ข้อเสนอการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับผู้มีรายได้น้อย

การปรับโครงสร้างต้นทุนโครงการที่อยู่อาศัย

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เปิดเผยว่า ปัจจุบันอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (2 ห้อง) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านดอง (35 ล้านดอง/ตร.ม.) สูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนและบุคคลที่สามารถออมเงินได้ประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ประมาณ 20 เท่า

อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงประมาณ 2,000 ล้านดองหรือต่ำกว่า (25-30 ล้านดอง/ตร.ม.) และอพาร์ทเมนท์บ้านพักอาศัยสังคมมีจำนวนจำกัดมาก จึงแทบจะไม่มีเหลืออยู่ในตลาดนครโฮจิมินห์เลยในช่วงสองปีที่ผ่านมา

อสังหาฯ-เสนอพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับผู้มีรายได้น้อย — มีความจำเป็นต้องปรับโครงสร้างการคำนวณต้นทุนและราคาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยส่วนใหญ่

ประธาน HoREA เน้นย้ำถึงวิธีการลดราคาที่อยู่อาศัยและให้มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาไม่แพงมากขึ้น โครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจำนวนมาก และโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวนมาก เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางส่วนใหญ่ พร้อมกันนี้ยังรับประกันความมั่นคงทางสังคมในระยะยาวในด้านที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็พัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางที่โปร่งใส มีสุขภาพดี มั่นคง และยั่งยืน

วิธีแก้ปัญหาที่ HoREA เสนอ คือ การปรับโครงสร้างต้นทุนและการคำนวณราคาขายของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ต้นทุนหลักของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ

สำหรับต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินนั้น กระทรวงเกษตรฯ เห็นว่าจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวิธีการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินโดยแปลงค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้เป็นภาษี "การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดิน เกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" โดยมีอัตราภาษีที่โปร่งใส (ซึ่งอาจอยู่ที่ประมาณ 15-20% ของราคาที่ดินในรายการราคาที่ดิน)

วิธีนี้จะขจัดกลไกของการ "ขอ-ให้" และการคุกคาม การลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับวิธีปัจจุบันจะส่งผลให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยลดลง จึงสร้างเงื่อนไขที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

นอกจากนี้ไม่จำเป็นต้องกังวลมากเกินไปหากนักลงทุนยังคงขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป เนื่องจากพวกเขาจะต้องจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มขึ้น และตามหลักการแล้วราคาจะถูกกำหนดโดยตลาด ถ้าพวกเขาขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป พวกเขาอาจจะถูกปฏิเสธและถูกคว่ำบาตรจากผู้ซื้อบ้านได้

นอกจากนี้ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นยังมาจากโครงการต่างๆ ที่หยุดชะงักและยืดเยื้อ ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น สาเหตุเกิดจาก “ข้อจำกัดทางสถาบันทางกฎหมาย” ส่งผลให้ไม่สามารถสร้าง “ขั้นตอนการบริหาร” ที่เป็นมาตรฐานและสมเหตุสมผลได้ ส่งผลให้เกิดความคิดด้านลบและการคุกคาม

เรื่องต้นทุนการบริหารจัดการและศักยภาพของนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย โครงการไม่เพียงแต่ล่าช้าเนื่องจากปัญหาขั้นตอนการลงทุนและการก่อสร้างและขั้นตอนการบริหารจัดการที่ยาวนาน แต่โครงการอาจล่าช้าเนื่องจากความสามารถในการบริหารจัดการที่ไม่ดีของผู้ลงทุนหรือขาดทรัพยากรทางการเงิน ซึ่งทำให้ต้นทุนการจัดการ ต้นทุนทางการเงิน ต้นทุนการขาย ต้นทุนหลังการขาย ต้นทุนและราคาบ้านเพิ่มขึ้น และอาจส่งผลต่อคุณภาพของงานโครงการได้ด้วย

ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องมุ่งเน้นที่การเพิ่มแหล่งเงินทุน การปรับปรุงคุณภาพการกำกับดูแลกิจการ นวัตกรรม การประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสารสนเทศ ดิจิทัล ปัญญาประดิษฐ์ (AI) และการจัดการโครงการตามกระบวนการทางวิทยาศาสตร์ (BIM) เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพ คุณภาพ ประสิทธิภาพ และความเสี่ยงในการควบคุม ดังที่ศาสตราจารย์ ดร. พอล ครุกแมน (ผู้ได้รับรางวัลโนเบล สาขาเศรษฐศาสตร์ ประจำปี 2008) กล่าวไว้ว่า "ประสิทธิภาพการทำงานของแรงงานไม่ได้หมายถึงทุกสิ่งทุกอย่าง แต่ในระยะยาวแล้ว แทบจะหมายถึงทุกสิ่งทุกอย่าง"

และยังมีค่าใช้จ่าย "ที่ไม่ได้ระบุชื่อ" ในกระบวนการเตรียมการลงทุนและการดำเนินการโครงการอีกด้วย ตามที่ HoREA ระบุว่า จำนวนต้นทุนที่ “ไม่ได้ระบุชื่อ” ไม่ว่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง ขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ของการ “ที่รัฐสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่โปร่งใส โปร่งใส และรับผิดชอบมากขึ้น” ตามมาตรฐานสากล

แนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

ตามที่ HoREA ระบุ วิธีการที่มีประสิทธิผลอีกวิธีหนึ่งคือการเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โดยอาศัยการสร้างและปรับปรุงกลไกนโยบายสนับสนุนที่มีประสิทธิผล

อสังหาฯ-ข้อเสนอพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับผู้มีรายได้น้อย (รูปที่ 2) — HoREA เสนอให้ รัฐบาล ออกมติในเร็วๆ นี้เพื่อส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาห้องชุดไม่เกิน 20 ล้านดอง/ตร.ม. ในจังหวัดต่างๆ และไม่เกิน 22-25 ล้านดอง/ตร.ม. ในพื้นที่ชั้น 1 และเขตเมืองพิเศษ

HoREA ยังได้เสนอให้รัฐบาลและกระทรวงก่อสร้างพิจารณาปรับปรุงกลไกและนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยทางสังคมแบบให้เช่าและที่อยู่อาศัยทางสังคมแบบเช่าซื้อ ดึงดูดให้ธุรกิจต่างๆ เข้าร่วมมากขึ้น และใช้กองทุนที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างมีประสิทธิผล เพื่อเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เพียงพอกับความต้องการมหาศาลของผู้ได้รับผลประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคม อันจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ลดลง

นอกจากนี้ HoREA เสนอที่จะจัดเตรียม “แหล่งเงินทุนจากงบประมาณแผ่นดิน” และ “การชดเชยอัตราดอกเบี้ย” ให้กับธนาคารนโยบายสังคมและธนาคารพาณิชย์ 04 แห่ง (ที่กำหนดโดยธนาคารแห่งรัฐ) เพื่อนำแรงจูงใจด้านสินเชื่อไปใช้กับผู้รับผลประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคมในอีก 05 ปีข้างหน้า

ในส่วนของการเพิ่มอุปทานของบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด กระทรวงเกษตรฯ กล่าวว่า กฎหมายที่ดินไม่ได้กำหนดให้มีการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทุกโครงการ กฎหมายภาษีกำหนดให้ลดหย่อนภาษีมูลค่าเพิ่มและอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพียงร้อยละ 50 เท่านั้น และกฎหมายที่อยู่อาศัยยังไม่ได้กำหนดกลไกหรือนโยบายเพื่อสนับสนุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดอีกด้วย

ในความเป็นจริงโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์มีหลายระดับ เช่น โครงการบ้านพักอาศัยระดับไฮเอนด์ (หรูหรา) โครงการบ้านพักอาศัยระดับกลางถึงไฮเอนด์ โครงการบ้านพักอาศัยระดับกลาง โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ราคาประหยัด แม้ว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจะมีราคาเทียบเท่าราคาบ้านพักอาศัยสังคมก็ตาม แต่จะไม่ได้รับนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษ

แต่ความเป็นจริงของแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ 30,000 พันล้านดอง (2013-2016) แสดงให้เห็นว่ามีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประเภทหนึ่งที่มีราคาเทียบเท่ากับราคาที่อยู่อาศัยสังคม คือไม่เกิน 1.05 พันล้านดอง/ยูนิต

HoREA เสนอให้รัฐบาลออกมติเร็วๆ นี้เพื่อดำเนินการโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้นทุนต่ำ โดยมีกลไกและนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษด้านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี และสินเชื่อ เพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาห้องชุดไม่เกิน 20 ล้านดอง/ตร.ม. ในจังหวัดต่างๆ และไม่เกิน 22-25 ล้านดอง/ตร.ม. ในพื้นที่ชั้น 1 และเขตเมืองพิเศษ

แหล่งที่มา