ธุรกิจ “ตัดเลือด” เพื่อชำระหนี้: การทำข้อตกลงนั้นยากที่จะคาดเดาความสำเร็จหรือความล้มเหลว

ขายทรัพย์สิน ขายโครงการเพื่อชำระหนี้

ในช่วงนี้บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งนำอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการต่างๆ ออกมาขายเพื่อชำระหนี้ บริษัทที่โดดเด่นกว่าบริษัทอื่นๆ คือ Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company - HAGL (รหัสหุ้น: HAG) ที่ต้องการจะขายโรงแรม HAGL ในเมือง Pleiku จังหวัด Gia Lai กลุ่มของนายดึ๊กกล่าวว่านี่เป็นส่วนหนึ่งของแผนการของบริษัทในการชำระบัญชีสินทรัพย์ที่ไม่ทำกำไร

โรงแรม HAGL อาจเป็นทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งสุดท้ายของนายดึ๊ก ซึ่งเปิดดำเนินการมาตั้งแต่เดือนธันวาคม พ.ศ. 2548 ก่อนหน้านี้ เจ้าของธุรกิจเคยประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และมีโครงการต่างๆ หลายแห่งในเมืองกวีเญิน ดาลัต ดานัง และเมียนมาร์ แต่เกิดเหตุ HAGL ตัดสินใจถอนตัวออกจากสนาม

การขายโรงแรม HAGL ครั้งนี้เพื่อนำไปชำระหนี้พันธบัตรของธนาคาร BIDV ตามรายงานทางการเงินรวมกึ่งปี 2566 หนี้พันธบัตรคงค้างของ HAGL ที่ BIDV อยู่ที่ 5,271 พันล้านดอง ไม่เปลี่ยนแปลงจากต้นปี ณ วันที่ 30 มิถุนายน HAGL ยังไม่ได้ชำระดอกเบี้ยเงินกู้ที่ครบกำหนดชำระซึ่งมีมูลค่ารวมมากกว่า 2.6 พันล้านดอง

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — โรงแรม HAGL ในเมือง Pleiku กำลังถูกขายโดยคุณ Duc (ภาพ: HAGL)

หาก HAGL ต้องการจะขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ LDG Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: LDG) มีนโยบายในการโอน 2 โครงการ ได้แก่ Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), Da Nang และ Apartment Complex Lot C1 ในเขต Binh An เมือง Di An จังหวัด Binh Duong นี้คือการชำระหนี้ธนาคารและพันธบัตรของบริษัท

การขายโครงการทั้งสองนี้ถือเป็นการตัดสินใจที่น่าประหลาดใจของ LDG เพราะในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2566 เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทต้องการออกหุ้นเพื่อระดมทุนสำหรับการลงทุนในโครงการด้วย

LDG Grand Central เป็นหนึ่งในโครงการเชิงกลยุทธ์ของ LDG ที่ได้รับการระบุไว้ในปี 2020 ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2023 คณะกรรมการบริหารของบริษัทกล่าวว่าโครงการนี้มีพื้นที่น้อยที่สุด (30 เฮกตาร์) ในบรรดาโครงการเชิงกลยุทธ์ แต่มีทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม บริษัทได้พิจารณาทางเลือกในการเตรียมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการนี้ โดยประเมินว่าความร่วมมือกับพันธมิตรเป็นเรื่องยาก

บริษัท Or Hai Phat Investment Joint Stock Company ได้ประกาศการโอนการลงทุนในโครงการ HP Hospitality Nha Trang ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในที่ดินเชิงพาณิชย์ TM1 ในโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Tan Lap Islet นอกจากนี้ เนื่องจากปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน บริษัทจึงเน้นการขายส่งผลิตภัณฑ์ในโครงการต่างๆ เช่น โครงการลาวไก โครงการอาคารสูงในบั๊กซาง และโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในเมืองที่ กม.3 กม.4 แขวงไหเอียน เมืองมงไก (ระยะที่ 1) จังหวัดกว๋างนิญ

นอกเหนือจากการขายที่กล่าวข้างต้นแล้ว ตลาดยังบันทึกธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ที่ประสบความสำเร็จจำนวนหนึ่งอีกด้วย ตัวอย่าง ได้แก่ การที่ Gamuda Land เข้าซื้อโครงการจาก Tam Luc Real Estate Joint Stock Company ในนคร Thu Duc (HCMC) หรือ Saigonres Group เข้าซื้อโครงการต่อจาก Duc Nhi Company Limited ในเขต Tan Phu (HCMC)

ความตื่นเต้นของตลาดความร่วมมือระหว่างนักลงทุนในและต่างประเทศยังสามารถกล่าวถึงได้ในรูปแบบความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ระหว่าง Kim Oanh Group และ Surbana Jurong Group (สิงคโปร์) หรือการลงทุนจาก Marubeni Group (ญี่ปุ่น) ในกลุ่ม Hung Thinh

การปิดการขายไม่ใช่เรื่องง่ายเนื่องจากมีปัจจัยหลายประการ

นางสาว Giang Huynh หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC กล่าวว่าธุรกิจในประเทศยังคงต้องขายสินทรัพย์ที่ไม่มีประสิทธิภาพบางส่วนออกไป อย่างไรก็ตาม การที่สินทรัพย์เหล่านี้จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ (FII) หรือไม่นั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

ตามที่เธอกล่าว ความสำเร็จหรือล้มเหลวของข้อตกลงส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการเจรจาราคาระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ รวมถึงปัญหาทางกฎหมายด้วย โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนมักได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติ

นางสาวดวง ถุย ดุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกันนี้ กล่าวว่าสำหรับตลาดการขายที่อยู่อาศัยนั้น ธุรกรรมส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับที่ดินเท่านั้น นั่นหมายความว่านักลงทุนต่างชาติสนใจกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และฮานอย พวกเขากำหนดข้อกำหนดแรกสำหรับกองทุนที่ดินที่สะอาด ต่อมาก็คือเงื่อนไขในการพัฒนาโครงการ เช่น เอกสารทางกฎหมาย และโครงสร้างการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม

นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่ทำธุรกรรม M&A ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอยู่ในเวียดนามมานานหลายปีแล้ว หากพวกเขาเป็นนักลงทุนรายใหม่ โดยทั่วไปพวกเขาจะให้ความสำคัญกับการลงทุนในรูปแบบของการร่วมทุนในบริษัทเวียดนามเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกัน อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่ยากลำบากในปัจจุบันของการควบรวมและซื้อกิจการในเวียดนามคือกองทุนที่ดินที่สะอาด หรือความจำเป็นในการมีช่องทางทางกฎหมายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน

ส่วนนักลงทุนในประเทศ นางสาวดุง กล่าวว่า มีแนวโน้มการขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากตลาดขาดเงินทุนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ต้องหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ แทนธนาคารหรือออกพันธบัตร วิสาหกิจในประเทศสามารถเรียกร้องทุนต่างประเทศหรือขายสินค้าได้โดยตรง

ตามที่ตัวแทนของ CBR Vietnam กล่าว การขายขาดไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติมักต้องการสถานะทางกฎหมายของโครงการที่สะอาดอยู่เสมอ ส่วนสินค้าที่มีการจำนองไว้กับธนาคารนั้นการเชิญชวนนักลงทุนต่างชาติเป็นเรื่องยาก ดังนั้นแม้ว่านักลงทุนในประเทศจะได้เสนอขายสินทรัพย์อย่างจริงจัง แต่การทำธุรกรรมให้ประสบผลสำเร็จก็ไม่ใช่เรื่องง่าย

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวว่าข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการล่าสุดจากนักลงทุนต่างชาติมุ่งเน้นไปที่คุณภาพมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นในรูปแบบของการสนับสนุนเงินทุนและการซื้อหุ้น

ในอนาคตคาดว่าตลาด M&A จะเริ่มฟื้นตัวเมื่ออัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นมาอยู่ในระดับที่เหมาะสมมากขึ้น นอกจากนี้ ปัจจัยอื่นๆ เช่น สถานการณ์ทางการเมืองและกฎหมายที่มีการแข็งแกร่งขึ้นก็มีแนวโน้มดีขึ้นด้วย

“โดยทั่วไปแล้ว ตลาด M&A ในเวียดนามยังคงมีความน่าดึงดูดใจอย่างมากในระยะกลางและยาว เนื่องจากเศรษฐกิจยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูง นี่เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่นักลงทุนจะมองหาข้อตกลงในราคาที่ดีและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้น” นายเตียนกล่าว

แหล่งที่มา