บ่นเรื่องขาดแคลนตลอดแต่บ้านพักอาศัยสังคมยังขายไม่ออกและถูกทิ้งร้าง

แพ็กเกจ 120,000 ล้านยังไม่ก่อให้เกิดหนี้ค้างชำระ?

ตามคำกล่าวของผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ในปัจจุบันจังหวัดนี้มีเขตอุตสาหกรรม 31/32 แห่งที่เปิดดำเนินการแล้ว และมีคนงานจำนวน 618,000 คน ซึ่งประมาณ 321,000 คนเป็นคนงานจากจังหวัดอื่น ซึ่งส่วนใหญ่มีความต้องการที่อยู่อาศัย คาดว่าปี 2568 จะมีนิคมอุตสาหกรรมเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้นอีก 3 แห่ง จำนวนแรงงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยประมาณ 450,000 คน...

แม้ว่าทางจังหวัดได้ดำเนินการกำหนดแนวทาง จัดหาแนวทางแก้ไข ตรวจสอบกองทุนที่ดิน เพิ่มเติมแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน (NOCN) และดำเนินโครงการต่าง ๆ จำนวนหนึ่งในช่วงแรกแล้วก็ตาม แต่จนถึงปัจจุบัน ทั้งจังหวัดยังมีหน่วยที่อยู่อาศัยเพียงประมาณ 4,500 หน่วยเท่านั้น คนงานส่วนใหญ่ยังคงต้องเช่าบ้านที่สร้างโดยคนในพื้นที่

Luôn kêu thiếu nhưng nhà ở xã hội vẫn ế, bỏ hoang - Ảnh 1. — โครงการบ้านพักคนงานของบริษัท Thu Thiem ซบเซา

ในจังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งเป็นพื้นที่หนึ่งที่ประสบความสำเร็จค่อนข้างมากในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม (NOXH) และ NOCN โดยเมื่อปี 2563 มีการใช้งานไปแล้วเพียง 35,700 ยูนิตเท่านั้น เมื่อเทียบกับเป้าหมายการพัฒนาที่รัฐบาลกำหนดไว้ที่ 86,877 ยูนิตในช่วงปี 2564 - 2573 หากเทียบกับความต้องการภายในปี 2573 ที่ 129,212 ยูนิต ตัวเลขข้างต้นยังถือว่าน้อยเกินไป

แม้ว่านครโฮจิมินห์จะมีเขตอุตสาหกรรมหลายแห่งและมีประชากรผู้อพยพจำนวนมาก แต่ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 จนถึงปัจจุบัน ได้สร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมเพียง 18,800 หน่วยเท่านั้น ตามที่ผู้นำคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เปิดเผยว่า ในช่วงปี 2564 - 2568 นครโฮจิมินห์คาดว่าจะพัฒนา ^{พื้นที่} บ้านพักอาศัยสังคมประมาณ 2.5 ล้านตารางเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับบ้านประมาณ 35,000 หลัง คาดการณ์ช่วงปี 2569 – 2573 จะมีการพัฒนาประมาณ 58,000 ยูนิต

รายงานจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่าจนถึงปัจจุบัน ประเทศไทยได้ก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแล้ว 181 โครงการ โดยมีอพาร์ทเมนต์เกือบ 94,400 ยูนิต มีพื้นที่รวมกว่า 4.8 ล้าน ^{ตารางเมตร} ท้องถิ่นยังคงดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 291 โครงการ ขนาดการก่อสร้างประมาณ 271,500 ยูนิต มีพื้นที่รวมประมาณ 14.52 ล้าน ^ตร.ม .

ที่น่าสังเกตคือ ในส่วนของแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง กระทรวงก่อสร้างกล่าวว่า มี 11 ท้องที่ที่ประกาศรายชื่อโครงการที่เข้าเกณฑ์การกู้ยืม 24 โครงการ ที่เรียกร้องสินเชื่อมูลค่าประมาณ 12,400 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแพ็กเกจสินเชื่อนี้ยังไม่ได้ก่อให้เกิดหนี้ค้างชำระใดๆ

นาย Nguyen Tan Kiet ผู้บริหารบริษัท Thanh Thang Design and Construction Consulting จำกัด ซึ่งเป็นนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในนคร Long Khanh (Dong Nai) กล่าวกับ นาย Thanh Nien ว่า เมื่อวันที่ 4 ตุลาคมที่ผ่านมา บริษัทได้จัดการจับฉลากเพื่อเลือกซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 201 ยูนิตในโครงการดังกล่าว ทันทีที่มีการประกาศแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองในเดือนเมษายน 2023 บริษัทก็ได้ลงทะเบียนกับกรมก่อสร้างจังหวัดด่งนายเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ยืมเงินได้ แต่ยังไม่ได้รับการตอบรับใดๆ บริษัทฯ ยังได้ร่วมมือกับธนาคารนโยบายสังคมในการปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในอัตราดอกเบี้ยที่พิเศษยิ่งขึ้นเพียง 4.8% ต่อปี แต่ยังไม่ได้รับการตอบกลับ

“โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตบ่าววินห์ เมืองลองคานห์ เริ่มก่อสร้างเมื่อเดือนมิถุนายน 2563 มีบ้านพักอาศัยสังคม 1,054 ยูนิต แบ่งเป็นอพาร์ตเมนต์ 462 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ 592 ยูนิต โดยทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว 1 ชั้น ราคาประมาณ 800 - 900 ล้านดอง/ยูนิต พื้นที่ประมาณ 90 - 95 ^ตร.ม. ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมส่วนใหญ่สนใจแพ็คเกจสินเชื่อของธนาคารเพื่อสังคม เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า” นายเกียตกล่าว

หน่วยที่อยู่อาศัยสังคมหลายพันหน่วยขายไม่ได้

เมื่อเร็วๆ นี้ นายโง ทัน ฟอง รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กนิญ แจ้งว่า เมื่อเร็วๆ นี้ จังหวัดได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและอุตสาหกรรมแล้ว 7 โครงการ โดยมีอพาร์ทเมนต์ที่เข้าเกณฑ์ใช้งานได้ 4,000 ยูนิต นักลงทุนได้เสนอขายอพาร์ทเมนต์ 1,681 แห่ง แต่มีพนักงานเพียงไม่กี่คนที่ลงทะเบียนเพื่อซื้อ ทำให้มีอพาร์ทเมนต์ 1,324 แห่งที่ยังขายไม่ได้ สาเหตุคือคนงานในพื้นที่นี้มากกว่าร้อยละ 70 มาจากที่อื่น ซึ่งแรงงานรุ่นใหม่ในช่วงอายุ 18 – 30 ปี ที่มาทำงานมีเพียงความต้องการเช่าบ้านเท่านั้นแทนที่จะซื้อบ้าน นอกจากนี้คนงานยังพบว่ายากที่จะหารายได้เพื่อซื้อบ้านเมื่อมีรายได้ 9 - 10 ล้านดองต่อเดือนอีกด้วย นอกจากจะครอบคลุมค่าครองชีพแล้ว คนทำงานที่ประสบปัญหาชีวิตมักจะต้องเก็บเงินเพื่อส่งกลับบ้านให้ครอบครัว ไม่เพียงเท่านั้น คนงานส่วนใหญ่ในบั๊กนิญยังมีที่อยู่อาศัยที่ไม่มั่นคงและเปลี่ยนงานบ่อยครั้ง ผู้นำจังหวัดยังกล่าวอีกว่าคนงานไม่คุ้นเคยกับการใช้ชีวิตอยู่ในตึกสูง จากนั้น บั๊กนิญได้เสนอว่าการลงทุนในการก่อสร้าง NOCN ควรจะดำเนินการนอกเขตนิคมอุตสาหกรรม เพื่อให้ประเภทนี้สามารถรองรับคนงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตการแปรรูปเพื่อการส่งออก เขตไฮเทค คลัสเตอร์อุตสาหกรรมขนาดเล็กและขนาดกลาง และโรงงานผลิตของอุตสาหกรรมและวิชาชีพต่างๆ ได้อย่างแพร่หลาย พร้อมกันนี้จังหวัดได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างศึกษาและเพิ่มกลไกจูงใจพิเศษเพิ่มเติมให้กับโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนงาน

ไม่เพียงแต่จังหวัดบั๊กนิญเท่านั้น สถานการณ์บ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยภาคอุตสาหกรรมที่ขายไม่ออกยังเกิดขึ้นในนครโฮจิมินห์ ซึ่งประสบปัญหาขาดแคลนมาเป็นเวลานาน ล่าสุดขณะทำงานร่วมกับสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ ผู้นำนครทูดึ๊กเผยว่าโครงการ NOCN ของบริษัท Phuoc Thanh มีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 1,000 ยูนิตที่คาดว่าจะส่งมอบในช่วงปลายปีนี้ แต่มีผู้ลงทะเบียนขอเช่าบ้านเพียงประมาณ 100 รายเท่านั้น ตัวแทนนักลงทุนอธิบายว่าในความเป็นจริง ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่มีสิทธิ์รับการสนับสนุนบ้านพักสังคมจำนวนมากได้ติดต่อสอบถามมา แต่มีเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่ตรงตามข้อกำหนด ผู้มีสิทธิ์ซื้อไม่มีเงินและไม่กล้ากู้เงินจากธนาคารด้วยอัตราดอกเบี้ยแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดองสูงสุด 7.7%/ปี นานเพียงแค่ 5 ปี และต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้เชิงพาณิชย์เพียง 1 – 1.5%/ปีเท่านั้น ในขณะเดียวกันผู้ที่มีเงินก็ไม่ได้ถูกจัดอยู่ในกลุ่มคนงาน เพื่อขายอพาร์ทเมนต์ดังกล่าว ผู้ลงทุนโครงการนี้กำลัง “เสี่ยง” ที่จะขายให้กับผู้ซื้อบ้านพักสังคมรายอื่นนอกเหนือจากคนงาน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่าอัตราดอกเบี้ยในแพ็คเกจ 120,000 ล้านดองนั้นสูงเกินไป ซึ่งจะเป็นภาระสำหรับผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม นอกจากนี้ ตามกฎระเบียบปัจจุบัน ผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักสังคมจะต้องตรงตามเงื่อนไข 3 ประการ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัย และระดับรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงื่อนไขการอยู่อาศัย คือ ต้องมีทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวร ณ สถานที่โครงการบ้านจัดสรรตั้งอยู่ หรือมีทะเบียนถิ่นที่อยู่ชั่วคราวตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมยังไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หมายความว่าเงินเดือนของพวกเขาจะต้องไม่เกิน 11 ล้านดองต่อเดือน ผู้เชี่ยวชาญบางคนมองว่ากฎระเบียบเหล่านี้ล้าสมัย ตัวอย่างเช่น ราคาที่อยู่อาศัยทางสังคมสูงขึ้นเกือบสองเท่าในห้าปี แต่วิธีการกำหนดรายได้ต่ำ ซึ่งเป็นเงื่อนไขสำคัญในการซื้อบ้าน ยังคงเหมือนเดิมกับเมื่อแปดปีที่แล้ว

ผู้นำกระทรวงก่อสร้างยอมรับว่าแม้โครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจะประสบผลสำเร็จอย่างโดดเด่นแต่ยังไม่บรรลุตามคาดหวัง สาเหตุหลักๆ คือ ขาดที่ดิน ความยากลำบากในขั้นตอนการคัดสรรนักลงทุน ขาดเงินทุนสนับสนุน และกลไกสร้างแรงจูงใจไม่เข้มข้นและไม่แข็งแกร่งเพียงพอ ขั้นตอนการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมยังคงมีความซับซ้อนและยาวนาน นอกจากนี้ องค์กรและบุคคลบางแห่งไม่ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยสังคม เนื่องจากมาตรการลงโทษไม่เพียงพอ หรือไม่มีมาตรการที่เข้มงวดเพียงพอ

ขณะนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างรับและปรับปรุงร่าง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) โดยเสนอให้แก้ไขนโยบายเกี่ยวกับกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและการคัดเลือกนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยสังคม แรงจูงใจสำหรับผู้ลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพื่อการเช่า เช่าซื้อ และการขาย กำหนดราคาขาย ราคาเช่า ราคาเช่าซื้อ บ้านอยู่อาศัย... เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนและพัฒนาบ้านอยู่อาศัยให้ราคาบ้านอยู่อาศัยอยู่ในระดับปานกลาง เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยและกรรมกรสามารถซื้อที่อยู่อาศัยและดำรงชีวิตได้อย่างมั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างนี้ได้เพิ่มข้อกำหนดต่างๆ มากมายเพื่อเน้นย้ำถึงบทบาทผู้นำของรัฐในการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม โดยเฉพาะรัฐมีการลงทุนก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมโดยใช้ทุนภาครัฐในการก่อสร้างเพื่อให้เช่าและเช่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคม รัฐลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมโดยใช้พันธบัตรรัฐบาลแห่งชาติ พันธบัตร ทุนช่วยเหลือเพื่อการพัฒนาอย่างเป็นทางการ เงินกู้อัตราพิเศษจากผู้สนับสนุน และทุนสินเชื่อเพื่อการลงทุนเพื่อการพัฒนาของรัฐ เงินทุนที่ระดมจากกองทุนพัฒนาที่ดินและกองทุนการเงินของรัฐอื่นนอกงบประมาณ ตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อการขาย การเช่า และการเช่าซื้อ

นาย เล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

ลิงค์ที่มา