ราคาอสังหาฯ ทรงตัว สภาพคล่องยังไม่ดีขึ้นมาก

ในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์เดือนสิงหาคมที่เผยแพร่โดย DKRA Group เมื่อไม่นานนี้ มีสัญญาณเชิงบวกหลายประการที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและสังคมโดยทั่วไป และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในช่วงเวลาอันใกล้นี้ นอกเหนือจากนโยบายส่งเสริมตลาดแล้ว การดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ มากมายยังทำให้กระแสเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่เวียดนามแข็งแกร่งขึ้นอีกด้วย

มูลค่ารวม 8 เดือนแรกของปี 2566 ทุน FDI ทั่วประเทศอยู่ที่ 18,150 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 8.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีโครงการลงทุนใหม่ 1,924 โครงการ มูลค่าทุนจดทะเบียนรวม 8,870 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 69.5% และ 39.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยที่น่าสังเกตคือภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงกลับมาเป็นรองชนะเลิศด้วยมูลค่าทุนจดทะเบียนรวม 1,760 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

สัญญาณดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม นั่นเป็นเรื่องราวในระยะกลางและยาว เพราะตามการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญหลายคน ตลาดจะต้องรอจนถึงกลางปี 2567 เพื่อการฟื้นตัวอย่างแท้จริง ในช่วงเวลาปัจจุบัน ตลาดยังคงเคลื่อนไหวด้านข้างเพื่อรอกระแสเงินสด

ตามข้อมูลรายงานของ DKRA Group เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 สภาพคล่องไม่ได้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และราคาหลักไม่ได้ผันผวนมากนักในประเภทส่วนใหญ่

ตัวอย่างเช่น กรณีประเภทอพาร์ตเมนต์ ปริมาณการบริโภคใหม่อยู่ที่เพียง 84 ยูนิต ลดลง 87% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน นโยบายการลดราคาการชำระเงินอย่างรวดเร็ว เงื่อนไขการชำระเงินที่ขยายเวลา การเปิดของขวัญ ฯลฯ ยังคงได้รับการใช้โดยนักลงทุนส่วนใหญ่เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ราคาอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนไหวในแนวข้าง ยังไม่มีบล็อกสีมากนัก — อพาร์ทเมนท์ในย่านชานเมืองของนครโฮจิมินห์ในกลุ่ม C ยังคงได้รับการต้อนรับจากผู้คนจำนวนมาก แม้จะมีอุปทานจำกัดก็ตาม

ขณะที่อุปทานใหม่ลดลงเหลือ 253 หน่วยเพียง 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นครโฮจิมินห์และเมืองด่งนายเป็นสองพื้นที่ชั้นนำ คิดเป็น 55% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในเดือนนั้น โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาสเอมีสัดส่วน 25% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด โดยกระจุกตัวอยู่ในบริเวณฝั่งตะวันออกของเมือง กลุ่มอพาร์ตเมนท์คลาส B และ C ในกรุงเทพฯ ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดในจังหวัดใกล้เคียง

ความต้องการของตลาดรองเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว และการเคลื่อนไหวเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้นในการตัดสินใจเปิดสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ระดับราคาขายในตลาดหลักทรัพย์แรกไม่ผันผวนมากนัก ขณะที่ในตลาดรอง ธุรกรรมบางส่วนยังคงบันทึกการลดลง 50 - 150 ล้านดองต่อหน่วย โดยกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีความคืบหน้าในการส่งมอบล่าช้า และช่วงปลอดการชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยหมดลงแล้ว

ในส่วนของทาวน์เฮาส์และวิลล่า มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว โดยอยู่ที่ 100 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้คิดเป็นเพียงประมาณ 33% เท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022 โดยจังหวัดด่งนายเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานใหม่มากที่สุดของตลาดทั้งหมดในประเภทนี้ โดยคิดเป็น 68%

การบริโภคปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้วแตะระดับ 34 หน่วย แต่เท่ากับ 59% ของช่วงเดียวกันของปีก่อนเท่านั้น ธุรกรรมส่วนใหญ่เน้นไปที่โครงการในจังหวัดด่งนายที่เปิดขายในช่วงเดือนนั้น นักลงทุนยังคงใช้นโยบายส่วนลดและจูงใจลูกค้าเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ราคาหลักและราคารองประเภทนี้ไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว สภาพคล่องในตลาดอยู่ในระดับเฉลี่ยและมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่ผ่านขั้นตอนทางกฎหมายแล้วและกำลังดำเนินการอยู่เป็นหลัก

ในส่วนของที่ดิน ปริมาณอุปทานและการบริโภคใหม่ประเภทนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 โดยมีอัตราการลดลง 58% และ 94% ตามลำดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเดือนที่แล้ว อุปทานใหม่ของกลุ่มที่ดินมีเพียง 95 ผลิตภัณฑ์ แต่การบริโภคมีเพียง 5 แปลงเท่านั้น โดยเฉพาะหลงอานถือเป็นพื้นที่หลักในแง่ของอุปทานใหม่เพื่อการขายในแต่ละเดือน โดยคิดเป็น 89% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในตลาดทั้งหมด

ราคาอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนไหวในแนวข้าง ยังไม่มีบล็อกสีมากนัก รูปที่ 2 — ที่ดินเป็นประเภทของทรัพย์สินที่มีการบันทึกการลดลงที่สำคัญที่สุดในช่วงเดือนที่ผ่านมา

ในด้านราคาหลักและราคารองไม่มีความผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว และสภาพคล่องในตลาดก็ไม่ได้ดีขึ้นมากนักเมื่อเดือนที่แล้ว กองทุนที่ดินสะอาดที่มีจำกัด ความยากลำบากในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนใหม่ ความเสี่ยงทางกฎหมาย และอื่นๆ ล้วนส่งผลกระทบอย่างมากต่อการขาดแคลนอุปทานใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ตามที่กลุ่ม DKRA คาดการณ์ การปรับนโยบายที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ การขจัดความยุ่งยากในขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการ ฯลฯ คาดว่าจะส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดในช่วงเวลาข้างหน้า

แหล่งที่มา