ปัญหาทางกฎหมายสองข้อที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาฯ ได้ถูกขจัดออกไปแล้ว เหลือเพียงรอกฎหมายที่ดินเท่านั้น

ปัญหาด้านกฎหมายและข้อบังคับทางกฎหมายถือเป็นอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ มีกฎหมาย คำสั่ง และหนังสือเวียนจำนวนมากที่ควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม กฎหมายสามฉบับที่มีผลกระทบรุนแรงที่สุดต่อตลาด ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดิน

ในปี 2566 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ซึ่งเหลือเวลาอีก 1 ปีจึงจะมีผลบังคับใช้

ปุ่มกฎหมาย 2 ปุ่มที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการร่างขึ้นครั้งแรกในกฎหมายที่ดิน — ปัญหาทางกฎหมาย 2 ประการที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขแล้ว โดยรอเพียงกฎหมายที่ดินเท่านั้น (ภาพ ZN)

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมาย 2 ฉบับที่เพิ่งผ่านใหม่ว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้เหมาะสมอย่างยิ่งที่จะนำไปปฏิบัติจริง โดยรับรองความสอดคล้องและสม่ำเสมอของข้อบังคับทางกฎหมาย HoREA แสดงความเห็นว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่มีคุณภาพดีที่สุดในรอบกว่า 30 ปี

ในทำนองเดียวกัน กฎหมายใหม่ว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีกฎระเบียบใหม่ๆ ที่เป็นความก้าวหน้ามากมาย เช่น การกำหนดกฎระเบียบที่ถูกต้องตามกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ท หรือกฎระเบียบใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการที่นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินก่อนจึงจะนำผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเข้าสู่ธุรกิจได้

ขณะนี้มีเพียงกฎหมายที่ดินเท่านั้นที่ยังอยู่ในกระบวนการพิจารณาทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติมกฎระเบียบใหม่ให้แล้วเสร็จ

คาดว่ารัฐสภาจะลงมติร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขในวันที่ 29 พฤศจิกายน อย่างไรก็ตาม ในระหว่างการประชุมสมัยที่ 6 ของรัฐสภาชุดที่ 15 ซึ่งจัดขึ้นเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายน รัฐสภาได้กล่าวว่าร่างกฎหมายดังกล่าวไม่ได้รับการผ่านในการประชุมสมัยที่ 6 นี้ และจะย้ายไปยังการประชุมสมัยที่ใกล้ที่สุด

นายเหงียน ทานห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า เมื่อเทียบกับกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา การแก้ไขและปรับปรุงกฎหมายที่ดินนั้นยากกว่ามาก

กฎหมายที่ดินมีความทับซ้อนกับกฎหมายและหนังสือเวียนหลายฉบับในหลายสาขาที่แตกต่างกัน ในความเป็นจริง กฎหมายที่ดิน (ฉบับเก่า) ที่ประกาศใช้เมื่อปี พ.ศ. 2556 มีข้อจำกัดและข้อบกพร่องมากมาย ดังนั้นในปี 2562 รัฐบาลจึงได้เสนอร่างพระราชบัญญัติแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ต่อรัฐสภา

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้ยื่นคำร้องขอเลื่อนการพิจารณาร่างกฎหมายดังกล่าวซ้ำแล้วซ้ำเล่าถึง 4 ครั้ง ก่อนที่รัฐสภาจะตัดสินใจรวมร่างกฎหมายดังกล่าวเข้าไว้ในแผนงานการร่างกฎหมายและข้อบังคับปี 2565

นอกจากนี้ ข้อกำหนดบางประการในกฎหมายที่ดินยังไม่ได้มีการรวมกันเป็นหนึ่งเดียวระหว่างหน่วยงานที่ร่วมแสดงความคิดเห็น เช่น วิธีการคำนวณราคาที่ดิน หรือ กฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับการจัดซื้อที่ดินของรัฐ

“ดังนั้น การมีเวลาศึกษาและแก้ไขกฎหมายที่ยากเช่นกฎหมายที่ดินจึงมีความจำเป็นมากขึ้น หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ต้องหารือแก้ไขเพิ่มเติมทันทีหลังจากผ่านกฎหมาย” นายตวนกล่าว

ขณะเดียวกัน นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า ในร่างกฎหมายที่ดินฉบับล่าสุด มีกฎระเบียบที่ไม่เหมาะสม 2 ฉบับ นั่นคือข้อ ข วรรค 1 ข้อ ก วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ที่เกี่ยวข้องกับข้อเสนอ “การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่บุคคลที่ได้รับอนุญาตจากรัฐให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ...”

ดังนั้น สมาคมจึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 2 วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อให้สามารถเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนเจรจาขอใช้สิทธิใช้ “ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย” หรือ “ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น” หรือ “ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัย” ให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง การก่อสร้าง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ โครงการบ้านจัดสรร และธุรกิจพาณิชยกรรมและบริการ

สิ่งนี้สร้างเงื่อนไขให้นักลงทุน โดยเฉพาะบริษัทและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ มีศักยภาพในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและพื้นที่ในเมืองที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ถึงสิบ สิบ ร้อย พันเฮกตาร์ ให้มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สอดประสานกัน โครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และสาธารณูปโภคและบริการในเมืองต่างๆ อีกมากมาย

แหล่งที่มา