อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ลงทุนต้อง "ปล่อยสินค้า" และขายอพาร์ตเมนต์ออกไป

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในไตรมาสแรกของปี 2023 อุปทานอพาร์ทเมนท์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงลดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ จำนวนอุปทานอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดในไตรมาสนี้มีจำนวนมากกว่า 1,600 ยูนิต ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน ในฮานอย จำนวนอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในไตรมาสนี้มีจำนวนมากกว่า 2,000 ยูนิต ลดลงร้อยละ 27 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ดอกเบี้ยสูง นักลงทุนต้องขายทิ้ง รูปที่ 1 — ตลาดอพาร์ตเมนต์รองกำลังเติบโต เนื่องจากมีราคาถูกกว่าอพาร์ตเมนต์ใหม่มาก (ภาพ : วีวี)

เฉพาะตลาดฮานอยเพียงแห่งเดียว อุปทานของอพาร์ทเมนท์ใหม่ลดลง ส่งผลให้ราคาขายของกลุ่มนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงปี 2561 - 2565 ราคาห้องชุดเปิดใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13%/ปี โดยในรอบ 4 ปี ราคาอพาร์ทเม้นท์จึงเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 52

เมื่อเทียบกับตลาดหลักทรัพย์หลักซึ่งขาดแคลนและราคาที่เพิ่มสูงขึ้น ในตลาดรอง (ตลาดซื้อ-ขาย) อพาร์ตเมนต์ที่ผ่านเจ้าของอย่างน้อย 1 รายจะมีราคาที่น่าดึงดูดใจ โดยต่ำกว่าอพาร์ตเมนต์ใหม่ในโครงการเดียวกันถึง 48% สิ่งนี้เป็นแรงผลักดันให้ตลาดรองมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น

นางสาวเหงียน ฮ่อง ดุง ผู้จัดการอาวุโส บริษัท Savills HCMC Residential Business Services กล่าวว่า อุปทานในตลาดรองยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนรายย่อยประสบปัญหาในการรักษาสมดุลของกระแสเงินสดในบริบทของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น

“นักลงทุนรายบุคคลที่ซื้ออพาร์ตเมนต์และกู้ยืมเงินต้องเผชิญแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้พวกเขาต้องพิจารณาขายพอร์ตการลงทุนของตนเอง ซึ่งทำให้อุปทานของอพาร์ตเมนต์รองในเมืองใหญ่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงไม่นานนี้” นางสาวดุงกล่าว

ราคาห้องชุดรองจะปรับขึ้นมั้ย?

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam ประเมินว่าตลาดอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันมีลักษณะพิเศษคือแทบไม่มีอุปทานหลัก ซึ่งหมายความว่าไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่สำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

“สิ่งนี้บังคับให้พวกเขาต้องแสวงหาอุปทานจากตลาดรอง ตั้งแต่ต้นปี ตลาดอพาร์ตเมนต์รองเริ่มคึกคักทั้งในนครโฮจิมินห์และฮานอย” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าขณะนี้มีการปรับขึ้นราคาในระดับรองในนครโฮจิมินห์ถึง 5% โดยเฉพาะในเขตต่างๆ เช่น เตินบินห์และเขต 11 มีเพียงราคาอพาร์ตเมนต์ในระดับรองใน 9 เขตที่เหลือเท่านั้นที่มีแนวโน้มลดลง

ดอกเบี้ยสูง นักลงทุนต้องขายอพาร์ตเมนท์ ภาพที่ 2 — ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าขณะนี้มี "คลื่น" ของการขึ้นราคาสินค้าในระดับรองทั่วทั้งนครโฮจิมินห์ (ภาพ : ส.ส.)

นายทรอย กริฟฟิธส์ ยังได้ชี้ให้เห็นประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดรอง ซึ่งก็คือความแน่นอนทางกฎหมายของผลิตภัณฑ์ โครงการส่วนใหญ่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว ในขณะที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เราเห็นโครงการจำนวนไม่น้อยที่ประสบปัญหาเกี่ยวกับปัญหานี้

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าว ในทางกลับกัน ตลาดรองยังขึ้นอยู่กับการปรับอัตราดอกเบี้ยในอนาคตเป็นอย่างมากอีกด้วย

“อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่สูงถึง 14-15% ถือเป็นระดับที่ค่อนข้างสูง ซึ่งบังคับให้ผู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ อย่างไรก็ตาม หากอัตราดอกเบี้ยสามารถกลับไปอยู่ในระดับ 10-12% ซึ่งเป็นระดับก่อนเกิด COVID-19 ตลาดนี้จะเริ่มน่าดึงดูดใจมากขึ้นและมีสภาพคล่องมากขึ้น” นักวิเคราะห์กล่าว

นายทรอยคาดการณ์ว่าตลาดรองจะน่าสนใจมากในช่วง 12 เดือนข้างหน้า หลังจากช่วงเวลานี้ สถานการณ์อุปทานใหม่ที่จำกัดจะเปลี่ยนไป เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากขึ้น ราคารองอาจกลับสู่สถานะที่มั่นคงมากขึ้น

จากการวิจัยของแผนก Savills คาดว่าตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปีนี้ในนครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เกิดขึ้นประมาณ 9,000 ห้อง โดยคลาส B จะมีส่วนแบ่งตลาด 71% คลาส C จะมีส่วนแบ่งตลาด 23% และคลาส A จะมีส่วนแบ่งตลาด 6%

ภายในปี 2569 จะมีการเปิดขายจำนวน 137,540 ยูนิต จาก 186 โครงการ แม้ว่าบางโครงการยังไม่ได้รับการจัดอันดับ แต่ผู้ลงทุนก็แสดงความสนใจในผลิตภัณฑ์ราคาไม่แพงเพื่อตอบสนองความต้องการ

สำหรับฮานอย ในปี 2566 จะมีการส่งมอบอพาร์ทเมนท์จำนวน 9,400 ยูนิต และคาดว่าจะเปิดขายยูนิตใหม่จำนวน 7,000 ยูนิต โดยอุปทานคลาส B คิดเป็น 83% ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ตลาดคาดว่าจะมีโครงการใหม่ประมาณ 86,500 ยูนิต จาก 98 โครงการ โดยโครงการระดับ B คิดเป็นส่วนใหญ่ โดยมีส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 60

แหล่งที่มา