ตามกฎเกณฑ์ “ที่ไม่ได้เขียนไว้” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินทรัพย์ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์เป็นหนี้สิน นั่นคือ ยิ่งที่ดินเหลือไว้นานเท่าไร ก็ยิ่งมีค่ามากขึ้นเท่านั้น แต่สำหรับห้องชุด ยิ่งที่ดินเหลือไว้นานเท่าไร มูลค่าก็จะยิ่งลดลงเท่านั้น
อย่างไรก็ตามในปัจจุบันกฎเกณฑ์นี้แทบจะไม่มีอยู่อีกต่อไปแล้ว มูลค่าห้องชุดทั้งในตลาดแรกและตลาดรองเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก
ภาพประกอบ (ภาพ: TM)
ตามรายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นถึง 77% เฉพาะในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ราคาหลักของอพาร์ตเมนต์สูงถึง 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นมากกว่า 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562 และถือเป็นไตรมาสที่ 19 ติดต่อกันที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น
ขณะเดียวกัน จากการสำรวจผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะ พบว่าในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดอพาร์ตเมนท์ในฮานอยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยอยู่ที่ 5 - 15% ขึ้นอยู่กับพื้นที่และโครงการ ในขณะนี้ราคาอพาร์ทเม้นท์ในฮานอยยังทรงตัวได้ดี
เกี่ยวกับประเด็นนี้ นายหวู่ เกวง กเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดาต แซน เมียน บัค เรียลเอสเตท แอนด์ เซอร์วิส จำกัด (Dat Xanh Mien Bac) ให้ความเห็นว่า ถึงแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะแสดงสัญญาณชะลอตัวในช่วงปีที่ผ่านมา แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ กลับไม่ลดลง แต่กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายไตรมาสที่ผ่านมา
“ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงจะไม่ลดราคาลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เช่น อพาร์ตเมนต์ ไม่ได้มีการบันทึกว่าราคาลดลง แต่กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในแต่ละไตรมาสหรือแม้แต่ทุกเดือน” นายหวู่ เกวง กวีเยต กล่าว
เมื่ออธิบายเรื่องนี้ คุณ Quyet ได้วิเคราะห์ว่ากลุ่มที่เน้นการใช้งานจะพบว่าการลดราคาเป็นเรื่องยาก เนื่องจากความต้องการมีสูงมากอยู่เสมอ นอกจากนี้การที่ราคาอพาร์ทเม้นท์พุ่งสูงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แท้จริงแล้วเป็นผลมาจากช่วงเวลาอันยาวนานก่อนหน้านั้นที่ราคาอพาร์ทเม้นท์ไม่ได้พุ่งสูงขึ้นเลย แต่กลับพุ่งสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้ราคาอพาร์ทเม้นท์พุ่งสูงขึ้นค่อนข้างมาก
นายเควี๊ยต กล่าวว่า ในช่วงหลังนี้ ราคาลดลงเฉพาะในสินค้าที่มีแนวโน้มจะลงทุนหรือเก็งกำไรเท่านั้น ในความเป็นจริง ในอดีตราคาของผลิตภัณฑ์การลงทุนถูกผลักดันสูงเกินไป เนื่องจากนักลงทุนในเวียดนามมักลงทุนตามแนวโน้ม เมื่อนักลงทุนเห็นผลกำไรมหาศาลจากอสังหาริมทรัพย์ ก็จะดึงดูดนักลงทุนรายอื่นๆ เข้ามาร่วมในตลาดนี้มากขึ้น
“สินค้าที่ให้ส่วนลดเยอะและตัดขาดทุนส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เก็งกำไร และเล่นเน็ต” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในผลิตภัณฑ์การลงทุนยังมีผลิตภัณฑ์ที่ไม่ถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผลิตภัณฑ์ที่ไม่มีสถานะทางกฎหมายเพียงพอเหล่านี้ถูกนักลงทุนของหน่วยงานต่างๆ จำนวนมากนำไปใช้เพื่อระดมทุน" นาย Quyet กล่าว
ดังนั้นในบริบทของความผันผวนของตลาดอสังหาฯ สินค้าตัวนี้จึงได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากขาดสถานะทางกฎหมาย การโอนและการขายจึงเป็นเรื่องยาก จึงทำให้สินค้าในกลุ่มนี้ลดราคากันมากถึง 40 – 60% เลยทีเดียว ส่วนกลุ่มที่มีความต้องการจริง ราคาจะไม่ลดลง แต่จะเพิ่มขึ้น
ขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง และในโครงการที่ใกล้จะสิ้นสุดสายผลิตภัณฑ์แล้ว
ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังเน้นย้ำว่าอุปทานมีน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะที่ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนวัตถุดิบ และต้นทุนการเข้าถึงการเงินเพิ่มขึ้น... ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์จึงพบว่าการลดราคาเป็นเรื่องยากและถูกบังคับให้รักษาราคาขายให้สูง
“การปรับขึ้นราคาอาจหยุดลงได้เมื่อปัญหาด้านขั้นตอน กฎหมาย และทุนได้รับการแก้ไข ซึ่งจะกระตุ้นให้มีอุปทานในตลาดเพิ่มมากขึ้น” นายดิงห์เน้นย้ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)