อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าซบเซา นี่คือเวลาทองในการเก็บเงิน คุณควรซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อเล่นเซิร์ฟหรือไม่?

ถึงเวลาลงทุนแล้ว บ้านเช่าขายไม่ออก จำนวนห้องว่างขายต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ต้นทุนการทำหนังสือแดงจะเปลี่ยนไปเมื่อกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มีผลบังคับใช้... นี่คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

Một góc khu đô thị Phước Long, Nha Trang, Khánh Hòa. (Nguồn: Báo XD)

เมื่อ “จุดต่ำสุด” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดแล้ว ก็เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะลงเงิน (ที่มา : หนังสือพิมพ์ XD)

“เวลาทอง” ในการลงทุนคือเมื่อไหร่?

ตามรายงานของ VietnamNet นาย Le Dinh Chung กรรมการผู้จัดการของบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC ประเมินว่าสำหรับนักลงทุนรายบุคคล ในเวลานี้ที่อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาทองคำยังคงสูงอยู่ ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณการฟื้นตัว... ขณะนี้ถือเป็น “เวลาทอง” สำหรับนักลงทุนที่จะค้นคว้าและ “ลงเงิน” ในตลาดที่ห่างไกลจากฮานอยหรือในเมืองใหญ่ๆ

นายจุงกล่าวว่า “ภายในปี 2025 เมื่อกฎหมายทั้งสามฉบับ ได้แก่ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพลิกโฉมหน้าใหม่ ราคาของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่จะเพิ่มขึ้น การลงทุนในช่วงเวลานี้ นักลงทุนมีสิทธิ์เลือกผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสมและผ่านกระบวนการทางกฎหมาย”

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นจุดสิ้นสุดของวัฏจักรก่อนหน้านี้ และเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรใหม่

ขณะนี้อาจเรียกได้ว่าเป็น “จุดต่ำสุด” และกำลังค่อยๆ เข้าสู่ช่วงใหม่ เมื่อได้กำหนด “จุดต่ำสุด” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว นักลงทุนที่มีเงินควรซื้อ

อย่างไรก็ตาม นาย Que เผยว่า ตลาดจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทนักลงทุน

“สำหรับนักลงทุนที่ถือเงินเต็ม 100% นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่ “จับโจรด้วยมือเปล่า” หรือใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป นี่ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน เนื่องจากสภาพคล่องยังคงไม่ดีอย่างน้อยก็ในปีหน้า

ส่วนนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพที่ใช้เลเวอเรจปานกลางประมาณ 30 – 50% และยังมีแผนขายในระยะเวลาสั้น ๆ 3 – 6 เดือน โดยยังคงมั่นใจว่าจะได้กำไรจากส่วนทุนประมาณ 10 – 30% นั้น เข้ามาในตลาดตั้งแต่ต้นปี 2566 ดังนั้นจึงยากที่จะบอกว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสมในการลงทุนหรือไม่ แต่ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับประเด็นทางการเงิน ประสบการณ์ของนักลงทุนแต่ละคน และแต่ละกลุ่มด้วย” คุณ Que วิเคราะห์

นายเล ดินห์ จุง ผู้อำนวยการทั่วไป บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ จำกัด กล่าวว่า ในปีนี้ กลุ่มอาคารสูงและอาคารเตี้ยในเมืองใหญ่ยังคงมีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์อย่างในฮานอย ราคาได้เพิ่มขึ้น 15-20% แม้ว่าจะยังมีพื้นที่ให้ลงทุน แต่มูลค่าการลงทุนก็สูงมาก ระดับต่ำสุดอยู่ที่ 3 พันล้านดอง สำหรับอพาร์ทเมนท์หรืออาคารเตี้ย ขั้นต่ำอยู่ที่ 6 พันล้านดองขึ้นไป ดังนั้นนี่จะไม่ใช่กลุ่มที่เหมือนกันสำหรับทุกวิชา

“ในปี 2567 ตลาดที่ดินที่มีราคาต่ำที่สุดจะเริ่มกลับมาเติบโตอีกครั้ง ดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น เนื่องจากมีมูลค่าเหมาะสม มีสถานะทางกฎหมายที่รับรอง และเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดในเวลานี้ ดังนั้น ตลาดที่ดินจะมีปัจจัยบวกหลายประการและมีสัญญาณการเติบโตที่ชัดเจนมากขึ้น”

ปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีราคาลดมากที่สุด การซื้อที่ดินในช่วงนี้จะถือเป็นข้อได้เปรียบข้อหนึ่ง “เมื่อตลาดฟื้นตัว ประกอบกับมีกฎหมายใหม่ๆ บังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 โครงการใหม่ๆ ก็จะมีราคาสูง” นายจุงประเมิน

ในขณะเดียวกันประธานกลุ่ม G6 ได้วิเคราะห์ว่าในปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทไม่ใช่เรื่องที่สมควร เพราะจะต้องใช้เวลานานมากในการทำกำไร หรือสำหรับห้องชุดในเวลานี้การซื้อเพื่อเช่าก็ราคาสูงเกินไป ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 25 ปี การซื้ออพาร์ทเม้นท์เพื่อ “พลิก” ไม่ใช่เรื่องเหมาะสมในเวลานี้

“สถานการณ์ของอาคารพาณิชย์และโพเดียมก็คล้ายกัน ความสามารถในการปล่อยเช่าเพื่อคืนทุนก็ใช้เวลานานเช่นกัน ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การลงทุนแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อก็ยังมีที่ว่าง แต่จะไม่ “อุดมสมบูรณ์” เหมือนช่วงปี 2561-2566 อีกต่อไป เพราะราคาสูงอยู่แล้ว” นายเชว กล่าว

ด้วยประสบการณ์ในอาชีพนี้ ผู้นำรายนี้เชื่อว่าในวงจรอสังหาริมทรัพย์ทุกวงจรจะมีกลุ่ม "ราชา" อยู่ 2 กลุ่ม เป็นที่ดินและศูนย์กลางการค้า ทาวน์เฮ้าส์

“ที่ดินมีมูลค่าต่ำ คาดหวังกำไรจากการขายสูง และมีสภาพคล่องสูง ศูนย์การค้าหรือทาวน์เฮาส์เป็นกลุ่มการลงทุนเพื่อการเช่า ซึ่งเป็นกลุ่ม “ราชา” ในช่วงปลายวัฏจักร” นาย Que ประเมิน

อย่างไรก็ตาม เมื่อลงทุนในช่วงนี้ ผู้นำกลุ่ม G6 ตั้งข้อสังเกตว่านักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจกับเรื่องการวางแผน

“คุณควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เฉพาะในสถานที่ที่มีการวางแผนที่มั่นคงหรือวางแผนล่วงหน้าหากคุณมีข้อมูลจริงๆ เมื่อเลือกทำเลที่ตั้งของผลิตภัณฑ์การลงทุน ควรเกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยหรือรีสอร์ท หากอสังหาริมทรัพย์ไม่เกี่ยวข้องกับปัจจัยเหล่านี้ ก็เป็นเพียงการลงทุนเพื่อเก็งกำไร “เล่นเซิร์ฟ” ความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่องนั้นยากมาก” นาย Que กล่าว

นายจุง กล่าวว่า ในการลงทุนในระยะนี้ นักลงทุนต้องใส่ใจเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีเอกสารกฎหมายครบถ้วน เลือกตลาดรอบๆ ฮานอยแต่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเขตอุตสาหกรรม เขตที่อยู่อาศัย และผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเน้นคุณค่าการดำรงชีวิตของผู้อยู่อาศัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น โรงเรียน สวนสาธารณะ โรงพยาบาล การเชื่อมต่อการจราจรที่สะดวก เป็นต้น

ปริมาณการเปิดต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

เมื่อพิจารณาจากปริมาณและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมดในปี 2566 ตัวเลขของ CBRE แสดงสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยเฉพาะในช่วงต้นปี อย่างไรก็ตาม ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้มีปริมาณการขายใหม่ต่ำที่สุดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

รายงานตลาดล่าสุดของหน่วยงานแสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้บันทึกอุปทานรวมของการเปิดตัวใหม่ต่ำที่สุดในปี 2566 ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะในฮานอย มีอพาร์ตเมนต์ใหม่เกือบ 10,300 แห่งและบ้านชั้นต่ำ 2,600 แห่งเปิดตัวใหม่ในปีนี้ ซึ่งลดลงร้อยละ 32 และร้อยละ 84 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2565 ในขณะเดียวกัน นครโฮจิมินห์มีอุปทานที่น้อยกว่า โดยมีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 8,700 แห่งและบ้านชั้นต่ำใหม่เพียงเกือบ 30 แห่ง ซึ่งลดลงร้อยละ 54 และ 98 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2565

ในด้านอัตราการดูดซับ ตลาดฮานอยและโฮจิมินห์มียอดขายบ้าน (รวมตึกสูงและตึกเตี้ย) มากกว่า 22,000 หลังในปี 2566 ซึ่งคิดเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของจำนวนที่ขายได้ในปี 2565

ในทำนองเดียวกัน รายงานตลาดล่าสุดจาก Savills แสดงให้เห็นว่าธุรกรรมวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยในปี 2566 บันทึกการขายได้เพียง 359 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่ต่ำที่สุดตั้งแต่ปี 2557 นอกจากนี้ จำนวนธุรกรรมทั้งหมดลดลง 76% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และอัตราการดูดซับก็ลดลง 31% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าเช่นกัน เฉพาะไตรมาสที่ 4 ปี 2566 มีการซื้อขายเพียง 64 หน่วยเท่านั้น ลดลง 67% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ที่น่าสังเกตคือแม้ยอดขายจะซบเซา แต่ราคาทาวน์เฮาส์ใหม่ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้น ซึ่งการเพิ่มขึ้นที่สูงที่สุดอยู่ที่วิลล่าหลัก โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 55 ทุกไตรมาสเป็น 160 ล้านดอง/ตร.ม. นอกจากนี้ราคาทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยอยู่ที่ 194 ล้านดอง/ตร.ม. และ 328 ล้านดอง/ตร.ม. ตามลำดับ

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้างยังระบุอีกว่าราคาขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ปริมาณธุรกรรมจะต่ำก็ตาม กลุ่มโครงการนี้บันทึกราคาขายมากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยบางโครงการมีมูลค่าสูงถึง 300 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ทางตะวันตกของกรุงฮานอย หรือในนครโฮจิมินห์ ราคาขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในบางพื้นที่อยู่ระหว่าง 140-400 ล้านดองต่อตรม.

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่า ในปี 2566 จำนวนธุรกรรมการซื้อขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี สาเหตุก็เพราะอุปทานในตลาดมีน้อย ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมน้อย

นางฮัง เปิดเผยว่า อุปทานขั้นต้นมีจำนวนมากกว่า 700 ยูนิตจาก 16 โครงการ ลดลงร้อยละ 23 เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยทาวน์เฮาส์มีส่วนแบ่งตลาดหลักที่ร้อยละ 44 หากเรานับเฉพาะโครงการใหม่เท่านั้น ทั้งปี 2566 บันทึกได้เพียง 270 กว่าหน่วยเท่านั้น ซึ่งลดลง 82% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนโครงการใหม่ตั้งแต่เขต 3.5 เป็นต้นไปก็มีน้อยลงเรื่อยๆ เช่นกัน

นอกจากนี้ต้นทุนสินค้าคงคลังที่สูงยังส่งผลให้ผู้ลงทุนส่วนใหญ่ไม่ยอมปรับราคา แถมยังยังคงปรับราคาขายตะกร้าสินค้าใหม่ขึ้นอีกด้วย

คุณฮัง กล่าวว่าราคาขายที่สูงได้สร้างอุปสรรคใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้านชั้นต่ำ นักลงทุนหลายรายลังเลที่จะเสนอราคาต่ำกว่าที่คาดไว้ ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องจ่ายราคาเปิดที่ค่อนข้างสูง

บ้านให้เช่าไม่มีว่าง

เจ้าของบ้านและผู้ให้เช่าบ้านหลายๆ คนยอมรับว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะหาผู้เช่าใกล้เทศกาลตรุษจีน

เกี่ยวกับปรากฏการณ์นี้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางรายกล่าวว่า สาเหตุหลักคือความต้องการพื้นที่ร้านค้าที่ลดลงเมื่อธุรกิจประสบปัญหา ในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ไม่สามารถขายได้ในราคาที่คาดหวังไว้ก็ถูกนำไปให้เช่า ทั้งเพื่อให้เจ้าของได้รับกระแสเงินสดเพิ่ม และเพื่อรอจนถึงสิ้นปีเพื่อหาผู้ซื้อต่อไปหลังเทศกาลตรุษจีน

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดจากหน่วยงานหนึ่งแสดงให้เห็นว่าจำนวนการโพสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์บนทั้งไซต์เพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว และ 2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว สินค้าที่มีรายการให้เช่ามากที่สุดในเดือนที่แล้ว คือ หอพัก โดยเพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

เมื่อเทียบกับความต้องการเช่า ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์กลับไม่ได้ปรับตัวดีขึ้น โดยยังคงลดลงต่อเนื่องที่ 6% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และ 14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 โดยแนวโน้มความต้องการเช่าลดลงอย่างชัดเจนในอพาร์ตเมนต์ทุกประเภท บ้านส่วนตัว ทาวน์เฮาส์ และร้านค้า โดยลดลง 5-14% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

ที่น่าสังเกตคือ ในฮานอย ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนรายการในกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น 7% แต่ความต้องการเช่าลดลงอีก 2% แนวโน้มการค้นหาที่เช่าลดลงอย่างรวดเร็วในเกือบทุกประเภท โดยการเช่าทาวน์เฮาส์ในฮานอยลดลง 18% การเช่าอพาร์ทเมนท์ในฮานอยลดลง 8% หอพักลดลง 15% และการเช่าสำนักงานลดลง 11%

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนคาดว่าตลาดการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมายในปีนี้ เนื่องจากเศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความท้าทาย และอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอีกมาก อย่างไรก็ตาม ความยากจะค่อยๆ ลดลงในช่วงหลายเดือนข้างหน้า และการเติบโตจะกลับมาในประเภทที่ตอบสนองความต้องการการเช่าของคนส่วนใหญ่ เช่น อพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อพาร์ทเมนท์ให้เช่าและหอพักจะยังคงเปิดให้บริการต่อไปได้อย่างมั่นคง เนื่องจากความต้องการในทั้งสองประเภทนี้ยังคงมีจำนวนมาก

สำหรับอพาร์ทเม้นท์หรือโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง ราคาเช่า 7-15 ล้านดอง/เดือน ยังคงมีผู้เช่าคงที่ ส่วนประเภทหอพักและห้องพักในพื้นที่ส่วนกลางมีความต้องการเช่าสูงเสมอทั้งจากพนักงานออฟฟิศ คนทำงานรุ่นใหม่ และนักศึกษา

ในเขตชานเมือง ห้องให้เช่าใกล้นิคมอุตสาหกรรมยังคงมีผู้เช่าจำนวนมาก เนื่องมาจากมีการกลับมาของคนงานหลังวันหยุดเทศกาลเต๊ต และหอพักใกล้มหาวิทยาลัยก็ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักศึกษา

นางสาว Trinh Thi Kim Lien ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท Dat Xanh Services กล่าวว่า ในปี 2566 พฤติกรรมผู้บริโภคจะเปลี่ยนไป จากการซื้อบ้านเป็นการเช่าบ้าน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว มีบ้านไม่เพียงพอ และราคาที่สูง การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าเพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความแตกต่างกันระหว่างประเภทของที่อยู่อาศัยให้เช่า บ้านพักราคาถูกและบ้านพักคนงานค่อนข้างว่างและยากต่อการเช่า ในขณะที่อพาร์ทเมนต์ให้เช่าระดับกลางขึ้นไปยังคงมีอัตราการดูดซับที่ดี “ยิ่งบ้านอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งได้รับความเอาใจใส่เป็นพิเศษมากขึ้นเท่านั้น และค่าเช่าก็จะแพงขึ้นด้วย” นางสาวเลียนกล่าว

ต้นทุนการทำหนังสือสีแดงจะเปลี่ยนแปลงเมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้หรือไม่?

กฎหมายที่ดินปี 2567 เพิ่งได้รับการผ่านพร้อมกฎระเบียบใหม่หลายชุดเกี่ยวกับตารางราคาที่ดินและวิธีการคำนวณราคาที่ดิน... ส่งผลให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หรือที่เรียกว่าหนังสือปกแดง) จะมีการเปลี่ยนแปลงมากมาย

ตามมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 รายการราคาที่ดินปัจจุบันจะมีผลบังคับใช้ในช่วงปี พ.ศ. 2563-2567 และจะยังใช้บังคับต่อไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป จังหวัดและเมืองในสังกัดส่วนกลางจะออกและใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่

Sổ đỏ bị cấp sai: Đính chính hay cấp lại?

หลังจากนั้นบัญชีราคาที่ดินจะมีการปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมเป็นประจำทุกปี (ปรับปรุงราคาที่ดินให้สอดคล้องกับตลาดขนาดพื้นที่และประเภทที่ดินที่มีการผันผวน) แทนที่จะปรับทุกๆ 5 ปีเหมือนในปัจจุบัน เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการตลาด รายการราคาที่ดินใหม่จะสร้างขึ้นตามพื้นที่และที่ตั้งบนพื้นฐานว่าการประเมินราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามหลักตลาด

นอกจากนี้ มาตรา 257 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ระบุชัดเจนว่า จะมีการจัดทำบัญชีราคาที่ดินให้แต่ละแปลงที่ดิน โดยพิจารณาตามพื้นที่มูลค่า และแปลงที่ดินมาตรฐานสำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ทะเบียนที่ดินและฐานข้อมูลราคาที่ดิน

ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ปัจจุบันจะมีการออกบัญชีราคาที่ดินทุก 5 ปี โดยยึดตามหลักการ วิธีการประเมินราคาที่ดิน และกรอบราคาที่ดิน ปรับรายการราคาที่ดินเฉพาะกรณีที่รัฐบาลปรับกรอบราคาที่ดิน/ราคาที่ดินส่วนกลางในท้องตลาดผันผวนเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ได้ลบกรอบราคาที่ดินออกไป รายการราคาที่ดินใหม่นี้สร้างขึ้นบนหลักการและวิธีการประเมินราคาที่ดิน ไม่ได้อิงตามราคาที่ดินต่ำสุดและสูงสุดของที่ดินแต่ละประเภทในกรอบราคาที่ดินปัจจุบัน กล่าวคือ รายการราคาที่ดินใหม่นี้จะใกล้เคียงกับราคาที่ดินตลาดมากขึ้น จึงสามารถเพิ่มขึ้นได้รวดเร็วกว่ารายการราคาที่ดินปัจจุบัน

ราคาที่ดินจะถูกกำหนดขึ้นจากปัจจัยต่อไปนี้: วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; คำศัพท์การใช้ที่ดิน สำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรให้ครัวเรือนและบุคคลตามโควตาจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ในโควตารับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ยึดตามเงื่อนไขการใช้ที่ดินดังนี้;

ข้อมูลนำเข้าเพื่อกำหนดราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ ราคาที่ดินที่บันทึกในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ฐานข้อมูลราคากลางของประเทศ ราคาที่ดินระบุไว้ในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน; ราคาประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหลังจากชำระภาระผูกพันทางการเงินแล้ว;

ราคาที่ดินที่เก็บรวบรวมโดยการสืบสวนและสำรวจในกรณีไม่มีข้อมูลราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก และข้อ ข ของข้อนี้ ข้อมูลรายรับ รายจ่าย รายได้จากการใช้ที่ดิน

ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อราคาที่ดินอีกด้วย บทบัญญัติทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องในเวลาประเมินค่า

ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อลงทะเบียน ‘เล่มแดง’ เล่มแรก ได้แก่ ค่าธรรมเนียมที่คิดตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน (ถ้ามี) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนควรจะถูกเรียกเก็บเมื่อใช้รายการราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ซึ่งต้นทุนเหล่านี้อาจเพิ่มขึ้นตามลำดับ

แหล่งที่มา