ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรจดทะเบียนพร้อมสัญญาซื้อบ้านในอนาคต

ขณะนี้ กระทรวงความมั่นคงสาธารณะกำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมมาตราต่างๆ ของกฎหมายว่าด้วยถิ่นที่อยู่ จะเห็นได้ว่าร่างฉบับนี้ได้มีการเพิ่มเติมและแก้ไขข้อมูลในหมวดการจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ การจดทะเบียนชั่วคราว และจดทะเบียนถาวร...

ในจำนวนนี้ ยังมีการเสนอให้ใช้สัญญาซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นเอกสารพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ถูกกฎหมายเพื่อลงทะเบียนขอถิ่นที่อยู่ถาวรด้วย

ใช้สัญญาซื้อบ้านในอนาคตเพื่อจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรได้ไหม?

ตามบทบัญญัติมาตรา 5 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดบทบัญญัติหลายมาตราในกฎหมายว่าด้วยถิ่นที่อยู่ ดังนั้นในการลงทะเบียนเพื่อขอมีถิ่นที่อยู่ถาวร พลเมืองจำเป็นต้องพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ถูกกฎหมายเพื่อลงทะเบียนโดยใช้เอกสารหรือเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: เอกสารและเอกสารรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน หรือทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ ใบอนุญาตก่อสร้าง ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง; สัญญาซื้อขาย สัญญาเคหะสถาน หรือ เอกสารประเมินราคาโอนกรรมสิทธิ์เคหะสถาน... เอกสารที่ต้องใช้ยื่นจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรส่วนใหญ่ยังคงเหมือนเดิม

ในปัจจุบัน ตามข้อ d. วรรค 1 มาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 62/2021/ND-CP เมื่อลงทะเบียนขอถิ่นที่อยู่ พลเมืองจำเป็นต้องพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ถูกกฎหมายโดยใช้เอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: สัญญาซื้อที่อยู่อาศัย หรือเอกสารที่พิสูจน์การส่งมอบที่อยู่อาศัย การรับที่อยู่อาศัยจากองค์กรที่มีหน้าที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ลงทุนสร้างเพื่อขาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงความมั่นคงสาธารณะได้เสนอที่จะเพิ่มเอกสารทางพลเมืองหลายประเภทที่สามารถใช้ในการลงทะเบียนขอถิ่นที่อยู่ถาวร ได้แก่ สัญญาซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต เอกสาร เอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน หรือ ทรัพย์สินที่ยึดติดที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจที่จำนองไว้กับธนาคาร เอกสารการขายที่เขียนด้วยลายมือ ยึดมั่นการไม่โต้แย้ง

นอกจากนี้ร่างฯ ยังเสนอด้วยว่าการจะจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรในบ้านเช่า หรือพักอาศัยกับผู้อื่น จำเป็นต้องมีเอกสารที่พิสูจน์การเช่า การให้ยืม หรือการปล่อยเช่าที่พักอาศัยอย่างถูกกฎหมาย รับรองโดยสำนักงานทนายความหรือใบรับรอง เพราะกฎระเบียบปัจจุบันกำหนดให้ผู้เช่าและผู้อยู่อาศัยชั่วคราวต้องพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ถูกกฎหมายด้วยสัญญาเช่าหรือเอกสารถิ่นที่อยู่ชั่วคราวโดยไม่ต้องมีการรับรองหรือการรับรองเท่านั้น

สัญญาซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตคืออะไร?

ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่อยู่อาศัยในอนาคต คือ ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการลงทุนและก่อสร้าง หรือยังไม่รับเข้าใช้งานตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

สัญญาซื้อขายทรัพย์สินตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ถือเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขาย

ดังนั้นจะเข้าใจได้ว่าสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างคู่สัญญาเกี่ยวกับการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต นอกจากนี้ ผู้ขายยังมีหน้าที่ต้องส่งมอบสิทธิการใช้บ้านและที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น และผู้ซื้อยังมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าบ้านให้กับผู้ขายอีกด้วย เนื้อหาการขาย เวลาโอนเงิน และความรับผิดชอบทางกฎหมายอื่นๆ จะต้องได้รับการตกลงจากทั้งสองฝ่ายตามบทบัญญัติของกฎหมาย

เงื่อนไขการอยู่อาศัยในอนาคตที่พร้อมเปิดดำเนินการ

มาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568) กำหนดเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้โดยเฉพาะ ดังนี้

ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างบ้านพักอาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างแล้ว

มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้: การตัดสินใจจัดสรรที่ดิน การตัดสินใจเกี่ยวกับการเช่าที่ดินและสัญญาเช่าสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายที่ดิน; การตัดสินใจให้มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอันติดมากับที่ดินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนด

เอกสารมีประเภท ดังนี้ หนังสือขออนุญาตก่อสร้างบ้าน งานก่อสร้าง และแบบคำขอใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง; ประกาศการเริ่มงานก่อสร้างบ้าน งานก่อสร้าง และเอกสารแบบก่อสร้างบ้าน งานก่อสร้าง ในกรณีที่ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง; เอกสารการรับงานก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้วเสร็จตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่สอดคล้องกับความคืบหน้าของโครงการ กรณีเป็นอาคารชุดหรืออาคารผสมผสานประเภทที่พักอาศัย ต้องมีเอกสารพิสูจน์ว่ารับก่อสร้างฐานรากตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนโครงการจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ขายหรือให้เช่าได้

ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หน่วยงานบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัด มีหน้าที่ตรวจสอบสภาพที่อยู่อาศัยที่เปิดให้ประกอบธุรกิจ และตอบกลับผู้ลงทุนเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขในการขายหรือเช่าซื้อ กรณีไม่มีสิทธิ์ต้องแจ้งเหตุผลให้ชัดเจน

งานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างต้องเป็นส่วนหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเนื้อหาของโครงการที่ได้รับอนุมัติจะต้องรวมถึงวัตถุประสงค์ในการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและก่อสร้างเพื่อขายหรือเช่าซื้อ

เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อ ข, ค, ง, วรรค 1, ข้อ ก และ ข้อ ค, ข้อ 2 มาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566

ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ และโครงการอสังหาฯ ที่ดำเนินการเปิดกิจการ ได้รับการเปิดเผยสู่สาธารณะตามบทบัญญัติของมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566

เนื้อที่ของโครงการก่อสร้างในอนาคตที่จะนำมาประกอบกิจการ นอกจากจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขข้างต้นแล้ว ยังต้องให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 14 วรรค 3 แห่งพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 อีกด้วย

ภูมิปัญญา

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/duoc-dang-ky-thuong-tru-bang-hop-dong-mua-nha-o-trong-tuong-lai-a662804.html