ธนาคารแห่งรัฐ: ร่าง พ.ร.บ.ฉบับที่ 22 ไม่ห้ามการจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต

ANTD.VN - ธนาคารแห่งรัฐยืนยัน: หนังสือเวียนฉบับที่ 22 ไม่ได้จำกัดบุคคลจากการซื้อบ้านด้วยการจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต เงื่อนไข “สร้างบ้านเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้าน” ใช้ได้เฉพาะกับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยที่มีปัจจัยความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเท่านั้น

ก่อนหน้านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารถึงนายกรัฐมนตรีและธนาคารแห่งรัฐ โดยเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียนหมายเลข 22/2023/TT-NHNN

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA แสดงความกังวลอย่างยิ่งเกี่ยวกับกฎระเบียบที่ระบุว่าธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศจะได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อบ้านที่ "สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" เท่านั้น (หรือที่เรียกว่าบ้านที่ยังว่างอยู่ - ตามที่ HoREA ระบุ)

HoREA เชื่อว่าสิ่งนี้หมายความว่าหนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN ไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (คือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต) ที่ได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) โดยบ้านหลังนั้นเอง

สมาคมฯ เชื่อว่าหากไม่แก้ไขข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นทันที เมื่อหนังสือเวียนฉบับที่ 22 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 อาจส่งผลเสีย สร้างความยากลำบาก และขัดขวางการดำเนินงานปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อกระบวนการฟื้นตัวและพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

หนังสือเวียนที่ 22 ไม่ใช่เอกสารที่ให้คำแนะนำการปฏิบัติการอนุมัติสินเชื่อ

เมื่อตอบสนองต่อข้อมูลดังกล่าว ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่าหนังสือเวียนที่ 22 ไม่ได้จำกัดบุคคลทั่วไปในการซื้อบ้านด้วยการจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต

ตามประกาศธนาคารแห่งรัฐ ฉบับที่ 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยประกาศ 22/2023/TT-NHNN) ที่ควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หนังสือเวียนดังกล่าวให้คำแนะนำเกี่ยวกับการกำหนดและการนำค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงไปใช้กับสินทรัพย์ของธนาคารแต่ละประเภท (รวมถึงสินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย)

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

ผู้ซื้อบ้านยังสามารถจำนองบ้านในอนาคตได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 10 ข้อ 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN กำหนดว่า: “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือ สินเชื่อที่ให้บุคคลหรือนิติบุคคลกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ และมีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง ซึ่ง โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกัน”

หนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ไม่ได้แก้ไขหรือเพิ่มเติมเนื้อหานี้ องค์กรและบุคคลที่ต้องการซื้อบ้านและค้ำประกัน (จำนอง) บ้านในอนาคตนี้จะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงตั้งแต่ 30% - 120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการค้ำประกัน (LTV) ที่คำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินที่ค้ำประกัน กรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับอัตราส่วน LTV ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงจะอยู่ที่ 150%

บ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะได้รับการประเมินความเสี่ยงต่ำ

ไทย: มาตรา 11 ข้อ 2 แห่งหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN กำหนดว่า: “สินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ สินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันเพื่อให้บุคคลทั่วไปซื้อบ้าน โดยสินเชื่อดังกล่าวต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้อย่างครบถ้วน: ก) แหล่งเงินที่ใช้ชำระหนี้มิใช่แหล่งเงินที่ใช้เช่าบ้านซึ่งได้มาจากสินเชื่อดังกล่าว; ข) บ้านสร้างเสร็จตามสัญญาขายบ้าน; ค) ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายเต็มที่ในการจัดการกับบ้านที่จำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกัน ง) บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ต้องได้รับการประเมินราคาโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (ราคาต้องไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ”

วรรค 1 มาตรา 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN แก้ไขและเพิ่มเติมวรรค 11 มาตรา 2 ดังต่อไปนี้: “11. สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยคือสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อบ้าน โดยประกอบด้วย:

ก) สินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยโดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไข ดังต่อไปนี้: i) แหล่งเงินทุนในการชำระหนี้มิใช่แหล่งเงินทุนในการเช่าบ้านที่ได้มาจากสินเชื่อ; ii) บ้านได้เสร็จสมบูรณ์พร้อมส่งมอบตามสัญญาซื้อขายบ้านแล้ว iii) ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายเต็มที่ในการจัดการกับบ้านที่จำนองไว้เมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกันและกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย iv) บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ต้องได้รับการประเมินราคาโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (มูลค่าไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ

ข) สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยตามโครงการหรือโครงการสนับสนุนจากรัฐบาล ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและเป็นไปตามเงื่อนไขในข้อ a(i), a(iii), a(iv) ของวรรคนี้”

ดังนั้นสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยจะรวมถึง: สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด รวมทั้งเงื่อนไขการก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อส่งมอบ และสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐ ซื้อบ้านภายใต้โครงการและโปรแกรมสนับสนุนจากรัฐบาล

ปัจจัยความเสี่ยงที่ใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกันตั้งแต่ 20%-100% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วน LTV และ DSC

สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการสนับสนุนภาครัฐ ไม่ต้องมีเงื่อนไขว่าบ้านต้องสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ และมีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเพียง 20-50% เท่านั้น เพื่อดำเนินการตามนโยบายส่งเสริมที่อยู่อาศัยของรัฐ

ธนาคารแห่งรัฐจึงกล่าวว่า เงื่อนไขบ้านสร้างเสร็จตามสัญญาซื้อบ้านนั้นใช้ได้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน)

กรณีองค์กรหรือบุคคลมีความจำเป็นต้องก่อสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคตไว้ จะเป็นกรณีกู้ยืมเงินโดยใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 2 แห่งหนังสือเวียนที่ 41 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกัน ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 9 แห่งหนังสือเวียนที่ 41

“ดังนั้น กฎระเบียบฉบับนี้จึงไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน (กฎหมายแพ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการลงทุน 2563 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2567)” ธนาคารแห่งรัฐยืนยัน

ลิงค์ที่มา