ธุรกิจอสังหาฯ ต้องดำเนินตามหลัก “ป่วยก็ต้องรักษา”

บ่ายวันที่ 10 ตุลาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) เป็นประธานการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "แนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์" เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญได้มีพื้นที่หารือและเสนอแนวทางแก้ไขที่เป็นรูปธรรมเพื่อเร่งการฟื้นตัวและการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อันจะช่วยสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวม

ตลาดอสังหาฯ ลำบาก รัฐบาลกังวล

ดร. เหงียน วัน คอย ประธาน VNREA กล่าวเปิดงานว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาคอขวดอย่างหนัก ส่งผลให้ธุรกิจและนักลงทุนตกต่ำอย่างรวดเร็ว

โดยเฉพาะตั้งแต่ครึ่งปีหลังของปี 2565 เป็นต้นไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ “ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก” เมื่อโครงการต่างๆ หยุดชะงัก กระแสเงินสดติดขัด และแรงกดดันในการชำระหนี้สูง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากปัญหาทางกฎหมาย ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 70 ของความยุ่งยากและปัญหาของโครงการ โดยอ้างอิงข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้าง นายข่อย กล่าวว่า เฉพาะกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ คาดว่ามีโครงการที่ประสบปัญหาขั้นตอนดำเนินการประมาณ 400 โครงการ ปัญหาคอขวดเหล่านี้เกิดขึ้นมานานหลายปีแต่ก็ไม่ได้รับการแก้ไข

“ในทางปฏิบัติ ท้องถิ่นบางแห่งขาดความคิดริเริ่มและความมุ่งมั่นในการกำหนดทิศทางและแก้ไขปัญหาภายในเขตอำนาจของตน และมีทัศนคติหลีกหนี รวมถึงการประสานงานกับหน่วยงานกลางเพื่อแก้ไขปัญหาให้กับธุรกิจ นอกจากนี้ กฎหมายหลายฉบับยังทับซ้อนกัน และการบังคับใช้กฎหมายก็ไม่สอดคล้องและไม่สอดคล้องกัน” ประธาน VNREA กล่าว

อสังหาฯ - ธุรกิจอสังหาฯ ควรดำเนินงานตามหลัก “มีโรคก็ต้องรักษา” — เหงียน วัน คอย ประธาน VNREA พูดในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากปัญหาที่เหลืออยู่ ดร.เหงียน วัน คอย ยังคงตระหนักชัดเจนว่ารัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ได้ดำเนินการอย่างแข็งขันในการออกกลไกและนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรงและโดยอ้อมในช่วงที่ผ่านมา

“เราเชื่อว่านโยบายเหล่านี้สามารถขจัดอุปสรรคมากมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงขั้นตอนทางกฎหมาย การเข้าถึงเงินทุนเพื่อสร้างสภาพคล่องและการจัดหาผลิตภัณฑ์ ซึ่งจำเป็นต้องมีการหารือและตีความโดยผู้เชี่ยวชาญและสมาชิกในตลาด” นายคอยกล่าว

ดร. คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ยอมรับถึงความพยายามของรัฐในช่วงที่ผ่านมา โดยกล่าวว่า นโยบายของหน่วยงานที่มีอำนาจกำลังส่งผลกระทบต่อตลาดในทิศทางบวกและชัดเจน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายการเงินได้เปลี่ยนจากนโยบายเข้มงวดและแน่นอนไปเป็นนโยบายที่ผ่อนปรนและยืดหยุ่น ให้การสนับสนุนที่ดีแก่ธุรกิจในการขยายเวลาการก่อหนี้หรือเลื่อนการก่อหนี้ นโยบายการคลังมีการขยายขอบเขตมุ่งเน้นและติดตามความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด

ในที่สุด กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ กำลังได้รับการดำเนินการโดยหน่วยงานที่มีอำนาจเพื่อส่งไปยังรัฐสภา

“ไม่เคยมีกรณีใดที่แก้ไขกฎหมายทั้ง 3 ฉบับนี้พร้อมกัน และไม่เคยมีกรณีใดที่แก้ไขกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องพร้อมกันด้วย ดังนั้น เราต้องยอมรับอย่างแท้จริงถึงความพยายามของรัฐบาลในการช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ผ่านมาและในอนาคต” นายลุคเน้นย้ำ

ต้องแก้ไขปัญหาค้างคาหลายๆอย่างให้ “ถูกต้องและแม่นยำ”

เมื่อพูดถึงแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยากลำบากและปัญหาทางกฎหมายและการเงินสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน คุณลุคได้วิเคราะห์ว่ามีปัจจัยหลัก 6 ประการที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ เศรษฐศาสตร์มหภาค (อัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย อัตราการแลกเปลี่ยน อุปทานเงิน การลงทุน ฯลฯ); สภาพแวดล้อมทางกฎหมาย วิธีการบริหารและควบคุมดูแลอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนและโครงสร้างพื้นฐาน การเงิน (ทุน ภาษีและค่าธรรมเนียม ตลาดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ขั้นปฐมภูมิและขั้นรอง) อุปทานและอุปสงค์และราคา ข้อมูลข้อมูลที่โปร่งใส

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ปัญหาทางกฎหมายถือเป็นอุปสรรคและความยากลำบากที่ใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การประเมินนี้มาจากหลายสาเหตุ เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน การก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมาก ซึ่งเกี่ยวข้องกับกฎหมาย คำสั่ง หนังสือเวียน และอื่นๆ มากกว่า 100 ฉบับ ซึ่งมีกฎหมายหลายฉบับที่ทับซ้อนกัน ไม่สอดคล้องกัน และขาดความสม่ำเสมอ

ประการที่สี่ กฎหมายนั้นไม่ครบถ้วน ไม่ได้รับคำแนะนำอย่างทันท่วงที และไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง ในที่สุด ความกลัวในการทำผิดพลาด ความกลัวต่อความรับผิดชอบ และการหลบเลี่ยงความรับผิดชอบ ก็ลดลงและกระทั่งทำให้โครงการต่างๆ หลายๆ โครงการหยุดชะงักไปด้วย

อสังหาริมทรัพย์ – ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรดำเนินการตามหลักการ “รักษาโรค” (รูปที่ 2) — ต.ส. Can Van Luc เชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรดำเนินการตามหลักการ "ถ้าคุณเจ็บป่วย คุณต้องรักษา"

ดร.คาน วัน ลุค ได้เสนอแนวทางแก้ไขบางประการ โดยกล่าวว่า จำเป็นต้องพัฒนาสถาบันเฉพาะต่างๆ อย่างต่อเนื่อง และเร่งดำเนินการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้เร็วขึ้น แม้ว่าจะทำได้อย่างรวดเร็วก็ยังต้องมีการทบทวนให้มีความสอดคล้องและสอดคล้องกันระหว่างกฎหมาย เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์

เพื่อนำเงินทุนกลับคืนสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญแจ้งว่าปัญหาควรได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้ โดยรับรองสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของนักลงทุน ซึ่งจะทำให้นักลงทุนมีความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

ทางด้านธุรกิจ นายลุค ให้ความเห็นว่า ในบริบทปัจจุบันที่ยากลำบากและคาดเดาไม่ได้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการตามหลักการ “หากเจ็บป่วยก็ต้องรักษา”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจต้องเด็ดขาดในการปรับโครงสร้างการลงทุนและกิจกรรมการกำกับดูแลกิจการของตน ในบริบทของตลาดที่มีความยากลำบาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องจำกัดการลงทุนและปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อเอาชนะอุปสรรค

นอกจากนี้ ให้ค่อยๆ กระจายแหล่งเงินทุน (นอกจากสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ให้ดูช่องทางอื่นๆ เช่น พันธบัตร หุ้น กองทุนการลงทุน การเช่าทางการเงิน ฯลฯ) และระดมทุนที่เกี่ยวข้องกับจุดประสงค์การใช้ทุนเฉพาะ ลดอัตราส่วนทางการเงิน และให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยง

ควบคู่ไปกับนั้น ธุรกิจต้องมุ่งเน้นความโปร่งใสและความเป็นมืออาชีพมากขึ้นในการบันทึกภาษีและเครดิต และปฏิบัติตามพันธสัญญาต่อนักลงทุนเพื่อเสริมสร้างความไว้วางใจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายลุค กล่าวว่า ปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ จำนวนมากได้ดำเนินการเพื่อแสดงความคิดเห็นและมุมมองของตนต่อรัฐบาล โดยได้เสนอวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมายเพื่อบรรเทาปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นการดำเนินการเชิงบวกอย่างยิ่ง

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญได้แสดงความเห็นว่าธุรกิจหลายแห่งยังคง “จมอยู่กับการ” บอกเล่าเรื่องราวเกี่ยวกับสถานการณ์ทางธุรกิจของตนเองโดยไม่เจาะลึกถึงแก่นแท้ของปัญหา ดังนั้น นายลุคจึงกล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องฉลาดขึ้น “ในการเสนอคำแนะนำที่ถูกต้องและแม่นยำ” แก่ ทางการ

แหล่งที่มา