ราคาค่าเช่าก็สูงขึ้นเรื่อยๆ

ในช่วงปลายเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 หลายคนประหลาดใจกับข่าวที่ Starbucks ปิดร้านค้าระดับไฮเอนด์ที่สุดในนครโฮจิมินห์ ที่เลขที่ 11-13 Han Thuyen เขต 1 หลังจากดำเนินกิจการมาเป็นเวลา 7 ปี และเต็มไปด้วยลูกค้าอยู่เสมอ สิ่งที่ทำให้หลายๆ คนตกใจมากยิ่งขึ้นก็คือ การที่ Starbucks คืนสถานที่หลังจากสัญญาหมดลง และเจ้าของสถานที่ก็เพิ่มค่าเช่าจาก 700 ล้านดองเป็น 750 ล้านดอง/เดือน หรือประมาณ 9 พันล้านดอง/ปี

การแข่งขันเพื่อจ่ายเงินเพื่อซื้อที่ดินชั้นดี

สำหรับนักธุรกิจและผู้ที่ทำงานในภาคธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาค่าเช่าสถานที่ดังกล่าวถือว่าไม่สูงเกินไป

ในความเป็นจริงแล้ว มีอาคารอื่นบนถนนฮันถุยเอนหรือถนนใกล้เคียงที่มีราคาค่าเช่าสูงกว่ามาก ตัวอย่างเช่น สถานที่ตั้งของร้านกาแฟ %Arabica Coffee ซึ่งเป็นเครือร้านกาแฟชื่อดังของญี่ปุ่นที่เพิ่งเปิดเมื่อไม่กี่เดือนก่อน มีค่าใช้จ่ายไม่ต่ำกว่า 700 ล้านดองต่อเดือน

ทำเลทองใจกลางนครโฮจิมินห์ว่างเปล่ามานานหลายปีแล้ว ภาพ: PHAM DINH

อย่างไรก็ตาม สถานที่ระดับไฮเอนด์ประเภทนี้มีไว้สำหรับหน่วยธุรกิจที่ใช้กลยุทธ์ของตัวเองเท่านั้น ส่วนธุรกิจที่ต้องการแสวงหากำไรจากการขายสินค้าและบริการเพียงอย่างเดียวเท่านั้น การจะอยู่รอดก็เป็นเรื่องยากมาก

ไม่กี่เดือนก่อนที่ Starbucks Han Thuyen จะปิดตัวลง แบรนด์ดังหลายแห่งเช่น Highlands Coffee ก็ได้กลับมาเปิดสาขาใหม่ที่มุมถนน Nguyen Du และ Pasteur อีกครั้ง ร้านอาหาร YEN Sushi ปิดสาขาที่ 8 Dong Khoi แล้ว ร้านขายกระเป๋าเดินทางและกระเป๋าถือ MIA กลับมาเปิดสาขาใหม่ที่สี่แยกฟู่ดงเมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา พื้นที่แห่งนี้มีราคาเช่าสูงถึง 700 ล้านดองต่อเดือน และผ่านมือแบรนด์ใหญ่ 4 แบรนด์มาในเวลาแค่ 5 ปี

ในความเป็นจริง การที่ราคาที่ดินสูง ทำให้ธุรกิจไม่สามารถจ่ายไหวในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ และถูกบังคับให้คืนที่ดินนั้น ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เกิดขึ้นตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 เมื่อปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ตามรายงานของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ระบุว่า จนถึงปัจจุบันนี้ ยังมีอาคารหลายแห่งตามถนนที่พลุกพล่านในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น Nguyen Hue, Le Loi (เขต 1), Vo Van Tan (เขต 3), Nguyen Trai (เขต 5), Nguyen Van Linh (เขต 7), Phan Xich Long (เขต Phu Nhuan) ... ซึ่งล้วนอยู่ในสภาพ "ปิดประตู" ไม่มีผู้เช่า หรือมีผู้เช่าแล้วแต่ยังคงปิดอยู่

ถนนเลอลอย (เขต 1) มีความยาวประมาณ 550 เมตร และเป็นหนึ่งในถนนที่สวยที่สุดในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ตัดกับถนน "สีทอง" เช่น ถนนปาสเตอร์ ถนนนามกีคอยเงีย ถนนเหงียนเว้ แต่ปัจจุบันมีอาคารว่างเปล่าประมาณ 15 แห่ง นางสาวเหงียน ฮันห์ ผู้จัดการร้านขายของฝากแห่งหนึ่งบนถนนสายนี้ เปิดเผยว่า สาเหตุที่ร้านค้าโดยรอบหลายแห่งปิดตัวลง เนื่องมาจากไม่มีเงินพอที่จะจ่ายเงินสด ซึ่งคิดเป็นเงินวันละ 25-30 ล้านดอง หรือเดือนละ 800-900 ล้านดอง โดยไม่รวมค่าบุคลากร ภาษี ทุน ฯลฯ เจ้าของร้านบางรายไม่ได้คาดการณ์สถานการณ์ทางธุรกิจไว้ล่วงหน้า จึงเช่าพื้นที่ในราคาที่สูงเกินความสามารถ ทำให้รายได้ไม่พอจ่าย จึงต้องปิดร้านและไปเช่าร้านใหม่แม้จะย้ายเข้ามาได้เพียงไม่กี่เดือนก็ตาม

“ร้านขายจิวเวลรี่ ร้านชาไข่มุกชื่อดัง บริษัททัวร์... ไม่สามารถรับภาระค่าเช่าได้ และต้องคืนสถานที่ไปเรื่อยๆ จนถึงตอนนี้ยังไม่มีใครกล้าเช่าอีกเพราะราคาสูงเกินไป ฉันยังขอให้เจ้าของบ้านลดค่าเช่าด้วย เพราะมีนักท่องเที่ยวจำนวนมากแต่ผู้ซื้อน้อย ฉันไม่รู้ว่าจะอยู่ได้ถึงปีหน้าหรือเปล่า” นางสาวฮันห์กังวล

นายฮวง ถัน นายหน้าขายบ้านเลขที่ 48 เลอ ลอย ซึ่งมีโครงสร้างชั้นล่าง 1 ห้องและชั้นบน 1 ห้อง กล่าวว่า เจ้าของบ้านหลังนี้เสนอราคา 12,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน (เกือบ 300 ล้านดอง) โดยมีเงื่อนไขต้องวางเงินมัดจำ 4 เดือน ชำระเงินล่วงหน้า 2 เดือน และเช่าอย่างน้อย 2 ปี ทั้งนี้ควรกล่าวถึงว่าบ้านหลังนี้ว่างเปล่ามาเป็นเวลาหนึ่งปีเศษแล้ว นับตั้งแต่ร้านนาฬิกา TT “ปิดกิจการ” แต่เจ้าของบ้านไม่ยอมลดค่าเช่า

“หากลูกค้าต้องการเช่าพื้นที่บนถนนเลอลอยเพื่อทำธุรกิจหรือสร้างแบรนด์ จะต้องพิจารณาให้ดี เพราะราคาค่อนข้างสูง อยู่ที่ 10,000 - 12,000 เหรียญสหรัฐต่อเดือน ลูกค้าจำนวนมากไม่สามารถจ่ายค่าเช่านี้ได้และต้องยอมเสียเงินมัดจำหลายร้อยล้านดอง” คุณทานห์แจ้ง

ถนนเหงียนไตร (เขต 5) ครั้งหนึ่งเคยรู้จักกันในชื่อ "ถนนแฟชั่น" ของนครโฮจิมินห์ โดยมีร้านค้าหลายร้อยร้านที่ขายรองเท้า เสื้อผ้า กระเป๋าถือ หมวก แว่นตา... อย่างไรก็ตาม เนื่องจากธุรกิจซบเซาและค่าเช่าที่สูงลิ่ว ผู้คนจำนวนมากจึงได้ติดป้ายเพื่อระบายสินค้าและโอนสถานที่

นางสาวฟามง็อก ผู้แทนร้านขายชุดคลุมท้องดีไซเนอร์ Mdl เปิดเผยว่า เธอต้องการโอนพื้นที่ 14.5 ตรม. พื้นที่ใช้สอย 35 ตรม. รวม 1 ชั้น 1 ชั้นล่าง และ 1 โกดังขนาดเล็ก โดยมีราคาเช่า 60 ล้านดอง/เดือน ราคาโอน 259 ล้านดอง (รวมเครื่องปรับอากาศ ไฟ ป้ายบอกทาง เงินมัดจำ ฯลฯ) เพื่อเปลี่ยนไปทำธุรกิจประเภทอื่น “ยอดขายแฟชั่นลดลง ราคาเช่าก็สูง ไม่เหมาะกับตลาด หลังจากต่อรองหลายครั้งไม่ประสบผลสำเร็จ ฉันจึงตัดสินใจโอน” คุณง็อกอธิบาย

นางสาวฮา ฟอง เจ้าของร้านเสื้อผ้าแฟชั่น NN ที่อยู่ใกล้เคียง ยังกล่าวอีกว่าเธอต้องการระบายสินค้าทั้งหมดของเธอและให้เช่าพื้นที่ชั้นล่าง 80 ตารางเมตร เนื่องจากเธอ "เกษียณ" แล้ว ค่าเช่าปัจจุบันอยู่ที่ 45 ล้านดอง/เดือน ผู้เช่าจะต้องเช่าอย่างน้อย 1 ปี พร้อมเงินมัดจำ 2 เดือน ผู้เช่าจะประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนของชั้นวาง เคาน์เตอร์ ฯลฯ อย่างไรก็ตาม จากการค้นคว้าพบว่า นางฟองหยุดขายและคืนสถานที่เนื่องจากเจ้าของพื้นที่ปฏิเสธที่จะลดราคาเพื่อสนับสนุนธุรกิจ แต่ยังคงปรับขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องทุกปี

ปล่อยว่างไว้ดีกว่าจะลดค่าเช่า!

นางสาวเล ทิ ตู แอ่ว ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการขายสินค้าอุปโภคบริโภคที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและอาหารสะอาด เล่าว่า ครั้งหนึ่งเธอเคยเช่าพื้นที่ในราคา 20 ล้านดองต่อเดือนบนถนนเหงียนเว้ เขต 1 แต่เธอก็ปิดพื้นที่นั้นลงหลังจากนั้นเพียง 3 เดือน แม้จะต้องเสียเงินมัดจำไปก็ตาม เนื่องจากเส้นทางนี้ผู้คนพลุกพล่านไปด้วยผู้คน แต่ส่วนใหญ่เป็นคนวัยรุ่น ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อปานกลาง ทำให้รายรับไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่าย

หลังจากนั้น คุณอัยเยนจึงมุ่งเน้นพัฒนาช่องทางออนไลน์ และพบว่าเธอจำเป็นต้องใช้เงินเพียงวันละ 200,000 บาท หรือประมาณ 6 ล้านบาทต่อเดือนสำหรับการโฆษณา เพื่อเข้าถึงผู้คนประมาณ 40,000 คน ด้วยอัตราการปิดการขาย 0.5% ร้านค้าจะมียอดสั่งซื้อ 200 รายการต่อเดือน ร้านค้าออนไลน์สามารถเข้าถึงลูกค้าได้ทุกที่และตรงเป้าหมายด้วยปัญญาประดิษฐ์ (AI) ดังนั้นการแปลงเป็นคำสั่งซื้อจึงค่อนข้างดี “ราคาพื้นที่ขายปลีกในปัจจุบันสูงเกินควร การพัฒนาช่องทางออนไลน์จะทำให้ราคาค่าเช่าลดลงอย่างมากและค่อยๆ กลับสู่มูลค่าที่แท้จริง” นางอุยเอนทำนาย

เมื่อเร็วๆ นี้ ห้างสรรพสินค้าหรูแห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ได้ปิดร้านสาขาแรกที่เปิดดำเนินการมากว่า 10 ปี บนถนนเหงียนดิ่ญเจียว เขต 3 เนื่องจากเจ้าของร้าน "ขอขึ้นราคาสินค้าโดยไม่สมเหตุสมผล" ผู้ก่อตั้งแบรนด์นี้บอกว่าพื้นที่ดังกล่าวมีพื้นที่น้อยกว่า 40 ตรม. และเก่ามาก แอร์มักจะเสียและเปียกน้ำเวลาฝนตก และยากต่อการปรับปรุงเนื่องจากผนังต้องแชร์กับร้านข้างๆ แต่ค่าเช่าสูงถึง 60 ล้านดอง/เดือน

หลังจากผ่านไปกว่า 3 เดือน ร้านอาหารดังกล่าวก็ปิดตัวลง โดยสถานที่ยังคงให้เช่าอยู่ และยังไม่มีลูกค้าใหม่เข้ามาเลย “ด้วยราคาเช่าดังกล่าวและสภาพพื้นที่ มีเพียง “เจ้าใหญ่” ที่มีเงินมากพอที่จะเช่าเพื่อสร้างแบรนด์หรือผู้ประกอบการ “ที่เห็นแก่ตัว” เท่านั้นที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าได้ ในขณะที่ธุรกิจทั่วไปไม่สามารถจ่ายค่าเช่าในราคานี้ได้” ตัวแทนของเครือร้านค้าปลีกแห่งนี้แสดงความคิดเห็น

Hoang Tung ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมบริการอาหารและเครื่องดื่ม ประธานของ F&B Investment และ FoodEdu Academy กล่าวว่า ถึงแม้ช่องทางออนไลน์จะเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่การมีส่วนสนับสนุนต่อรายได้ยังไม่มาก โดยรายได้ส่วนใหญ่มาจากช่องทางออฟไลน์ ดังนั้นสถานที่ประกอบการจึงยังคงมีบทบาทสำคัญในอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม “ไม่เพียงแต่ทำเลทองจะมีค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากขาดแคลนและมีอุปทานน้อยกว่าอุปสงค์ แต่ทำเลธุรกิจปกติก็มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเช่นกัน” เขากล่าว

นายตุง กล่าวว่า ตามธรรมเนียมแล้ว เจ้าของบ้านมักจะ “ได้เปรียบ” เสมอเมื่อต้องให้ลูกค้าวางเงินมัดจำ ชำระเงินล่วงหน้า และเพิ่มราคาเป็นรายปีหรือเป็นระยะๆ เพื่อชดเชยภาวะเงินเฟ้อ เจ้าของสถานที่ส่วนใหญ่มีฐานะทางการเงินที่ดีจึงสามารถปล่อยบ้านว่างไว้ได้ 6 เดือนถึง 1 ปี เพื่อรักษาราคาไว้ โดยมุ่งมั่นที่จะไม่ลดราคาเช่าลง “ในส่วนของสถานที่นั้น การคงค่าเช่าไว้เป็นเรื่องที่ดี แต่ความหวังที่จะลดค่าเช่าลงนั้นน้อยมาก เจ้าของร้านอาหารและเครื่องดื่มต้องคำนึงถึงเรื่องนี้เป็นต้นทุนก่อนเริ่มดำเนินธุรกิจ” คุณทังแนะนำ

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน ฮอง ไห่ ประธานบริษัท วีเอ็นโอ อินเวสต์เมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ ลิมิเต็ด ซึ่งเชี่ยวชาญด้านการให้เช่าและให้เช่าช่วงบ้านและอาคาร กล่าวว่า เหตุผลที่ธุรกิจปิดตัวลงและคืนอาคารนั้นไม่จำเป็นต้องเป็นเพราะราคาค่าเช่า แต่บางทีธุรกิจอาจไม่จำเป็นอีกต่อไป หรือตระหนักว่าสถานการณ์ทางธุรกิจไม่สามารถทำได้ในอนาคต

สถานที่สวยงามยังคงเป็นที่ต้องการ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม F&B กล่าวไว้ ร้านกาแฟและเครื่องดื่มที่ลงทุนมหาศาลในทำเลที่ตั้งที่ดี ได้แก่ Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ Katinat Coffee & Tea และ Phe La เป็นเจ้าของโดยเจ้าของคนเดียวกัน บางทีจุดประสงค์ของนักลงทุนในการพัฒนาเครือข่ายให้แข็งแกร่งในระยะนี้ก็คือการขายหุ้นหรือเพื่อจุดประสงค์อื่นบางประการ ดังนั้นจึงไม่สามารถเปรียบเทียบกับแบรนด์ที่ทำธุรกิจเพื่อแสวงหากำไรตามปกติได้...

ในความเป็นจริง ในพื้นที่ที่มีพื้นที่จำกัด ค่าเช่าจะยิ่งเพิ่มขึ้นมากกว่าจะลดลง โดยทั่วไปแล้ว สถานที่สวยงามใจกลางเขตที่ 1 หรือสถานที่บนถนน Han Thuyen ที่ Starbucks เพิ่งจ่ายเงินไป สถานที่บริเวณวงเวียน Ho Con Rua... มักจะ "มองหา" แบรนด์อาหารและเครื่องดื่มและเครือร้านอาหารใหญ่ๆ อยู่เสมอเพื่อเช่า

ที่มา: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm