โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดิน

เช้าวันที่ 13 พฤศจิกายน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้หารือกันเป็นกลุ่มเกี่ยวกับร่างมติเรื่องการนำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน

กลุ่มที่ 15 ได้แก่ คณะผู้แทนรัฐสภาจากจังหวัดกวางตรี เอียนบ๊าย บิ่ญเฟื้อก และบิ่ญถ่วน นายเหงียนฮูทอง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบิ่ญถ่วน เป็นประธานในการหารือ

การคลี่คลายปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดิน

หลังจากรับฟัง ส.ส. หารือและแสดงความเห็นเพื่อพิจารณาร่างมตินำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินให้แล้วเสร็จ รัฐมนตรีว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายโด ดึ๊ก ดุย กล่าวชี้แจงและชี้แจงประเด็นต่างๆ ที่น่าสนใจต่อคณะผู้แทน

รัฐมนตรี Do Duc Duy พูดที่กลุ่ม 15 ภาพ: Khuong Trung

รัฐมนตรีว่าการกระทรวง โด ดึ๊ก ดิว เน้นย้ำว่า การออกร่างมตินำร่องนี้มีความจำเป็นมาก สาระสำคัญของร่างมติดังกล่าวคือการเสริมวิธีการเข้าถึงที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 และพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 สำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ มีกลไกในการถ่ายโอนสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ 2 แบบ คือ กลไกการถ่ายโอนบังคับ และกลไกการถ่ายโอนโดยสมัครใจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลไกการโอนบังคับ คือ รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้แก่ผู้ลงทุนโดยผ่านการประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือการเสนอราคาเพื่อเลือกผู้ลงทุนที่จะดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน กลไกการแปลงสภาพโดยสมัครใจ คือ ผู้ลงทุนทำการเจรจากับผู้มีสิทธิใช้ที่ดินเพื่อขอมีกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร หรือผู้ลงทุนผู้มีสิทธิใช้ที่ดินร้องขอให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร ดังนั้น จึงมีกลไกการเคลื่อนย้ายออกได้ 2 แบบ ผ่านช่องทางการเข้าถึงที่ดิน 4 รูปแบบ

ต่อมา พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2553 และ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังคงอนุญาตให้เข้าถึงที่ดินทั้ง 4 รูปแบบได้ เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เช่นเดียวกับ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2546 และ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐสภาผ่านพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ได้มีการจำกัดรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดให้กรณีมีการโอนกรรมสิทธิ์ โอนได้เฉพาะที่ดินอยู่อาศัยเท่านั้น กรณีมีสิทธิใช้ที่ดินและขอให้รัฐเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน พื้นที่ดังกล่าวต้องรวมเอาพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนด้วย

“นี่เป็นการจำกัดกรณีการเข้าถึงที่ดินในรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึงการมีสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2546 และ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548” รัฐมนตรีเน้นย้ำ และกล่าวว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 ไม่ได้ควบคุมหรือควบคุมกรณีที่รัฐเรียกร้องคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้ผู้ลงทุนผ่านรูปแบบการเสนอราคาคัดเลือกผู้ลงทุนและการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน นั่นคือขนาดของโครงการอาจจะใหญ่หรือเล็กก็ได้ แม้จะไม่เข้าหาในทิศทางของผู้ลงทุนที่ได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือผู้ลงทุนที่มีสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับขั้นตอนก่อนหน้าก็ตาม แต่รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินและดำเนินโครงการได้โดยไม่มีข้อจำกัดในเรื่องขนาดพื้นที่

ผู้แทนฮาซีดง คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดกวางตรี กล่าวปราศรัยในกลุ่มหารือ ภาพโดย : คุณตรัง

อย่างไรก็ตาม ตามที่รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าว ในกฎหมายที่ดินปี 2567 มาตรา 79 และ 127 ระบุว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และที่อยู่อาศัยที่สอดประสานกันเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมายเมืองในปัจจุบัน ขนาดโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป และในกรณีที่พื้นที่มีขนาดเล็กกว่าและไม่สามารถรับประกันองค์ประกอบเมืองแบบซิงโครนัสได้ รัฐจะไม่ฟื้นฟูที่ดิน ดังนั้น วิธีการที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้ผู้ลงทุนจึงจะไม่ได้รับการดำเนินการ ขณะเดียวกัน กฎเกณฑ์เกี่ยวกับกรณีที่รัฐอนุญาตให้ผู้ลงทุนได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือผู้ลงทุนที่ถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันก็ถูกควบคุมและจำกัดให้แคบลงเช่นเดียวกัน เช่นเดียวกับ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 นั่นคือ ใช้ได้เฉพาะกรณีที่หากต้องการรับสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการรับพื้นที่ 100% จะต้องเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือหากถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วน

“ทำให้เกิดโครงการในเขตเมือง และหากที่ดินไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็ไม่มีทางเข้าถึงที่ดินได้ เพราะไม่ใช่กรณีการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ และไม่ใช่กรณีที่รัฐให้สิทธิใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิใช้ที่ดินแต่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ทำให้เกิดความยากลำบากสำหรับท้องถิ่นที่มีโครงการขนาดใหญ่ไม่มากนัก ดังนั้น มตินำร่องที่เสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้ฉบับนี้จึงมุ่งหมายที่จะขจัดปัญหาดังกล่าว แก้ไขปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์” รัฐมนตรีกล่าว

ชื่อและระยะเวลาของนักบินมีความเหมาะสม

เนื้อหาอีกประการหนึ่งคือเรื่องชื่อ ผู้แทน Hoang Sy Dong กล่าวว่า เราควรยอมรับความคิดเห็นของสมาชิกรัฐสภาบางคนในรายงานการตรวจสอบของคณะกรรมการเศรษฐกิจ ซึ่งก็คือ "การนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินแต่ที่ดินดังกล่าวไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย" รมว.โด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า ชื่อเดิมเมื่อตอนจดทะเบียนรัฐบาลกับรัฐสภาถูกต้องแล้ว อย่างไรก็ตาม ในระหว่างขั้นตอนการร่างข้อมติ พบว่าบทบัญญัติดังกล่าวจะไม่ครอบคลุมทุกกรณี เพราะมีสถานการณ์ที่ผู้ลงทุนรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน โดยที่ดินที่โอนไปนั้นรวมทั้งที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่สำหรับอยู่อาศัย ถ้าเราระบุในนามมติทันทีว่ามีเพียงกรณีอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่สามารถรับการโอนสิทธิ์ได้ก็จะเป็นปัญหา

ผู้แทน Huynh Thanh Chung คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบิ่ญเฟื้อกกล่าวสุนทรพจน์ในกลุ่ม ภาพโดย : คุณตรัง

ตามที่รัฐมนตรีกล่าว ยังมีความเห็นว่าชื่อตามที่ร่างขึ้นอาจทับซ้อนกับกฎหมายที่ดินด้วย เพราะกฎหมายที่ดินยังกำหนดกรณีที่อนุญาตให้มีการโอนสิทธิ์ได้ด้วย อย่างไรก็ตาม ในร่างมติ รัฐบาลได้กำหนดมาตรา 5 เพิ่มเติมมาตรา 1 เพื่อไม่ให้โครงการที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายที่ดิน โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินในปัจจุบัน หากกฎหมายที่ดินได้กำหนดกรณีใดไว้แล้ว กรณีดังกล่าวจะไม่อยู่ในขอบเขตของการกำหนดตามมติฉบับนี้ ดังนั้น ชื่อดังกล่าวจึงยังคงมีความครอบคลุมและรับประกันว่าจะไม่ทับซ้อนกับกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่อนุญาตให้มีการบังคับใช้

ส่วนเกณฑ์การดำเนินการโครงการนำร่อง รมว.โด่ง ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า ร่างมติกำหนดให้พื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วงแผนไม่เกินร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับพื้นที่อยู่อาศัยเดิม เหตุผลของกฎเกณฑ์นี้ คือ มติที่ 18 ของคณะกรรมการกลาง กำหนดว่า การจัดสรรที่ดินและการให้เช่าจะดำเนินการเป็นหลักโดยผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการเสนอราคาสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน ดังนั้น มติกลางจึงกำหนดให้การประมูลหรือการเสนอราคามีอยู่ 2 รูปแบบหลักๆ ดังนั้นรูปแบบที่ 3 จึงเป็นการรับโอนสิทธิ หรือรูปแบบที่ 4 จึงเป็นการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินด้วยที่ดินที่มีสิทธิใช้ ถ้าเราทำมันไม่ใช่สิ่งสำคัญ ดังนั้นรัฐบาลจึงเสนอสูงสุด 30% ส่วนอีก 70% ที่เหลือจะดำเนินการโดยการประมูลตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18

ผู้แทนบางคนเสนอแนะว่าควรขยายออกไปในเขตชนบท ไม่ใช่แค่จำกัดอยู่แค่ในเขตเมืองเท่านั้น รัฐมนตรีว่าการกระทรวง Do Duc Duy กล่าวว่า ในปัจจุบัน ตามบทบัญญัติในมาตรา 79 มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน รัฐได้รับอนุญาตให้เรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการที่มีขนาดเมืองแบบซิงโครนัส และได้รับอนุญาตให้เรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเขตที่อยู่อาศัยในชนบท ดังนั้นในเขตที่อยู่อาศัยในชนบทจึงมีวิธีการให้รัฐเข้ามาทวงคืนที่ดินและท้องถิ่นยังคงดำเนินการตามปกติ ดังนั้นไม่จำเป็นต้องเพิ่มข้อตกลงรูปแบบอื่นในพื้นที่ชนบทอีกต่อไป ให้มั่นใจว่าไม่มีกรณีซ้ำซ้อนที่สามารถดำเนินการได้ภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567

ส่วนความเห็นของผู้แทน เกณฑ์การพิจารณาระบุว่าที่ดินประเภทต่างๆ จะต้องดำเนินการทั้งหมด ดังนั้น จะต้องออกแบบหรือจัดตั้งกลไกและมาตรการคว่ำบาตรอย่างไร เพื่อให้เกิดความมั่นคงด้านอาหาร รักษาเสถียรภาพพื้นที่นาข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และให้มีพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติครอบคลุมเฉลี่ยร้อยละ 42 รัฐมนตรีกล่าวว่าเรื่องดังกล่าวได้รับการดำเนินการและควบคุมอย่างเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง และการวางแผนการก่อสร้าง ในการวางแผน เราต้องกำหนดว่าพื้นที่เกษตรกรรมจำนวนเท่าใดที่ถูกแปลงไปเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ที่ดินที่อยู่อาศัยจำนวนเท่าใดที่ถูกดำเนินการในช่วงระยะเวลาการวางแผนเพื่อให้ยังคงสามารถดูแลรักษาพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ได้อย่างสม่ำเสมอและพื้นที่ป่าไม้ 42% ได้อย่างมั่นคง ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนที่เราดำเนินการวางแผนว่าพื้นที่ใดที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่ใดที่รัฐจะดำเนินการฟื้นฟูที่ดิน และพื้นที่ใดที่ผู้ลงทุนที่ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะดำเนินการ แต่เฉพาะภายในพื้นที่แผนที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น

ภาพบรรยากาศการเสวนา กลุ่ม 15 ภาพโดย : คุณกุ้ง ตรัง

นอกจากนี้ ผู้แทนรัฐสภา ยังได้กล่าวถึงระยะเวลาดำเนินการนำร่องดังกล่าวด้วยว่า จะมีระยะเวลา 5 ปี แต่ควรมีการกำหนดมาตรการลงโทษกรณีที่ผู้ลงทุนประสบปัญหาในการรับโอนสิทธิ์ หรือระยะเวลาในการรับโอนสิทธิ์ยาวนานเกินไป รัฐมนตรีว่าการกระทรวง โด ดึ๊ก ดุย อธิบายว่า กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน พ.ศ. 2567 มีข้อกำหนดเฉพาะเจาะจงมากเกี่ยวกับการจัดการกรณีที่นักลงทุนได้รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และวิธีการขยายระยะเวลาขยายเวลา กรณีหมดระยะเวลาขยายพื้นที่โดยการเจรจาไม่ประสบผลสำเร็จทั้งพื้นที่ก็มีกลไกจัดการเช่นกัน ดังนั้นร่างมติดังกล่าวจึงอ้างถึงการปฏิบัติตามข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินว่าเป็นการปฏิบัติตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งรวมถึงการจัดการกรณีที่ยืดเยื้อทั้งหมด หลายกรณีไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้สำเร็จจึงไม่มีการกำหนดระเบียบเพิ่มเติมในมติฉบับนี้

ส่วนขั้นตอนการดำเนินการ รมว. กล่าวว่า แม้ พ.ร.บ.ที่ดินจะกำหนดขั้นตอนในการยินยอมรับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนโดยทั่วไป รวมทั้งโครงการที่อยู่อาศัย แต่ ส.ส. บางคนใน ส.ส. กล่าวว่า ควรมีการกำหนดระเบียบปฏิบัติที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงสำหรับประเภทโครงการที่ดำเนินการเข้าถึงที่ดินด้วยวิธีนี้ รัฐบาลได้ยอมรับแล้วและในร่างมติมีบทบัญญัติให้รัฐสภามอบหมายให้รัฐบาลกำหนดรายละเอียดขั้นตอนสำหรับโครงการที่ดำเนินการตามกลไกนำร่อง รวมทั้งโครงการที่ดำเนินการตามกลไกนำร่องที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่มีแหล่งกำเนิดด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง

ที่มา: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html