เริ่มก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 4 อสังหาฯ ฮานอยจะคึกคักหรือไม่?

ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 85,813 พันล้านดอง ระยะทาง 112.8 กม. ผ่าน 3 จังหวัดและเมือง ได้แก่ ฮานอย หุ่งเอียน บั๊กนิญ ถนนวงแหวนที่ 4 ของเขตเมืองหลวง เริ่มก่อสร้างเมื่อวันที่ 25 มิถุนายนที่ผ่านมา

ทันใดนั้นอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นก็บูม

คุณทราน วัน อัน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในเขตเมลินห์ กล่าวว่า ตั้งแต่ปลายเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา จำนวนลูกค้าที่สนใจโครงการในเมลินห์ก็เพิ่มขึ้นอีกครั้ง ในแต่ละวันคุณอันจะได้รับโทรศัพท์สอบถามราคาและลูกค้าที่ลงทะเบียนเข้าชมโครงการ อย่างไรก็ตาม ลูกค้าสนใจเฉพาะโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายดี ราคาสมเหตุสมผล และส่วนลดสูงเท่านั้น

“ สุดสัปดาห์ที่แล้ว ผมได้ขายที่ดินติดกัน 2 แปลงในเมลินห์ให้กับนักลงทุน 2 รายด้วย ตั้งแต่ต้นปี ตลาดแทบจะหยุดชะงัก แต่ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 ตลาดก็เริ่มมีการซื้อขาย แม้ว่าจะไม่คึกคักเหมือนก่อน แต่ก็คึกคักขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ” นายอันแจ้ง

นายไฮ พนักงานบริษัท ดาตแซนเมียนบั๊ก เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทของเขาอยู่ระหว่างการจัดจำหน่ายโครงการในเมืองเมลินห์ ก่อนหน้านี้พวกเขาสามารถขายได้เพียง 1 หรือ 2 ล็อตต่อเดือน แต่ภายในหนึ่งสัปดาห์หลังจากเริ่มก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 บริษัทก็สามารถขายได้มากถึง 7-8 ล็อตต่อสัปดาห์

มุมมองของจุดตัดระหว่างถนนวงแหวนหมายเลข 4 กับแกนรัศมี (ภาพ: คณะกรรมการบริหาร)

นอกจากปัจจัยเรื่องถนนวงแหวนรอบที่ 4 แล้ว นายไห่ กล่าวว่า โครงการนี้เป็นโครงการที่มีหนังสือสีแดง มีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ ราคาปัจจุบันไม่ได้ดันสูงจนเกินไป โดยอยู่ที่ 30 - 40 ล้านดอง/ตรม. หักลดหย่อนได้สูงสุด 19%/ปี สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินก่อน ชำระเงิน 10% ของมูลค่าผลิตภัณฑ์ และเซ็นสัญญาทันที

ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และเครือข่ายสังคมออนไลน์ มีข้อมูลการขายที่ดินใกล้ถนนวงแหวนที่ 4 ปรากฏขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตัวอย่างเช่น นายหน้ารายหนึ่งเขียนว่า “ ช่วงเวลาทองในการเพิ่มกระแสเงินสดเป็นสองเท่าหรือ 5 เท่าเป็นเรื่องจริง โครงการถนนวงแหวนที่ 4 ได้เริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการแล้ว ที่ดิน Song Phuong – Hoai Duc ตั้งอยู่ติดกับถนนวงแหวนที่ 4 ห่างจากถนน Thang Long 2 กม. ราคาเริ่มต้นเพียง 2 ล้านดองต่อตร.ม. ที่ดินสวนอายุ 50 ปีกำลังรอการแปลงสภาพเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หนังสือรับรองการโอนเป็นชื่อเจ้าของแล้ว ติดต่อฉันทันที …”

หรือ: “ ราคาเพียง 5 ล้านกว่าดอง ใกล้ถนนวงแหวน 4 รถ 3 คันสามารถผ่านกันได้อย่างสบายๆ มีหนังสือรับรองเจ้าของ” หรือ: "ต้องการเงินจึงขายที่ดินสวยๆ ติดโครงการวงแหวน 4 ที่เพิ่งเริ่มก่อสร้าง ขนาดเป็นรูปสี่เหลี่ยมจัตุรัส ที่ดินด้านหลังกำลังขยาย มีศักยภาพในการทำที่อยู่อาศัยหรือธุรกิจ "...

ในส่วนของราคาขาย นายหน้าและนักลงทุนหลายรายระบุว่า หากเปรียบเทียบกับตลาดที่ดินเก็งกำไรในจุดร้อนแรงหลายแห่งทั่วประเทศ ซึ่งราคาลดลง 20-40% แล้ว ราคาที่ดินบริเวณถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร 4 ในเขตกทม. มีแนวโน้มลดลงต่ำสุด คือ ลดลง 10-15% เมื่อเทียบกับช่วงที่มีการซื้อขายที่ดินคึกคัก

ตามข้อมูลของ Batdongsan.com.vn ณ เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2566 ในพื้นที่เมลินห์และเขตเมืองบางแห่ง เช่น ฮาฟอง เซียนโก 5... ราคาที่ดินในทำเลสวยงามมีแนวโน้มลดลงประมาณ 15% เมื่อเทียบกับช่วงพีค โดยโดยทั่วไปจะผันผวนระหว่าง 45-55 ล้านดองต่อตารางเมตร ในจังหวัดฮาดง ทำเลที่ได้รับประโยชน์จากโครงการถนนวงแหวนฮานอย 4 เช่น ที่ดินเยนเหงีย มีราคาลดลงจากประมาณ 63-70 ล้านดองต่อตารางเมตร มาเป็นระดับเฉลี่ย 58-63 ล้านดองต่อตารางเมตร

ขณะเดียวกัน ในพื้นที่กู๋เค่อ (Thanh Oai) ใกล้ทางแยกจราจรระหว่างถนนวงแหวน 2 สาย คือ Cienco 5 และถนนวงแหวน 4 ราคาที่ดินยังคงอยู่ที่ 55-60 ล้านดอง/ตรม. ลดลงประมาณ 10-12% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2565 ในขณะเดียวกัน ที่ดินในบิ่ญห์มินห์เสนอขายที่ราคา 40 ล้านดอง/ตรม. ลดลงประมาณ 5-10 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงที่ที่ดินเป็นไข้

ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่าที่ดินบริเวณถนนตันหล่ม ยังคงอยู่ที่ราคา 48 - 55 ล้านดอง/ตรม. สำหรับทำเลที่อยู่บนถนนตันหลป แต่ราคาได้ลดลง 3 - 6 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงกลางปีที่แล้ว ขณะที่ที่ดินบนถนนตันหอยก็ลดลงประมาณ 5 เท่าเช่นกัน เหลือ 50 ล้านดอง/ตรม.

ยากที่จะ ‘เป็นไข้’ อีกครั้ง

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ แม้ว่าถนนวงแหวนที่ 4 จะเริ่มมีการก่อสร้างแล้วก็ตาม แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้คงจะไม่กลับมา "คึกคัก" อีกครั้งหรือมีกระแสใหม่เกิดขึ้นอีก

นายหวู่ เกิง กเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดาต แซนห์ มิเอน บัค เรียลเอสเตท แอนด์ เซอร์วิส จอยท์ คอมพานี (ดาต แซนห์ มิเอน บัค) เปิดเผยต่อ ข่าวของ VTC ว่า เส้นทางสายไหมดังกล่าวมีการเชื่อมต่อที่สูงไม่เพียงแต่กับฮานอยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงพื้นที่ระหว่างจังหวัด เช่น เชื่อมต่อกับจังหวัดบั๊กนิญ จังหวัดบั๊กซาง จังหวัดหุ่งเอียน...

โครงการต่างๆ รอบถนนวงแหวน 3 ใกล้จะเต็มแล้ว ในขณะที่ประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จำนวนผู้ย้ายถิ่นฐานมายังฮานอยก็ค่อนข้างมากเช่นกัน ดังนั้น โอกาสการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์รอบถนนวงแหวน 4 จึงมีสูงมาก แต่การที่ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนั้นยากมาก เนื่องจากขึ้นอยู่กับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

“ บริบทตลาดปัจจุบันค่อนข้างเงียบสงบ ราคาอสังหาริมทรัพย์บนวงแหวนรอบที่ 4 พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในอดีต จิตวิทยาของนักลงทุนในปัจจุบันคือการมองหาสินค้าที่ปลอดภัย ดังนั้นตลาดจึงยากที่จะมีคลื่นสูงในเวลานี้ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เมื่อวงแหวนรอบที่ 4 สร้างเสร็จ อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้จะเติบโตและทรงตัวได้” นาย Quyet ทำนาย

นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธานของ Hanoi Real Estate Club กล่าวว่า นี่เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัญหา แต่สำหรับบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งที่มีวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์และเงินทุนที่มั่นคง ขณะนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพัฒนาโครงการรอบๆ พื้นที่วงแหวนรอบหมายเลข 4

“ เมื่อมีธุรกิจไม่กี่แห่งเข้าร่วม “การแข่งขัน” โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นั้นจะได้รับการพัฒนา ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ ธุรกิจอื่นๆ ก็จะ “ทำตาม” เช่นกัน โดยผลักดันพื้นที่ที่มีทำเลสวยงามรอบๆ ถนนวงแหวนที่ 4 ให้กลายเป็น “จุดฮอตสปอต” สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและจังหวัดต่างๆ ที่โครงการต่างๆ ผ่าน ” นายเดียปกล่าว

นายเดียปยังคาดการณ์ด้วยว่า ตลาดยังคงมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนเป็นจำนวนมาก ดังนั้น การฟื้นตัวจึงเป็นเพียงเรื่องของเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นั้นพัฒนาไปพร้อมๆ กัน โดยเฉพาะกฎหมายที่ดินที่แก้ไขและกลไกนโยบายที่เอื้ออำนวยจะช่วยให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวถนนวงแหวนหมายเลข 4 เพิ่มขึ้นอีกครั้ง แม้แต่บริเวณตะวันออกและตะวันตกของเมืองก็สามารถกำหนดระดับราคาใหม่ได้

จากมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น ดร. Nguyen Van Dinh ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า การจะ "สร้างคลื่น" ในตลาดนั้น "ทีมขับเคลื่อน" มักจะต้องพึ่งข้อมูลที่ดีเพื่อเพิ่มราคาและสร้างความคลั่งไคล้ในตลาด ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง "อ่านชีพจร" ของตลาดอย่างรอบคอบ เข้าใจการวางแผนและสภาพคล่องเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการฝังเงินทุน และในเวลาเดียวกันต้องเข้าใจสองประเด็นพื้นฐานที่สุด ประการแรกคือช่องว่างสำหรับการปรับราคา และประการที่สองคือความก้าวหน้าด้านโครงสร้างพื้นฐาน

“ ก่อนตัดสินใจ “เปิดกระเป๋าเงิน” นักลงทุนต้องประเมินความเหมาะสมของราคาปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจัยสองประการที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือราคาซื้อขายของโครงการในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาและเงื่อนไขการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จากนั้น พวกเขาสามารถเปรียบเทียบดัชนีนี้กับอัตราความผันผวนของราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม เพื่อประเมินความเหมาะสมของราคาปัจจุบันอย่างเป็นกลาง ” นายดิงห์กล่าว

ง็อกวี

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์
ความโกรธ