สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เพิ่งได้รับความคิดเห็นบางส่วนเกี่ยวกับข้อเสนอในการพัฒนาข้อมติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่น ๆ (ต่อไปนี้เรียกว่าร่าง)
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนจะเสนอโครงการนำร่อง 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ให้ความสำคัญในการดำเนินการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีแผนพัฒนาเมืองที่ได้รับอนุมัติ
ตามที่ VCCI ระบุไว้ การอนุญาตให้บริษัทต่างๆ รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินอื่นๆ และการอนุญาตให้บริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินอื่นๆ ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ถือเป็นข้อเสนอแนะที่สำคัญและสำคัญประการหนึ่งของบริษัทต่างๆ ในกระบวนการร่างกฎหมายที่ดินปี 2567
กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ปี 2567 หยุดอยู่แค่การกำหนดว่าวิสาหกิจจะได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น และวิสาหกิจที่ครอบครองที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ อยู่แล้วจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้
VCCI เห็นด้วยอย่างยิ่งกับการพัฒนาแนวทางนำร่องที่อนุญาตให้บริษัทต่างๆ รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินอื่นๆ ได้ โดยให้บริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินอื่นๆ สามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ นี่ถือเป็นกฎระเบียบที่จำเป็นอย่างยิ่งที่จะตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ ช่วยเอาชนะความยากลำบากในปัจจุบัน และขจัดอุปสรรคของโครงการต่างๆ ในปัจจุบัน
ส่วนเรื่องที่จะยื่นคำขอนั้น ร่างคำร้องได้กำหนดนิยามเรื่องที่จะยื่นคำขอไว้ว่า “วิสาหกิจที่มีหน้าที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่ใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน”
“ผู้ใช้ที่ดิน” ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 หมายความรวมถึง “วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์” ดังนั้น VCCI จึงเห็นว่าไม่จำเป็นต้องกำหนดให้ “บริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เป็นหัวข้อที่เกี่ยวข้อง
ส่วนที่ดินที่โอนไปนั้น ตาม พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 มาตรา 127 วรรค 2 กำหนดว่า ในกรณีที่พื้นที่ที่โอนไปมี “พื้นที่ที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการ แต่ไม่สามารถแยกออกเป็นโครงการอิสระได้ พื้นที่ที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการนั้นจะต้องรวมอยู่ในพื้นที่ทั้งหมดสำหรับการจัดตั้งโครงการ และจะต้องถูกเรียกคืนโดยรัฐเพื่อจัดสรรหรือให้เช่าแก่ผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการ โดยไม่ต้องผ่านรูปแบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ต้องประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน”
ร่างมติดังกล่าวได้กำหนดกลไกในการรับโอนที่ดินอื่นๆ สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในลักษณะเดียวกับกลไกในการรับสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ b วรรค 1 มาตรา 127 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 เพื่ออำนวยความสะดวกในกระบวนการดำเนินการ VCCI เสนอให้พิจารณาเพิ่มกลไกการกู้คืนที่ดินในลักษณะเดียวกับบทบัญญัติในวรรค 2 มาตรา 127 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่กล่าวถึงข้างต้น
ข้อเสนอเพื่อพิจารณาเกณฑ์ทั่วไป
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของพื้นที่ดำเนินการ ร่างดังกล่าวได้เสนอให้ท้องถิ่นออกหลักเกณฑ์เกี่ยวกับพื้นที่ ทุนการลงทุน และหลักเกณฑ์อื่น ๆ ที่เหมาะสมกับความเป็นจริงของท้องถิ่น เพื่อคัดเลือกโครงการในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้นำร่อง
เมื่อพิจารณาว่าข้อเสนอนี้อาจก่อให้เกิดข้อกังวลเกี่ยวกับกลไกการขออนุมัติเมื่อกำหนดโครงการลงทุนที่จะใช้กลไกนำร่อง VCCI แนะนำให้พิจารณากำหนดเกณฑ์ร่วมกันในการตัดสินใจ โดยหน่วยงานในพื้นที่จะต้องอาศัยเกณฑ์นี้ในการกำหนดโครงการที่เหมาะสม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เตรียมเสนอร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง โครงการนำร่องบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ โดยใช้ข้อตกลงรับสิทธิใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิใช้ที่ดินที่ไม่เป็นที่อยู่อาศัย
ตามที่กระทรวงนี้ระบุว่า หลังจากพ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 มีผลบังคับใช้ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีเพียงโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น ซึ่งเป็นโครงการลงทุนก่อสร้างในเมือง และโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในชนบทที่เกิดขึ้นจากการเวนคืนที่ดินของรัฐ หรือโครงการที่มีการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ เนื่องจากมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นตามที่กำหนดในมาตรา 127 วรรค 6 แห่งพ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567
ซึ่งจะทำให้การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์มีข้อจำกัด และไม่สามารถปฏิบัติตามนโยบายตามมติที่ 18-NQ/TW ว่าด้วย “การดำเนินการตามกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและผู้ประกอบการในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์” ได้อย่างเต็มที่
นอกจากนี้ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้เฉพาะผู้ลงทุนที่มีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เท่านั้น (วรรค 2 ข้อ 6 มาตรา 127)
จะส่งผลให้โครงการด้านการผลิตและการดำเนินธุรกิจ เช่น เขตอุตสาหกรรมและแหล่งท่องเที่ยวที่รัฐปรับปรุงผังการใช้ที่ดินให้เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ไม่สามารถดำเนินการตามผังที่ปรับปรุงแล้วได้ ส่งผลให้เกิดการสิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดินในการจัดทำและปรับปรุงผังการใช้ที่ดิน
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เห็นว่าประเด็นดังกล่าวจำเป็นต้องมีการจัดทำมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติให้ดำเนินการนำร่องโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถนำไปปฏิบัติจริงได้
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนจะเสนอโครงการนำร่อง 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ให้ความสำคัญในการดำเนินการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ที่มีแผนพัฒนาเมืองที่ได้รับอนุมัติ
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)