เศรษฐกิจชะงักงัน เงินเฟ้อเพิ่ม หากราคาบ้านไม่ได้รับการควบคุม

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นผลจากระบบกฎหมายที่มีช่องโหว่มากมาย ทำให้เกิดการทุจริตในการวางแผนของเจ้าหน้าที่รัฐบางส่วน หรือการเก็งกำไร การจัดการ และการขึ้นราคาโดยผู้เข้าร่วมตลาด หากไม่ควบคุมสถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นในเร็วๆ นี้ จะก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อเศรษฐกิจ ความมั่นคงทางสังคม และความปลอดภัย เพื่อทำความเข้าใจปัญหานี้ได้ดียิ่งขึ้น ผู้สื่อข่าว Kinh te & Do thi ได้สัมภาษณ์กับรองประธานของ Hanoi Real Estate Club นาย Nguyen The Diep

สวัสดีครับ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยมีการบันทึกว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15-20% ต่อปีอย่างต่อเนื่อง และในบางพื้นที่ราคาเพิ่มขึ้นถึง 35-40% ครับ สาเหตุของสถานการณ์นี้คืออะไร?

- เราทุกคนคาดหวังว่าหลังจากกฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติม (กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้แล้ว กฎหมายเหล่านี้จะช่วยลดราคาบ้านลง แต่ในความเป็นจริงแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง มีหลายสาเหตุที่อธิบายการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความคิดของฉัน สาเหตุนั้นเกิดจากทั้งปัจจัยด้านอุปทานและอุปสงค์ นโยบายทางการเงิน และปัจจัยทางจิตวิทยา

ประการแรก มีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ เนื่องมาจากจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนสูงขึ้น ขณะที่อุปทานใหม่มีจำกัดเนื่องจากกองทุนที่ดินมีจำกัดและขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อนทำให้ความคืบหน้าในการก่อสร้างล่าช้า และยังเป็นผลมาจากกระบวนการขยายโครงสร้างพื้นฐานและการวางผังเมือง (เรียกอีกอย่างว่าการขยายเมือง) ที่ส่งผลต่อการเพิ่มสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่วางแผนและลงทุนไว้ หรือด้วยนโยบายขยายเมือง การแปลงที่ดินทางการเกษตรเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยยังส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินอีกด้วย

นอกจากนี้ จากการเก็งกำไรและการปั่นกระแสของกลุ่มคนบางกลุ่ม ได้มีการใช้กลอุบายต่างๆ มากมาย เพื่อดันให้ราคาบ้านและที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างแท้จริง จนทำให้หลายคนเกรงว่าราคาจะยิ่งพุ่งสูงขึ้นอีก จึงรีบแห่ซื้อ ทำให้ตลาดเกิดการกำหนดราคาใหม่

พร้อมกันนี้เรื่องดังกล่าวถูกกล่าวถึงหลายครั้งเนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมายและการบริหารจัดการของรัฐ ปัญหาทางกฎหมายทำให้โครงการบ้านจัดสรรหลายร้อยโครงการต้องหยุดชะงักหรือล่าช้า ส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลง หรือกฎหมายที่อยู่อาศัยที่แก้ไขเพิ่มเติมที่ขยายข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามจะส่งผลกระทบต่อราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่ผมอยากจะพูดถึงก็คือ นโยบายการเงิน และต้นทุนการก่อสร้างและวัสดุที่เพิ่มมากขึ้น ล่าสุดระบบธนาคารได้ปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงอย่างต่อเนื่อง และขณะเดียวกันเมื่ออัตราเงินเฟ้อยังสูงอยู่ ประชาชนก็เลือกที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นที่เก็บทรัพย์สินที่ปลอดภัย ซึ่งทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยสรุปแล้ว การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เกิดจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ นโยบาย และจิตวิทยาของตลาดหลายประการ หากไม่ได้รับการควบคุมที่ดี อาจนำไปสู่ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์และผลกระทบต่อเศรษฐกิจหลายประการ

ผลที่ตามมาที่คุณอ้างถึงคืออะไร?

หากมองอย่างเป็นกลางแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนั้นต่ำกว่าราคาในประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชียมาก ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่เราได้ประสบกับช่วงเวลาของการเติบโตอย่าง "ร้อนแรง" ซึ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ในกระบวนการเปิดเศรษฐกิจตลาดในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา เราต้องมองการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จากสองด้าน ด้านบวก พื้นที่ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสและครบวงจรจะมีราคาเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงการพัฒนาจริง ซึ่งจะเพิ่มผลิตภัณฑ์ทางสังคมโดยรวมของพื้นที่ทั้งหมด และปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้คน

แต่ในพื้นที่ที่ยังไม่ได้ลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน มีเพียงข้อมูลการวางแผนแต่ราคาที่ดินกลับพุ่งสูง ขณะที่ธุรกรรมส่วนใหญ่ยังเป็นการซื้อขายและไม่มีความจำเป็นต้องใช้จริง สถานที่เหล่านั้นมีการแทรกแซงจากนักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน... ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโดยรวมของพื้นที่ทั้งหมด เมื่อราคาที่ดินสูง ธุรกิจต่างๆ ไม่ต้องการที่จะดำเนินโครงการ ส่งผลให้ที่ดินถูกทิ้งร้างและไม่ได้ถูกนำไปใช้งาน ผู้ที่เคย "ถือครอง" ที่ดินไว้ก่อนหน้านี้เสี่ยงต่อการสูญเสียหรือฝังทุนที่ไม่สามารถผลิตซ้ำหรือทำธุรกิจได้

โดยทั่วไปการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์มีทั้งผลดีและผลเสีย แต่หากเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไปหรือไม่สามารถควบคุมได้ อาจทำให้เกิดผลร้ายแรงต่างๆ มากมาย ในยุคนั้นราคาที่อยู่อาศัยที่สูงทำให้คนส่วนใหญ่โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถซื้อบ้านได้ ช่องว่างระหว่างคนรวยกับคนจนก็ยิ่งกว้างขึ้น ส่งผลให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันในสังคม ในขณะเดียวกันเมื่อราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไปเนื่องจากการเก็งกำไรโดยไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงก็อาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้อย่างง่ายดาย และหากฟองสบู่แตก ราคาก็ลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนจำนวนมากอาจสูญเสียเงินหรือมีหนี้จำนวนมากอาจประสบปัญหาในการชำระคืนเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ขณะที่ธนาคารเผชิญความเสี่ยงหนี้เสียซึ่งส่งผลกระทบต่อระบบการเงิน

สิ่งที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือเงินที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ถอนออกมาใช้แทนที่จะนำไปใช้ในการผลิตและธุรกิจ จะทำให้แรงจูงใจในการพัฒนาเศรษฐกิจลดลง หากภาคอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงัก ธุรกิจก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และการเงินต่างๆ จะได้รับผลกระทบ... ส่งผลให้แรงกดดันด้านเงินเฟ้อเพิ่มมากขึ้น เพราะเมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ราคาค่าเช่าและบริการก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคสูงขึ้น ส่งผลให้เกิดแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ

แล้วจะแก้ไขอย่างไรเพื่อจำกัดสถานการณ์นี้ได้ล่ะครับ?

การรักษาเสถียรภาพของราคาที่อยู่อาศัยเป็นปัญหาที่ซับซ้อน ซึ่งเกี่ยวข้องกับปัจจัยหลายประการ เช่น อุปสงค์และอุปทาน นโยบายการเงิน การเก็งกำไร และการวางผังเมือง อย่างไรก็ตาม การกล่าวเช่นนั้นไม่ได้หมายความว่าไม่มีวิธีแก้ปัญหาที่เป็นไปได้จริงๆ แต่ประเด็นที่ฉันต้องการเน้นย้ำคือบทบาทในการควบคุมดูแลของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ ในมุมมองส่วนตัว ฉันขอเสนอประเด็นสองสามประเด็นดังต่อไปนี้

ประการแรก จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็วโดยการขยายพื้นที่ รัฐสามารถวางแผนกองทุนที่ดินเพิ่มเติมเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ส่งเสริมการสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ให้แรงจูงใจทางภาษี ลดค่าธรรมเนียมใบอนุญาตการก่อสร้าง หรือให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ธุรกิจที่พัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ในเวลาเดียวกัน ให้ใช้ประโยชน์จากกองทุนบ้านว่างเปล่า เก็บภาษี หรือมีนโยบายบังคับให้เจ้าของนำบ้านว่างเปล่าออกสู่ตลาดเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร

ประการที่สอง จำเป็นต้องควบคุมการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้ออย่างเคร่งครัด โดยการกำหนดภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบก้าวหน้าในอัตราสูงจากผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมากแต่ไม่ได้นำไปแสวงหากำไร (เพื่อให้เช่าหรือขาย) เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพื่อควบคุมกระแสเงินทุนไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ จำกัดการกู้ยืมเพื่อเก็งกำไร ข้อมูลตลาดที่โปร่งใส สร้างฐานข้อมูลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อหลีกเลี่ยงการจัดการราคา จัดการกับการกระทำที่ก่อให้เกิดการปั่นราคาหรือสร้างฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเคร่งครัด และเฝ้าติดตามโครงการที่ถูกระงับอย่างใกล้ชิด หากนักลงทุนไม่ดำเนินโครงการภายในระยะเวลาที่กำหนด ที่ดินของพวกเขาอาจถูกเพิกถอน

ประการที่สาม รัฐต้องมีนโยบายสนับสนุนผู้ซื้อบ้านจริงมากขึ้น โดยมีแพ็คเกจสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษและอัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือครัวเรือนที่มีรายได้น้อย ข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์ทันทีหลังซื้อ และกฎที่ว่าสามารถขายทรัพย์สินต่อได้หลังจากระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น เพื่อจำกัดการเก็งกำไร

ประการที่สี่ คือ การเสริมสร้างนโยบายการบริหารราคาและการวางแผน โดยเน้นการควบคุมราคาเพดานของที่อยู่อาศัยในสังคม รัฐสามารถนำเพดานราคาไปใช้กับที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยได้ พร้อมกันนี้ ส่งเสริมการลงทุนพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อลดแรงกดดันด้านที่อยู่อาศัยในพื้นที่ส่วนกลาง โดยพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่งที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ใกล้เคียง สรุปได้ว่า การรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัยต้องอาศัยการประสานงานระหว่างรัฐบาล ธุรกิจ และประชาชน แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการควบคุมการเก็งกำไรและส่งเสริมการจัดหาอุปทานที่เหมาะสมเพื่อการพัฒนาตลาดที่ยั่งยืน

ขอบคุณ!

10:57 20/02/2025

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/kinh-te-dinh-tre-lam-phat-tang-neu-khong-kiem-soat-duoc-gia-nha.html