ราคาอสังหาฯตกแต่ยอดขายยังคงซบเซา ชักเย่อผู้ซื้อผู้ขาย ขั้นตอนการแยกทางตามหนังสือปกแดงล่าสุด

ปลอดหนี้ค้างชำระจากแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษ 120 ล้านล้านดอง ราคาที่ดินตก นักลงทุนรอจังหวะ “ต่ำสุด” ข่าวดีกลุ่มคอนโดเทล... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Nhà đất giảm giá vẫn ế ẩm; giằng co kẻ bán-người mua, thủ tục tách sổ đỏ mới nhất

อสังหาฯ ล่าสุด : ภาพพื้นที่บ้านพักสังคมใน ฮานอย (ที่มา : หนังสือพิมพ์ วีเอ็นเอ)

ยังไม่มีใครกู้ยืมเงินแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ 120,000 ล้านดอง

วันที่ 19 พ.ค. กระทรวงก่อสร้าง จัดประชุมหารือโครงการ “ลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรม อย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573”

นายเหงียน ซวน บั๊ก รองผู้อำนวยการฝ่ายสินเชื่อภาค เศรษฐกิจ (ธนาคารแห่งรัฐ) กล่าวในงานประชุมว่า จนถึงขณะนี้ แพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับสินเชื่อแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักคนงาน และโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์ ตามมติที่ 33 ของรัฐบาล ลงวันที่ 11 มีนาคม 2566 ยังไม่ก่อให้เกิดหนี้ค้างชำระ

ก่อนหน้านี้ ระบบธนาคารได้นำโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยมาใช้หลายโครงการ ตัวอย่างเช่น โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมภายใต้พระราชกฤษฎีกา 100/2015 ณ วันที่ 31 มีนาคม หนี้คงค้างของโครงการมีจำนวนถึง 10,935 พันล้านดอง รวมหนี้ค้างชำระที่ดำเนินการตามมติคณะรัฐมนตรีที่ 43/2565 และมติคณะรัฐมนตรีที่ 11 ลงวันที่ 30 มกราคม 2565 จำนวน 4,381 พันล้านดอง

ส่วนปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินการโครงการสินเชื่อ 120,000 ล้านดองนั้น นายวิโรจน์ กล่าวว่า ขณะนี้อุปทานของบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงานยังมีจำกัด เนื่องมาจากปัญหาและอุปสรรคที่ระบุไว้ในโครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต อาทิ การคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ประการต่อมา กองทุนที่ดินสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมและแรงจูงใจสำหรับนักลงทุนที่สร้างบ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้น่าดึงดูดนัก การกำหนดราคาขายบ้านพักอาศัยสังคม...

“ปัญหาเหล่านี้อาจส่งผลกระทบต่อการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคม รวมถึงความคืบหน้าในการดำเนินโครงการ จนถึงขณะนี้ ธนาคารแห่งรัฐยังไม่ได้รับรายชื่อโครงการตามคำแนะนำของกระทรวงก่อสร้าง ดังนั้น แม้ว่าโครงการดังกล่าวจะเริ่มดำเนินการตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2566 ก็ตาม แต่จนถึงปัจจุบันยังไม่มีหนี้ค้างชำระภายใต้โครงการสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง” นายบั๊กกล่าว

นอกจากนี้ นายบัค กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐยังเผชิญกับข้อร้องเรียนจำนวนมาก เช่น เงื่อนไขการอยู่อาศัยและเงื่อนไขรายได้ที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ไม่เหมาะสมอีกต่อไปในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

เพื่อให้โครงการสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองเกิดขึ้นได้จริง เพื่อสนับสนุนเป้าหมายในการก่อสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยภายในปี 2573 ตัวแทนธนาคารแห่งรัฐเสนอว่าจำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างกระทรวง สาขา และท้องถิ่น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงและสาขาต่างๆ ทบทวนและแก้ไขเอกสารกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ขั้นตอนและพิธีการในการลงทุนและก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน เพิ่มอุปทานของส่วนอสังหาริมทรัพย์นี้สู่ตลาด และตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองส่วนกลางทำหน้าที่ดูแลและจัดเตรียมกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยของรัฐ การประกาศรายชื่อโครงการล่วงหน้าเพื่อให้ผู้รับสิทธิ์เข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์

ราคาอสังหาฯตก ผู้ซื้อยังคง “หายตัวไป”

ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์บางประเภทผันผวนมากในไตรมาสแรก ในขณะที่ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอย นครโฮจิมินห์ และพื้นที่อื่นๆ มีแนวโน้มผันผวน โดยบางแห่งลดลงและบางแห่งเพิ่มขึ้น แต่ราคาที่ดินกลับมีแนวโน้มลดลงอย่างชัดเจน

ราคาที่ดินลดลงอย่างมีนัยสำคัญในเมืองดานัง ไฮฟอง และคั๊งฮวา ราคาที่ดินในโครงการปัจจุบันก็ลดลงประมาณ 4.5-8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยลดลงอย่างมีนัยสำคัญในจังหวัดด่งนาย คั๊งฮวา ดานัง และโฮจิมินห์

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าส่วนวิลล่าและที่ดินโครงการในหลายพื้นที่มีแนวโน้มราคาลดลงและมีการซื้อขายน้อย สาเหตุคือราคาที่สูงเกินไปและความเชื่อมั่นของลูกค้ายังต่ำและต้นทุนดอกเบี้ยก็ยังสูง

รายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบที่เพิ่งเผยแพร่โดย DKRA Group แสดงให้เห็นว่าหลังจากไตรมาสแรกที่มีอัตราการดูดซึมเพียง 63% ในเดือนเมษายน นักลงทุนจำนวนมากได้นำนโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วนมาใช้ โดยเฉพาะมีโครงการลดราคาขายห้องชุดจดทะเบียนสูงสุดถึง 52%

อย่างไรก็ตาม ระดับราคาขายขั้นต้นยังคงถูกตรึงไว้ที่ระดับสูง เนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต อัตราดอกเบี้ย ปัญหาทางกฎหมาย เป็นต้น การลดลงในตลาดรองได้ชะลอตัวลง โดยสภาพคล่องฟื้นตัวเล็กน้อย เนื่องมาจากข้อมูลเกี่ยวกับนโยบายในการขจัดอุปสรรคด้านอสังหาริมทรัพย์และการลดอัตราดอกเบี้ย

ราคาอพาร์ตเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์มีความผันผวนอยู่ระหว่าง 67.1 - 76.7 ล้านดองต่อตารางเมตร ในจังหวัดบิ่ญเซือง ราคาอยู่ที่ประมาณ 37 - 46.8 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมการเคหะและบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง นักลงทุนบางรายมีบ้านอยู่แต่ไม่พร้อมที่จะเปิดขายเพราะกลัวว่าตลาดไม่ดีจะกระทบต่อผลการขาย

ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อยังคงอยู่ในความคิดแบบ "ตกปลาที่อยู่ด้านล่าง" ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของกลุ่ม DKRA กล่าวไว้ สัญญาณเชิงบวกจากธนาคารที่แสดงสัญญาณการลดอัตราดอกเบี้ย รวมถึงนโยบายและการสนับสนุนตลาดในช่วงหลายเดือนแรกของปีนั้นยังไม่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อสภาพคล่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ในปัจจุบันผู้ซื้อกำลังรอให้ตลาด “ถึงจุดต่ำสุด” และขาดความมั่นใจในการใช้จ่ายเงิน ไม่ต้องพูดถึงว่าหลายๆ คนยังสูญเสียความเชื่อมั่นในตลาด โดยเฉพาะความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการอีกด้วย นอกจากนี้ลูกค้าจำนวนมากยังคงลังเลในการตัดสินใจกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยแม้จะลดลงแต่ก็ยังสูงอยู่

จากการบันทึกทางการตลาดพบว่าราคาขายรองลดลงในเกือบทุกกลุ่ม เช่น ที่ดิน วิลล่า... โดยโครงการต่างๆ มากมายในนครโฮจิมินห์และภาคใต้ก็ลดลง 40-45% ทั้งในตลาดรองและตลาดหลัก แต่สภาพคล่องยังคงต่ำมาก

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property) กล่าวว่า การลดราคาลงอย่างรวดเร็วจะเกิดขึ้นอย่างรุนแรงในกลุ่มเก็งกำไรที่พุ่งสูงเกินไปในช่วงก่อนหน้านี้ ส่วนบางส่วนจะไม่ลดลง เช่น บ้านในตัวเมืองและเขตเมืองที่มีข้อได้เปรียบทางการค้าและโครงสร้างพื้นฐานที่มั่นคง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงมีอยู่มาก

นายโตน เผยว่า ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองยังไม่ลดลงมากนัก มีสินค้าราคาแพงมากที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าเพียงบางส่วนที่มีภาวะเศรษฐกิจเท่านั้น

สำหรับเรื่องการจะวางเงินดาวน์ซื้อบ้านในช่วงนี้ นายโตน กล่าวว่า มีปัจจัยหลายอย่างที่ต้องนำมาคิดและคำนวณ

“ตลาดในช่วงเดือนแรกของปีค่อนข้างซบเซาเนื่องจากลูกค้ามีทัศนคติที่ย่ำแย่ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ความต้องการในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงมาก รัฐบาลและท้องถิ่นให้ความสนใจเป็นอย่างมากในการกำหนดทิศทางและพิจารณาแก้ไขปัญหาและอุปสรรคของโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง นโยบายเปิดกว้างจะช่วยบรรเทาอุปทาน เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ราคาจะสมเหตุสมผลมากขึ้น

ในปัจจุบันราคาอสังหาฯ ยังคงสูงอยู่ เช่น อพาร์ทเม้นท์เก่าๆ ในตัวเมืองที่เคยราคา 30 ล้านดอง/ตรม. แต่ปัจจุบันในบางพื้นที่ราคา 40 - 45 ล้านดอง/ตรม. ถือว่าไม่สมเหตุสมผล เมื่อแหล่งสินค้ามีความหลากหลาย ราคาก็จะมีความหลากหลาย ผู้ซื้อก็จะมีทางเลือกที่เหมาะสมมากขึ้น" - คุณโตน กล่าว

ฟื้นฟูความเชื่อมั่นของนักลงทุน

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ที่ออกโดยรัฐบาล ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาฯ รีสอร์ท ตามนี้ โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ รีสอร์ท (คอนโดเทล) ออฟฟิศเทล วิลล่ารีสอร์ท และกิจการอื่นๆ ที่ให้บริการที่พักและการท่องเที่ยว บนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ หากมีคุณสมบัติ จะได้รับใบรับรองการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน (หนังสือปกแดง)

ล่าสุดวันที่ 15 พ.ค. กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (มน.) ได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมือง เพื่อขอให้ตรวจสอบและออกเอกสารที่อยู่ในความรับผิดชอบของตน เพื่อจัดระเบียบการปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงฯ กำหนดให้หน่วยงานในท้องถิ่นส่งเสริมการออก “หนังสือปกแดง” สำหรับคอนโดเทล วิลล่าท่องเที่ยว ออฟฟิศเทล บริการเชิงพาณิชย์...

นายโด ตวน อันห์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เคดีไอ โฮลดิ้งส์ ซึ่งเป็นนักลงทุนโครงการเวกา ซิตี้ ญาจาง (คานห์ฮวา) กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023 ของรัฐบาล ถือเป็นก้าวสำคัญในการสร้างกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โดยเฉพาะคอนโดเทล เพราะเป็นประเภทที่มีศักยภาพพัฒนาได้อีกมากแต่ก่อนประสบปัญหามากมายเพราะขาดเอกสารทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจง

นักเศรษฐศาสตร์, รองศาสตราจารย์, ปริญญาเอก นอกจากนี้ นายดิงห์ ตง ถิง ยังกล่าวอีกว่า การออกหนังสือปกแดงสำหรับการลงทุนประเภทนี้ถือเป็นข้อมูลเชิงบวกอย่างมาก ซึ่งจะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกือบจะหยุดชะงักเมื่อเร็วๆ นี้

นายติงห์ กล่าวว่า จดหมายฉบับล่าสุดจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เตือนและ “เร่งรัด” ให้ท้องถิ่นต่างๆ ออกหนังสือปกแดง อย่างไรก็ตาม เพื่อนำไปปฏิบัติในเร็วๆ นี้ นายติงห์ กล่าวว่า ทางการจำเป็นต้องมีหนังสือเวียนที่มีคำแนะนำที่ชัดเจนเกี่ยวกับขั้นตอน หัวข้อ...

นางสาวอุยเอน เหงียน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษา Savills Hotels Asia-Pacific ให้ความเห็นว่า ถือเป็นสัญญาณบวกที่จะช่วยตอบสนองความต้องการด้านปฏิบัติที่มีจำนวนมาก อีกทั้งยังช่วยแก้ไขข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและลูกค้าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้

อย่างไรก็ตาม นางสาวอัยเยน เผยว่า ระหว่างการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาและการบังคับใช้พระราชกฤษฎีกาอาจมีการล่าช้าบ้าง

การแบ่งแยกโฉนดที่ดิน (แยกโฉนดที่ดิน) เป็นการดำเนินการของหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการแบ่งแยกโฉนดที่ดินในเล่มแดงออกเป็นหลายส่วนโดยยังคงเป็นไปตามข้อกำหนดเรื่องพื้นที่ขั้นต่ำ (ภาพ : ฮาฟอง)

ขั้นตอนการแยกเล่มแดง ปี 2566

ในปัจจุบันผู้คนจำนวนมากมีความจำเป็นต้องแยกเล่มแดงไว้หลายวัตถุประสงค์ เช่น การซื้อ การขาย หรือการให้สิทธิการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม หลายๆ คนไม่เข้าใจขั้นตอนนี้อย่างถ่องแท้ ส่งผลให้เกิดปัญหาทางกฎหมาย และเสียเวลาไปอีกด้วย

การแยกเล่มแดงออกได้หลายวัตถุประสงค์ เช่น โอนสิทธิใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินบางส่วน การรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินอันติดมากับที่ดินบางส่วน สละสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินอันติดมากับที่ดินบางส่วน; การจำนองสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วนและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน การลงทุนบางส่วนจากสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน

เงื่อนไขการแยกเล่มแดงได้แก่ ต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องเป็นไปตามพื้นที่ขั้นต่ำและพื้นที่ที่กำหนดสำหรับการแบ่งย่อย ต้องมีถิ่นที่อยู่ถาวรในท้องถิ่น ไม่มีข้อพิพาทเรื่องที่ดิน ที่ดินมีการใช้งานแล้ว; รับประกันไม่โดนจับดำเนินคดี.

ในการจัดทำเงื่อนไขที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อแยกเล่มแดง ผู้ที่ต้องการแยกเล่มแดงจะต้องเตรียมเอกสารและบันทึกต่างๆ ให้ครบถ้วน รวมถึงใบสมัครขอแบ่งแยกที่ดิน เอกสารโอนสิทธิการใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองจากคณะกรรมการประชาชนว่าที่ดินไม่มีข้อโต้แย้งและเป็นไปตามผังเมืองท้องถิ่น

หลังจากกรอกเอกสารทั้งหมดแล้ว สำนักงานจัดการที่ดินจะรับผิดชอบในเรื่องดังต่อไปนี้: การวัดขนาดที่ดินเพื่อแบ่งแปลงที่ดิน; จัดเตรียมเอกสารเพื่อยื่นต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ยึดติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ใช้ที่ดินสำหรับแปลงที่ดินที่แยกหรือรวมใหม่; ปรับปรุงและอัปเดตการเปลี่ยนแปลงในบันทึกที่ดินและฐานข้อมูลที่ดิน; มอบหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้รับมอบ หรือส่งให้คณะกรรมการประชาชนดำเนินการให้อนุญาตในกรณีที่ยื่นคำขอในระดับตำบล

ระยะเวลาดำเนินการตามขั้นตอนคัดแยกเล่มแดงไม่เกิน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับเอกสารที่ถูกต้อง ไม่นับวันหยุดและวันหยุดตามที่กฎหมายกำหนด โดยไม่รวมระยะเวลาในการรับเอกสารที่เทศบาลและเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดิน โดยไม่รวมระยะเวลาพิจารณาและดำเนินการกรณีการใช้ที่ดินที่ฝ่าฝืนกฎหมาย และระยะเวลาการขอให้ประเมินราคา

สำหรับพื้นที่ที่มีเงื่อนไขที่ยากลำบาก ให้เพิ่มระยะเวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนแต่ละประเภทที่กำหนดไว้ในมาตรานี้อีก 10 วัน ยกเว้นขั้นตอนไกล่เกลี่ยข้อพิพาทเรื่องที่ดิน

ค่าสำรวจแบ่งที่ดิน : ผันผวนตั้งแต่ 1.8 - 2.5 ล้านดอง

ค่าธรรมเนียมออกหนังสือรับรอง : ไม่เกิน 100,000 บาท/เล่ม

แหล่งที่มา