ความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในภาคเหนือ
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 จังหวัดและเมืองในภาคเหนือดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติมากที่สุดในภาคการผลิต โดยมีมูลค่า 3.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 63% ของโครงการการผลิต FDI ที่จดทะเบียนใหม่ โดยมีโครงการใหม่ 238 โครงการ
โดยจังหวัด Bac Giang ครองสัดส่วน 20% ของโครงการที่จดทะเบียนใหม่ทั้งหมด มูลค่า 1.06 พันล้านเหรียญสหรัฐ รวมถึงการลงทุนในโรงงาน Fulian Precision Technology ในประเทศสิงคโปร์ มูลค่า 621 ล้านเหรียญสหรัฐ และโครงการของบริษัท LONGi Green Energy Technoly จำกัด มูลค่า 140 ล้านเหรียญสหรัฐ จังหวัดบั๊กนิญอยู่อันดับที่ 3 ของประเทศในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิต โดยคิดเป็นร้อยละ 9 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดมูลค่า 486 ล้านเหรียญสหรัฐ
เมื่อพิจารณาจากภาคการลงทุน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อุปกรณ์ไฟฟ้ามีสัดส่วนทุน FDI ที่จดทะเบียนใหม่สูงสุดในภาคการผลิตที่ 21% มูลค่า 1.14 พันล้านเหรียญสหรัฐ ถัดไปคืออุตสาหกรรมคอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า โดยมีทุนการลงทุนรวมคิดเป็น 20% และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกคิดเป็น 15%
ภาพประกอบ (ที่มา : DK)
เมื่อจำแนกตามภูมิภาคเศรษฐกิจ จะเห็นได้ว่าในภูมิภาคเศรษฐกิจภาคเหนือ ภาคส่วนหลักที่ได้รับทุนลงทุนใหม่คือ คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์ไฟฟ้า คิดเป็นร้อยละ 19 ของทุนลงทุนทั้งหมดของภูมิภาค รองลงมาคืออุปกรณ์ไฟฟ้า (15%) ผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกมีเพียง 5% และยานยนต์มี 4% ขณะเดียวกัน ในภูมิภาคเศรษฐกิจภาคใต้ ภาพรวมค่อนข้างตรงกันข้าม โดยผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติกมีทุนการลงทุนสูงสุด คิดเป็น 10% ของทุนการลงทุนทั้งหมดในภูมิภาค การผลิตโลหะคิดเป็น 4% และน้ำดื่มคิดเป็นประมาณ 3%
นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ผลิตและพลังงานแสงอาทิตย์กำลังเคลื่อนตัวไปทางเหนือด้วย โครงการการผลิต 3 อันดับแรกจาก 5 อันดับแรกในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือภายในปี 2565 อยู่ในภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ ในจำนวนผู้ผลิตผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์ 30 รายทั่วประเทศ ร้อยละ 77 ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือ และเพียงร้อยละ 23 ตั้งอยู่ในเขตเศรษฐกิจภาคใต้
โดย Trina Solar เป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ที่สุดด้วยโครงการมูลค่า 275 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในเขตอุตสาหกรรม Yen Binh จังหวัด Thai Nguyen นักลงทุนส่วนใหญ่มาจากประเทศจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 บริษัท Thornava Solar ซึ่งเป็นผู้ผลิตโมดูลพลังงานแสงอาทิตย์ของสหรัฐฯ ได้เริ่มการผลิตในโรงงานทันสมัยที่มีกำลังการผลิตประจำปี 1 กิกะวัตต์ในเขตอุตสาหกรรม Que Vo จังหวัด Bac Ninh
ในปี 2023 กลุ่มเอกชนของเวียดนาม AD Green ได้เปิดตัวโรงงานขนาด 3 กิกะวัตต์ มูลค่า 45 ล้านดอลลาร์ เพื่อผลิตแผงโซลาร์เซลล์สำหรับตลาดในและต่างประเทศ โรงงานแห่งนี้ครอบคลุมพื้นที่เกือบ 8 เฮกตาร์ ในเขตอุตสาหกรรมอันนิญ อำเภอเตี่ยนไห่ จังหวัดไทบิ่ญ
จะเห็นได้ว่ากลุ่มผู้เช่าหลักในภาคเหนือคือผู้เช่าจากกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ได้แก่ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ ยานยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ และการผลิตที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ โดยผู้เช่าล้วนเป็นบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast
ขณะเดียวกัน ผู้เช่ารายสำคัญในภาคใต้ ได้แก่ บริษัทแปรรูปยางและพลาสติก อาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้างและเครื่องนุ่งห่ม ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ประเมินว่ามีมูลค่าเพิ่มต่ำ
นายโทมัส รูนี่ย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Hanoi ให้ความเห็นว่า เขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ โดยสามารถเข้าถึงตลาดในประเทศและต่างประเทศได้อย่างสะดวก
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นี้ได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีโครงการทางด่วนหลายโครงการเชื่อมต่อท่าเรือหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ท่าเรือ Hai Phong ท่าเรือน้ำลึก Lach Huyen และท่าเรือ Cai Lan นอกจากนี้ เขตเศรษฐกิจภาคเหนือยังเป็นเจ้าของกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้เช่าพื้นที่ที่ประกอบกิจการในภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมากในด้านการประกอบยานยนต์ ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และผลิตภัณฑ์พลังงานแสงอาทิตย์
“จะเห็นได้ว่าเขตเศรษฐกิจภาคเหนือถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับนักลงทุน เนื่องจากไม่เพียงแต่ได้ใช้ประโยชน์จากเส้นทางนำเข้า-ส่งออกที่สำคัญเส้นทางหนึ่งของเวียดนามผ่านไฮฟองเท่านั้น แต่ยังสามารถขนส่งสินค้าไปยังตลาดใกล้เคียงได้อย่างสะดวกอีกด้วย” นายโทมัส รูนี่ย์ กล่าว
ค่าเช่าที่สูงอาจลดความได้เปรียบทางการแข่งขัน
รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ มีพื้นที่รวมสูงสุดถึง 12,000 เฮกตาร์ อัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้นจาก 81% เมื่อเทียบกับปีก่อน ราคาค่าเช่าที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 138 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เพิ่มขึ้นจาก 102 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า
ราคาภาษีที่ดินในเขตอุตสาหกรรมภาคเหนือปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือเมื่อเทียบกับภาคใต้ลดลง (ภาพ : DP)
โดยจังหวัดบั๊กนิญมีการปรับขึ้นราคาค่าเช่าที่ดินสูงสุดร้อยละ 48 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 โดยอยู่ที่ 156 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า เนื่องจากบริษัทอิเล็กทรอนิกส์และซัพพลายเออร์ต่างให้ความสนใจที่จะกระจายห่วงโซ่อุปทานนอกประเทศจีนมากขึ้น
ฮังเยนเพิ่มขึ้น 45% ในช่วงเวลาเดียวกัน แตะที่ 132 USD/ตร.ม./รอบการเช่า ในทำนองเดียวกัน จังหวัดสำคัญๆ ก็มีการบันทึกการเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยได้แก่ ไหเซือง (เพิ่มขึ้นร้อยละ 33 แตะที่ 101 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า) และไฮฟอง (เพิ่มขึ้นร้อยละ 28 แตะที่ 129 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า)
รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอุปทานโรงงานสำเร็จรูปในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ถึง 3.5 ล้านตารางเมตร โดยมีพื้นที่ NLA ว่างเปล่าประมาณ 618,000 ตารางเมตร คาดว่าค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 4.8 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ขณะเดียวกัน อัตราการครอบครองโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าในภาคเหนือลดลงเหลือ 83% เนื่องมาจากการเปิดตัวอุปทานใหม่ในไฮฟองและบั๊กนิญ
นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam กล่าวว่า “ราคาค่าเช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจภาคเหนือปัจจุบันพุ่งสูงเกินสองหลัก ส่งผลให้ความสามารถในการแข่งขันของเขตเศรษฐกิจภาคเหนือเมื่อเทียบกับภาคใต้ลดลง ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจเป็นอุปสรรคต่อบริษัทผลิตเครื่องใช้ไฟฟ้า ยานยนต์ และพลังงานแสงอาทิตย์รายใหม่ในการเข้ามาประกอบธุรกิจ พวกเขาคือผู้ลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินผืนใหญ่แต่ในราคาที่เหมาะสม”
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)