์ ประวัติศาสตร์ และศิลปะวัฒนธรรม (รวม 69 วิลล่า) วิลล่ากลุ่ม 3 คือ วิลล่าที่ไม่จัดอยู่ในวิลล่ากลุ่มที่ 1 และวิลล่ากลุ่มที่ 2 (รวม 94 วิลล่า)

จากบ้านพักของรัฐ 166 หลังนั้น 30 หลังถูกทำลายทิ้ง มี 25 หลังที่ได้รับการปรับปรุงซ่อมแซมยกระดับและแทรกด้วยการก่อสร้างอื่นๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้ดูแลบ้านพักหรือบุคคลและธุรกิจที่เช่าบ้านพัก

คำสั่งประกาศใช้ระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้เงินกองทุนหมู่บ้านของรัฐในพื้นที่ประกอบด้วย 16 มาตรา 3 บท รวมทั้งระเบียบทั่วไป ระเบียบเฉพาะ และองค์กรการดำเนินการ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มอบหมายให้กรมก่อสร้างเป็นผู้นำและประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการตรวจสอบ ปรับปรุง และกำหนดรายชื่อหมู่บ้านให้เป็นไปตามระเบียบ ชี้นำการบังคับใช้กฎเกณฑ์นี้ เพื่อให้องค์กรและบุคคลต่างๆ ทราบและนำไปปฏิบัติ

พร้อมกันนี้ให้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดเพื่อประกาศรายชื่อวิลล่าที่ได้รับการจัดประเภทให้ทราบโดยทั่วกัน และตรวจสอบและเร่งรัดให้มีการบังคับใช้กฎระเบียบนี้เป็นประจำ

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมวัฒนธรรม กีฬาและการท่องเที่ยว กรมการคลัง กรมการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนเมืองดาลัต และศูนย์จัดการที่อยู่อาศัยเมืองดาลัต ขึ้นอยู่กับหน้าที่และภารกิจของตน เพื่อเป็นผู้นำและประสานงานกับกรมและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อชี้นำการดำเนินการตามขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การกู้คืนที่ดิน และตรวจสอบการจัดการที่ดินของวิลล่าให้เป็นไปตามระเบียบ

Governor's Palace ไม่ได้อยู่ในรายชื่อวิลล่ากลุ่ม 1 อีกต่อไป (ที่มา: BXD)

พร้อมกันนี้ ให้พิจารณาทบทวนกองทุนหมู่บ้านของรัฐ เพื่อจัดทำเอกสารทางวิทยาศาสตร์ เพื่อให้คำแนะนำและเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้รับรองเป็นหมู่บ้านโบราณที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ วัฒนธรรม และสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์ วิจัยและเสนอแนะการจัดสรรงบประมาณเพื่อการบริหารจัดการ บำรุงรักษา ซ่อมแซม ก่อสร้างใหม่วิลล่าให้เป็นไปตามระเบียบ

ตรวจสอบและติดตามความคืบหน้าการลงทุนในวิลล่าเป็นประจำ; ให้คำปรึกษาเรื่องการเพิกถอนนโยบายการลงทุน ยุติการลงทุน เพิกถอนใบรับรองการจดทะเบียนการลงทุน (ถ้ามี) ในกรณีที่ฝ่าฝืนกฎหมายการลงทุน...

หมายเหตุสำหรับผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ครั้งแรก

การซื้อและการขายอพาร์ทเมนท์ถือเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูง การหาอพาร์ทเมนท์ที่ตอบสนองความต้องการด้านความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และทางการเงิน ถือเป็นปัญหาที่ยากลำบากสำหรับครอบครัวหนุ่มสาวหลายๆ ครอบครัว หากไม่มีประสบการณ์และความรู้ก็อาจนำไปสู่การซื้ออพาร์ทเมนท์ที่ไม่สมบูรณ์ตามกฎหมายหรือวิกฤตทางการเงิน...

การพิจารณาทางการเงิน

คุณควรมีเงินเท่าใดเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ยังคงเป็นหัวข้อที่น่าสนใจของสาธารณะ เนื่องจากความต้องการในการเป็นเจ้าของบ้านยังคงมีสูงมาก แทบทุกคนประสบปัญหาเรื่องการไม่มีเงินทุนเพียงพอในการซื้อบ้าน แต่ขณะนี้ธนาคารหลายแห่งก็ยินดีให้สินเชื่อมากถึง 70% ของมูลค่าอพาร์ทเมนต์

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวไว้ การซื้อบ้านควรเกิดขึ้นเมื่อสถานการณ์ทางการเงินเป็นไปในทางที่ดีเท่านั้น ยิ่งจำนวนเงินกู้มากขึ้น ภาระผูกพันในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยก็จะมากขึ้นตามไปด้วย ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรพิจารณาอัตราส่วนสินเชื่อที่เหมาะสมด้วย

การตรวจสอบกฎหมายของโครงการ

การซื้ออพาร์ทเม้นท์นั้นต้องใช้เงินจำนวนค่อนข้างมาก คู่รักหนุ่มสาวมักจะไม่มีความมั่นคงทางการเงิน ดังนั้นพวกเขาจึงต้องตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายอย่างเข้มงวดเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกหลอกลวงและสูญเสียเงิน

ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีกรณีโครงการอพาร์ทเมนท์และทาวน์เฮาส์หลายกรณีที่แม้จะมีผู้คนอยู่อาศัยมานานเป็นสิบปีแต่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองหรือเซ็นสัญญาซื้อขาย... กรณีเหล่านี้จะทำให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและผลประโยชน์มากมายสำหรับผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ยังมีหลายกรณีที่ลูกค้าได้วางเงินมัดจำและจ่ายเงินไปแล้ว 50-70% ของราคาซื้อบ้าน แต่โครงการล่าช้ากว่ากำหนดและไม่ได้ส่งมอบให้ลูกค้าภายในกำหนด

เลือกนักลงทุนที่มีชื่อเสียง

ประสบการณ์อีกประการหนึ่งในการซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ไม่อาจละเลยได้คือผู้ลงทุนนั้นมีชื่อเสียงและน่าเชื่อถือหรือไม่ เพราะผู้ลงทุน รวมถึงผู้รับเหมาและหน่วยงานก่อสร้าง จะส่งผลโดยตรงต่อความถูกต้องตามกฎหมาย คุณภาพของบ้าน และความคืบหน้าของการก่อสร้างของโครงการทั้งหมด

คำนึงถึงสิ่งอำนวยความสะดวกภายในและภายนอก

เหตุผลที่ผู้คนเลือกที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์คือเพื่อใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกภายนอก เช่น สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ แหล่งช้อปปิ้ง เป็นต้น

ดังนั้นคุณควรให้ความสำคัญในการเลือกอพาร์ทเมนท์ที่ตรงตามเงื่อนไขเหล่านี้ หากสถานะทางการเงินของคุณไม่เอื้ออำนวย ให้พิจารณาอพาร์ตเมนต์ที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเท่านั้น และไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายนอก

ระบบรักษาความปลอดภัยในอพาร์ทเม้นท์

ระบบรักษาความปลอดภัยถือเป็นประสบการณ์ที่หลายคนมักพบเจอเมื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ เพราะมันส่งผลโดยตรงต่อสุขภาพ ชีวิต และคุณภาพชีวิตของสมาชิกในครอบครัวทุกคน

คุณจะต้องสังเกตว่าระบบป้องกันอัคคีภัยของอพาร์ทเมนท์ได้รับการรับประกันและได้รับการบำรุงรักษาเป็นประจำหรือไม่ หน่วยงานบริหารและทีมงานรักษาความปลอดภัยมีการควบคุมดูแลและดำเนินงานอาคารอพาร์ทเมนท์อย่างเคร่งครัดหรือไม่? โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีการตอบสนองอย่างรวดเร็วเพื่อจัดการกับสถานการณ์ฉุกเฉินได้อย่างทันท่วงทีหรือไม่?

ค่าธรรมเนียมการจัดการและต้นทุนที่เกี่ยวข้อง

ต้นทุนการบริหารจัดการและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ตามมา เช่น ค่าเก็บขยะ ค่าจอดรถ ค่าทำความสะอาดทั่วไป ฯลฯ ถือว่าอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจในด้านคุณภาพและสอดคล้องกับระดับทั่วไปเมื่อเทียบกับอพาร์ตเมนท์ในช่วงราคาเดียวกันในพื้นที่เดียวกัน

แหล่งที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-lien-ke-ha-noi-cat-lo-sau-du-bao-thoi-diem-thi-truong-phuc-hoi-luu-y-khi-mua-chung-cu-lan-dau-241368.html