ธุรกิจอสังหาฯ เผชิญวิกฤตเงินสดขาดมือและเงินทุนขาดมือ

ธุรกิจเข้าถึงเงินทุนได้จำกัด ธนาคารเผชิญความยากลำบาก

ในการอภิปรายเมื่อเร็วๆ นี้ คุณ Le Hong Khang ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และจัดอันดับเครดิตของ FiinRatings แสดงความเห็นว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่แล้ว สถานการณ์ทางธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำโดยพื้นฐานเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจมีการปรับปรุงดีขึ้น แต่ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก

หน่วยประเมินนี้กล่าวว่าการประเมินข้างต้นมีพื้นฐานอยู่บนข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับหนี้สิน ผลกำไร และคุณภาพผลกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระดับเฉลี่ยเท่านั้น

ยกเว้นวิสาหกิจขนาดใหญ่ไม่กี่แห่งที่มีกองทุนที่ดินที่สะอาดและสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนซึ่งสามารถบันทึกผลประกอบการในเชิงบวกในปีนี้แล้ว วิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางส่วนใหญ่อยู่ในตำแหน่งที่รออยู่ นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในปัจจุบันต้องเผชิญกับปัญหาใหญ่สองประการด้วยกัน ปัญหาแรกคือการเข้าถึงเงินทุนยากขึ้นกว่าในช่วงก่อนหน้ามาก

มร.คัง ให้ความเห็นว่า ในอดีตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลายและยืดหยุ่นได้ สามารถระดมทุนได้จากสัญญาความร่วมมือการลงทุน ผู้ซื้อบ้าน พันธบัตร สินเชื่อจากธนาคาร ฯลฯ แต่จนถึงปัจจุบัน ช่องทางเหล่านี้ประสบปัญหาต่างๆ มากมาย รวมถึงช่องทางสินเชื่อจากธนาคารด้วย

ในขณะเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์ก็ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างหนักในการสนับสนุนธุรกิจในช่วงที่ผ่านมาภายใต้เจตนารมณ์ของหนังสือเวียนหมายเลข 02 และพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 08 เรื่องการปรับโครงสร้างหนี้ให้กับลูกค้า ดังนั้นในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์จะต้องยกระดับมาตรฐานการลงทุนและคัดกรองโครงการอย่างรอบคอบด้วย

เขากล่าวเสริมอีกว่า โครงการที่มีนักลงทุนถูกกฎหมายเต็มรูปแบบแต่ไม่ได้อยู่ในกลุ่มที่ธนาคารมุ่งเน้นลงทุนนั้นก็ยากที่จะกู้ยืมทุนเช่นกัน

การจำกัดการเข้าถึงเงินทุนจากการกู้ยืมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังสะท้อนให้เห็นในข้อมูลกระแสเงินสดของธุรกิจด้วย กระแสเงินสดจากกิจกรรมการกู้ยืมของธุรกิจส่วนใหญ่จะลดลงอย่างรวดเร็วในปี 2566 เมื่อตลาดพันธบัตรมีแนวโน้มซบเซาและธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ตัวอย่างเช่น กระแสเงินสดของ Novaland ลดลงจาก 30,150 พันล้านดอง เป็น 4,876 พันล้านดอง และกระแสเงินสดของ Dat Xanh ลดลงจาก 7,351 พันล้านดอง เป็น 3,300 พันล้านดอง

ในไตรมาสที่สอง รายได้จากการกู้ยืมของธุรกิจเหล่านี้ยังไม่ดีขึ้น รายได้จากการกู้ยืมของ Novaland ในไตรมาสล่าสุดเทียบเท่ากับ 19% ของปี 2023 ของ Dat Xanh อยู่ที่ 27% และของ DIC Corp อยู่ที่ 16%

นายเหงียน กัวก์ หุ่ง รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม ยังได้กล่าวถึงปัญหาด้านความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นายหุ่ง กล่าวว่า ทุนธนาคารที่ใช้สำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่จำนวนน้อย ยอดสินเชื่อคงค้างของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเกือบ 22% ของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดของระบบเศรษฐกิจ ณ วันที่ 1 สิงหาคม สินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงอยู่ที่ประมาณ 1.2 ล้านพันล้านดอง และสินเชื่อสำหรับผู้บริโภคอยู่ที่ประมาณ 1.8 ล้านล้านดอง

เมื่อประเมินปัญหาทางกฎหมายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบอยู่ นายหุ่งตั้งคำถามว่าเป็นเพราะกลไกหรือเพราะว่าธุรกิจต่างๆ กำลังใช้กลไกดังกล่าวและไม่สามารถแก้ไขได้ เขากล่าวว่าโครงการจำนวนมากมีปัญหาทางกฎหมายที่ไม่สามารถแก้ไขได้เพราะไม่เป็นไปตามกฎหมายที่บังคับใช้

ในขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมการธนาคารกำลังเผชิญกับความท้าทายจากโครงการค้างส่งและปัญหาทางกฎหมาย สำหรับโครงการที่ดำเนินการไม่เสร็จตามขั้นตอน ธนาคารต้องเผชิญกับปัญหาเงินนิ่งในโครงการต่างๆ ทำให้การหมุนเวียนเงินทุนเป็นเรื่องยาก “อุตสาหกรรมธนาคารกำลังเผชิญกับความท้าทายดังกล่าว ไม่ใช่ว่าอุตสาหกรรมธนาคารไม่ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการผลิตและหน่วยธุรกิจ รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นเรื่องที่น่ากังวล” นายหุ่งเน้นย้ำ

เขาตั้งคำถามว่าในปัจจุบันนี้ไม่มีสถิติว่ามีอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอยู่เท่าใดที่กำลัง "กักตุน" เงินของผู้คนและธนาคาร และมีโครงการกี่โครงการที่สามารถเสร็จสิ้นได้

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — นายเหงียน กัวก์ หุ่ง รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม (ภาพ: ดาน เวียด)

นายเหงียน ก๊วก หุ่ง กล่าวว่า อุตสาหกรรมการธนาคารได้แนะนำให้อุตสาหกรรมทุกระดับดำเนินการตามขั้นตอนแนะนำและกำจัดอุปสรรคโดยเร็ว เพื่อให้โครงการที่ติดขัดสามารถนำไปดำเนินการบริโภคได้ในไม่ช้า

เขากล่าวว่าหากอุตสาหกรรมการธนาคารไม่ระมัดระวัง ผลทางกฎหมายจะร้ายแรงมาก ในอดีตแม้แต่ธุรกิจที่ไม่มีเงินทุนก็สามารถทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้แล้วประสบสถานการณ์ที่ยากลำบากและต้องได้รับการช่วยเหลือ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับที่กำลังจะมีผลบังคับใช้จะช่วยแก้ไขปัญหานี้ และสร้างโอกาสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ

นายหุ่ง กล่าวว่า ธนาคารมีความยินดีที่จะลงทุนในธุรกิจที่มีทุนและศักยภาพที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งธนาคารยินดีปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายหุ่ง กล่าวว่า ควรปรับโครงสร้างใหม่และประเมินทรัพยากรของตนเองอีกครั้ง

จัดการ

เนื่องจากการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคารหรือพันธบัตรของบริษัทต่างๆ กลายเป็นเรื่องยากกว่าเดิม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องพิจารณาทางเลือกอื่น ช่องทางการระดมทุนอื่น ๆ ขององค์กรนี้ได้แก่ การออกหุ้น การขายโครงการ และการกู้ยืมเงินดอลลาร์สหรัฐ

นักลงทุนจำนวนมากได้รับการอนุมัติแผนการระดมทุนผ่านการออกหุ้นในการประชุมผู้ถือหุ้นประจำปี 2023 ตัวอย่างเช่น Novaland ได้ออกหุ้นมูลค่า 2,000 พันล้านดองในรูปแบบเสนอขายแบบส่วนตัว และออกสิทธิซื้อหุ้นมูลค่า 11,700 พันล้านดองให้กับผู้ถือหุ้นเดิม กลุ่มบริษัท Dat Xanh ได้ออกหุ้นเอกชนมูลค่า 1,700 พันล้านดอง และออกสิทธิในการซื้อมูลค่า 1,800 พันล้านดองให้กับผู้ถือหุ้นเดิม

Khang Dien House ออกเงิน 3,000 พันล้านดองให้กับนักลงทุนมืออาชีพ บริษัท พัต ดัต ได้สรุปรายชื่อผู้ถือหุ้นเพื่อออกสิทธิซื้อหุ้น 1,300 พันล้านดองเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา DIC Corp มีแผนที่จะออกสิทธิการซื้อมูลค่ารวม 3,000 พันล้านดอง

อีกหนึ่งทางเลือกที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงแม้จะลังเลใจแต่ก็ยังนำมาใช้เพื่อหาทุนคือการขายโครงการ ข้อตกลงบางประการในการขายโครงการให้กับนักลงทุนต่างชาติ ได้แก่ บริษัท Tam Luc Real Estate Joint Stock Company ที่ขายโครงการพื้นที่ 3.68 เฮกตาร์ในนคร Thu Duc ให้กับ Gamuda Land ในราคา 315.8 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

บริษัท Thuan Thanh Joint Stock Company ขายที่ดินจำนวน 2,060 ตารางเมตร มูลค่า 14.3 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในเขต 8 นครโฮจิมินห์ ให้กับ Sky World Development Berhad Becamex IDC ขายให้กับ Capitaland โครงการพื้นที่เขตเมือง Tan Thanh ขนาด 18.9 เฮกตาร์ บริษัท ออร์ นัม ลอง ประกาศแผนระดมเงินประมาณ 6,000 พันล้านดองในอีก 3 ปีข้างหน้าโดยการขายทุนโครงการและสินทรัพย์ที่ไม่สำคัญในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2567

หากโครงการไม่ได้รับการขาย บริษัทจะเลือกสร้างความสัมพันธ์เชิงกลยุทธ์เพื่อดำเนินโครงการต่างๆ เช่น HTN ร่วมมือกับ Marubeni เพื่อดำเนินโครงการศูนย์กลางการบริหารแห่งใหม่ในเมือง Thu Duc

ตัวเลขในงบการเงินยังแสดงให้เห็นสิ่งนี้เมื่อกระแสเงินสดจากการขายการลงทุนในธุรกิจอื่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกันตั้งแต่ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน