ความหวังสดใสขึ้นในช่วงปลายปี 2023

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นผลผลิตของภาคการผลิตและธุรกิจจำนวนมาก และยังเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับภาค เศรษฐกิจ หลักหลายภาคส่วน ภาวะถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ

ระบุความยาก

เศรษฐกิจของเวียดนามอยู่ในช่วงฟื้นตัวหลังโควิด-19 อย่างไรก็ตาม ความผันผวนที่ซับซ้อนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก และปัญหาภายในบางประการของเศรษฐกิจได้ส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่ออัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อระบุถึงปัญหาที่ยากที่สุดของตลาดในปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าปัญหาทางการเงินและกฎหมายเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้โครงการใหม่ไม่ได้รับการอนุมัติ

รายงานของธนาคารระบุว่าการเติบโตของสินเชื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีทีท่าจะฟื้นตัว โดยในไตรมาสแรกของปี 2566 สินเชื่อเติบโตเพียง 1.6% แรงกดดันในการชำระหนี้พันธบัตรมีมหาศาล โดยมีพันธบัตรที่ต้องชำระคืนสูงถึง 225 ล้านล้านดอง โดยที่อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านล้านดอง เมื่อถึงจุดสูงสุดในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 พันธบัตรขององค์กรสูงถึง 91 ล้านล้านดองต้องชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย

รูปภาพ_5523.jpeg — นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเปิดการขายอีกครั้งอย่างมั่นใจ

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นปัญหาที่ยาก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วง “หยุดชะงัก” ดังนั้น เมื่อพันธบัตรครบกำหนด ธุรกิจต่างๆ จะต้องระดมทรัพยากรเพื่อชำระหนี้ให้ยากมาก ในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องยอมรับการขายผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในราคาที่ขาดทุน แต่ก็ยังไม่สามารถหานักลงทุนได้

ปัญหาภายในอีกประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือปัญหาทางกฎหมายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง เผยปี 65 โครงการอสังหาฯ เปิดใหม่ใบอนุญาตลดลงมากเมื่อเทียบกับปี 64 ส่งผลให้อุปทานอสังหาฯ ในปี 66 ยังคงมีจำกัด โดยปัจจุบันอุปทานที่ซื้อขายกันในตลาดอสังหาฯ คือ สต๊อกโครงการที่เปิดขายไปแล้ว รายงานจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ในไตรมาสแรกปี 2566 มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่สร้างเสร็จเพียง 14 โครงการทั่วประเทศ โดยภาคเหนือมีโครงการจำนวน 9 โครงการ จำนวน 5,679 ยูนิต ภาคกลางมีโครงการจำนวน 3 โครงการ จำนวน 137 ยูนิต และภาคใต้มีโครงการจำนวน 2 โครงการ จำนวน 93 ยูนิต

นายฮา กวาง หุ่ง รองอธิบดีกรมเคหะและตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ประเมินว่า โครงการต่างๆ จำนวนมากประสบปัญหา อุปสรรค และดำเนินการล่าช้า เนื่องมาจากข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการประเมินที่ดินทำให้ยากต่อการกำหนดราคา "ตลาด" คิดเป็นกว่า 50% ของปัญหาของโครงการ นอกจากนี้ ยังมีการประกาศกรณีการวางผังการใช้ที่ดินเป็นจำนวนมากแต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ และปัญหาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการแปลงการใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน การจัดสรรที่ดิน ที่ดินสาธารณะที่แทรกอยู่ในโครงการ...

โครงการบางโครงการที่มีรายละเอียดแผน 1/500 ที่ได้รับอนุมัติแล้วแต่ไม่เหมาะสม กำลังอยู่ระหว่างการตรวจสอบ ปรับปรุง และปรับปรุงตามระเบียบข้อบังคับ ปัญหาคอขวดหลายประการในขั้นตอนทางกฎหมายทำให้โครงการล่าช้า ส่งผลให้ระยะเวลาการก่อสร้างยาวนานขึ้น และทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น

โซลูชั่นมากมาย

เมื่อเผชิญกับความจริงที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมายจากเศรษฐกิจในและต่างประเทศ แม้ว่าหน่วยงานจัดการจะเสนอวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมาย แต่ตามที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า จำเป็นต้องดำเนินการอย่างจริงจังมากขึ้น เพื่อที่วิธีแก้ปัญหาเหล่านั้นจะสามารถนำออกมาปฏิบัติได้

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัญหาสินเชื่อพันธบัตรขององค์กรและนโยบายทางกฎหมายในปัจจุบันเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยมีโครงการกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศที่ถูกระงับ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายๆ โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ แม้จะมีขั้นตอนต่างๆ เสร็จสิ้นไปหลายขั้นตอน เช่น การคัดเลือกนักลงทุน การประมูล การประมูล การจัดสรรที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การขอใบอนุญาต ฯลฯ แต่กระบวนการเหล่านี้กลับ "ติดขัด" อยู่หลายขั้นตอน

รัฐบาลตระหนักถึงปัญหาในตลาด จึงได้สั่งให้กระทรวงและสาขาต่างๆ เสนอแนวทางแก้ไขอย่างต่อเนื่อง เฉพาะเดือนธันวาคม 2565 นายกรัฐมนตรีได้ลงนามบันทึกความเข้าใจ (Official Dispatch) 3 ฉบับติดต่อกัน เพื่อจัดการเรื่องเร่งด่วน ซึ่งรวมถึงเนื้อหาต่างๆ มากมายเพื่อคลายปัญหาให้กับตลาดอสังหาฯ เช่น การให้ทุนสินเชื่อเพื่อเศรษฐกิจ ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน ตลาดอสังหาฯ และการพัฒนาที่อยู่อาศัย...

ในเดือนมีนาคมและเมษายน รัฐบาลได้ออกเอกสารคำสั่งสำคัญต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น มติที่ 33 คำสั่ง สธ.ฉบับที่ 178 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 เพื่อส่งเสริมและขจัดอุปสรรคต่อตลาด

ล่าสุดรองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ลงนามและออก Official Dispatch 469 เน้นย้ำข้อกำหนด: การปรับปรุงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ ขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการกำหนดราคาที่ดิน การวางแผน การวางผังการใช้ที่ดิน...

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีได้ทำงานเฉพาะในโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ โดยทั่วไปจะอยู่ในนครด่งนายและนครโฮจิมินห์ นครโฮจิมินห์ บิ่ญถ่วน... เพื่อระบุปัญหาและมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหา ธุรกิจคาดหวังว่าปัญหาคอขวดจะค่อยๆ ถูกกำจัดออกไป ส่งผลให้มีอุปทานเพิ่มมากขึ้น

ด้วยการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องดังที่กล่าวไว้ข้างต้น ตามบันทึกตลาด นับตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 2 ตลาดอสังหาฯ เริ่ม "คึกคัก" อีกครั้ง โครงการบางส่วนของนักลงทุนรายใหญ่ในทำเลทองในจังหวัดและเมืองที่พัฒนาแล้วบางแห่งได้เปิดการขาย นำมาซึ่งความหวังที่สดใสขึ้นภายในสิ้นปี 2566

แหล่งที่มา