ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงไม่น่าจะลดลง

เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม นิตยสาร Vietnam Real Estate Electronic Magazine (Reatimes) และสถาบันวิจัย Vietnam Real Estate (VIRES) ร่วมกันจัดงานสัมมนาเรื่อง "ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย: การใช้ชีวิตที่ยั่งยืนและทางเลือกการลงทุนคืออะไร"

เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม นิตยสาร Vietnam Real Estate Electronic Magazine (Reatimes) และสถาบันวิจัย Vietnam Real Estate (VIRES) ร่วมกันจัดงานสัมมนาเรื่อง "ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย: การใช้ชีวิตที่ยั่งยืนและทางเลือกการลงทุนคืออะไร"

ความต้องการเพิ่มขึ้น ราคาเพิ่มขึ้นโดยไม่มีทีท่าว่าจะหยุด

รายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่า ในแง่ของอุปทาน ใน 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่มากกว่า 13,000 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 25% เมื่อเทียบกับอุปทานรวมตลอดทั้งปี 2566 แสดงให้เห็นว่าผลิตภัณฑ์จากโครงการต่างๆ ได้รับการ "อัด" เข้าสู่ตลาด โดย 87% ของอุปทานเป็นประเภทตึกสูง โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการระดับไฮเอนด์และระดับหรูของนักลงทุนรายใหญ่ที่กระจุกตัวอยู่ในบริเวณตะวันออกและตะวันตกของเมือง

ที่น่าสังเกตก็คือ กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง "หายไป" ในตลาดอย่างสิ้นเชิง ขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับกลางกลับหายากมากขึ้นเรื่อยๆ โครงการอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวในช่วงปลายไตรมาส 3 ทั้งหมดมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 60 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไป ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางยากขึ้น

สัมมนา “ตลาดอพาร์ทเมนท์ฮานอย: ทางเลือกในการใช้ชีวิตและการลงทุนที่ยั่งยืนคืออะไร”

ในด้านความต้องการ ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งรวมถึงทั้งความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์และความต้องการด้านการลงทุน แม้ว่าอุปทานใหม่จะดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการจำนวนมากในตลาดได้ พร้อมกันนี้ ระดับราคาหลักยังคง “ตรึง” อยู่ที่ระดับสูง และคาดว่าจะลดลงลึกๆ ได้ยาก ส่งผลให้ประชาชนมีแรงผลักดันในการตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้น โดยเฉพาะในบริบทที่มีความกังวลว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นในอนาคต

จากการทำธุรกรรม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์บันทึกการทำธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 11,100 รายการ ส่งผลให้อัตราการดูดซับอุปทานใหม่สูงถึง 83% ซึ่งถือเป็นอัตราที่น่าประทับใจ กลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มที่สนใจในธุรกรรม โดยธุรกรรมทั้งหมดร้อยละ 95 อยู่ในกลุ่มนี้ โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ของนักลงทุนรายใหญ่มีอัตราการดูดซึมถึงร้อยละ 90 ณ เวลาเปิดตัวอย่างเป็นทางการ

แม้จะไม่ได้คิดเป็นสัดส่วนที่มากเช่นเดียวกับอพาร์ตเมนต์ แต่ผลิตภัณฑ์แนวราบเมื่อเปิดขายก็ยังมีอัตราการดูดซับที่เป็นบวก สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจที่สูงจากผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม อุปทานในส่วนนี้มีอยู่ไม่มากนัก ทำให้เกิดการแข่งขันกันอย่างรุนแรงในหมู่นักลงทุน

ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของนครโฮจิมินห์ ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตรม.

“ราคาหลักยังคงเพิ่มขึ้นและไม่มีทีท่าว่าจะหยุด เนื่องจากแม้ว่าอุปทานจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองต่อความต้องการได้ เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงได้รับการก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนที่สูง โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน”

นอกจากนี้ ราคาหลักที่สูงในบริบทของอุปทานที่หายากเมื่อเทียบกับอุปสงค์ได้สร้างแรงผลักดันที่ทำให้ระดับราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงรักษาราคาเสนอขายที่สูงต่อไป แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อยๆ ลดลงหลังจากช่วงเวลาของการเติบโตที่ "ร้อนแรง" ดร. นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม และประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวแสดงความคิดเห็น

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปแต่ในอัตราที่ช้าลง

ในงานประชุมนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกล่าวว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามการวิจัยของ สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในช่วงปี พ.ศ. 2543 - 2553 ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยอยู่ที่ 10 - 20 ล้านดองต่อตารางเมตร ในช่วงปี 2553 - 2563 ราคาห้องชุดอยู่ระหว่าง 20 - 50 ล้านดอง/ตร.ม. และตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน ราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากประมาณ 50 - กว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่

นายโง ฮู่ เจื่อง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ในกรุงฮานอย ราคาอพาร์ทเมนท์ที่มีมูลค่าการใช้งานจริง (เพื่ออยู่อาศัยหรือเช่า) เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พื้นที่เช่น ด่งอันห์ และหว่ายดึ๊ก แม้จะอยู่ในเขตชานเมือง แต่ยังคงมีการบันทึกการเพิ่มขึ้นจาก 30-40 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 70-80 ล้านดองต่อตารางเมตร

ปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ได้แก่ ราคาที่ดินใหม่ดันให้ราคาสูงขึ้น ต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นและนักลงทุนยกระดับสิ่งอำนวยความสะดวกให้ตรงตามความต้องการของผู้ซื้อ

“ในความเห็นของผม คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป แต่การเติบโตอาจชะลอตัวลงเนื่องจากสัญญาณของกำลังซื้อที่ชะลอตัวลง สาเหตุได้แก่ อุปทานใหม่มีจำกัดเนื่องจากต้องใช้เวลาในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายมากขึ้น และราคาใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ต้นทุนการทำธุรกรรมและการลงทุนเพิ่มขึ้น” นาย Truong กล่าว

ตามการวิเคราะห์ของนาย Truong พบว่ามีสาเหตุหลัก 3 ประการที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ประการแรกคือ ใช้เวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายค่อนข้างนาน ดังนั้น กระบวนการอนุมัติโครงการในเวียดนามจึงมักใช้เวลานานตั้งแต่การอนุมัติสถานที่จนถึงการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้นตามไปด้วย

ประการที่สอง ตามกฎหมายปัจจุบัน การประมูลที่ดินจะต้องปฏิบัติตามราคาตลาด ทำให้มูลค่าอินพุตของโครงการสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นด้วย

ประการที่สามคือผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อและอัตราแลกเปลี่ยน แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อในเวียดนามจะควบคุมได้ดี แต่การเพิ่มขึ้นของราคาทองคำและดอลลาร์สหรัฐเมื่อเทียบกับดองเวียดนามได้สร้างแรงกดดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากใช้สินทรัพย์เหล่านี้เป็นพื้นฐานในการสะสมมูลค่า

“ดังนั้น ผมคิดว่าคงเป็นเรื่องยากมากที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงในช่วงข้างหน้า” นายจวงกล่าวความเห็น

รองศาสตราจารย์ ต.ส. Dinh Trong Thinh เชื่อ ว่าปี 2024 จะเป็นปีที่ราคาอพาร์ทเมนต์ในฮานอยจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากการสังเคราะห์รายงานตลาดของหน่วยงานวิจัย พบว่าราคาอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 40 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2565 เป็นมากกว่า 70 ล้านดอง/ตรม. ภายในสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ไม่มีโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้านดอง/ตรม. อยู่ในตลาดอีกต่อไปแล้ว โครงการระดับกลางหลายโครงการมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตรม. อีกด้วย ราคาอพาร์ตเมนท์ปรับตัวสูงขึ้นทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง รวมถึงโครงการเก่าก็ไม่มีข้อยกเว้นเช่นกัน ในช่วงเวลาที่มีอากาศร้อน ราคาจะเพิ่มขึ้นรายวันและรายสัปดาห์ ที่น่ากล่าวถึงคือแม้ราคาจะสูง แต่สภาพคล่องยังคงดีและยังคงมีผู้ซื้ออยู่

ด้านบวกแสดงให้เห็นว่าภาวะตลาดฮานอยกำลังปรับปรุงขึ้นอย่างน่าประหลาดใจ ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่ถูกเก็บกักมาเป็นเวลานานมีโอกาสที่จะระเบิดออกมา เนื่องจากมีแรงจูงใจมากมายที่จะฟื้นฟูความเชื่อมั่นของลูกค้าและนักลงทุนในตลาด ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในขณะที่อุปทานยังมีน้อยทำให้ราคาสูงขึ้น

“ ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ ตามการประเมินของเรา ราคาอพาร์ตเมนต์จะไม่ลดลงเลย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคาจนถึงจุดนี้ได้ชะลอตัวลงบ้างแล้ว โดยเป็นไปตามแนวโน้มที่มั่นคงมากขึ้น ไม่อยู่ในภาวะตึงเครียดเหมือนหลายเดือนที่ผ่านมาอีกต่อไป” นายทินห์กล่าว

นายทินห์ กล่าวว่า อุปทานขั้นต้นมีมากขึ้น ปัญหาขาดแคลนได้รับการแก้ไขไปบ้างแล้ว แต่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มสินค้าหรูระดับไฮเอนด์ที่ราคาเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่จากการสังเกตตลาดและการสังเคราะห์จากรายงานต่างๆ พบว่าอุปทานใหม่ก็ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็วเช่นกัน ราคาที่ “อ่อนตัวที่สุด” ในขณะนี้อยู่ที่ 60-70 ล้านดอง/ตร.ม. โดยมาจากโครงการใหม่จำนวนหนึ่งที่เพิ่งเริ่มดำเนินการใหม่ในพื้นที่ที่ได้รับความสนใจน้อยมากก่อนหน้านี้

ดังนั้น กระแสเงินสดของผู้ซื้อจึงมักจะเปลี่ยนจากพื้นที่ที่มีระดับราคาสูงไปยังพื้นที่และโครงการที่มีราคาที่แข่งขันได้มากกว่าและมีพื้นที่สำหรับการเติบโตมากขึ้น

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html